城市综合体项目分析
14个城市综合体案例分析
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
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香港IFC（3/4）
IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四 季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
项目工程技术方案分析(3篇)
第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展，基础设施建设日益完善，工程项目规模不断扩大，技术要求不断提高。
为了确保工程项目的高效、安全、优质完成，项目工程技术方案分析显得尤为重要。
本文以某市城市综合体项目为例，对其工程技术方案进行分析，以期为类似项目提供参考。
二、项目概况1. 项目名称：某市城市综合体项目2. 项目地点：某市核心区域3. 项目规模：占地面积约20万平方米，总建筑面积约100万平方米4. 项目功能：商业、办公、酒店、公寓、地下车库等5. 项目总投资：约30亿元三、工程技术方案分析1. 建筑结构工程（1）结构形式：本项目采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系，具有良好的抗震性能。
（2）地基基础：根据地质勘察报告，采用桩基础，桩径为600mm，桩长为15m。
（3）建筑高度：地上最高建筑为54层，建筑高度为180m。
（4）建筑高度与宽度比：本项目建筑高度与宽度比控制在1:1.5范围内，满足建筑美观要求。
2. 机电安装工程（1）给排水工程：采用分区供水，设置变频泵房，保证供水压力稳定。
排水采用雨污分流，雨水经雨水管网排放至城市雨水系统，污水经污水管网排放至城市污水处理厂。
（2）电气工程：采用两路10kV电源进线，设置两台1000kVA变压器，满足项目用电需求。
照明采用高效节能灯具，降低能耗。
（3）暖通空调工程：采用中央空调系统，空调冷源采用地源热泵，节能环保。
新风系统采用全热回收，降低能耗。
（4）消防工程：设置自动喷水灭火系统、气体灭火系统、火灾自动报警系统等，确保消防安全。
3. 建筑装饰工程（1）室内装饰：采用环保、健康、美观的材料，如环保涂料、石材、瓷砖等。
（2）室外装饰：采用石材、铝板、玻璃等材料，打造现代、时尚的建筑风格。
4. 绿化景观工程（1）绿化面积：绿化覆盖率达到30%以上。
（2）景观设计：结合项目特点，打造生态、休闲、舒适的景观环境。
5. 建筑智能化工程（1）建筑设备监控：对空调、通风、给排水、消防等设备进行实时监控，提高设备运行效率。
城市综合体案例分析
城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。
它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。
以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。
功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。
2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。
3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。
4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。
总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。
2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。
3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。
4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。
5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。
总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。
县级城市综合体可行性分析
县级都市综合体可行性分析一、现阶段县级都市商业中存在的问题1、国内县级都市规模中档，商业发展水平相对落后，商业模式较为简朴，以小百货、超市、商业街、批发市场等为重要形式，业态传统，分布分散，自然形成的商业中心垄断地位较难打破；由于经济增加和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大致量商业体的生存。
2、县级都市（地级）都市，特别四线（县级）都市的地产开发商，多数含有较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺少对商业的理解，商业基本概念含糊、资金实力不够雄厚，更缺少商业运行能力，高层次商业开发的难度较大。
因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运行。
3、县级都市的商业环境不规范，缺少有理念有实力的开发商和运行管理者，零碎经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，造成商源的供应链困难，招商运作难。
卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
二、县级都市商业地产与众不同的特点1、普通而言，县级都市的市级商业中心普通只有一种，由于传统习俗与历史商脉，而深为本地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。
2、本地商业发展处在较低水平，大型商业机构（如出名百货、大型超市）相对较少，对商业地产的运行招商存在一定推广限制。
3、消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反映冷漠，承认普通，对国内一、二线品牌认知度反而较高。
4、本地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型构造的商业物业，构筑立体的竞争壁垒。
一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。
5、县级都市，近五年来商业物业供应量忽然增大，区域内人均商业零售面积甚至远超国内一线发达都市；到处能够见到商铺林立，并且诸多还是围合式的项目内街商铺，商业体量供应严重过剩。
6、产权式商铺返租营销模式盛行，现在，有些商业项目统一运行托管到期后遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。
城市综合体项目投资回报能力分析
城市综合体项目投资回报能力分析城市综合体项目是当今城市发展中崭新的投资模式，它融合了住宅、商业、办公、娱乐等多个功能，成为城市经济的重要增长点。
投资者在选择城市综合体项目时往往会关注其投资回报能力，在这篇文章中，我们将对城市综合体项目的投资回报能力进行深入的分析。
1. 市场需求和供给在进行城市综合体项目的投资回报能力分析时，首先要考虑的是市场需求和供给的平衡情况。
城市综合体项目的成功与否直接取决于市场需求的充足程度。
通过调研分析当地人口、收入水平、生活方式等指标，可以评估市场对于综合体项目的需求，从而判断项目的投资回报能力。
2. 土地成本与规划布局城市综合体项目的土地成本是项目投资回报能力的重要因素之一。
高昂的土地成本会直接影响项目的投资回报率。
因此，在选择土地时，投资者需要根据项目规划布局和土地开发潜力来判断土地成本的合理性，并合理评估项目的投资回报能力。
3. 商业租金和销售收入城市综合体项目的商业租金和销售收入是投资回报的主要来源。
商业租金取决于项目所处的地理位置、租金水平和租赁面积等因素。
销售收入则与项目内部的商业、娱乐和办公业态有关。
投资者可以通过调研了解当地商业市场的竞争格局和潜在消费者需求，进而评估项目的商业租金和销售收入能力。
4. 运营管理和维护成本城市综合体项目的运营管理和维护成本对于投资回报能力有着重要的影响。
高效的运营管理可以降低成本，提高项目的盈利能力。
因此，投资者需要对项目运营管理团队的专业素质、成本控制能力等进行评估，以确保项目能够保持良好的盈利能力。
5. 风险因素考量在进行城市综合体项目投资回报能力分析时，也要考虑到投资中存在的风险因素。
市场竞争、政策风险、运营管理风险等都可能影响项目的投资回报能力。
投资者需要对这些风险因素进行全面的评估，并采取相应的风险管理措施，以保障项目的投资回报能力。
综上所述，城市综合体项目的投资回报能力是一个综合性的指标，受到市场需求、土地成本、商业租金和销售收入、运营管理和维护成本以及风险因素等多方面的影响。
城市综合体项目如何进行容积率分析
城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体是指在城市中央地带，集合商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的大型综合性建筑群体。
随着城市化的加速发展，城市综合体的建设也越来越受到关注。
而在城市综合体项目的规划与设计过程中，容积率的分析是一个重要的环节。
容积率的概念容积率是指地块上建筑物总体积与地块面积的比值，又称建筑物密度，也可以理解为在一个地块上可以建造多少楼，是衡量城市空间利用效率的重要指标之一。
在城市综合体项目中，容积率的高低会直接影响项目的规划和设计，尤其是在城市土地资源紧张的情况下，如何合理控制容积率，实现资源的最大化利用，是城市规划与建设的重要问题之一。
容积率分析的步骤第一步：收集基础资料在进行容积率分析之前，需要收集包括地块面积、土地用途、周边环境、建筑物高度限制等在内的基础资料。
其中，地块面积和土地用途是容积率计算的核心数据，需要确保数据的准确性和全面性。
周边环境和建筑物高度限制则是影响容积率制定的重要因素之一。
第二步：确定容积率标准容积率标准的制定需要考虑到项目的规模、地段、周边环境以及土地用途等多个因素。
在此基础上，可以确定合理的容积率标准，以达到项目既能满足市场需求，又能最大限度地利用城市土地资源的目标。
第三步：制定容积率计算公式容积率计算公式是分析容积率的重要手段，要考虑到项目的土地用途、建筑面积、层数等多个因素。
在制定公式时，应考虑到单体建筑与整体建筑之间的关系，确保计算结果的准确性。
第四步：进行容积率计算在确定容积率标准和计算公式之后，可以根据基础资料和公式对项目的容积率进行计算。
通过计算结果可以发现项目的可行性和优化方向，为后续的设计和规划提供数据支持。
第五步：分析容积率优化方案在进行容积率分析的过程中，需要结合项目的实际情况，分析容积率的优化方案。
要考虑到项目的市场需求、土地利用、经济效益等多个因素，在满足容积率标准的同时，尽量实现资源的最大化利用和经济效益的最大化。
城市综合体案例分析—东京六本木
城市综合体案例分析—东京六本木IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】日本东京六本木城市综合体考察报告杨宝民一项目简介东京六本木新城是东京着名的购物中心和旅游中心，该项目在2003年4月开业，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站下车就可到达。
日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目。
在这个项目的初期，许多人都对这个项目持悲观态度，预测这个项目可能太大了，或者它对于日本传统来说，变化太大、太突然。
同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机不对，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。
长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。
其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。
森稔社长要整个团队坚持不懈地追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。
图1六本木新城在东京的地图位置发展商简介：森稔，森大厦株式会社社长。
日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。
森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设。
图２空中看东京六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。
17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。
二总体规划设计特点城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。
（一）总体布局—酒店与购物中心形成综合体图３项目总体布局示意图（二）建筑设计特点美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，JERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明JERDE 的设计思想是成熟的。
城市综合体设计全面解析
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% • 深圳花园城 • 1-2个主力店 • 伊藤洋华堂
• 核心商圈1公里 • 社区中心 邻里购物中心 • 不超过4万平米 • 次级商圈3公里 • 郊区 • 4-10万平米 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳 • 3以上个主力店 • 主力店面积占比70-90% • 0-2个主力店 • 上海新天地 • 北京金源茂
经济技术指标： 项目占地面积：14685㎡ 总建筑面积：146122㎡ 地上建筑面积：97638㎡ 办公楼：39128㎡（40%） 零售商场：29813㎡（30%，含地下一层：7754㎡） 服务公寓：26765㎡（27%，高档公寓和酒店式公寓） 会所面积：1913㎡（2%） 附属用房及停车场：48249㎡（610 个停车位） 标准层建筑面积：2303㎡ 建筑控制高度：90m 容积率（地上部分）：6.6
•城市的发展突出按照 居住、工作、游憩和 交通等不同功能分区 建设的规划思想
•区域建筑发展偏向功 能单一化，相互之间 缺少必要的联系 •城市中心规模巨大化， 形成城市中心区，同 时出现人口过度集中、 城市环境恶化等问题
•为应对城市规模积聚 扩张所带来的一系列 社会问题，伴随着汽 车时代的到来，城市 的发展出现了郊区化 趋势
必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态 的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其 中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
三、案例分析：
1、来福士广场 2、三里屯soho 3、东京中城 4、洛克菲勒中心 5、时代天街 6、深圳万象城
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物业组合：以商业、办公、酒店、顶级公寓为一体的高价值 物业配比 经营模式——华润总部进驻，高端形象定位、部分海外招商， 国际一线品牌进驻、只租不售，长期经营
华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。
直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同 步完成。
50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20% 的国际二、三线品牌及国内一线品牌。 只租不售，长期经营。
商务区
公园区 住宅区 商业中心
2155万平方米
325万平方米 1.56万套 10.5万平方米
公园
容纳人数
25公顷
3.93万人
PART
2
城市综合体的发展
城市综合体产生的背景1：城市对繁华与活力的追求，成为综合体开发的催化剂， 促使规划者重新认识城市中心区域的高效率、价值与综合性
商业综合体产生
个人生活成本加大
商业综合体
提高土地利用 率 产生机会收益
商业综合体
多功能空间组合
降低投资风险
满足更高效率 满足生活需求
立体交通体系
改善区域交通
PART
2
城市综合体的发展
城市综合体产生的背景3：旧城区改造或新城开发也是城市综合体发展与形成的 重要动因之一，而目前 国内70%的二三线城市政府的城市综合体都集中于规划 的新区。
开发商自行管理
由出资方共同组建联合发展总 公司，进行管理和提供服务，尝 试进行统一的物业管理 该种模式的产权形式都是统一 的，如深圳的华润中心
国外的管理机构 参与合作管理
由国外的管理机构参与合作管 理，还有部分待零售商业建成后
专业的物业管理公司 进行市场管理
商业在管理上采用租赁模式， 以租代管，统一策划布局，承租
协信地产城市综合体项目研究
2011年7月
2011-06-26
服务建议书思考路径
如何定义城市综合体
1、什么是城市综合体
综合体定义的发展 城市综合体的发展历程 如何界定它的基本特征 案例卡选择说明 具体案例研究 探寻综合体未来发展趋势
研究基础
2、城市综合体的发展及其基本特征
趋势分析
3、解析城市综合体的开发模式
空间连续性
1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种 功能均衡发展模式
案例：深圳华润中心、北京万达广场等
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式
案例：香港IFC、上海国际金融中心IFC
模式三：以酒店为核心功能的发展模式
案例：上海商城、北京万达广场等
模式四：以商业为核心功能的发展模式
案例：大宁国际商业广场、上海新天地等
高可达性
位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网
高密度，集约性
高楼林立的景象，城市的 标志；人口密度大，昼夜 人口、工作日与周末人口， 功能不同而形成互补。
整体统一性
建筑风格统一，各个单体 建筑相互配合、影响和联 系；与外部空间整体环境 统一、协调。
1
城市综合体定义及其基本特征
城市综合体特征1：国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建 的100个新建城市综合体研究显示：65%的城市综合体具有酒店、办公、住宅、 商业四大基本功能
HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT
因此开发商一般会采用长期持有方式经营， 3. 万达广场是目前该模式的典型，以销售住宅、部分办公物业及独 以期获得商业物业价值递增。 典型项目：华润置地万象城 立的商业街、商铺为主。 典型项目：万达广场
14
PART
3
城市综合体的开发模式
管理模式：都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营 管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼 的经营管理、公寓住宅的物业管理。
PART
3
城市综合体的开发模式
运营模式：由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的 特性更是让开发商长期获利，目前主要有 （1）出租持有经营为主 （2）出售 部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合。
出租持有经营为主
1. 深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润 中心一期的华润大厦、万象城均以出租为 主。 2. 一般采用这种模式经营的城市综合体往往 位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，
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PART
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综合体案例选择及分析结论
案例1：深圳华润中心万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多 功能于一体的商业建筑群，以商业作为核心驱动力。
经营模式——总部进驻，定义形象、海外招商，一线品牌、 只租不售，长期经营
驱动引擎——万象城以商业作为核心驱动力：商业中心“万 象城”、“华润大厦”
城市综合体是指城市中的居住、商务办公、 购物、文化、娱乐等各种城市物业功能复合，
多种功能空间有机组合 与城市交通协调
互为作用、互为价值链的空间、文化意识形
态高度集中的街区躯体。 城市综合体不同与城市中心密集的建筑群体， 它具备完整的城市街区特质，是建筑群体向
各不同功能空间依存、互补
同一位置上的一组建筑群
总结提炼
4、解读知名综合体项目案例
协信地产综合体开发的借鉴点
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目录
1. 城市综合体定义及其基本特征 2. 城市综合体的发展
3. 城市综合体的开发模式
4. 综合体案例选择及分析结论 5. 综合体未来发展趋势 6. 对协信地产操作综合体项目建议
PART
1
城市综合体定义及其基本特征
城市综合体是指城市中体量大，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、餐饮、会 展、娱乐”多种功能于一体的复合型态的建筑群体
万达的互动效应：中高档的住宅群体起来以后，又会把中高档的
人群带过来，这样消费层次就会一点一点高起来
PART
4
综合体案例选择及分析结论
万达商业地产运营模式可从开发各阶段价值链分析出发，与之相应，长期低成 本金融运作则是运营的最高核心。
城市综合体 城市活动空间 交通枢纽 公共文化设施 建筑生活空间
城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功
能集约化的结果。 城市综合体越来越多复合城市功能在空间进 行组合，并在各功能间建立一种相互依存、 相互补益的能动关系，从而形成多功能、高 效率、复杂而统一。 城市综合体功能框架
零售 商务 酒店
居住
4
PART
特征1 地价与租金提升 特征2 最高的交通可达性
经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价 分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。 交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次 是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。 规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综 合功能 。 根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题 进行调 整，使得规划更合理。
特征3 城市功能聚集中心
特征4 城市更新
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PART
3
城市综合体的开发模式
开发条件：不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、 购物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件：
城市综合体的外部条件
1. 城市综合体最佳位置首选城市中心，城市副中心，
有人流和消费基础； 2. 随着城市化进程，在政府重点规划区域，城市经济 新增长点，有良好的政策扶植； 3. 必须具有便捷的交通条件，如地铁、直达公交、区
输入管理或委托国外机构管理，
例如凯德商用目前开发的来福士 广场
方提出方案和资金，由物业管理
公司协调开发商统一进行装修 专业的管理公司不直接从事商 业经营，而是从事整体策划和管 理，具体包括租赁管理、营销管 理、服务管理和物业管理
15
PART
4
综合体案例选择及分析结论
案例选择：根据不同的物业组合模式，选择相应的案例进行分析
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代 的巴黎 区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代 表的是新巴黎； 法国最大的企业一半在这里； 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部 大厦； 欧洲最大的公交换乘中心。
巴黎市拉德芳斯基础信息 写字楼 247万平方米
功能复合性
实现完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间 联系紧密，互为补充，缺 一不可。
络。
5
PART
1
城市综合体定义及其基本特征
城市综合体的特征2：类似微缩的城市，能够通过集约化的设计，带动建筑与社 会形成内外部的联动，从而形成土地及物业升值
土地使用均衡性
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；
巨大的社会效应/升值潜力
因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力
6
PART
2
城市综合体的发展
城市综合体的发展：于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办 公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。