第三讲房地产权属登记制度

（1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门 办理；
（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门 办理的体制。
我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登 记发证”、“两制分开，两证分开”的登记 管理体制。（不合理，不科学）
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《城市房地产管理法》第63条规定，在分开 登记体制之外，允许各地经省级政府确定实 行统一登记体制。房地产权属统一登记管理 是比较科学、有效合理的体制。
登记的作用：主要在于公示财产权利归属 状态和权利范围，以使之产生物权的对世 效力。
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（二）房地产权属登记的功能
1、权利确认功能。通过登记以确认房地产权 利归属状态，经登记的房地产权利受国家强 制力保护，可以对抗权利人以外任何人。
2、权利公示功能。房地产权属登记公开房地 产权利变动状况，昭示利益关系人与社会公 众，保障房地产交易的安全。
3、管理功能。房地产权属登记能实现国家的 管理意图：一方面通过登记建立产籍资料， 进行产籍管理；另一方面通过登记，来审查 相关权利设立、变更、终止的合法性，进而 取缔或处罚违法行为。
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（三）我国房地产权属登记体制
房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权 属登记。
我国城市房地产管理法规定：
更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正 权利不一致的状态，避免第三人依据不动产 登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
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3、异议登记
异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记 载的物权归属等事项有异议的，将其异议记 载在不动产登记簿。
异议登记的效力是使不动产登记簿上所记载 的权利失去正确性推定的效力，第三人也不 得主张依据登记的公信力而受到保护。
办理预告登记后，预告登记具有排他效力， 开发商违背预告登记的内容进行的处分行为 不能发生法律效力。
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二、土地登记
1、概念
土地登记，是指将国有土地使用权、集体土 地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、 地役权以及依照法律法规规定需要登记的其 他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
宅基地使用权 集体农用地使用权 （不含土地承包经营权）
土地他项权利 （《土地他项权利证明书》）
土地抵押权
地役权 其他土地权利
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2、土地登记的属地登记原则 申请人向土地所在地的县级以上人民政府国 土资源行政主管部门提出土地登记申请，依 法报县级以上人民政府登记造册，核发土地 权利证书。 但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府 国土资源行政主管部门登记，核发土地他项 权利证明书。 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所 跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登 记。 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地 权属界线封闭的地块或者空间。
（2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向 同级人民政府土地管理部门申请土地使用权 变更登记；
（3）经同级人民政府土地管理部门核实；
（4）由同级人民政府更换或更改土地使用 权证书。
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2、更正登记
更正登记是指权利人、利害关系人认为不动 产登记簿记载的事项有错误时，依其申请， 经过权利人书面同意更正或者有证据证明登 记确有错误的，登记机关对错误事项进行更 正的登记。
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不 登记。
（2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书， 政府征收决定等）。
（3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村， 土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记 发生效力。
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我国土地使用权和房屋所有权 登记发证制度
（1）土地使用权登记发证
土地权利证书由国务院国土资源行政主管 部门统一监制。
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国有土地所有权（不属于登记范围，不需要发证）
我国目前土地权属及证书种类
国有土地使用权 （《国有土地使用证》）
国有建设用地使用权 国有农用地使用权
集体土地所有权 （《集体土地所有证》）
集体土地使用权 （《集体土地使用证》）
集体建设用地使用权
（注意：我国《物权法》确立了不动产统一登 记制度，即由一个登记机关统一负责有关不 动产的登记事务，并在登记范围、登记规则 和登记程序等方面实现统一。）
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（三）登记效力
1、房地产权属登记的效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另 有规定的除外，例如：p86
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土地使用权登记发证：
县级以上地方人民政府土地管理部门 申请登记
核实
房屋所有权登记发证：
同级人民政府 颁发证书
凭土地使用权证书 向县级以上地方人民政府
核实
颁发证书
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房地产转让或变更的登记制度
（1）首先，向县级以上地方人民政府房产 管理部门申请变更登记；
以出让或划拨方式取得土地使用权，应当 向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登 记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用 权证书。
（2）房屋所有权登记发证
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋 的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人 民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁 发房屋所有权证书。
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但异议登记的效力是临时性的，申请人在异 议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失 效。
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4、预告登记
预告登记是指为保全一项请求权而进行的不 动产登记，该项请求权所要达到的目的，是 在将来发生的不动产物权的变动。
预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不 动产物权（案例：一房二卖。注意：购房人 购买预售的房屋，购房人依据预售合同只有 合同法上的请求权，没有排他的效力）。
第三讲 房地产权属登记制度
本讲教学内容
一、房地产权属登记概述 二、土地登记 三、房屋登记
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一、房地产权属登记概述
（一）房地产权属登记的概念
房地产权属登记，又称房地产登记，指房 地产管理部门对土地所有权、土地使用权、 房屋所有权和房地产他项权利的登记。
房地产是需要登记才能表征其权利的一种 财产。
国有土地使用权，包括国有建设用地使用权 和国有农用地使用权；
集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、 宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土 地承包经营权）。
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土地权利证书包括： （一）国有土地使用证； （二）集体土地所有证； （三）集体土地使用证； （四）土地他项权利证明书。