关于填海造地换领土地使用证的政策探讨.
我国填海造地管理问题及对策探析
我国填海造地管理问题及对策探析填海造地是当前我国解决土地供需矛盾的重要途径之一，当前我国填海造地规模日益增加，但在填海造地管理存在一些问题，不利于沿海地区经济社会的可持续性发展。
为此，分析填海造地管理中存在的若干问题，并提出相应的对策，为完善我国围填海的管理提供政策建议。
标签：填海造地；管理问题；对策1我国填海造地管理存在的问题1.1填海造地海域与土地管理部门之间缺乏有效的协调机制填海造地在海域管理与土地管理之间存在矛盾，一方面，海域管理部门为了保护海域周边环境，从而控制填海造地规模；另一方面，土地管理部门为了扩大土地供给，而为填海造地提供便利。
目前，我国在填海造地的海域使用权与土地使用权转化方面，只是简单地规定通过换发土地使用权证书而确认土地使用权，并没有规定两者在法律程序上的衔接操作细则及转化后具体使用权人的确认。
海域管理与土地管理的矛盾与衔接问题，是急需解决的问题。
1.2填海造地的海域有偿使用成本仍然偏低填海造地的使用成本表现为海域使用金，它是国家出让海域资源的使用权而征收的一种权利金。
自2007年《关于加强海域使用金征收管理的通知》实施以后，我国所征收的海域使用金总额大幅度地增加。
据国家海洋局《海域使用管理公报》显示，2013年我国征收的海域使用金为108.9亿元，比2007年的29.6亿元基本翻了四倍。
但是填海造地所征收的海域使用金仅占相邻土地基准价的20%～30%，还远低于相邻土地出让价格。
过低的海域使用金征收标准会造成国家财政收入的流失，不利于人们分享海域开发带来的资源红利。
1.3填海造地的生态补偿机制缺失价值补偿是实现资源可持续开发的基础，而我国围填海造地的生态损失没有在价值补偿中得到反映。
我国现行的法律体制缺乏专门的法律作为填海造地生态成本补偿的法律保障，导致了填海造地生态补偿在实践中的不规范或缺失。
填海造地者并不承担其开发利用海域所造成的海洋生态环境破坏和海域其他权利人（如养殖户、渔民）经济损失的治理和赔偿费用，而是由周边海域分担其生态破坏的后果。
填海造地新增土地使用权取得主体研究
填海造地新增土地使用权取得主体研究
王永飞;唐俐
【期刊名称】《南海学刊》
【年(卷),期】2015(001)004
【摘要】通过填海造地活动,能够有效地缓解沿海地区土地资源短缺的问题,扩大城市生存发展空间.但是由于填海造地新增土地使用权取得主体资格范围单一,与《土地管理法》、《物权法》的规定存在冲突与矛盾,不利于自然资源的合理配置.因此,区分填海造地的不同类型,适当扩大新增土地使用权取得主体资格的范围十分必要.可按照海域所有权人填海造地与海域使用权人填海造地两种类型,分别确定填海新增土地使用权取得主体的资格范围.
【总页数】6页(P62-67)
【作者】王永飞;唐俐
【作者单位】海南大学法学院,海南海口570228;海南大学法学院,海南海口570228
【正文语种】中文
【中图分类】D922.3;D993.5
【相关文献】
1.房企在取得土地使用权中的法律风险及其防范 [J], 段威
2.填海造地新增土地使用权取得主体研究 [J], 王永飞;唐俐;
3.填海造地权:一个民法典物权编应当新增的用益物权 [J], 唐俐
4.联化科技子公司竞拍取得响水县土地使用权 [J],
5.郑州市金水区新增国有土地使用权划拨审批权限 [J], 马振强;孙振华
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围填海土地使用权归属
围填海⼟地使⽤权归属围填海⼟地使⽤权归属发布⽇期：2011-09-21 点击量：3467次作者：何强浙江星韬律师事务所何强【摘要】围填海是我国⽬前向海洋要地的主要⼿段。
由于围填海⾸先需要取得海域使⽤权，围填海⼯程竣⼯后，相关的海域变成了新增的⼟地。
新增的⼟地所有权归国家⽆疑，但是其使⽤权是直接归属于原海域所有⼈，还是需要通过其他⽅式确权，这是本⽂⼒图解决的主要问题。
【关键词】海域使⽤权⼟地使⽤权⼟地管理【引⾔】近年来，随着我国经济和各项建设的快速发展，⼟地紧张的⽭盾⽇益突出，特别是东部沿海经济发达地区尤为明显，辽宁、河北、天津、⼭东、江苏等⼏乎所有的沿海省市，都在实施着规模宏⼤的围填海计划，向海洋要地、要资源。
在实施填海造地过程中，有⼀个问题值得⼤家探索，那就是填海造地⼯程中海域使⽤管理与⼟地管理的衔接问题，主要体现在填海造地形成的⼟地应该如何确权，即填海所⽤海域通过何种程序或⽅法、以什么原则来确定由围填海新增的⼟地使⽤权归属？。
⼀、围填海的基本概念及分类围填海是⽬前世界上⼤多数国家增加⼟地的主要⽅式。
⽬前学术上对于围填海并没有⼀个准确的定义。
虽然我们习惯中将围填海放在⼀起讨论，但是实际上两者是有区别的，具体如下：（⼀）围海与填海⾏为基本概念及其区别。
围海⼀般是指在沿海修筑海堤围割部分海域的⾏为，围海有可能改变海域属性，⽐如盐业⽣产，也有可能不改变海域属性，⽐如海⽔养殖等。
⽽填海⼀般是指以固体物质覆盖原有海域，改变海域属性的⾏为。
围海可以分为两种：⼀种是单纯的围海，即在围割的海域范围内保留海⽔⽤于⽣产活动，并不形成⼟地；另⼀种是在围割海域之后，将海域内的⽔排⼲，通过施⼯形成陆地。
后者也称为“围海造地”。
围海造地也有两种不同的形式：⼀种围割海域后，将海域内的海⽔排⼲，使该海域的海床和底⼟露出，形成陆地；另⼀种是在排⼲海域内的海⽔后，以泥⼟、砂⽯等固体物质填覆其中，使之形成陆地。
填海也可以分为两种形式：⼀是单纯的填海，仅将固体物质填覆在海域中，并不形成⼟地；⼆是填海造地，即将固体物质填覆在海域并形成⼟地。
关于历史围填海土地利用的建议
关于历史围填海土地利用的建议历史围填海土地利用是一个复杂的问题，需要考虑到许多因素，包括环境影响、社会经济影响、法律法规和土地使用权等。
以下是一些关于历史围填海土地利用的建议：1. 环境评估：在利用历史围填海土地之前，需要进行详细的环境评估，包括土壤质量、地下水、生态系统和气候变化等。
这有助于确定土地利用方式是否对环境产生负面影响。
2. 可持续发展：考虑如何在满足当前需求的同时，不损害未来的发展。
例如，可以考虑在围填海土地上建设可持续发展的社区或设施。
3. 公众参与：让受影响的社区和公众参与到决策过程中，听取他们的意见和建议。
这有助于增强决策的透明度和公正性。
4. 法律法规：遵守相关的法律法规，确保土地利用方式合法。
同时，也需要考虑是否有必要制定新的法律法规来规范历史围填海土地的利用。
5. 土地使用权：了解土地使用权的情况，包括土地所有者、使用权和利益分配等。
这有助于避免因土地使用权问题而产生的纠纷。
6. 长期规划：考虑土地的长期规划，包括土地的用途、发展规模和时间安排等。
这有助于确保土地得到合理和可持续的利用。
7. 合作与协调：与相关部门和利益相关者进行合作与协调，共同推动历史围填海土地的合理利用。
8. 技术研究与创新：鼓励对围填海技术进行研究与创新，寻找更加环保和经济可行的土地利用方式。
9. 教育与宣传：加强公众对围填海土地利用的认识和教育，提高公众的环保意识和参与度。
10. 监测与评估：对历史围填海土地的利用进行定期监测和评估，确保其可持续性和合规性。
通过以上建议，可以更好地管理和利用历史围填海土地，促进可持续发展和社会经济的繁荣。
关于填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作有关问题的通知
关于填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作有关问题的通知各县、区人民政府，各开发区、管理区管委，市直各委、办、局：根据《中华人民共和国海域使用管理法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《广西壮族自治区海域使用管理条例》《广西壮族自治区国土资源厅海洋局关于规范填海造地管理的通知》（桂国土资发〔2012〕52号）有关规定，为加强我市填海造地形成的建设用地管理，完善填海造地海域使用权转为国有土地使用权政策制度的衔接，规范填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作，经市政府同意，现就填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证工作有关问题通知如下：一、关于填海项目竣工验收后换证申请主体问题填海项目竣工验收合格后，海域使用权人向市国土资源部门提出海域使用权转为国有土地使用权换证申请。
二、关于公益性填海造地项目换证问题（一）办理划拨用地相关手续公益性填海造地形成的建设用地符合《划拨用地目录》的，填海造地竣工验收后，海域使用权人持以下材料向市国土资源部门申请办理划拨用地相关手续。
1. 用地申请表；2. 申请人身份证明；3. 海域使用权证或不动产权属证书及相关海域使用批准文件；4. 海域使用金缴纳凭证或者减免证明；5. 填海竣工验收文件（验收意见、测量报告、图件）；6. 填海项目立项、核准或备案手续；7. 地块的规划条件；8. 用地勘测定界图；9. 其他必要材料。
划拨供地方案经市政府批准后，由市国土资源部门向建设单位核发《建设用地批准书》《国有建设用地划拨决定书》，不再收取土地划拨费用。
（二）换发不动产权属证书办理划拨用地相关手续后，海域使用权人持以下材料向市不动产登记机构申请换发不动产权属证书。
1. 不动产登记申请表；2. 申请人身份证明；3. 市政府批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书、用地红线图等相关证明材料；4. 建设用地规划许可证及附图；5. 海域使用权证或不动产权属证书；6. 海域使用金缴纳凭证或者减免证明；7. 依法应当纳税的完税凭证；8. 权籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；9. 其他必要材料。
围海造田产权问题
一、5类项目用海需报国务院审批：填海50公顷以上围海100公顷以上不改变海域自然属性的700公顷以上项目国家重大建设项目用海国务院规定的其他项目用海国务院审批以外的项目用海的审批权限，由省、自治区、直辖市政府按照各自的权限逐级审批。
二、围海造地形成的土地使用权的转换海域使用权是使用特定海域的权利，因此，填海造地前应首先按规定取得相应海域的海域使用权，交纳海域使用费，但海域使用权只是用海的权利，填海造地海域变成陆地后，海域使用权自动灭失，所形成土地不再属于海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等应按照土地管理的法律、法规办理。
《海域使用法》第32条规定：填海项目竣工后形成的土地属于国家所有，海域使用权人凭海域使用权证书提出土地登记申请，换发土地使用权证书。
针对该条款，我们认为应当与相关土地管理法律、法规结合起来理解。
对按照土地利用总体规划、城市规划和海域规划，应当作为城市建设用地的海域开展围海造地，属于政府供地前的国有土地来源问题（相当于政府供地前征用农民集体土地或收回其他土地使用权人使用的土地并进行前期开发），应当由政府组织实施，具体填海施工工程可由政1府招标确定给具体单位和个人承担。
围海造地形成土地后，应按现行土地管理法律法规规定供应和使用。
围海造地形成的土地用途不符合《划拨用地目录》的，应办理土地有偿使用手续。
土地用途为经营性用地的，应以招标拍卖挂牌方式供应土地。
三、土地使用证转换1/ 2要获取围垦土地的土地使用证，必须将农业用海转为建设用海，取得建设用海使用证，再将建设用海使用证转为土地使用证。
目前对北洋涂围垦工程主要开展了农业用海转建设用海工作。
农业用海转建设用海主要由以下几个步骤组成：1.测量定位及宗海位置图、宗海界址图的编制;2.绘制项目工程总平面图;3.编制海域使用论证报告书;4.邀请专家进行项目评审;5.上报省海洋与渔业局审批;6.缴纳海域使用金;7.下发项目建设用海海域使用证书。
填海项目竣工海域使用验收现状及管理对策研究-海洋开发与管理
２０１５年 第４期海洋开发与管理３９ 填海项目竣工海域使用验收现状及管理对策研究刘文勇，钱立兵，江林（国家海洋局南海工程勘察中心 广州 ５１０３００）摘要：填海项目竣工海域使用验收是落实海域法的重要保证，填海项目竣工海域使用验收管理办法自实施以来，在指导填海项目的监督管理和验收工作中发挥了重要作用，有力地推动了填海项目管理工作的开展。
但目前存在着验收管理办法不完善、缺乏技术规范等问题，文章对填海项目竣工海域使用验收现状进行了归纳总结，并提出了相关管理对策，为国家海域使用管理和围填海开发管理提供参考。
关键词：填海；海域使用验收；现状；管理对策中图分类号：Ｐ７５ 文献标志码：Ａ 文章编号：１００５－９８５７（２０１５）０４－００３９－０３１ 引言我国是世界上人口、资源和环境形势最为严峻的国家之一，面临着人口增长和陆地资源不足的双重压力。
为了解决土地资源不足的问题，从新中国成立到２０世纪９０年代中期，沿海地区先后兴起了３次围填海高潮。
据初步统计，这３次大规模围填海造地面积达１２０００ｋｍ２（１２０万ｈｍ２余），平均每年为２３０～２４０ｋｍ２。
这些新围填的土地都是当前改革开发的前沿地带，提供了约２０００万人的生存空间。
进入２１世纪，沿海地区经济社会持续快速发展的势头不减，城市化、工业化和人口集聚趋势进一步加快。
沿海省、市、自治区以占我国土地总面积１３％的陆域承载着４０％以上的人口，创造了６０％以上的国内生产总值（ＧＤＰ），土地资源不足和用地矛盾突出已成为制约经济发展的关键因素。
在这一背景下，沿海地区掀起了第四次围填海造地的热潮，其主要目的是建设工业开发区、滨海新区、新城镇和大型基础设施，缓解城镇用地紧张和招商引资发展用地不足的矛盾，同时实现耕地占补平衡。
目前，受巨大经济效益驱动，沿海各地围填海活动呈现出速度快、面积大、范围广的发展态势［１］。
海洋拥有丰富的资源和广阔的空间，对人类未来的发展具有至关重要的意义。
关于填海造地换领土地使用证的政策探讨
关于填海造地换领土地使用证的政策探讨按照2002年1月1日起施行的《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条规定：“填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。
海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权”。
但由于《中国人民共和国海域使用管理法》属于上位法的原因，因此并未对换发的土地属于无偿使用还是有偿使用予以确定。
为此，国内各省市均发布了各地的海域使用管理条例（或办法），对此做了不同的规定，笔者拟结合工作实际对此问题加以探讨：一、对于填海造地换领土地证的几种观点观点一：应直接予以换发有偿使用的土地使用证，即不用再缴纳土地出让金，用地企业直接领取土地证。
这个观点的代表是辽宁省。
于2005年4月1日施行的《辽宁省海域使用管理办法》（辽宁省人民政府令179号）第二十三条规定：“填海项目竣工后形成的土地属于国家所有。
海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内，凭海域使用权证书，向县以上土地行政主管部门提出土地登记申请，由县以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书。
换发国有土地使用权证书，不得收取土地出让金”。
观点二：换发土地证，可不用再缴纳土地出让金，但如转让或改变原填海用途，则需要补缴土地出让金。
这个观点的代表是江苏省。
于2005年7月1日起施行《江苏省海域使用管理条例》第三十四条规定：“海域使用权人应当在围垦、填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上地方人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。
土地使用权期限为海域使用权剩余期限。
换发国有土地使用权证书，不收取土地出让金。
转让围垦、填海形成的土地的使用权，应当经土地所在地设区的市、县（市）人民政府批准，并补缴土地出让金。
补缴的土地出让金的数额按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的围垦、填海成本确定”。
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[6]《福建省海域使用管理条例》.(已由福建省第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年5月26日通过,自2006年7月1日起施行.
[7]《厦门市海域使用管理规定》.(2003年5月29日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议通过2003年8月1日福建省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议批准.
要提供海域使用权证书、围填海造地项目批准文件、海域使用金缴纳凭证;其次应组织具有地籍测绘资格的测绘队伍进行项目竣工测量。在取得竣工验收文件后,可以办理办理土地登记。需要持下列证明文件办理:土地登记申请书;海域使用权证书(复印件;填海项目竣工验收文件;填海项目竣工测量的图件、资料;建设用地批准书、《国有土地使用权出让合同》或国有土地划拨决定书,以及办理土地登记必须提交的其他证明文件。
三、对填海造地中换发土地证现行法规来自相关政策的思考1.如何理解填海造地中缴纳的海域使用金和换证时的土地出让金
在笔者看来,换证时是否缴纳土地出让金,主要是如何理解海域使用金和填海形成陆域成本之间的关系。以大连港为例,我们可以比较一下用海和用地的管理:
港口建设用地,首先要征用农民的集体土地,使其变成国有土地,其次根据企业需要,自行对用地进行配套建设,然后根据土地利用规划、土地用途以及土地使用者的不同,由政府按照无偿划拨方式或者有偿使用方式供应,如果是出让,需要缴纳土地出让金。
山东省海域使用金征收使用管理暂行办法
天津
对于改变海域属性的围海、填海工程用海,比照临近土地出让金价格30%一次性征收。一次性征收的海域使用金标准不得低于10000元/亩。[即15万元/公顷]
天津市海域使用金征收管理办法
通过上表可以看出,填海造地缴纳海域使用金最少的是江苏,天津、福建一般比照土地出让金的30%缴纳海域使用金,比例最高的是辽宁,是比照土地出让金的70%-85%缴纳。
海南
填海造地150万元/公顷
海南省人民政府办公厅关于印发《海南省海域使用金征收管理办法》的通知
琼府办[2002]22号
海口
广东
填海造地,27万元/公顷;
广东省政府《印发广东省海域使用金征收管理暂行办法的通知》(粤府(200592号
(广州、深圳区域
山东
完全改变海域自然属性的围海造地、码头、堤坝、围堰、储灰场等填海型项目用海,青岛、烟台、威海、日照4市每公顷不低于15万元,潍坊、东营、滨州3市每公顷不低于4.5万元。
以上可以看出,不同省、市政府部门对填海形成陆域后,在换发土地证时,是否需要再次缴纳土地出让金意见并不统一。近年来随着全国港口建设的飞速发展,这种不统一对港口企业
来讲,已成为不小的负担。
二、国内不同省市政府在填海造地时需要缴纳海域使用金的情况
据查询相关资料,各地对填海造地时缴纳海域使用金的标准也是不尽相同,详见下表:
观点四:应结合土地利用总体规划、城市规划和海域规划,确定是否符合《划拨土地目录》,如符合,政府可按照划拨方式供地,如不符合,应办理土地有偿使用手续,属于国土资源部11号令规定的经营性用地范围的,必须以招拍挂方式供应。这个观点的代表是广东省和福建省。
由广东省海洋与渔业局与广东省国土资源厅联合下发的《关于加强我省填海造地管理的通知》(粤海渔〔2004〕146号规定,“国土资源行政主管部门在办理土地出让(划拨手续和土地登记发证时,应区别下列不同情况进行处理:
笔者认为,这个文件可以作为填海造地办理土地登记的一个规范,值得各地推广。
综上所述,填海造地换领土地证工作还需要在各地政府的协调下,海洋、国土资源主管部门取得共识,这样才能更有利地保障广大用海单位切身利益。
参考文献
[1]中华人民共和国主席令(第61号.《中华人民共和国海域使用管理法》.(已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2001年10月27日通过,自2002年1月1日起施行.
而港口建设用海,特别是港口建设中填海形成的陆域都是由港口企业进行征海,即支付给渔民海域补偿金,其次比照临近土地出让金价格按照一定比例向政府缴纳海域使用金,然后自行投资建设,填海造地。
这就可以看出,征用农地等同于向渔民征海,企业自行投资配套建设用地等同于企业填海形成陆域,而缴纳土地出让金又等同于缴纳海域使用金。就象购买同样的商品不会支付两次款项一样,企业在办理换发土地证时,不会也不应该再次支付土地出让金。当然,由于地域的不同,征海费用、填海成本和海域使用金缴交比例也不相同。笔者认为,鉴于企业在用海时已经支付了海域使用金,因此无论填海形成陆域是否符合《划拨土地目录》,都应该按照有偿使用来处置。无需再另行缴纳土地出让金,而当转让或改变原填海用途时,应该予以补缴,补缴金额可以按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的征海费用、填海成本来确定。
一、对于填海造地换领土地证的几种观点
观点一:应直接予以换发有偿使用的土地使用证,即不用再缴纳土地出让金,用地企业直接领取土地证。这个观点的代表是辽宁省。
于2005年4月1日施行的《辽宁省海域使用管理办法》(辽宁省人民政府令179号第二十三条规定:“填海项目竣工后形成的土地属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内,凭海域使用权证书,向县以上土地行政主管部门提出土地登记申请,由县以上人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书。换发国有土地使用权证书,不得收取土地出让金”。
2.填海造地应该如何办理土地登记手续
广东省海洋与渔业局与广东省国土资源厅联合下发的《关于印发加强我省填海造地管理的通知》(粤海渔[2004]146号,是属于全国第一个规定填海造地后,海域使用证如何换取土地使用证的文件。在该通知中要求:
围海项目竣工后,首先要向省海洋行政主管部门和国土资源行政主管部门申请竣工验收,需
江苏
改变海域属性的非种植、养殖业填海工程用海,每亩一次性计征8000元;[即12万元/公顷]关于印发《江苏省海域使用金征收管理暂行办法》的通知
苏财综〔2003〕136号
福建
改变海域属性的非种植、养殖填海工程用海,比照邻近土地出让金价格的30%一次性计征。福建省人民政府办公厅关于印发《福建省海域使用金征收管理暂行办法》的通知(闽政办[2001]201号
(1围填海造出的土地用于农业用途的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给围填海的单位或者个人长期使用,使用期限最长不得超过50年,符合《土地管理法》第五十四条规定的建设用地的,可按划拨方式办理用地手续和国有土地使用权登记发证。
(2围填海造出的土地用于《土地管理法》第五十四条规定以外的建设用地的,应按土地管理的有关规定实行有偿使用,办理土地使用权出让手续,缴纳土地出让金(土地出让价格按当地的地价标准扣除海域使用权人缴纳的海域使用金、资源补偿费和实际投入的填海成本计算,按出让国有土地使用权登记发证。
辽宁
填海造地,比照当地土地出让金价格的70%—85%一次性计征。对于环境整治填海项目,比照当地土地出让金价格的55%一次性计征。低于每亩1万元的,按每亩1万元一次性计征。[即15万元/公顷]
辽宁省海洋与渔业厅、辽宁省财政厅关于印发辽宁省贯彻施行《海域使用管理法》暂行意见的通知(辽海字〔2002〕68号
观点二:换发土地证,可不用再缴纳土地出让金,但如转让或改变原填海用途,则需要补缴土地出让金。这个观点的代表是江苏省。
于2005年7月1日起施行《江苏省海域使用管理条例》第三十四条规定:“海域使用权人应当在围垦、填海项目竣工之日起三个月内,凭海域使用权证书,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级以上地方人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权。土地使用权期限为海域使用权剩余期限。换发国有土地使用权证书,不收取土地出让金。转让围垦、填海形成的土地的使用权,应当经土地所在地设区的市、县(市人民政府批准,并补缴土地出让金。补缴的土地出让金的数额按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的围垦、填海成本确定”。
(3围填海后形成的土地按规划作为经营性项目用地的,在围填海项目竣工验收后,由市、县人民政府土地储备机构实行收购,土地使用权按国家和省的有关规定以公开交易的方式出让;或者先由市、县人民政府收回土地,土地使用权按公开交易方式出让后,再从土地出让收益中扣还原海域使用权人已缴纳的海域使用金、资源补偿费、实际投入的填海成本以及合理的填海利润。土地使用权以公开交易的方式出让后,由受让人依法办理土地登记手续”。而于2006年7月1日起施行《福建省海域使用管理条例》第二十九条规定:“海域使用权人应当自填海项目工程竣工之日起三个月内,凭海域使用权证书,向沿海县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由沿海县级以上地方人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权。符合国家《划拨用地目录》和用于工业建设项目用地的,不再收取土地出让金。改变原批准用途的,应当经沿海县级以上地方人民政府批准,并补缴土地出让金。补缴的土地出让金数额按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的填海成本确定”。
观点三:换发土地证时,需要缴纳土地出让金。但可以核减已缴纳过的海域使用金和填海成本。这个观点的代表是海南省。
于2005年7月1日起施行的《海南省实施<中华人民共和国海域使用管理法>办法》第二十三条规定:“对填海形成的土地,海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内,凭海
域使用权证书和海域使用红线图向县级以上人民政府土地行政主管部门申请换发国有土地使用权证书,并缴纳土地出让金,已缴纳的海域使用金和填海成本应当予以抵减”。
关于填海造地换领土地使用证的政策探讨
按照2002年1月1日起施行的《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条规定:“填海项目竣工后形成的土地,属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内,凭海域使用权证书,向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级以上人民政府登记造册,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权”。但由于《中国人民共和国海域使用管理法》属于上位法的原因,因此并未对换发的土地属于无偿使用还是有偿使用予以确定。为此,国内各省市均发布了各地的海域使用管理条例(或办法,对此做了不同的规定,笔者拟结合工作实际对此问题加以探讨: