明股实债-项目运营风险
明股实债风险
明股实债风险名股实债融资方式存在风险应引起关注部分银行发行的理财产品对接名股实债的信托受益权融资，这种融资方式把债权投资包装成股权投资规避监管，存在较大的风险隐患，应引起足够关注。
该类交易通常由银行主导，牵涉出资方、过桥方、信托公司、融资方以及融资方的子公司等参与者。
融资方案构成后，首先由过桥方（通常为证券公司或融资方关联企业）向信托公司成立信托计划，对融资方的子公司展开股权投资。
为了维持融资方的大股东地位，通常将融资金额的大部分扣除资本公积，大部分扣除注册资本资本。
投资后信托公司沦为融资方子公司的股东，但股东权利受轻微管制，通常被严禁委派董监事、参予经营管理、出席股息等，且所持期间严禁向第三方受让。
股权投资顺利完成后，过桥方将因信托计划构成的受益权受让给银行，银行通过发售理财产品从出资方（银行同业、企业或个人）募资资金，向过桥方出售信托受益权。
股权保持期间，融资方向信托公司缴付股权维持费，股权维持费按照签订合同收益率在各参与方之间分配。
在签订合同期限期满后，由融资方出资无条件增发信托公司在子公司的股权。
名股实债信托受益权融资，名义上是股权投资实际上是债权投资。
该类交易模式通过引进各有关参与方，将债权包装成股权，模糊了股权与债权的概念，存在以下风险。
一就是避免贷款规模掌控。
名股实债融资如果不为保本型的在银行同业充分反映，如果就是保本型的则在资产负债表的贷款以外的金融资产科目充分反映，且不统计数据在监管部门的贷款统计数据系统。
这样经过外包装成股权融资，实际的债权融资瓦解了贷款规模掌控，沦为“影子银行”代莱表现形式。
（对银行）二是脱离资金使用监控。
由于包装成股权投资，因此融资资金的使用不像贷款资金一样受到严格限制。
从对资金流向的检查情况看，对名股实债融资取得的资金，融资方及其子公司可以在其账户之间任意划转，用于补充融资方流动资金或归还其他银行贷款，致使该类资金游离于资金用途监管体系之外。
（对企业）三就是不实减少负债比例。
不得置换明股实债类债务(3篇)
第1篇随着我国金融市场的不断发展，债务融资作为一种重要的融资方式，在支持实体经济发展中发挥了积极作用。
然而，近年来，一些企业为了规避监管，通过明股实债的形式进行融资，严重扰乱了金融市场秩序，增加了金融风险。
在此背景下，本文将深入探讨不得置换明股实债类债务的重要性，并提出相关建议。
一、明股实债类债务的危害1. 违反监管规定，扰乱金融市场秩序明股实债类债务是指企业以股权投资为名，实则进行债权融资的行为。
这种行为违反了我国相关法律法规，扰乱了金融市场秩序，导致资金流向不透明，增加了金融风险。
2. 恶化金融风险，加大系统性风险明股实债类债务的融资方式，使得企业资金来源不明，增加了金融体系的脆弱性。
一旦企业出现经营困难，可能导致债务违约，引发连锁反应，加大系统性风险。
3. 扰乱实体经济，阻碍金融资源优化配置明股实债类债务的存在，使得金融资源无法按照市场规律进行优化配置，导致实体经济得不到有效支持。
同时，企业通过明股实债融资，可能导致资金过度集中，加剧行业风险。
二、不得置换明股实债类债务的重要性1. 保障金融市场稳定，防范金融风险不得置换明股实债类债务，有助于维护金融市场稳定，防范金融风险。
通过对违规融资行为的严厉打击，引导企业规范融资行为，有利于构建健康的金融市场环境。
2. 促进实体经济健康发展，优化金融资源配置坚决不置换明股实债类债务，有利于引导金融资源向实体经济倾斜，支持实体经济发展。
通过规范融资行为，促进金融资源配置优化，为实体经济提供有力支持。
3. 强化监管，提升金融市场透明度不得置换明股实债类债务，有助于强化监管，提升金融市场透明度。
监管部门可通过对违规融资行为的查处，督促企业规范经营，推动金融市场健康发展。
三、相关建议1. 加强法律法规建设，明确明股实债类债务的界定标准建议相关部门进一步完善法律法规，明确明股实债类债务的界定标准，为打击违规融资行为提供法律依据。
2. 强化监管力度，加大对违规融资行为的查处力度监管部门要加大对明股实债类债务的查处力度，对违规企业进行严厉处罚，确保金融市场秩序稳定。
“明股实债”的法律风险表现及成因
“明股实债”的法律风险表现及成因作者：李高媛来源：《青年生活》2019年第01期一、问题的提出“明股实债”模式体现了多方利益诉求，且为越来越多的企业所接受。
从融资方的角度看，既可以免受银行贷款额度和时间的限制，又可以在满足自身融资发展需求的同时扩大自身的股本金。
从投资方的角度看，不仅可以获得相应的收益，还可以避免因其不具备法律规定的放贷资质而带来的风险。
从信托等资产管理公司的角度看，可在较低风险下赚取稳定的收益。
但是，“明股实债”作为一种新兴的融资模式，在满足投资方赚取收益和融资方资本补充需求的同时，其交易结构的复杂性和专业性也给相关当事人带来了较多风险。
如“明股实债”的法律性质究竟应为股权还是债权尚不明确，而如何定性直接关系到投资者的预期利益能否实现。
如何识别潜在风险，实现资源合理配置并有效防范风险值得研究。
二、“明股实债”的界定、交易模式及其一般条款（一）“明股实债”的界定2017年2月，中国证券投资基金业协会发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》规定，本规范所称名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
①2006年，银监会将投资于目标公司②且附加远期回购合同的投资行为视为间接发放贷款而加以监管。
2008年，《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号），再次提出禁止以购买房地产开发企业资产附加回购合同的方式间接发放流动贷款资金。
2016年年底，银监会发布的《G60理财业务月度表》中认为“明股实债”是以投资方与融资方签订股权回购协议为前提，在双方约定的时间内由融资方按照回购合同回购股权的投融资活动。
PPP项目资本金、明股实债和规范运作标准
PPP项目资本金、明股实债和规范运作标准近日，财政部印发《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金〔2018〕23号）（下文简称23号文），对国有金融企业投融资行为进一步规范，内容包括资本金审查、还款能力评估、投资基金、资产管理业务、政策性开发金融、合作方式、金融中介服务、PPP、融资担保、出资管理、财务约束、产权管理、配合整改、绩效评价，监督检查和其他共17条。
23号文主要是从国有金融企业的角度，系统梳理了过去一段时间内地方债务监管文件和金融监管文件中针对金融企业和地方债务的条款，目的在于规范金融企业与地方政府和地方国企的投融资行为，出发点依然是防范和化解地方政府债务风险。
其中，涉及PPP融资规范主要有以下三点要求。
其一，关于PPP项目资本金来源问题；其二，禁止国有金融企业为“明股实债”等违规操作变相融资；其三，要求PPP项目规范运作。
针对以上三点要求，本文将重点做出解读。
一、23号文出台背景分析（一）国有银行不良贷款率增长速度快23号文件的主体对象为国有金融企业。
一般来说，国有金融企业主要是指国家政策性银行(含各级分支机构)，国有商业银行(含各级分支机构、所属全资及控股公司)，国有全资及控股的保险业、信托业、证券业等非银行金融机构(含各级分支机构)等，例如：表一我们认为将国有金融机构作为23文重点要求对象主要有两方面原因。
首先从宏观上看，经济结构失衡和经济周期性波动对金融部门影响最大，因此形成的风险也最大。
其次，地方政府债务资金的主要来源为银行贷款。
银行贷款在政府负有偿还责任债务中的占比较高，然而，近些年由于个别地方政府违规举债现状严重，使得银行的不良贷款率持续增加。
根据Choice数据表明，国有银行的不良贷款率2016年达到1.7，比2013年同比上升70%，国有金融机构所面临的风险形势严峻。
不过，随着2017年资管新规等严监管措施的出台，市场资金趋于紧张，银行同业负债成本上升，银行业通过加大杠杆运作快速扩张资产负债的趋势有所放缓。
“明股实债”玩砸了!(附最新案例、解读)
“明股实债”玩砸了！（附最新案例、解读）(2016-11-20 21:45:12)转载▼标签：内外有别m明股实债信托借款投资担保一纸法院判决书，让“明股实债”（也称假股真债）的风险暴露无遗！部分银行“明股实债”占总资产比例较高，而且银行理财更是明股实债的重要投资主体，要注意风险了！［1］案情原告新华信托股份有限公司(以下简称新华信托)与被告湖州港城置业有限公司(以下简称港城置业)破产债权确认纠纷一案，大概情况如下：2011年6月21日，原告新华信托与被告湖州港城置业有限公司、纪阿生、丁林德签订了《湖州凯旋国际社区股权投资集合资金信托计划合作协议》，协议约定新华信托以“股权投资”的形式，向港城置业提供不超过2.5亿元信托资金，其中部分资金用于收购了港城置业80%股权，股权转让款全部用于项目建设，该笔融资的固定期限为1.5年、2年、2.5年。
［2］争议点本案的争议焦点是新华信托向港城置业汇付的22478万元是股权转让款还是借款。
其中，新华信托认为双方建立的是融资法律关系，虽然双方约定以股权方式融资，但股权投资存在特殊性，应当被认定为债权。
而被告则认为是股权转让款的性质！［3］结果法院驳回原告新华信托股份有限公司的诉讼请求。
［4］警示玩“明股实债”的，都吓尿了！“名股实债”是实践操作中被经常采用的一种投资形式。
此类“名股实债”的交易模式通过系列文件的签署，将债权包装成股权，模糊了股权与债权的界限，因此，在认定此类交易的性质时，通常会产生较大争议。
虽然最高人民法院、重庆市高级人民法院在类似的相关判例支持原告，本案还可上诉。
但是，本案特殊之处在于借款人破产清算了，客观上导致原告主张权利时需要面对所谓“外部债权人”。
和“外部债权人”相比，原告作为对外公告了的公司股东，无疑是先外后内。
以后做这个业务还是要慎重，选好交易对手，至少不能搞到破产清算的地步。
此外，对于“名股实债”的交易结构，一般情况下会按照“实质重于形式”的原则被认定为债权投资；但在诸如本案破产程序中，则存在因“外观信赖利益保护”而被认定为股权投资的风险。
明股实债形式与实质之争 兼论新华信托与湖州港城置业破产债权确认纠纷案
2、完善协议条款：为了避免出现争议，应当在协议中明确双方的权利和义 务。例如，可以约定在一定期限内按照固定利率或浮动利率计算利息，并在到期 时还本付息；也可以约定在特定情况下允许投资方提前退出等条款。
3、规范管理流程：为了防止出现管理漏洞，双方应当建立完善的内部控制 制度和管理流程。例如，可以指定专门的财务人员负责投资和还款事宜；也可以 定期进行内部审计和外部审计以确保资金使用合规合法。
明股实债形式与实质之争 兼 论新华信托与湖州港城置业破
产债权确认纠纷案
目录
01 一、明股实债概述
二、新华信托与湖州
02 港城置业破产债权确 认纠纷案
03
三、明股实债的法律 风险
04 四、应对策略
05 参考内容
近年来，明股实债作为一种融资方式逐渐受到。然而，其形式与实质的争议 一直存在。本次演示将通过分析新华信托与湖州港城置业破产债权确认纠纷案， 探讨明股实债的法律风险及应对策略。
法律的实质内容和价值判断，强调法律的实践性和社会性。其次，从具体内 容上看，形式解释论认为应当严格遵守法律规定的内容和文字表述，不能随意进 行扩大或者缩小解释；实质解释论则认为在解释法律时应当考虑社会的实际情况 和需要，对法律规定的内容和文字表述进行适度调整，以满足实际需求和社会正 义。
最后，从实践应用上看，形式解释论更加强调法律的稳定性和权威性，对于 司法机关的自由裁量权限制较多；实质解释论则更加法律的灵活性和适应性，鼓 励司法机关在法律框架内充分发挥主观能动性。总之，形式解释论和实质解释论 各有优缺点和适用范围，在实际应用中应该结合具体情况进行综合分析和选择。 我们应该认识到任何一种观点都不是绝对正确的，需要在实践中不断验证和完善。
参考内容二
明股实债的主要风险和防控探析
明股实债的主要风险和防控探析作者：梅玉潘来源：《今日财富》2019年第23期前几年，新华信托诉港城置业败诉一案在行业中引发了热潮，并且还将明股实债推上了热议的前端。
基于此，本文主要针对明股实债的主要风险和防控进行了详细的分析，希望能够对相关人员有所帮助。
一、引言随着融资工具与融资方式不断的发展，市场经济主体也在积极的创新和探索。
大家都知道，股权投资有着很强的权益性，而债券投资则是比较稳定。
而投资者对于这两方面都有着很大的追求，正因为此，明股实债在近年来获得了非常好的发展。
在明股实债投资模式中，融资方不仅仅能够很好的满足自身融资需求，并且还能够促使自身股本金的不断扩大。
其次就是投资方能够获得低风险的债券收益。
最后就是资产公司在投资模式中有着十分重要的作用。
不过就法律规制的角度上来说，其市场运作法律风险还是比较突出的。
因为现有法律对于这方面没有做出明确的规定，所以一旦发生纠纷，先履行合同的一方很有可能出现利益受损的情况。
二、明股实债的产生和现实分析（一）明股实债的由来分析基于对债券投资和股权投资双重追求，明股实债这种全新的投资模式迅速的被很多企业应用，其是管理人、投资方等各个方面利益诉求的几种表现。
首先，就明股实债来说，融资方在不占用授信额度的前提下，满足自身的融资需求和扩大自身的股本金。
除此之外，合理的应用这种投资模式还能够在很大程度上降低自身资产负债比;其次投资方能够在风险比较低的前提下获得一定的收益，并且还能够规避相关的法律规定。
同时，在这种交易模式下，资产管理企业还能够进一步的扩大管理规模，进而获取更多的管理报酬。
从这里我们能够看出，明股实债的投资模式之所以能够很好的实现，和各方利益诉求博弈是分不开的。
（二）明股实债产品的特征分析明股实债产品特征具体表现在以下几方面：1.股权投资形式的债务融资。
信托虽然是入股目标公司，不过其既不是财务投资，也不是战略性的投资，并且其目的也不在于控制目标公司，只要到了约定的期限，那信托则是应该遵循约定将股权进行出售。
有关明股实债的法律知识-“明股实债”的利弊与法律风险
有关明股实债的法律知识:“明股实债”的利弊与法律风险利用周末时间,我在“中国裁判文书网上查阅了近年来有关这方面司法审判，特别是新华信托与湖州港城置业的破产债权纠纷案,暴露出了这种投资方式的诸多风险。
说的通俗一点，“明股实债即明为股权实为债权，明为联营实为借贷关系，这种投资在形式上或会计处理上体现为股权融资，而在权利义务和承担的风险上更接近于债权融资的方式.由于其结合了股权融资和债权融资的优点，近年来受到房地产、政府融资平台融资人的青睐。
2017年2月13日，中国证券投资基金业协会发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,对名股实债进行了定义：“名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺,根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
这种投资方式,既是监管机构与被监管机构之间狗抓耗子的游戏,也是借款人为优化财务报表，降低杠杆之需.通过明和实的转换,借款人达到既借入资金又不增加负债,甚至能增加净资产目的，而出借人在保障权益前提下既借出了资金,又能获得稳定收益，对各方而言皆大欢喜.但是在降杠杆、去影子银行的大背景下，面临着诸多的法律风险。
那么，如何判定明股实债，这种投资方式又存在哪些法律风险呢？笔者从以下两个方面谈谈.判断明股实债的关键因素包括投资收益的约定、主体退出方式以及投资主体权利三方面，具体如下：1、投资人以获得固定收益为目的在明股实债的融资安排中,投资人虽然是以股权方式投入资金，但不论企业经营状态如何，均需按照约定向投资者偿还本金或利息，固定回报的偿付主体通常为融资方的股东或其实际控制人，而融资溢价作为投资方的资金成本，融资溢价率通常与人民币同档次贷款基准利率挂钩。
也即该方式既有“股的性质，也有“债的特点。
“明股实债”融资税务分析及风险处理技巧
“明股实债”融资税务分析及风险处理技巧随着社会的发展，金融产品及投资方式的不断创新，越来越多资金缺乏的企业采取了“明股实债”的融资方式，进行资源的配置。
这种融资方式，兼有股权融资及债权融资的双重优点，深受房地产信托领域的青睐。
“明股实债”又称“假股权真债权”，形式上是股权投资，实质上是债权投资。
根据实质重于形式，国家税务总局出台了《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号，以下简称“41号公告”），税法上规定了符合条件的“明股实债”投资为“混合性投资”。
一、企业混合性投资业务应具备哪些条件？按本《公告》进行税务处理的混合性投资业务，列举了以下必须同时符合的5个条件：（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息，包括支付保底利息、固定利润或固定股息等。
也就是说，此类投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是按企业的投资效益进行分配，也不是按投资者的股份份额取得回报。
投资者没有或很少承担投资风险的一种投资，实际为企业一种融资形式。
（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业应当偿还本金或按投资合同或协议约定的价格赎回投资。
也就是说，投资期限无论是否届满，只要合同或协议约定的、需要由被投资企业偿还本金或赎回投资的条件已经满足，被投资企业必须偿还本金或赎回投资。
被投资企业偿还本金或赎回投资后，作减资处理。
（三）被投资企业如果依法停止生产经营活动需要清算的，投资企业的投资额可以按债权进行优先清偿，但对被投资企业净资产不能按投资份额拥有所有权。
（四）投资企业不具有选举权和被选举权。
被投资企业在选举董事会、监事会成员时，投资企业不能按持股份比例进行表决或被选为成员。
（五）不参与被投资企业日常生产经营活动。
但是，投资资金如果指定了专门用途的，投资方企业可以监督其资金运用情况。
二、被投资企业支付利息如何进行税务处理？“明股实债”投资被界定为债权投资，被投资企业其支付的融资回报由不能税前列支的股息红利变为可以依法税前扣除的利息支出。
【资本】政府产业基金运作及明股实债风险揭示
编者：产业基金并不是个法律概念,产业基金是在实践中约定俗成的一大类的股权投资的综合概念，其中包括政府产业基金、（上市公司）产业并购基金、PPP投资基金、Pre-IPO投资基金、某个产业的创投基金。
在实操过程中，产业基金有时是为了解决企业的融资需求，有时是为了实现并购重组的目标，有时是为了在某产业进行VC投资或PE投资，在概念上内涵和外延的不清晰很容易导致产业基金在实践中的各行其是和相关监管的模糊。
目前，政府产业基金已成为产业基金中较主要的募集资金来源，因此我们掌握政府产业基金的运作模式及常见风险尤显重要。
产业基金的概念1、《私募投资基金监管管理暂行办法》:私募投资基金是指在中华人民共和国境内，以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金。
2、《政府出资产业投资基金管理暂行办法》本办法所称政府出资产业投资基金，是指有政府出资，主要投资于非公开交易企业股权的股权投资基金和创业投资基金。
3、《政府投资基金暂行管理办法》由各级政府通过预算安排，以单独出资或与社会资本共同出资设立，采用股权投资等市场化方式，引导社会各类资本投资经济社会发展的重点领域和薄弱环节，支持相关产业和领域发展的资金。
产业基金的法律形式主要包括公司型、契约型、有限合伙型，在实践中普遍采用有限合伙制的组织形式。
由于合伙企业具有操作灵活和税收优惠的优势，成为基金普遍采用的组织形式。
基金管理机构作为普通合伙人（GP），负责基金的日常管理和运作，承担无限连带责任。
投资人作为有限合伙人（LP），享受合伙收益，对合伙企业的债务以出资额为限承担有限责任。
有限合伙基金的优势：1、风险隔离2、杠杆效应3、灵活分配4、税收穿透5、灵活转让6、可设计控制权产业基金的成立与备案在签署了产业基金的法律协议且完成募集后，须进行工商注册登记（基金管理人及基金）和基金业协会备案。
《私募投资基金监督管理暂行办法》（证监会）第七条【管理人登记】各类私募基金管理人应当根据基金业协会的规定，向基金业协会申请登记……第八条【基金备案】各类私募基金募集完毕，私募基金管理人应当根据基金业协会的规定，办理基金备案手续……第三十八条【法律责任】私募基金管理人、私募基金托管人、私募基金销售机构及其他私募服务机构及其从业人员违反本办法第七条、第八条、第十一条、第十四条至第十七条、第二十四条至第二十六条规定的，以及有本办法第二十三条第一项至第七项和第九项所列行为之一的，责令改正，给予警告并处三万元以下罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，给予警告并处三万元以下罚款；有本办法第二十三条第八项行为的，按照《证券法》和《期货交易管理条例》的有关规定处罚构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。
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摩根大通大连项目折戟房地产私募基金风险浮现
2012年11月08日09:04来源：和讯房产作者：CRIC研究中心评论员李仙德
2009年末启动的严厉房地产调控政策已持续近三年。
在调控政策影响下，房地产企业销售回款放缓，信贷难度加大，再融资以及境外发债的渠道基本关闭。
加之以国家有关部门三令五申严查房地产信托业务，房地产企业融资环境趋向于紧张。
房地产私募基金是指专注于房地产领域的私募股权基金。
它是一种面向私有房地产资产进行并购或开发的投资模式。
资金压力加大的形势下，房地产私募基金获得了不少房地产企业的青睐，取得了一定的发展。
尤其值得注意的是海外金融巨头摩根大通、摩根斯坦利等乘机纷纷抢滩中国，对房地产企业进行大规模的私募基金投资，试图获取中国快速城市化过程中的房地产发展红利。
在房地产私募基金行业迎来历史性发展机遇的同时也应该看到，在我国制度和法制基础不健全、金融市场体系还不完善的大背景下，这一相对新颖的投资方式所存在的问题正日渐暴露出来，在参与的各方、各个环节都有所体现。
摩根大通大连项目失利，更是清晰地揭示出了调控常态化背景下房地产私募基金存在的风险。
我们认为房地产私募基金将成为中国房地产企业资金来源的重要渠道之一，为了促进这一新兴投资工具的发展，房地产私募基金公司必须加强“股权”投资模式，介入到项目运营之中；政府部门必须明确监管部门；建立健全法律、法规体系、完善监管体系。
摩根大通兵败大连，专注财务投资带来致命硬伤
据《华尔街日报(博客,微博)》报道，摩根大通旗下一只基金投下8000万美元重金掌控大连豪宅大连的御澜山项目。
英国贷款机构渣打银行(Standard Chartered)提供了该项目1.4亿美元贷款的绝大部分。
据由于销售不景气导致贷款违约，渣打于今年夏季取消了这一楼盘的赎回权，该基金由此失去了这一项目。
据悉，2011年9月该楼盘开盘时的价格高达3.5万元/平方米，面积从110平方米至600平方米不等，共有270套精装房源。
虽然开盘后加大折扣力度，最低售价达2.5万元/平米，降幅最高达28.57%，但该盘开盘以来颗粒无收，极为惨淡。
摩根大通兵败大连主要有以下两个原因：第一，缺乏对大连市场的深入分析和调研，对项目前期介入不够。
摩根大通是施工期间接手御澜山项目；当时大连市场已经受到调控的影响，尽显颓势，项目房屋面积过大、价格过高，显然不合时宜。
第二，专注于财务投资，对项目管理运营并不在行。
名义上房地产私募基金投资方式应该以股权投资为主，但实际操作中多是债权投资。
房地产私募基金“明股暗债”运作方式使得相关人员专注于财务投资，而对房地产项目的对房地产项目的参与度不够，从而失去对市场形势的全面、深入把控。
可以说，专注财务投资，忽视项目运营是房地产私募基金的致命硬伤。
此次，摩根大通也仅专注
财务支持，对大连项目包括房型调整、定价方案、市场营销等后期运营并未全面掌握，最终导致投资失败。
房地产私募基金发展空间较大，存在风险不容忽视
2011年12月，住建部政策研究中心课题组与高和资本共同发布的《人民币房地产私募基金发展报告》。
该报告指出目前国内房地产业70%的资金仍来自预售和银行贷款，房地产私募基金一类的直接融资只占5%。
该报告认为房地产私募基金未来在中国将进入高速发展的通道，预计三年内将达到5000亿元的规模，并成为房地产企业融资的重要渠道。
由此可见，房地产私募基金风险把控体系建设对于金融以及房地产行业发展的重要意义。
除了上述“明股暗债”运作方式带来的企业运营风险之外，我们认为房地产私募基金业还存在着三大风险，不容忽视。
第一，市场发展和投资者不成熟带来的投机风险。
一方面，国内房地产私募基金市场不成熟。
从2010年开始，大型企业附属型、金融机构附属型、专门独立型、企业联盟型等多种形式的私募基金涌入房地产领域。
另一方面，国内基金投资者不成熟。
在在国内，房地产私募基金是新兴事务，大多数投资者风险意识薄弱，给基金管理人带来较大的挑战。
第二，配套法律体系不健全带来的灰色地带风险。
房地产私募股权基金在我国属于较新兴的投资方式。
《证券法》、《信托法》、《证券投资基金法》并未确立私募基金明确的合法地位，也未从法律层面界定清楚参与各方的权利义务关系。
一旦投资失利，投资者的权益在法律上并无可依条文加以保护。
第三，行业缺乏明确监管体系带来的失管风险。
目前，我国私募基金没有一个确定的主管部门，也缺乏明确完善的监管体系，监管责任并不明确。
在房地产私募基金方式、资金托管、信息披露等方面并无统一的规定，各相关部门监管标准宽严有别，导致私募基金监管混乱。
加强风险把控，促进行业健康发展
私募房地产股权投资基金在现阶段的发展中遇到了一些问题，但它未来必将成为房地产企业资金来源的重要渠道之一。
为了促进我国房地产私募基金行业健康、持续发展，我们对此提出以下建议：
第一，就房地产私募投资基金企业而言，需要转变“明股暗债”的运作方式，更为关注项目的运作。
从行业发展而言，“股权”才是房地产私募基金行业的未来趋势。
股权模式中，房地产私募资金将从前期的市场分析、拿地等环节即开始介入，通过全面的介入，用股权合作的模式共同创造并分享投资收益。
第二，就政府而言，需要确定一个明确的监管部门，建立健全法律、法规体系，加强市场监管。
政府监管部门要完善监管体系，通过制定专门法律，将私募基金纳入法律监管范畴，
界定各方参与者的权责关系。
明确私募基金的地位、投资人资格、数量、私募基金发行渠道等。
监管部门要兼顾私募基金自身的运作特点，加强对行业发展引导与监督，从而有效降低市场运营风险、投机风险。