消费需求与投资需求如何区分

消费需求与投资需求如何区分
■陈江涛 2006-10-16
房屋作为一种特殊的商品，既可以满足居住需求，也可以作为投资的载体获取投资收益。

目前就房地产市场的变化，业界主要关注房地产交易量、房地产价格以及空置率等指标值及其变动，并试图通过界定以上指标值来反映房地产市场的态势和国家宏观调控的效果。

但是面对消费需求和投资需求糅合在一起的房地产市场，上述指标都不能对这两种需求进行界定。

因为他们只能反映总量，不能反映交易者的目的。

如果以这些指标的高值作为判定房地产市场存在投机的依据显然是不科学的。

从总体上看，房地产的需求主体可以分为自然人和法人两类。

对于法人来说，其购买房产的目的在于生产、出租（包括出租给本单位职工居住）、倒卖。

这些行为都是为获得投资收益，因此法人购房属于投资需求。

而对于自然人来说，情况就比较复杂了。

下面就重点阐释一下如何区分自然人的房屋消费需求和投资需求。

经济学和心理学的有关理论认为，当一个人的基本生存需求得不到满足时，他是很难进行投资的。

具体到房地产需求，其主体则需要从共享房屋的家庭的角度进行考虑而非单个自然人。

在这里，提出一个新的指标“有共享房屋倾向的家庭成员人均居住面积”（简称“家庭人均居住面积”）。

这个指标的内涵分为两部分，一是“有共享房屋倾向的家庭”，它是指有直系血缘关系或者有一方对另一方负有法律义务，并且生活在同一个城市的家庭。

所谓“有共享房屋倾向”是指家庭成员具有共同居住的倾向，或者有缩小成员之间住房面积差距的倾向。

一般说来，直系亲属，特别是父母和子女之间拥有这样的倾向。

二是“成员人均居住面积”，它是将上述家庭各成员拥有的住房总面积除以成员人数得到的平均数，这个平均数可以
用来衡量每个家庭成员拥有的平均住房面积。

自然人的房屋消费需求反映为自然人对“家庭人均居住面积”的需求，如果能测定出自然人对这一指标的预期值，就可以从面积的角度反映出人们的实际消费需求，我们暂时将实际消费需求在“家庭人均居住面积”上的反映称为预期的“家庭人均居住面积”。

那么测定预期的“家庭人均居住面积”就成为问题的关键所在。

那么，一定社会环境下自然人预期的“家庭人均居住面积”可以看成一个随机变量，该变量受到各种因素的影响。

但在诸多影响因素中，地域（或地段）和家庭收入居于主导地位。

首先，人们对房屋的消费需求与其所处的地域环境有关。

不同地域的人们对“家庭人均居住面积”的要求不同。

其次，对于相同地域，收入高的家庭对“家庭人均居住面积”的要求也高（这里的收入是按照“有共享房屋倾向的家庭”为单位计算的）。

因此，在测定预期的“家庭人均居住面积”时必须按照这两种因素进行分组，不同组的人群应区别对待。

由于地域差异是房地产市场的首要影响因素，因此应将其作为第一分组标志。

而城市是最具有代表性的区域划分界限，所以在这里笔者以城市为基本研究单位。

在此基础上，再按照收入水平对“有共享房屋倾向的家庭”进行分组，每个组分别计算预期的“家庭人均居住面积”。

为了分析问题的方便，我们暂时将一个城市的收入水平分为低收入家庭、中等收入家庭和高收入家庭三组来进行简单的说明。

对于低收入家庭，我们可以把各城市规定的最低居住面积作为其预期的“家庭人均居住面积”值。

而对于中高收入家庭来说，城市最低居住面积显然不能满足其需求，这就需要建立调查体系来获取所需数据，得出中等收入及高收入家庭的“家庭人均居住面积”预期值，进而计算出中等收入家庭及高收入家庭预期的“家庭人
均居住面积”平均值。

以此作为各收入组的“家庭人均居住面积”消费需求值。

那么具体到每一户“有共享房屋倾向的家庭”，根据其收入状况对应出预期的“家庭人均居住面积”，再乘以其“有共享房屋倾向的家庭”成员人数得出的总面积就是该家庭的消费需求面积总数。

如果某个自然人进行房地产购置，购置后其“有共享房屋倾向的家庭”拥有的住房面积总和在消费需求面积总数之内，那么其买房行为就属于消费需求。

而超出消费需求面积总数的部分则认为是投资需求。

有这一面积的标准后，再结合房地产价格就能得出投资需求的价值量。

将自然人的投资需求和消费需求区分出来之后，我们只要把法人的购房价值量和自然人投资需求的价值量相加即可得出整个社会的房地产投资需求价值量。

如是，就能科学地区分出房地产市场的消费需求和投资需求。

这样，政府在制定政策时便可以有的放矢，精确制导，实现调控的预期效果。

（作者供职于国家统计局）。