城市商业综合体设计发展要点

城市商业综合体设计发展与要点〈提要〉本文分析了城市商业综合体，在城市建设发展中的作用；商业综合体在规划布置、建筑日照分析、路网布置、消防设计等设计要点；提出了目前商业综合体应规避的问题；未来商业综合体开发的方向。

关键词：商业综合体，集聚效应，功能分区；日照分析，区域道路，消防，步行街引入，城市空间。

一商业综合体在城市发展中的作用
近两年随着土地市场综合用地的不断扩增,催生了很多城市商业综合体的产生；城市商业综合体一般是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会议、餐饮、娱乐等，城市生活空间三项以上进行组合，并在各部分建立一种相互依存、相互助益，但又有相互独立的能动空间关系，形成了一个多功能，高效率的综合体，这种“城中之城”物业形态的成功运作，引发了城市集聚效应。

这种综合体空间体量较大，它往往会拉动一个区域土地价值和区域内房产价值的提升；区域内公共交通系统的升级；商业综合体本身所能提供的稳定消费人群是传统商铺所不能提供的，人们不仅可享受主力店的品牌服务和号召力，也可共享商圈配套和交通便利。

城市商业综合体的产生，节省了城市土地开发，提升了城市形象，加快了城市区域经济发展；这种综合体一站式的购物模式、旅
游休闲，具有强大的辐射力，是其他零散商业无法比拟的。

如何在今后的发展中更加完善、合理，在开发建设中规避所遇到的问题，是设计研究的主题。

二商业综合体总体规划要点
１．商业综合体功能分区
城市商业综合体中的办公、居住、酒店、商业、餐饮、娱乐等，在总体中的合理布置，是项目成败的关键，功能的合理布置需考虑以下几个主要因素：
a.综合体在城市中的区域位置，城市主、次干道规划与综合体地块的关系；一般酒店、商业、餐饮、娱乐等人员密集、活动频繁的功能空间，宜沿城市主干道分布；办公、居住等需安静、人员活动分散的功能空间，宜沿城市次干道和综合体区域道路分布。

b.综合体区域内路网组织，在商业综合体中也非常重要；以人为本应该是设计的宗旨，有了较好的功能分区，其路网主次道路布置就有了基础，道路布置既要联系方便，又要保证各功能主体出行方便；居住功能建筑道路布置宜相对独立，这样可以保证居住组团在综合体中相对安静的空间。

常州正方京城商业综合体道路布置（见下图），是由多级别道路组成；西侧是城市主干道北大街，北侧、东侧是城市次干道，南侧和中间有综合体区域分布的干道，它同时与城市主次干道连接；常州正方京城综合体区域中还分布了商业步行街；居住组团出行道路
相对独立，不受繁华商业人流的影响。

２．建筑日照分析
在总体规划布置时，除了考虑各主要功能空间布置、道路规划外，日照分析也十分重要。

如居住建筑、公寓（居住型）、学校、幼儿园等，规范对日照都有严格要求，如不引起重视，总体规划将受到很大影响。

这里讲的日照分析，不仅是指综合体区域内本身居住建筑等满足日照要求，而且还有综合体区域内所有建筑对周边有日照要求建筑的影响。

其分析方法可由内向外进行，即先分析综合体区域内建筑规划布置日照影响，再分析区域内建筑对相邻居住建筑的影响；这样才能合理控制综合体区域内各建筑高度及形态。

3．地下汽车库出入口布置
随着城市的发展，商务、办公、居住等用车已普及，停车位多少，直接影响到商业综合体的成与败；在容积率和绿化率与停车位间，它是一个矛盾，在环境噪音影响与综合体布置需求上，它是一个难题。

目前能较好的解决停车位问题，主要方法还是建设地下多层停车库。

地下汽车库的大小、出入口数量，国家规范都有规定，必须满足，超过500辆的汽车库出入口不少于3个，但对于一个大型商业综合体，远不至500辆汽车；因此地下汽车库出入口分布，在总
体规划布置中尤其重要。

地下汽车库出入口设计布置有几点要素：1）不要布置在城市主干道交叉路口附近；2）出入口要尽量避免直接对着城市主干道，尽量与次干道连接；3）商业、办公、居住出入口应分别独立布置，不要混用，避免交叉带来管理上的混乱；4）通过建筑底层布置的地下汽车库出入口，与城市道路对接时，口部要留有大于7米的缓冲、安全、可视距离；5）利用广场、集中绿化一侧布置出入口，与区域内次干道连接，对建筑使用功能，环境噪音影响都很小，综合效益明显。

城市商业综合体地下汽车库出入口布置，出入口数量，对城市交通现在和未来有何影响，是否可行、合理，必须进行“交通环境可行性评估”，这是很重要的。

对交通堵塞、流量，没有可行性分析，综合体建成后，其正常使用和繁荣发展，都将受到严重影响，不可忽视。

三商业综合体消防要点
1．消防登高面布置
由于商业综合体有多功能、多幢高层、多裙房等布置特点，这给消防登高面布置带来了许多困难和问题。

近年来全国多起建筑失火，给国家和人民财产和生命造成了极大损失；消防设计如不满足要求，项目规划报批将被一票否决。

合理的消防登高面设计有几点要素：1）消防车能到达，且有不
小于8x15米的登高场地，登高场地可以是铺装和草坪，但要考虑消防时载重量及行驶；2）防登高面长度应不小于建筑的一个长边或建筑的四分之一长度，且此范围建筑要落地，即无裙房；3）消防电梯前室或消防疏散楼梯应紧邻防登高面，以保正消防队员从室外可直接到达；4）防登高面每层消防前室有不小于2平方米可开启窗，供消防队员进入。

2．消防道路设置
商业综合体区域面积较大，路网较丰富，有利于形成消防环路；要避免尽端道路，否则要增加消防回车场，影响绿化及景观布置。

由于综合体商业裙房较大、较长，不利于消防环路设置，可接合底层商业街道，步行街布置，消防时作为消防通道，不影响商业开发，同时又增加了商业对外疏散出口，相得益彰。

但要满足消防通道高度不小于4米。

消防道路的环通设置，是保证商业综合体各建筑消防要求的基本点。

也是体现以人为本、防患于未然的基本点。

3．建筑防火分区布置
商业综合体的性质，决定建筑防火分区的复杂性，它不同于单体建筑，而是即有综合性，又有独立性，有时还具有特殊性，处理好商业综合体防火分区的划分，也就解决了消防在商业综合体中的难点。

综合体建筑防火分区设计，必须从个性分析，再到综合分析；
比如较大的商业裙房，上有酒店、公寓、办公或住宅等，下有地下商业、地下汽车库等。

从人员疏散消防要求分析，上述各种不同功能的主楼单体，均需要独立对外疏散出入口，也就是说主楼的防火分区是独立划分的。

对于加综合的裙房部分，即有主楼部分，又有扩展的裙房，这是我们研究的重点和难点，其防火分区合理设计划分有几点要素：1）判定裙房上主楼防火等级，如为一级，那么其用裙房空间耐火等级也应为一级，防火分区也应按一级要求确定；2）按不同使用功能要求，分别划分防火分区，如酒店部分裙房和商业部分裙房，应为不同的防火分区；3）地下建筑部分与地上建筑应分别划分防火分区，因为消防对地下防火分区划分高于地上建筑；4）如主楼在裙房部分能独立划分防火分区，那么裙房部分防火分区面积可增大，而且疏散要求低于合用裙房空间，较经济合理；5）对于娱乐等有特殊要求空间，应独立划分防火分区。

掌握了上述几点要素，其复杂的商业综合体防火分区划分就有了条理性，也就不复杂了；对于超大规模空间，防火分区面积超过规范要求，就需要进行“消防性能化分析与可行性设计”，报省一级消防局审批。

四步行街在商业综合体中的引入
由于商业综合体规模较大，集商贸、商住、酒店、办公等为一区域，形成了“城中之城”的空间格局。

将一条或多条步行街引入
综合体区域内，将极大地改善人流与车流混合影响，繁荣商业，增加了沿街商铺，且可将步行街设计为景观、休闲、购物于一体的空间。

象一条多彩的纽带，把人与景、购物与休闲联系在一起，丰富了城市空间，创造了多彩的城市生活。

常州正方京城在商业综合体规区域中间，沿南北长向布置了一条步行街，避免了一条与步行街平行的城市主干道人车混流对商业综合体的影响；极大地改善了商业购物环境，创造了多方位商机，实现了人与环境，综合体与城市的和协发展。

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