小区物业服务费构成
物业费的支出范围
物业费的⽀出范围⼀般在⼩区⽣活的⼈们都知道，⼩区⼀般都是有物业管理的，业主每个⽉要缴纳⼀定的物业费，那么对于物业的⽀出范围是怎样的呢?下⾯就由店铺⼩编为⼤家解释⼀下相关内容，供⼤家参考学习，希望对于⼤家有帮助。
⼀、物业费的⽀出范围根据有关政策的规定，实⾏物业服务费⽤包⼲制的，物业费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实⾏物业服务费⽤酬⾦制的，预收的物业费包括物业服务⽀出和物业管理企业的酬⾦。
物业服务成本或者物业服务⽀出构成⼀般包括：1、管理服务⼈员的⼯资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共⽤部位、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤;3、物业管理区域清洁卫⽣费⽤;4、物业管理区域绿化养护费⽤;5、物业管理区域秩序维护费⽤;6、办公费⽤;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共⽤部位、共⽤设施设备及公众责任保险费⽤;9、经业主同意的其它费⽤。
物业共⽤部位、共⽤设施设备的⼤修、中修和更新、改造费⽤，应当通过专项维修资⾦予以列⽀，不得计⼊物业服务⽀出或者物业服务成本。
⼆、物业费收取标准物业服务收费办法规定，物业费收取标准区分不同物业的性质和特点分别实⾏政府指导价和市场调节价，通常写字楼、商业及⼯业园区等⾮住宅类实⾏市场调节价，即由合同双⽅协商定价;普通住宅前期物业费收取标准实⾏政府指导价，物业公司及开放企业参考政府公⽰的物业费标准定价;业主⼤会或物业管理委员会成⽴后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主⼤会、业主⼤会授权的业主委员会或物业管理委员会决定。
通过上⽂的解释，我们可以了解到就是物业管理所⽀出的范围是很⼴泛的，⼀般在⼩区范围很多⽅⾯都是需要⼀定的费⽤的。
以上这些就是店铺⼩编为⼤家整理的相关内容，如果还有疑问或者是进⼀步的要求，可以咨询店铺相关律师。
物业公司服务成本构成
物业服务收费的费用构成：实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
01 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
02物业服务费的性质实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
03物业服务费的测算方法物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9）公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2；Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数；∑——表示对各分项费用算术求和。
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。
包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。
物业服务费测算方法及收费依据详解
物业服务费测算方法及收费依据详解
1.小区面积：
物业服务费的收费依据之一是小区的面积。
一般而言，小区的面积越大，所需的管理成本也会相对较高。
因此，物业费用会根据小区面积的大
小进行测算。
一般来说，物业公司会将小区面积划分为不同的区域或单元，确定每个区域或单元的物业费用。
2.房屋建筑面积：
除了小区面积，物业服务费也与房屋建筑面积有关。
房屋建筑面积是
指实际的房屋使用面积，它反映了每个业主所占用的公共资源。
因此，物
业公司会根据不同房屋的建筑面积来确定物业费用。
3.公共设施：
物业服务费还考虑了小区内的公共设施和设备。
这些设施和设备的维
护需要费用支持，因此物业费用中会包含公共设施维护的费用。
比如，小
区内的绿化、道路、公园等公共设施，以及电梯、门禁系统、水电设备等
公共设备，都需要物业公司进行日常维护和保养，费用将会纳入物业服务费。
4.人工成本：
5.社区服务：
总之，物业服务费的测算方法和收费依据是多方面的综合考虑。
物业
公司会根据小区的面积和建筑面积，以及公共设施和设备、人工成本、社
区服务等方面的情况来确定物业费用。
收费依据的合理、公正与科学性是
物业管理公司的责任，也是业主对物业管理公司的要求。
普通住宅三级物业服务标准及收费构成
4．属于消防通道的次出入口应当在非开放时间段内也保证通道无 障碍物，并保证通道24小时可随时开启。
5．控制危险品进入小区，公共区域无易燃、易爆、剧毒、强腐蚀、 放射性物品等危险品存放；对烟花爆竹燃放按相关规定实施安全管 理。
2．定期对房屋进行安全检查， 能随时掌握房屋的状况， 及时发现房屋的危损情况，及时安排专项修缮，排除 险情，延长房屋的使用寿命。
3．根据房屋主体的完好情况，编制年度维修计划，安 排年度维修投资，审核维修方案，维修后的房屋必须 要达到房屋维修质量完好要求和技术标准。
4．定期对园区内路面、边石、方砖、隔离墩、侧石进 行巡视检查并保持基本完好，发现破损处要详细记录， 集中列专项维修计划。
6.对景观设施、 休闲椅凳和体育健身器材每周巡视一次。 对健身 器材发现损坏应立即禁止使用，待修复后再允许使用。
7.对园区内围墙、护栏等维护系统每半个月巡查一次。
多层
0.06
高层
0.11
序 号
项目
基本要求
服 务 标 准
住宅 类型人力配备收Fra bibliotek 标准6
保 洁 服 务
楼 内 保 洁
1.楼内地面擦拖、清扫；消防楼道地面、墙面、防烟门 擦拭。
1.地面清扫每天一次，地面擦拖每周一次；消防楼道地面、墙面、防烟门擦拭 一次/周。
2.2M以下墙面擦拭、扫尘每周一次；信息栏、信报箱一次/天。
3.普通扶手每周两次；消防通道扶手两天一次。
4.单元门擦拭一次/周；楼道窗台、窗口、窗框擦拭一次/周；单元雨搭擦拭一 次/周。
5.楼道内玻璃每月两次；单元门玻璃每周一次。
物业服务成本的构成及占比
物业服务成本的构成及占比根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜的是，国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。
（以住宅物业为例，假设保洁为外包1、人员费用50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。
物业服务的收费形式和收费原则是什么
物业服务的收费形式和收费原则是什么很多新业主在入住新房的时候对开发商提出的物业费很是迷茫，不知道物业费包括什么，物业费怎么算，物业费收取标准等等。
物业费是物业管理单位对小区进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
业主和小区物业经常会发生争议，产生各种矛盾，其原因基本都是业主和物业之间在收费和服务问题上产生了分歧。
本文主要介绍一下物业服务的收费形式和收费原则是什么。
一，物业服务收费形式与成本构成1.包干制收费形式《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。
包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。
换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。
包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。
在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。
2.酬金制收费形式《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。
酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。
物业管理费用明细
物业管理费用明细标题：物业管理费用明细引言概述：物业管理费用是指由物业管理公司或者物业管理委员会收取的费用，用于维护和管理小区或者物业项目的日常运营。
了解物业管理费用的明细是业主们的权利，也有助于提高物业管理的透明度和效率。
一、基础费用1.1 物业管理费物业管理费是业主每月缴纳的费用，用于支付物业管理公司的管理费用、员工工资、日常维护等费用。
1.2 保洁费保洁费用包括小区公共区域的日常清洁费用，如楼道、电梯、公共洗手间等的清洁费用。
1.3 绿化维护费绿化维护费用用于维护小区内的绿化植被，包括花草树木的修剪、浇水、施肥等。
二、设施维护费用2.1 电梯维护费电梯维护费用用于支付电梯的日常维护和保养费用，确保电梯的正常运行。
2.2 消防设施维护费消防设施维护费用用于维护小区内的消防设施，如灭火器、消防栓等，确保小区的消防安全。
2.3 供暖维护费供暖维护费用用于支付小区供暖系统的维护和运行费用，确保小区内的供暖设施正常运行。
三、管理费用3.1 物业管理公司管理费物业管理公司管理费用用于支付物业管理公司的管理费用，包括公司的运营费用、管理人员的工资等。
3.2 安保费安保费用用于支付小区内的保安人员的工资和设备维护费用，确保小区的安全。
3.3 管理人员工资管理人员工资用于支付小区内的物业管理人员的工资，包括物业经理、保安队长等。
四、维修基金4.1 大修基金大修基金用于支付小区内建造物结构性维修、设施更新等大修费用。
4.2 日常维修基金日常维修基金用于支付小区内的日常维修费用，如水电维修、门窗维修等。
4.3 装修基金装修基金用于支付小区内公共区域的装修费用，如楼道装修、大堂装修等。
五、其他费用5.1 管理费用管理费用用于支付小区内的管理费用，如会议费、培训费等。
5.2 保险费保险费用用于支付小区内的保险费用，确保小区在发生意外时能够得到保障。
5.3 公共设施更新费公共设施更新费用用于支付小区内公共设施的更新费用，如游乐设施、健身器材等的更新费用。
住宅小区2024年度物业管理服务费用标准协议
住宅小区2024年度物业管理服务费用标准协议本合同目录一览第一条总则1.1 定义1.2 解释第二条物业管理服务费用标准2.1 物业服务费用的构成2.2 物业服务费用的计算方式2.3 物业服务费用的支付方式2.4 物业服务费用的调整第三条物业管理服务内容3.1 物业公司的服务范围3.2 物业公司的服务标准3.3 物业公司的服务时间第四条物业公司的权利和义务4.1 物业公司的权利4.2 物业公司的义务第五条业主的权利和义务5.1 业主的权利5.2 业主的义务第六条合同的履行和监督6.1 合同的履行6.2 合同的监督第七条合同的变更和解除7.1 合同的变更7.2 合同的解除第八条争议解决8.1 争议的解决方式8.2 争议解决的时间限制第九条违约责任9.1 违约的定义9.2 违约的责任第十条合同的生效、终止和续约10.1 合同的生效条件10.2 合同的终止条件10.3 合同的续约第十一条保密条款11.1 保密信息的定义11.2 保密信息的保护期限第十二条法律适用和争议解决12.1 法律适用12.2 争议解决第十三条其他条款13.1 通知和送达13.2 合同的附件第十四条合同的签署14.1 签署的时间14.2 签署的地点14.3 签署的份数第一部分：合同如下：第一条总则1.1 定义本协议是指住宅小区业主与物业管理公司之间，就2024年度物业管理服务费用标准所达成的明确双方权利义务的协议。
1.2 解释本协议中的词语，如“甲方”、“乙方”等，如有特别定义，则在协议内进行解释。
若协议内无解释，则按照通常含义理解。
第二条物业管理服务费用标准2.1 物业服务费用的构成物业服务费用包括物业公司的管理费、物业公司的员工工资及福利费、物业公司的办公费用、物业公司的维修费用、物业公司的保险费用、物业公司的税费等。
2.2 物业服务费用的计算方式物业服务费用按住宅小区的建筑面积、物业公司的管理费率和物业公司的服务费率计算。
计算公式为：物业服务费用=建筑面积×管理费率+建筑面积×服务费率。
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小区物业服务费构成
1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
1.1基本工资：职务人数工资标准(元) 月工资总额(元)
1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例
1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用
2.1公共照明系统的电费和维修费
2.1.1楼内公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X 电价
2.1.2楼外公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1.3喷泉水系电费：
计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12
2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486
2.1.5维修费
2.2给排水设施的费用
2.2.1消防泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2.2.2排污泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2..2.3消防水箱清洗费:
计算公式=总用水量X水价/12
2.2.4外排水清污费
计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12
2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/12
2.2.6维修费
2.3共用建筑、道路维修费
2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）
3.物业管理公共区域清洁卫生费
3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值
3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）
3.3垃圾清运费
3.4保洁用水
经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，
0.03X119X30X3.2=342元；
3.5消杀费
4.物业管理公共区域绿化养护费用
4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：
4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：
4.3绿化用水费：
××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。
80000/100X32X2/12=4266元
5.物业管理公共区域秩序维护费用
5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：
5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）
5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）
6.行政办公费
6.1通讯费用
6.2文具、办公用品费用
6.3车辆使用费
6.4节日装饰费(含彩灯电费)
6.5公共关系费
6.6办公室采暖费（北方才有）
6.7书报费
6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）
6.9培训费
6.10办公区、员工生活区电费
6.11办公区、员工生活区用水：
每月冷水400吨，热水100吨。
400X3.2+100X10=2280元
6.12其它杂费
7.物业管理企业固定资产折旧费
7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。
7.2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。
7.3绿化、保洁专业用具。
7.4办公、生活用房装修费。
7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。
7.6其它。
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9.物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算
10.法定税费：
（按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5.5%）
物业费=每月管理费用支出/总建筑面积
注：以上测算未考虑收费率问题。