房地产开发项目管理ppt
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房地产工程管理培训PPT
房地产工程管理六大体系与承建单位、监 理机构工作的关系（3）
• 因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监 理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不同，采取的方 式不同，主要表现在以下几个方面： • ◆工程质量控制方面：施工单位和监理单位关心的是按图施工、 符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是 客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工程质量做好， 房地产企业关心是施工单位和监理单位是否健全了保证工程质 量的管理体系。 • ◆工程现场管理方面：施工单位考虑如何组织施工，房地产企 业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场程管理六大体系：工程计划管理体系、工程 技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全 管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化 。 • 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程 技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场 签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 • 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开 发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维 修 、员工与供应商培训 。
房地产工程管理六大体系与承建单位、监 理机构工作的关系（1）
• 根据《建设工程项目管理规范》（GB/T50326－2001）的要求， 施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进 度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管 理、信息管理、生产要素管理、组织协调。 • 监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进 度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协 调。 • 房地产工程管理六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体 系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险 管理体系、现场管理标准化。
房地产工程管理方法－工程风险管理体系
房地产项目管理—进度管理与控制PPT课件( 47页)
❖ 2、进度计划的定义 进度计划是表达项目中各项工作的开展顺序、
开始及完成时间及相互衔接关系的计划。
进度计划是进度控制和管理的依据。
制订进度计划的目的是控制项目时间。
（二） 项目进度计划的编制过程
项目描述项目分解ຫໍສະໝຸດ 工作描述工作责任分配的确定
工作先后关系确定
项目活动时间估算
10
绘制网络图
项目进度安排
5
吃饭 6
20
6、项目活动时间估算 在一定的条件下，直接完成该工作所需时间
与必要停歇时间之和。
21
（1）工作时间估计的 数据基础
工作详细列表 项目约束和限制条 件 资源需求 资源能力 历史信息
（2）确定工作时间的 主要方法
专家判断 类比估计 单一时间估算法： 关键路线法 三点时间估算法： 计划评审法
❖ 房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发 建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内 容。
❖ 一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现 房地产开发项目管理目标的根本保证。
项目管理
工程项目管理
甲方项目管理
地产开发商 基建业主 第三方
乙方项目管理
总包 单位
分包 单位
甲方项目管理阶段划分：
22
7、绘制网络图
（1）网络图构成
❖ 网络图由三大要素构成：节点、箭线和通 路。
❖ 通常把活动的代号和作业时间标在箭线的 上下。
1
3
i
23
2
A：作业活动代号
j
4A 5 A
3 10 4
（2）绘制网络图的原则
网络图的开始节点与结束节点均应是唯一的。
如果在实际工作中发生不吻合时，应将没有紧前作业的 结点用虚箭头线同网络始点事项连接起来，将没有后续 事项的结点用虚箭头同终点事项边接起来。
房地产开发成本控制PPT课件
斜屋面面积比例。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计
2.1 采取专项评审办法，严格控制开窗面积。
注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立 2.2 面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25
－0.28为宜。
单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上
2.3
建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层
/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元
/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计
设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对
大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以
满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在
20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛
光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面
4.2
不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上
180 120 80－120 80
➢ 工程成本科目介绍
建安成本
前期工程 基础工程 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 配套工程 室外工程
➢ 建安成本经验数据及控制要点
按总建筑面积计算的 单方造价，非别墅物业类 型建安成本造价一般约在 1,700元／m2—2,100元／ m2左右（毛胚房），别墅 类型普遍在2,300元/m2以 上。
➢ 设计费用控制
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计
2.1 采取专项评审办法，严格控制开窗面积。
注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立 2.2 面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25
－0.28为宜。
单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上
2.3
建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层
/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元
/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计
设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对
大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以
满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在
20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛
光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面
4.2
不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上
180 120 80－120 80
➢ 工程成本科目介绍
建安成本
前期工程 基础工程 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 配套工程 室外工程
➢ 建安成本经验数据及控制要点
按总建筑面积计算的 单方造价，非别墅物业类 型建安成本造价一般约在 1,700元／m2—2,100元／ m2左右（毛胚房），别墅 类型普遍在2,300元/m2以 上。
➢ 设计费用控制
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
2024房地产开发项目进度计划PPT模板
监控内容：项目进度、成 本、质量、安全
调整措施：根据监控结果， 及时调整项目计划和资源
配置
进度调整方案
监控方法：定 期检查、实时 监控、风险评
估
调整原则：确 保项目进度、 质量、成本三
者平衡
调整措施：调 整资源分配、 优化施工方案、 调整项目计划
沟通协调：加 强与相关方的 沟通，确保调 整方案的顺利
设备安装：水电设备，消防设备， 电梯设备
竣工验收：检查工程质量，办理竣 工手续
阶段四：竣工验收
验收内容：建筑质量、消防 设施、环保设施等
竣工验收时间：预计2024 年12月
验收标准：符合国家相关法 律法规和行业标准
验收结果：通过验收，取得 竣工验收报告
4
时间安排
时间表概览
2023年2月：完成项目 规划设计和预算编制
售后服务阶段： 2026年1月2026年12月
5
资源安排
人力需求
监理团队：负责项目质量控 制
施工团队：负责项目施工
建筑设计师：负责项目整体 设计
营销团队：负责项目销售和 推广
财务团队：负责项目预算和 财务管理
行政团队：负责项目日常管 理和协调
物力需求
建筑材料：水 泥、砂石、钢
筋等
施工设备：挖 掘机、推土机、
基础施工
2023年7月：开始室 内装修和设备安装
2023年9月：项目竣 工验收，准备开盘销
售
2024年1月：项目结 束，进行项目总结和
评估
各阶段时间安排
前期准备： 2023年1 月-2023 年3月
设计阶段： 2023年4 月-2023 年6月
施工阶段： 2023年7 月-2024 年6月
房地产开发项目成本控制培训课件(ppt 93张)
• 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性
大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把 握要求较高。
• 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房
价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控 制要求较高。
11
基本概念：
目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定
时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目成本的控制线。 责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么 ”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责 层面的分解和落实。
成本管理能力
具体项目操作能力 企业综合管理能力
1 理念与方法
8
房地产项目全成本管理
核心体系
目标成本管理
责任成本管理 动态成本管理
1
理念与方法
9
如何实现房地产企业的
全过程成本管理？
目标成本
责任成本
动态成本
后评估和反馈
10
相关概念
• 品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套
等）、品行（售后、物业管理等）
招标管理
供应商选择
财务决算 施工结算
销售管理
设计管理
项目管理
采购招标
1
理念与方法
13
目标成本的形成过程
新 项 目 发 展 施 工 图 设 计 施 材工 料组 采织 购与
规 划 设 计
扩 初 设 计
竣 工 结 算
成 本 估 算
测目 算标 成 一本 目标成本形成
1
测目 算标 成 二本
目 标 成 本
动 态 成 本 目标成本执行
21
2 房地产开发项目成本构成
2 房地产开发项目成本构成
房地产开发项目策划(共18张PPT)
通过营造新观念挖掘项目主题
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 （1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。
3 房地产开发项目市场细分
本质上讲，策划四就是是筹房划地或产谋策划划，是要一综项合立运足用现实各、种面策向划未手来的段活以动及。创新性思维；五是房地产策划要遵循特定 ⒊⑸能客使 户房群地对产商开品的发房科项特目征学增的程强需序竞求；争；六能力是；房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 2房地产市场细分的方法 4 房地产开发项目定位 （1）创新性原则；
4.1 房地产开发项目策划概述
4.1.1 房地产开发项目策划的含义
1.策划的概念
本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况 与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可 行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。
2.房地产项目策划的含义
（4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。
5.产品定位的方法
房地产市场分析方法 SWOT分析方法
建筑策划法
目标客户需求定位法
头脑风暴法
4.4.3 形象定位
1.形象定位的概念
房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以 为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。
2.目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄；
⑵客户群职业特征；
⑶客户群区域结构；
⑷ห้องสมุดไป่ตู้户群的商品房消费能力、消费方式；
⑸客户群对商品房特征的需求； ⑹客户群对环境及配套的需求；
⑺客户群对物业管理的需求； ⑻客户群购买商品房的目的。
房地产行业的项目管理159页PPT
房地产行业的项目管理
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
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第一节：房地产开发项目管理概述
1.房地产开发项目及特点
房地产开发项目：又称为建 设工程项目，具体是指在一 个总体设计或总预算范围内 ，由一个或几个互有内在联 系的单项工程所组成，建成 后在经济上可以独立经营核 算，在行政上又可以统一管 理的单位工程。
1.房地产开发项目及特点
工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。
三大管理目标之间的相互关系：
（1）三大管理目标之间的统一关系：
适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项 目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提 高；
适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延 续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益；
如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续 性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的 工程质量和较低的工程费用。
2.房地产开发项目管理的概念
三大管理目标之间的相互关系： （1）三大管理目标之间的对立关系：
如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金； 如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降
； 如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求
和质量标准。
2.房地产开发项目管理的概念
第二节：房地产开发项目质量管理
1.工程项目质量管理的特点 影响因素多 质量波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大
2.质量管理的主要内容
施工前的准备阶段
对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制 ；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质 量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和 参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。
3.房地产开发项目管理的层次体系
业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 监理方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 供货方的项目管理 社会环境方的项目管理
业主方的管理
总承包方的管理
监理方的管理
设计方的管理
反
施工方的管理
供货方的管理
馈
房地产开发项目
服务
使用
社会环境方的管理
2.房地产开发项目管理的概念
房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项 目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程 中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程 中的各项实务操作。
包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管 理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以 及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管 理、进度管理是三大管理核心。
施工过程中的质量管理
对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中 进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方提出 的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参 加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量 的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要 求的定期观察；监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工
直方图法 SPC图法
4.施工阶段质量监督控制手段
旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段
5.房地产开发项目的竣工验收
5.1竣工验收的范围及依据
范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合 同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单 项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。
整改
合是 格 ？ 否
项 目 监 理 机 构 检 查 验 收
承 包 单 位 提 交 报 验 申 请 表
项
目
承
包
分 部 分 项 工 程
单 位 完 成 单 位 工
程
或
监 理 机 构 签 署 报 验 申 请 表
3.项目工程质量管理的主要途径和方法
3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径 审核有关技术文件、报告或报表 现场质量监督 现场质量检验
4.房地产开发项目管理的任务
施工企业的施工管理：对合同规定的标的内容进行工 程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、 安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目 的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润 。
房地产开发商对开发项目的管理：对已发包建设工程 整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的 控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中 可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目 按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。
依据：批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计 文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文 件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。
5.2竣工验收的要求
所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设 计要求全部建成，并满足使用要求。
住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程 全部验收合格，并保证验收资料齐全。
单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件 ，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐 全的工程项目。
单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能 的建筑物及构筑物。
分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑 部位确定。
房地产开发项目特点：
知识密集型； 组织层次性； 系统性； 投资额巨大，建设周期长； 整体性强。
承 包 单 位
承 包 商 提 交
项 目 监 理 机 构
开
开
查 开 工 条 件
返工
分
项
批 准 ？
是分 部 工 程
施
工
否
否
项
目
监
理 机 构
是
合 格
签 署
？
报
验
申
请
表
承 包 单 位 自 检 （ 上 面 所 列 ）
承
项
包
目
单
监
位 提 交 报 验
理 机 构 检
申
查
请
质
表
量
返工 进行下道工序
3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法
排列图法：
若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则 表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表 示各影响因素大小的累计百分数。P256 图9-3。
因果分析图法
树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量 过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257 图9-4。
1.房地产开发项目及特点
房地产开发项目：又称为建 设工程项目，具体是指在一 个总体设计或总预算范围内 ，由一个或几个互有内在联 系的单项工程所组成，建成 后在经济上可以独立经营核 算，在行政上又可以统一管 理的单位工程。
1.房地产开发项目及特点
工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。
三大管理目标之间的相互关系：
（1）三大管理目标之间的统一关系：
适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项 目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提 高；
适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延 续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益；
如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续 性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的 工程质量和较低的工程费用。
2.房地产开发项目管理的概念
三大管理目标之间的相互关系： （1）三大管理目标之间的对立关系：
如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金； 如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降
； 如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求
和质量标准。
2.房地产开发项目管理的概念
第二节：房地产开发项目质量管理
1.工程项目质量管理的特点 影响因素多 质量波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大
2.质量管理的主要内容
施工前的准备阶段
对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制 ；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质 量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和 参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。
3.房地产开发项目管理的层次体系
业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 监理方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 供货方的项目管理 社会环境方的项目管理
业主方的管理
总承包方的管理
监理方的管理
设计方的管理
反
施工方的管理
供货方的管理
馈
房地产开发项目
服务
使用
社会环境方的管理
2.房地产开发项目管理的概念
房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项 目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程 中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程 中的各项实务操作。
包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管 理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以 及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管 理、进度管理是三大管理核心。
施工过程中的质量管理
对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中 进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方提出 的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参 加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量 的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要 求的定期观察；监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工
直方图法 SPC图法
4.施工阶段质量监督控制手段
旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段
5.房地产开发项目的竣工验收
5.1竣工验收的范围及依据
范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合 同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单 项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。
整改
合是 格 ？ 否
项 目 监 理 机 构 检 查 验 收
承 包 单 位 提 交 报 验 申 请 表
项
目
承
包
分 部 分 项 工 程
单 位 完 成 单 位 工
程
或
监 理 机 构 签 署 报 验 申 请 表
3.项目工程质量管理的主要途径和方法
3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径 审核有关技术文件、报告或报表 现场质量监督 现场质量检验
4.房地产开发项目管理的任务
施工企业的施工管理：对合同规定的标的内容进行工 程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、 安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目 的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润 。
房地产开发商对开发项目的管理：对已发包建设工程 整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的 控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中 可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目 按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。
依据：批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计 文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文 件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。
5.2竣工验收的要求
所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设 计要求全部建成，并满足使用要求。
住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程 全部验收合格，并保证验收资料齐全。
单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件 ，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐 全的工程项目。
单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能 的建筑物及构筑物。
分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑 部位确定。
房地产开发项目特点：
知识密集型； 组织层次性； 系统性； 投资额巨大，建设周期长； 整体性强。
承 包 单 位
承 包 商 提 交
项 目 监 理 机 构
开
开
查 开 工 条 件
返工
分
项
批 准 ？
是分 部 工 程
施
工
否
否
项
目
监
理 机 构
是
合 格
签 署
？
报
验
申
请
表
承 包 单 位 自 检 （ 上 面 所 列 ）
承
项
包
目
单
监
位 提 交 报 验
理 机 构 检
申
查
请
质
表
量
返工 进行下道工序
3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法
排列图法：
若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则 表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表 示各影响因素大小的累计百分数。P256 图9-3。
因果分析图法
树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量 过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257 图9-4。