XX商业综合体项目目标成本测算(全版)
万平商业综合体成本测算
序号
成本项目
一 土地成本 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ◆ 勘察丈量费 1 土地丈量
2 现状图测绘
3 文物古迹勘探 4 初勘
5 详勘
原始指标
占地面积 幅
占地面积 点 点
6 施工放线
栋数
7 竣工测量费
◆ 规划设计费 1 规划条件设计 2 概念设计 3 详规 4 规划设计
176.64 1000元/户 - 含在配套费中
300.00 变电所低压部分设备（电缆、变压器、母线）本项目设置于室内 47.94 300元/户，商业（暂按200户）写字楼（暂按294间），公寓（1104户）均收取 15.00
10.00 考虑两个园区出入口，每个约5万元
5.00 暂按5万考虑
- 暂不考虑
建筑面积
◆ 周界红外防越
建筑面积
◆ 小区门禁系统
建筑面积
◆ 电子巡更系统
建筑面积
◆ 电子公告屏
建筑面积
◆ 园区内埋管
建筑面积
◆ 背景音乐系统
建筑面积
六 园林环境费
1 绿化建设费
绿化面积
2 道路广场建造费
◆ 方砖地面、广场
道路面积
◆ 行车路
道路面积
◆ 区内周边道路(入口景观）
道路面积
3 围墙建造费
◆ 小区围墙建造工程费
单价(元)
合价(万元)
28,729.15 28,729.15
-
工程量及单价说明
1.00 -
1.00 1.00 34,400.00 174,659.84 0.66 34,400.00 174,659.84
商业综合体项目目标成本测算(全版)
写字楼
备注
30,623 2,630 2,630 黄色部分不填写， - 仅填写白色部分 1,260
20,311 995
11,072 5,938 1,141 362 154 649 146 365 307 2,026 712 237
-30,623
大商业
67,609 3,381 3,381 2,880
49,296 2,275
31,482 10,270
2,608 827 351
1,484 334 835 701
4,630 1,628
543
-67,609
持有物业 酒店
32,272 1,690 1,690 810
25,643 640
20,083 3,438 734 232 99 417 94 235 197 1,302 458 153
３.８ 预备费 ４ 物业启动与商业招商费 ５ 酒店开办费 ６ 管理费用 ７ 财务费用 ８ 营销费用 ９ 营业税金及附加 １０ 土地增值税 三、销售部分利润总额 四、销售部分所得税 五、销售部分净利润 六、销售毛利率 七、销售净利润率 八、投资净利率 九、项目净收入
建设项目投资计划表
编制日期：
金额（万元）
整个项目
销售物业
195000
195000
195000
195000 0
231,694
122,790
21,600
13,899
21,600
13,899
-
10,350
5,400
168,584
73,335
8,174
4,265
108,272
45,635
33,198
XX商业综合体项目目标成本测算
XX商业综合体项目目标成本测算商业综合体项目目标成本测算是指根据项目要求和经济效益预测，对商业综合体项目的预算进行全面测算和评估，以确定项目的目标成本。
目标成本测算包括项目建设、运营和维护等各个方面的费用，并结合项目的规模、地理位置、市场需求和竞争情况等因素进行具体计算。
一、项目建设成本：商业综合体项目的建设成本是指项目投资建设阶段所需的资金，主要包括土地购置费、规划设计费、建筑建设费、设备购置费、工程监理费、建设期利息等。
建设成本是商业综合体项目的重要组成部分，直接关系到项目建设周期和投资回报率。
1.土地购置费：根据项目规划面积和土地市场价格，计算土地购置费用。
按照土地出让合同约定的支付方式和期限进行支付。
2.规划设计费：包括项目建设规划设计费用和商业综合体室内外装修设计费用，根据设计单位提供的设计方案和费用进行计算。
3.建筑建设费：包括项目主体建筑物、室内外装修、公共设施等建筑费用，按照建筑面积和建筑造价进行测算。
4.设备购置费：包括商业设备、办公设备、消防设备、通信设备等设备费用，根据设备清单和市场价格进行测算。
5.工程监理费：根据项目建设投资金额的一定比例，计算工程监理费用。
监理单位根据项目建设过程进行监督和验收。
6.建设期利息：根据项目建设周期和资金借贷利率，计算项目建设期间的利息支出。
二、项目运营成本：商业综合体项目的运营成本是指项目建设后，项目正式运营所需的各项费用，包括管理费、人员工资、设备维护费、物业费、广告宣传费等。
运营成本直接关系到项目的盈利能力和可持续发展。
1.管理费：包括行政管理费、财务管理费、人力资源管理费等管理方面的费用。
按照项目规模和管理层次进行计算。
2.人员工资：包括项目经理、管家、运营人员、保安人员等的工资福利费用。
根据工作岗位和行业标准进行测算。
3.设备维护费：包括商业设备、消防设备、通信设备等的维护保养费用，根据设备使用寿命和维护标准进行计算。
4.物业费：包括物业管理费、公共设施维护费、绿化维护费等，按照物业管理合同约定的支付方式和标准进行支付。
某酒店、公寓、商业综合体项目建设成本及现金流测算
成本及投资收益测算
单位 计费基础 单位 写字楼成本 1,719.44 30000.00 %
商业综合体项目建设成本及经营测算(自动计算)
178.80 30.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
30元/㎡ * 地下及商业
4、供电工程
715.20 120.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
120元/㎡ * 地下及商业
5、供气工程
119.20 20.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
20元/㎡ * 地下及商业
6、排污工程
238.40 40.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
雨、污水，40元/㎡ *地下及商业
7、通讯工程
178.80 30.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
30元/㎡ * 地下及商业
8、照明工程
59.60 10.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
10元/㎡ *地下及商业
9、环卫工程
11.92 2.00
元/㎡ 59600.00 ㎡
2元/㎡ * 地下及商业
10、园林绿化工程
3%
% 13500.00 万元
50.08 总建筑面积分摊
按照交易地价计算
4、其他
#REF!
-
二、前期费用
2,258.69
279.30 总建筑面积分摊
1、规划、设计费
2,188.69
2%
% 109434.52 万元
270.64 总建筑面积分摊 设计费及燃气、热力专业设计
2、水文、地质勘察费
15.00
万元
162.00 180.00 元/㎡ 9000.00 ㎡
20.03 总建筑面积分摊
180元/㎡ * 绿地面积
11、消防工程
149.00 25.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
25元/㎡ *地下及商业
12、智能化
476.80 80.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
25万平商业综合体成本测算
1,600.00 -
300.00
1 11,836 360
560.00 5,064.00
550.00 360.00
11,836.00 11,836.00
15.00 15.00
174,659.84 174,659.84
10.00 12.00
2007.50 1,397.28 商业80元/㎡
85.64 搬用繁荣路项目 含在配套费中
10.48 与报批报建部沟通此合同尚未签订，约0.5-0.6元/m2
20元/户；100元/栋（与报批报建部沟通不交此费用）
此部分费用由施工单位交纳
0.02%*建安总造价(甲乙各一半)建筑工程交易服务费（与报批报建部沟通不交此
费用）
0.5元/平方米，目前已有
按照建筑面积收取：1.2元/平米。《散装水泥专项资金征收和使用管理办法》
规划设计费
规划报批费
栋数
占地面积 占地面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 占地面积
5 施工图设计
建筑面积
6 管网设计
管网综合设计
管网单体设计
电力设计
7 环境设计费
9 智能化设计费
11
精装修设计费(公寓部分、写 字楼公共空间)
2 报批报建费
建筑面积 投资额 建筑面积 环境面积 建筑面积
装修面积
系数 工作量
地价及前期费用
序号
成本项目
一 土地成本 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ◆ 勘察丈量费 1 土地丈量
2 现状图测绘
3 文物古迹勘探 4 初勘
5 详勘
原始指标
占地面积 幅
占地面积 点 点
商业综合体立面方案成本测算
商业综合体立面方案成本测算项目阶段：施工一、 工作内容商业综合体立面方案成本测算（购物中心、酒店、写字楼、室外步行街、公寓等）。
1、按立面方案测算模板编制测算，按标准流程规定审批和移交测算；2、执行建造标准规定，计算依据为按外立面正投影面积计算；3、关注外立面面积数据（含展开面积、投影面积、展开系数），并与建造标准展开系数规定进行比较及分析；4、降低外立面幕墙的展开系数，减少外立面造型线条、控制凸出立面造成尺寸；5、突出重点部位（主入口、正立面）立面效果，弱化非重点部位（侧面及背面）立面设计；6、合理选择幕墙类型，以及合理搭配各类幕墙占比；7、关注立面造型出挑尺寸，对于幕墙与建筑之间挑出距离较大的，需明确出挑钢结构图纸；确保设计满足钢材含量限额设计指标要求，合理降低外立面幕墙龙骨钢材含量；8、立面方案确定及成果移交后注意复核移交方案是否经测算；比较与测算方案相比大面效果是否发生明显变化。
如有问题，重新复核成本并反馈商业地产规划研究院优化调整二、工作时间开始时间：交地日后75天；结束时间：交地日后85天；周期：10日。
三、责任部门项目公司成本部。
四、 配合部门项目公司设计部。
五、 对接部门商业地产规划研究院、商业地产成本控制部。
六、 工作要点1、前置条件1.1签批的项目规划总图指标及总平面图CAD版（总平面图CAD版中要明确标注业态，并标注各业态不同层高部位屋顶标高，此资料用于计算建造成本投影面积工程量）；1.2各方案各业态效果图（效果图应能够显示各主要立面外观效果和材质）；1.3各方案各业态主要CAD立面图（须标注立面各部位材质和大面幕墙分格尺寸，若有特殊造型、做法等，须提供剖面示意图）；1.4各方案单位设计概算（概算提供工程量作为方案测算工程量依据，提供的工程量列项须与效果图及立面图标注一致，并应区分材质、施工工艺要求的不同分别列项）)；1.5需经商业地产规划研究院主管副院长审批通过的OA移交资料。
商业综合体目标成本测算
商业综合体目标成本测算商业综合体是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种业态于一体的商业项目。
目标成本测算是指为了实现商业综合体项目目标而使用的成本测算方法。
它关注的是项目实现目标所需要的成本，以及如何在预算内实现项目目标。
目标成本测算可以帮助项目方制定合理的成本预算，并在项目执行过程中控制成本，从而确保项目能按照预期目标顺利进行。
目标成本测算主要涉及以下几个方面：1.目标设定：商业综合体项目的目标一般包括经济效益目标和社会效益目标。
经济效益目标主要包括收入目标和利润目标，社会效益目标主要包括就业目标、税收目标、环保目标等。
在目标设定阶段，需要明确项目的主要目标，并根据目标来确定项目的成本预算。
2.成本分类：商业综合体项目的成本主要包括建设成本和运营成本。
建设成本包括土地购置费、建筑设计费、施工费用等；运营成本包括人力资源成本、设备购置成本、市场推广费用等。
在成本分类阶段，需要将各项成本进行详细的分类和测算，以便更好地控制成本。
3.成本测算方法：商业综合体项目的成本测算可以采用多种方法，包括经验法、比例法、工作量法等。
经验法是根据历史数据以及相关行业的经验进行成本测算；比例法是根据项目规模以及相关指标的百分比进行成本测算；工作量法是根据项目工作量以及单位工作量的成本进行测算。
在测算方法选择阶段，需要根据项目的特点和实际情况选用适当的方法。
4.成本监控措施：商业综合体项目的成本监控是确保项目能够按照预算进行的重要环节。
成本监控措施包括制定详细的成本控制计划、建立成本核算和监控体系、及时调整和优化项目预算等。
在成本监控阶段，需要及时掌握项目的成本情况，采取相应措施保证项目按照预算进行。
目标成本测算对商业综合体项目的成功实施至关重要。
通过目标成本测算，项目方可以合理规划和控制项目的成本，保证项目能够按照预期目标进行，最终实现经济效益和社会效益的最大化。
商业综合体项目目标成本测算是一个复杂的过程，需要综合考虑项目的不同目标和具体情况，并结合相关经验和数据进行测算和评估。
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工作界面
工作内容 断桥铝合金门窗制作、安装
面积（m2) 60000 90000 200000 70000 35000 60000 90000 200000 70000 35000 60000 70000 10000 40000 90000 200000 70000 35000 60000
造价指标( 元/m2）
200000
861.75
3、写字楼
混凝土、钢筋、模板、防水、屋面
混凝土、钢筋、模板、防水、屋面保温、 措施费
35000
861.75
5、室外步行街及底商 维护结构、抹灰找平、防水、 屋面基层； 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 4 门窗工程 4.1 室外门窗 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 如采用玻璃幕墙在外立面中统 计
1.1 室内给排水系统
给水管道室内外界限划分：以 建筑物外墙皮1.5 m为界；入 口处设阀门者以阀门为界 排水管道室内外界限划分：应 以出户第一个排水检查井为界 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6、购物中心地下室 7、酒店地下室 8、住宅地下室 PPR给水管道及控制系统 PPR给水管道及控制系统 PPR给水管道及控制系统 PPR给水管道及控制系统 PPR给水管道及控制系统 PPR给水管道及控制系统 PPR给水管道及控制系统 PPR给水管道及控制系统 室内外界限划分：以建筑物外 墙皮1.5 m为界；入口处设阀 门者以阀门为界 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6、购物中心地下室 7、酒店地下室 8、住宅地下室 90000 200000 70000 35000 60000 70000 10000 40000 130 130 130 130 130 50 50 50
石材地面、不锈钢墙面及顶棚 石材地面、不锈钢墙面及顶棚
200000 70000
30 40
楼梯栏杆及地面面层、墙面天 棚面层 瓷砖地面、栏杆、涂料墙面及顶棚 瓷砖地面、栏杆、涂料墙面及顶棚 200000 70000 5.25 5.25
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成本科目 4、酒店 5、室外步行街及底商 6.5 卫生间 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6.6 厅房 1、步行街 2、万千百货 3、综合楼 4、娱乐楼(KTV) 5、住宅 6、写字楼 7、酒店 8、室外步行街及底商 6.7 阳台、露台 1、步行街 2、万千百货 3、综合楼 4、娱乐楼 5、住宅 6、写字楼 7、酒店 8、室外步行街及底商 6.8 主力店 1、步行街 2、万千百货 3、超市 4、综合楼 5、娱乐楼 6、住宅 7、写字楼 8、酒店 9、室外步行街及底商 6.9 地下室、停车场 6、购物中心地下室 7、酒店地下室 8、住宅地下室 五、主体安装工程费 1 室内水暖气电管线设备
工作界面
工作内容 厨房地面、墙面、顶棚 厨房地面、墙面、顶棚 瓷砖地面、墙面、吊顶天棚 瓷砖地面、墙面、吊顶天棚 瓷砖地面、墙面、吊顶天棚 玻璃顶棚；地面、墙面、天棚 石材地面、涂料墙面、石膏板造型天棚 石材地面、涂料墙面、石膏板造型天棚 装修费用（含陈设、设备费用） 石材地面、涂料墙面、石膏板造型天棚 石材地面、涂料墙面、石膏板造型天棚 全部精装（不含酒店厨房和洗衣设备） 石材地面、涂料墙面、石膏板造型天棚 地砖地面、涂料墙面、吊顶天棚、防水 地砖地面、涂料墙面、吊顶天棚、防水 地砖地面、涂料墙面、吊顶天棚、防水 地砖地面、涂料墙面、吊顶天棚、防水 地砖地面、涂料墙面、吊顶天棚、防水 地砖地面、涂料墙面、吊顶天棚、防水 地砖地面、涂料墙面、吊顶天棚、防水 大玻璃墙面、隔断乳胶漆饰面 人造岗石地面 地面水磨石，其他简单装修 部分乳胶漆墙面 找平处理
1555 157 157 157 157
2.2 地下砌筑及粗装修 1、购物中心部分 2、酒店部分 3、住宅部分 3 地上结构及粗装修 3.1 地上主体结构
455000
861.75
1、购物中心
混凝土、钢筋、模板、防水、屋面保温、 措施费
90000
861.75
2、住宅
混凝土、钢筋、模板、防水、屋面保温、 措施费
防火卷帘门制作、安装
防火卷帘门制作、安装 防火卷帘门制作、安装 防火卷帘门制作、安装 自动旋转门制作、安装 自动旋转门制作、安装 自动旋转门制作、安装
70000 10000 40000 90000 200000 70000 35000 60000
19.2 19.2 19.2 5.56 7.14 14.29
入户门、单元门 防盗门制作、安装 16.38
甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收
40 40 40 40 40 8 8 8 19.2
面积（m2) 1000 500 90000 70000 60000 32000 24000 16000 200000 70000 35000 60000 32000 24000 16000 18000 200000 70000 60000 16000 24000 16000 800 18000 200000 70000 35000 60000
575000
180
575000
6
575000
80
酒店、百货楼、步行街精装设计费
126000 108000
200 55
575000
2
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成本科目 4.3 临时场地占用 4.4 临时围板 4.5 独立售楼处与样板房 5 其他支出 四、主体建筑（装修）工程费 1 地基与基础工程 1.1 土石方 1.2 基坑支护 1.3 桩基 1.4 桩基检测 1.5 降水 1.6 基础处理 2 地下结构及粗装修 2.1 地下主体结构
57 57 57 57 57 57
断桥铝合金门窗制作、安装 断桥铝合金门窗制作、安装 断桥铝合金门窗制作、安装 断桥铝合金门窗制作、安装
90000 200000 70000 35000
149.5 149.5
第 2 页，共 14 页
成本科目 5、室外步行街及底商 4.2 户门 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 4.3 防火门 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6、购物中心地下室 7、酒店地下室 8、住宅地下室 4.4 防火卷帘 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6、购物中心地下室 7、酒店地下室 8、住宅地下室 4.5 其他 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 5 室外精装修 5.1 屋面 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 5.2 外立面 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6 室内精装修 6.1 大堂 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6.2 电梯厅 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6.3 楼梯间 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店 5、室外步行街及底商 6.4 厨房 1、购物中心 2、住宅 3、写字楼
工作界面
工作内容
面积（m2)
造价指标( 元/m2）
室外部分土方 不含承台
挖、填、运（暂时按照10km考虑） 地下连续墙 PHC桩，打桩，接桩，桩头处理 静载试验、小应变 井点降水
858000 120000 97200 97200 97200
35 100 400 15 90
承台、±0.00及以下主体结构 混凝土、钢筋、模板、防水、措施费 1、购物中心部分 混凝土、钢筋、模板、防水、措施费 2、酒店部分 混凝土、钢筋、模板、防水、措施费 3、住宅部分 混凝土、钢筋、模板、防水、措施费
混凝土、钢筋、模板、防水、屋面保温、 措施费
60000
816.75
3.2 地上砌筑及粗装修
455000 砌筑、抹灰、地面及措施费 砌筑、抹灰、地面及措施费 砌筑、抹灰、地面及措施费 砌筑、抹灰、地面及措施费 砌筑、抹灰、地面及措施费 90000 200000 70000 35000 60000
造价指标( 元/m2） 1000 1000 16 16 16 120 72 72 24 32 3500 72 20 20 20 20 20 20 20 300 630 220 194 20
环氧树脂面层、划线、标识及 设施 环氧地面、乳胶漆墙面、混凝土结构棚面 环氧地面、乳胶漆墙面、混凝土结构棚面 环氧地面、乳胶漆墙面、混凝土结构棚面 54000 10000 40000 100 100 100
120000
1555
70000
1555
10000
1555
40000 维护结构、抹灰找平、防水 120000 砌筑、抹灰、涂料、地面及措施费 砌筑、抹灰、涂料、地面及措施费 砌筑、抹灰、涂料、地面及措施费 如无地下室：承台、主体结 构； 如有地下室：±0.00以上主体 结构 70000 10000 40000
屋面瓦或上人屋面面层 瓦屋面或者瓷砖屋面面层 瓦屋面或者瓷砖屋面面层 瓦屋面或者瓷砖屋面面层 瓦屋面或者瓷砖屋面面层 瓦屋面或者瓷砖屋面面层 外墙面层、外墙装饰物 石材为主，局部铝板和玻璃幕墙、外墙保温 90000 1、2层位石材干挂；3层以上为涂料、外墙 200000 保温 保温、幕墙、石材，局部仿石涂料 保温、幕墙、石材 保温、石材、玻璃门 除找平层外所有装修工程 除找平层外所有装修工程 石材地面、涂料墙面、吊顶天棚 石材地面、涂料墙面、吊顶天棚 200000 70000 8 12 70000 35000 60000 325 48.6 175.5 500 325 90000 200000 70000 35000 60000 7.1 7.1 7.1 7.1 7.1