江西省瑞金市沙洲坝红色旅游区规划说明书

目录

第一章项目概况 (1)

一、位置范围 (1)

二、自然地理条件 (1)

三、现存问题 (1)

第二章规划依据、文献、基本原则和目标 (1)

一、规划依据 (1)

二、主要参考文献 (1)

三、规划基本原则 (1)

四、规划目标 (1)

第三章总体构思、理念和布局 (1)

一、总体构思 (1)

二、理念 (2)

三、空间布局结构 (2)

第四章文物保护规划 (2)

一、文物保护规划的要求 (2)

二、文物保护规划的内容 (2)

三、文物保护规划的措施 (2)

第五章绿地系统规划 (3)

一、现状分析 (3)

二、规划原则 (3)

三、规划内容 (3)

第六章旅游开发规划 (3)

一、旅游市场分析 (3)

（一）可进入性分析 (3)

（二）竞争态势分析 (3)

（三）瑞金红色旅游目标市场分析 (3)

（四）瑞金红色旅游产品与市场对接分析 (4)

二、旅游项目开发规划 (4)

（一）国内红色旅游市场现状分析 (4)

（二）国内红色旅游市场发展趋势 (4)

三、旅游规划 (4)

（一）用战略策划统领全局 (4)

（二）以项目为核心，实现产业整合 (4)

（三）以外延扩展形成规模 (4)

（四）用可持续发展的理念保护红色遗产 (4)

四、功能分区 (4)

五、用地布局 (5)

（一）主要用地规划 (5)

（二）规划用地指标 (6)

六、环境容量与游人规模 (6)

七、旅游服务设施规划 (6)

八、游览线路规划 (6)

九、红色风情街立面街景改造 (7)

十、集散坪设计 (7)

十一、红军村规划设计 (7)

（一）开发范围及现状 (7)

（二）设计理念及目标 (7)

（三）拆迁情况分析 (7)

（四）规划设计要点 (7)

十二、景观系统规划 (8)

十三、环境小品 (8)

十四、照明设计 (8)

十五、投资规模与效益估算 (8)

（一）投资规模 (8)

（二）项目效益分析 (9)

（三）投资回收期估算 (10)

第七章环境保护规划 (10)

一、环境保护与资源利用 (10)

二、垃圾收集、处理 (11)

三、防灾规划 (11)

（一）防洪 (11)

（二）消防 (11)

第八章道路交通系统规划 (11)

一、交通方式 (11)

二、交通设施 (11)

三、道路分级 (11)

第九章市政工程系统规划.................................................................. 错误！未定义书签。

一、给水排水规划： ................................................................................................ 错误！未定义书签。

二、污水工程规划 .................................................................................................... 错误！未定义书签。

三、雨水工程规划 .................................................................................................... 错误！未定义书签。

四、电力工程规划 .................................................................................................... 错误！未定义书签。

五、电信工程规划 ...................................................................................................... 错误！未定义书签。第十章规划分期和实施建议. (11)

第一章项目概况

一、位置范围

瑞金市位于江西省南部，赣州地区东部，武夷山脉西麓, 是赣闽粤三省交汇处，它东与福建省长汀县交界（距离47 km），南连会昌（距离48 km），西邻于都（距离85 km），北接宁都（距离85 km）、石城（距离76km）。她处于北抵南昌、南进厦门和福州、西南入广州的５小时经济圈之内，319、206、323三条国道和赣龙铁路在其境内穿过，规划中另有抚瑞铁路、赣州—龙岩—厦门高速公路、南城—瑞金高速公路将从瑞金通过，交通运输网络完善，区位和交通优势明显。沙洲坝红色旅游区位于瑞金市西北郊5公里处的沙洲坝镇沙洲坝村境内，规划区东临323国道连接线，南面为沙洲坝镇的核心街区（本次规划改造为红色风情街），北面为瑞金市规划环形干路的西北角段，规划占地面积208. 1公顷。

二、自然地理条件

基地西北面背依绵延的群山，基地内地势平坦，海拔208米左右，自然环境优美，植被茂盛，光照充足，气候温和。革命遗址群现与原有村落、农田、水塘形成水乳交融的格局。

三、现存问题

本区域目前属于初步开发阶段，村庄内道路与旅游功能道路部分混杂，相应的配套设施不够齐全，没有很好的利用，需要进行深度开发，提升沙洲坝旧址保护区的整体吸引力。处于红井旧址群与二苏大旧址中间的沙洲坝镇的核心街区建筑临街面凌乱，旧址景区入口处与停车场场地有待整治和美化，停车面积不足。

第二章规划依据、文献、基本原则和目标

一、规划依据

1、《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）

2、《旅游发展规划管理办法》（2000年10月26日）

3、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）

4、《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日）

5、《中华人民共和国文物保护法》（2002年10月28日）

6、《瑞金市革命遗址保护规划》（1998年12月26日）

7、《中华人民共和国土地管理法》（2004年4月28日）

8、《中国优秀旅游城市检查标准》（2003年2月）

9、《瑞金市城市总体规划》（2003-2020年）

10、《瑞金市城市绿地系统规划》(试行2005年5月)

11、《瑞金市旅游发展专项规划专家策划汇报会主要意见》（2006年7月）

12、《瑞金市旅游业发展专项策划书》

13、现状地形图测绘电子文件。

二、主要参考文献

《2004—2010年全国红色旅游发展规划纲要》（2004年12月）

《江西省红色旅游发展纲要》（2004年12月）

《中国旅游年鉴》（2001-2003年）

《中国旅游统计年鉴》（2001-2003年）

《江西旅游统计年鉴》（2003年）

《赣州年鉴》（2003年）

《瑞金市国民经济统计资料》（2003年）

《江西省人民政府关于进一步加快旅游业发展的意见》

三、规划基本原则

（一）坚持把社会效益放在首位的原则

坚持把社会效益放在首位的原则，就是要使发展红色旅游同弘扬革命传统、培育民族精神相结合，同加强和改进青少年思想道德建设相结合，同有效保护和利用革命文物相结合，同资源保护与生态建设相结合，同推动老区经济社会协调发展相结合，实现社会效益和经济效益的统一。

（二）坚持因地制宜的原则

坚持因地制宜的原则，就是要一切从实际出发，具体问题具体分析，根据项目开发的现状，充分整合利用现有资源，通过填平补齐解决好影响红色旅游发展的主要问题。避免过度开发对革命历史文化遗产和周边环境造成破坏。按照以人为本、勤俭节约的精神，做到朴素实用、功能完善。

（三）坚持统筹协调的原则

坚持统筹协调的原则，就是要合理整合资源，形成综合优势，点线面的有机结合，通过“红”“绿”资源的综合开发，形成具有特色的区域和线路，实现可持续发展。要坚持发展红色旅游与发展生态旅游、民族文化旅游形成综合型、复合性的旅游产品，增强红色旅游的吸引力和感染力。

（四）“保护第一、开发第二”的原则

本区域遗留了众多的革命旧居旧址和纪念建筑物，而且生态环境良好，这些资源是发展旅游业的物质基础和依托。因此，在旅游业的开发和经营过程中，应始终坚持保护第一、开发第二的原则。

（五）以人为本的原则

深入研究居民和游客的基本需求，满足在旅游开发的前提下，当地居民日常的居住、交通、饮食、购物等功能。

（六）“主题鲜明化”的原则

旅游经济是体验经济，追求更高层次的意境状态。给游客留下深刻持久的印象，就必须有一个统一的、渗透各方的、鲜明独特的主题。沙洲坝“红色中国”体验旅游区的主题应明确定位于“红色风情”、“红色体验”，从各个层次和各个方面，全景式、多角度地展示“红色风情”的内涵与底蕴，以聚焦游客的注意力，使其整合所有感觉到的“红色体验”，留下深刻印象和强烈感受。

四、规划目标

建设成为中国红色旅游的经典景区。抓住机遇，加大各方面工作力度，全面提升瑞金市旅游规划、建设和管理的水平，全力打造瑞金旅游精品项目并以此带动地区旅游业和相关产业的快速和谐发展

第三章总体构思、理念和布局

一、总体构思

瑞金是红色故都，共和国的摇篮。从1931年9月至1934年10月，瑞金一直是中央苏区和中华苏维埃共和国的政治、军事活动中心。

本项目以“红色中国”为主题，以红色教育为基础，以单位组织学习教育和大众红色旅游观光为主体，以公务员培训和公务员系统寻根专项旅游为特色，以情境体验为主要游憩方式，以“培训＋体验＋教育＋一般观光”为市场互动运作战略，将本区域建设成为中国红色旅游的经典景区。

本区域通过情境再现和参与性游憩活动等方式，将中华苏维埃共和国时期的信仰追求、重要活动、生活方式和风土人情等真实可信地展示给游客。通过这种体验型旅游产品，使游客能够触摸那段荡气回肠的风云历史，感悟共和国创立者们的伟大信仰、不懈追求和高尚情

操，并从中受到深刻的革命教育。

二、理念

内涵展现中华苏维埃共和国的国魂、中国共产党的党魂、苏区人民群众的民魂和红军的军魂为“四魂”。外延为“两风”，分别为赣南田园风光和社会主义新农村风貌。内涵和外延相辅相成，各子项目有机融合，形成“四力”――政治影响力、旅游吸引力、媒体关注力和精神感召力。

三、空间布局结构

旅游区以参观主游线为核心轴，整合核心轴的两侧现有可供开发的资源，包括红军村情景体验区、新农村民俗体验区、红井旧址保护区、接待区、红色博览培训区、红色风情街区、二苏大旧址保护区。在开发的同时兼顾保护革命旧址区本身的田园风貌，形成了田园风光保护区围合下的红色旅游链的空间格局。

第四章文物保护规划

一、文物保护规划的要求

规划区内的功能划分和土地利用应本着既对保护文物有利，又方便群众生产、生活的原则。规划区应在入口处设置总的保护标志。维护地形地貌，防止水土流失，结合生态保护要求，进行与旧址区相和谐的景观设计。

二、文物保护规划的内容

旧址群建筑应以“修旧如旧”为原则，红井旧址群和二苏大旧址须完整的展现真实的红色历史。瑞金革命遗址保护规划，沙洲坝保护区分前后两个片区，前片以中央粮食部旧址为中心，在该旧址正前方80米处平行方向两侧延伸，左至中央土地部旧址左侧建控地带为界，右到中央人民委员会旧址右围墙为界，后以中执委旧址建控地带为界，后以中央财政部旧址为中心，在该旧址围墙正前方36米处平行向两侧延伸，左延70米，右延60米，后以控制地带为界。依据此规划，本规划将两片保护区整合为一个保护区，在此保护区外80范围内为建设控制地带。二苏大旧址围墙内为保护区，外围80米范围内为建设控制地带。规划区内其他区域为环境协调区。

三、文物保护规划的措施

保护区内应采取严格的保护措施，重要文物应复制展出。围墙以内为旧址绝对保护区，不得新建各种建筑物，该区域内严禁破坏原有建筑及风貌。旧址景区内现有民居，应尽快迁出现有居民；在尚无条件迁出所有居民的情况下,区内不允许新建,搭建新建筑物。不允许任意改建革命旧址建筑及其附属部分,破坏文物原有面貌。对保护地区的地块，其搭建建筑必须予以拆除。对其他建筑均不允许拆除，应进行整体修缮、维护和恢复其传统形制。拆除搭建建筑后的空地应作为绿地、场地、通道和道路使用，不允许新建建筑，不允许加层；对保留地区的地块，其搭建建筑必须予以拆除。拆除搭建建筑后的空地应作为绿地、场地、通道和道路使用，不允许新建建筑。对“其他保留建筑”要求进行建筑外观的整治，使其与旧址保护区环境相协调。在有条件的情况下，允许拆除部分保留建筑并新建建筑，建筑风格控制按“修旧如旧”方式建设。除各类保护、保留建筑以及搭建建筑外，对其他未予以明确界定的建筑原则上不允许拆除和新建，应进行整体修缮和维护，允许对其进行不破坏传统建筑风貌的局部改建、翻建和加层，加层高度必须符合高度控制要求。若确需拆除保留地块内未予以明确界定的建筑，则必须得到城市规划管理部门的许可，若在文保文控单位的三级保护范围内，则必须取得文管部门的同意，禁止擅自拆除和新建，且新建建筑容量不得超过原地块内永久性建筑的建设容量。保留地块内的拆除和新建建筑活动必须小规模逐步进行，原则上不允许一次拆除建筑基底面积超过200平方米以上的建筑。环境协调区内不得新建与保护区开发无关的建筑物，建筑物高度不得大于8米，建筑风格、色彩与旧址相协调；应尽量保持原有田园风光，为展现旧址原有的环境风貌并配合红色旅游及观光农业的发展需要，可以在政府引导下开展农业旅游项目。保护区内应配备灭火器、消防桶、水枪、潜水泵等消防器材。

第五章绿地系统规划

一、现状分析

保护区内有大片的农业用地，土质较好，虽然现为荒地，但基础很好，有利于绿地系统的建立，旧址保护区那还有大量的古樟树，形成了良好的原生态乡村环境。

二、规划原则

（一）依法治绿原则

（二）生态优先原则

（三）因地制宜原则

（四）系统整合原则

（五）地方特色原则

三、规划内容

绿地系统主要以建筑、道路、水系为骨架进行设计，在其周边进行栽植，起到美化、绿化、阻挡、除尘的作用。良好的自然植被形成天然的大绿化背景，规划配置各种具有观赏价值的主题植物园区，形成良好的生态景观。可以在背景林带大量运用香樟、枫香、雪松等，既兼顾四季常绿，又能突出三季有花，绚丽多彩。杜鹃花为特产，有20多个品种，花色黄、白、粉、红，枝干别致，可作修饰林缘的素材。不但增加色彩的丰富性，也使得整个背景更有层次感。湖边散落的垂柳和枫香会给整个园区的田园风光平添一道浅背景，田园风光可以以当地的作物为主，但尽可能统一品种，不要杂乱无章。保护区内部保持原来的植物不变，本身的资源可以很好的利用，百年的香樟，更加重了旧址的历史感。

第六章旅游开发规划

一、旅游市场分析

（一）可进入性分析

瑞金市位于江西省南部，赣州地区东部。赣州市是赣粤闽湘边际的区域中心城市，承接珠三角和闽南三角的经济辐射，而瑞金正是赣州的区域副中心城市。她处于北抵南昌、南进厦门和福州、西南入广州的５小时经济圈之内，319、206、323三条国道和赣龙铁路在其境内穿过，规划中另有抚瑞铁路、赣州—龙岩—厦门高速公路、南城—瑞金高速公路将从瑞金通过，交通运输网络完善，区位和交通优势明显。

（二）竞争态势分析

瑞金的红色旅游产品趋同性大，缺少差异化。尽管有“红色故都”之称，但瑞金周边分布着大量的同构型红色旅游资源，面临着像井冈山、龙岩等这样的红色旅游景区的激烈市场竞争。

（三）瑞金红色旅游目标市场分析

瑞金红色旅游的市场发展现状和历史文化背景都表明，瑞金的红色旅游市场以有组织的团体市场为主，以全国机构公费支出的政治学习旅游团体为重点突破，逐步形成以长三角、环渤海区域旅行社组团线路观光游览为主体，赣闽粤及周边省区自驾车旅游为发展重点，其它省市及中心城市为目标的全方位的国内旅游市场。

启动市场：以全国机构公费支出的政治学习旅游团体为重点突破。

第一个圈层—核心市场：赣闽粤及周边省区，以自驾车4小时以内为准，主要包括赣州、南昌、梅州、厦门、泉州、福州、广州、深圳、港澳地区等。

第二个圈层—基本市场：长三角、环渤海区域，以火车12小时以内为准，主要包括杭州、温州、上海、南京、合肥、武汉、长沙、郑州、济南、烟台、青岛、北京、天津等。第三个圈层—机会市场：国内其它省市。主要包括重庆、成都、南宁、海口、西安等。

国家干部——公务员市场

企业——集团市场

1、政治学习旅游团体市场

2、长三角、环渤海区域旅行社组团市场

3、闽粤及周边省区自驾车旅游市场

4、在校学生市场及中老年市场

5、国际市场

（四）瑞金红色旅游产品与市场对接分析

从整个红色旅游发展实践来看，红色旅游产品的开发已经跨越了观光发展型阶段。

这个阶段包括了六种市场：

第一个是政治学习旅游团体市场。

第二个是观光＋教育市场。

第三个是老年人市场或银发市场，恰好红色旅游区域是生态环境比较好的；

第四个是和拓展训练、康体旅游结合的市场。

第五个是跟文化旅游相结合的市场。

第六个是自驾车旅游市场。

二、旅游项目开发规划

（一）国内红色旅游市场现状分析

作为一种新型的主题性旅游形式，由于“红色旅游”能够引导游客正确的爱国主义教育、人生观教育和革命理想教育，在全国范围内逐渐发展成为影响极大的旅游产品类型。因此，红色旅游产品拥有稳定的客源市场，而且红色旅游产品客源的消长变化具有明显的规律性。

（二）国内红色旅游市场发展趋势

国内红色旅游市场发展趋势主要有从静态参观到动态体验、从一地的红色旅游到多目的地的组合旅游和国际化趋势。

三、旅游规划

（一）用战略策划统领全局

1、红色与政治（公费旅游）联姻

2、红色向质朴（乡村旅游）回归

3、红色与绿色（生态旅游）相映

4、红色与城乡建设（城市建设、旅游小城镇建设和新农村建设）结合

5、红色与时尚（自驾车）结盟

6、红色与红色联合（区域合作）

（二）以项目为核心，实现产业整合

联合其他红色旅游形成新的核心产品项目――叶坪（中华苏维埃共和国）旧址旅游区、沙洲坝红色中国旅游区、绵江河民俗生态漂游项目及“长征出发地”行军体验游项目，形成一个新型的红色旅游目的地。

（三）以外延扩展形成规模

1、围绕核心景区扩大景区整体规模

2、紧密结合现实延伸展览历史内容

（四）用可持续发展的理念保护红色遗产

红色旅游遗产保护是一个重要的问题。要用可持续发展观念作指导，构建两个环境：生态环境和人文环境，保护红色遗产。

四、功能分区

规划区内规划布局了十个功能区，分别为旧址保护区、红军村、新农村民俗体验区、接待区、红色博览培训区、红色风情街、二苏大旧址参观区、村民居住片区、行政学院、田园保护区。旧址保护区中包含了旧址保护核心区和环境协调区。形成了以旧址保护区、二苏大旧址参观区为核心的红色旅游重点；以红军村、新农村民俗体验、红色风情街构成的体验板块；以红色博览培训区、行政学院构成的培训板块；以保护为核心，展现革命生长背景的田园保护板块。

五、用地布局

规划区内规划布局了四个旅游专项功能区。在红色风情街南侧形成红色旅游沿街公共服务设施带，集中布置旅游服务设施。沙洲坝旧址参观区、红色原生态情境体验村、革命区新农村风情体验区、红色风情街区以及红色博览培训区布局了游憩用地、旅游接待用地、旅游服务用地。各功能区中安排布局了交通设施用地并预留了基础设施用地。在旅游功能区外布局了居住用地。

（一）主要用地规划

规划区用地主要由旅游游憩用地、公共服务设施用地、村镇居住用地、对外交通用地、道路集散坪用地、市政公用设施用地、绿地、耕地组成。

1、旅游游憩用地

沙洲坝旧址参观区、红色原生态情境体验村、革命区新农村风情体验区以及红色博览培训区均为规划旅游游憩用地。

沙洲坝旧址参观区由A、F两区组成。A区是以红井为核心的旧址群保护区及其环境协调区构成。其中，待建部委用地面积55109平方米，地块编号为A-1,；红井旧址群用地面积61592平方米，地块编号为A-2，；红井旧址周边环境协调区用地面积365298平方米，地块编号为A-3。F区为二苏大旧址保护区及其环境协调区构成。其中，二苏大旧址保护区用地面积12392平方米，地块编号为F-1，；二苏大旧址环境协调区用地27644平方米，地块编号为F-2。

红色原生态情境体验村由红军村一期、二期及三期用地构成。红军村一期用地27558平方米，地块编号为B-1; 红军村二期用地14953平方米，地块编号为B-2；红军村三期用地31377平方米，地块编号为B-3。

革命区新农村风情体验区由特色餐饮区、新农产业参观区、农耕体验区构成。其中，特色餐饮区用地19163平方米，地块编号为C-1; 新农产业参观区用地24282平方米，地块编号为C-2；农耕体验区用地44529平方米，地块编号为C-3。

红色博览培训区用地308432平方米，地块编号为E。

2、旅游服务设施用地

沿红色风情街南侧的沿街用地上设置商业用地及服务业用地，位于规划J区内，由J-1、J-2、J-3及J-4构成，J-1用地面积12643平方米，J-2用地面积9301平方米，J-3用地面积5235平方米，J-4用地面积17260平方米。商业用地以旅游商品服务为主，服务业用地主要以饮食服务业为主。接待区D用地22910平方米，为旅游接待、旅游管理、卫生所等综合性服务设施用地。

3、村民居住用地

考虑到沙洲坝村村民居住需要，保留村民住宅，村民以为生态旅游游客提供服务为主要产业。规划将对旧址保护核心区内的村民搬迁至规划村民居住组团，用地80366平方米，地块编号为G。

（二）规划用地指标

六、环境容量与游人规模

本旅游区占地面积约208.1公顷。其中旅游区部分约为80公顷，游客容量环境容量按公式计算:

C=（T*E*L）/S

其中，C——环境容量；

T——旅游用地面积；

E——游憩用地率，取38%；

L——游憩活动用地比率，取75%；

S——游客人均占地面积，取20平方米/人。

C=（80*10000*38%*75%）/20=11400人次/天

若一年按5月－10月近6个月（180天）旅游季节计算，该项目一年的环境容量约为：11400*180=205.2万人次/年

但是考虑到红色旅游的季节性、生态环保性、文物保护性和控制性发展等因素，该旅游区的年最佳游客接待量应在100-150万人次左右。

七、旅游服务设施规划

为方便游客的旅游活动以及景区的管理，规划在旧址保护区主入口设置能停放大小车旅游车辆的停车场三处，并设置了电瓶车停车场。同时入口区里还设置一些公厕、电话亭、零售店、标识牌、景观灯柱、座椅、看板等旅游配套服务设施，以为游客提供便利的配套服务。按间距不大于500米设置公共厕所。标识系统需做到旧址区内各方位旧址的指示。

八、游览线路规划

沙洲坝红色旅游区主游线旅游路线为：金都大道与外环路交汇处——停车场——红色原生态情境体验村（红军村）——散落的部委旧址及博物馆区（新农村、过渡地带）——红井旧址集群（保护区）——红色风情街——红色博览培训区——二苏大旧址——中央军委旧址。

九、红色风情街立面街景改造

风情街现状建筑布局混乱，没有经过规划布局，建筑风格不统一，不能反映当地风格特点。考虑到建筑大部分均为私有产权，大规模的拆建改造在实施方面会遇到较大困难，因此主要采用了以下几个办法来达到美化街景，统一建筑风格，反映地方特色的目的。

1、在一层部分加建一个2.4米宽，使用当地民居常用形态的仿木结构的廊子，并在每7－9米距离设置一道封火墙，以在视线高度上达到较好的视觉统一效果和展示地方特色，并利用封火墙来改善节奏，避免通长的廊子带来的单调感。

2、在街道上种植常绿阔叶行道树，以对目前杂乱的二三层立面进行适当地遮挡。

3、在建筑的二三层窗户两侧增加当地常见的木结构窗扇，使它能够丰富立面，并成为立面上的重要的视觉统一元素。

4、由于街道较窄，在街道上没有角度欣赏三层建筑之上的坡屋顶，因此除少数一二层建筑以外，大部分二三层建筑并未考虑增加坡屋顶，但在大致相当于檐口的位置增加了木制遮阳架，来起到改善现状立面较平和丰富天际线的作用。

十、集散点设计

规划中布局有红井旧址区入口集散坪及风情街集散坪。

红井旧址区入口集散坪以“万绿从中一点红”为理念，通过中心红色主题雕塑与整体环境给人的视觉比例而形成强烈对比，体现共和国的诞生及耀眼。集散坪角落的景石上与亭子中刻有革命宣言，处处暗示红色景区的主题。质朴的生态景观环境的陪衬，呼应了与旧址群革命氛围。

风情街集散坪处于风情街中部，红色五角星的中心花卉布局体现红色主题的景观内涵。此集散坪以休闲为主要功能。为旅游购物人群提供休憩空间。集散坪中错落丰富的空间层次，高低起伏的廊架、雕塑等景观，为游客提供轻松的休憩氛围。

十一、红军村规划设计

（一）开发范围及现状

红军村位于沙洲坝红色旅游区的东北角，占地面积约2.15公顷。是一个具有赣南地方特色的村庄。村庄保存比较完整，部分建筑为新建民居，部分建筑为古旧民居。村庄周围是美丽的田园风光和良好的植被，还有比较珍稀的百年古樟树，环境非常优美。

（二）设计理念及目标

本项目以“鱼水情深”为主题，以打造赣南“乡村田园风光 + 红军日常生活情境化体验”为目标的复合型红色旅游景点。规划在原有的民居风貌基础上进行改造，尽可能恢复为30年代的建筑风貌和乡村环境。增加部分服务设施，完善旅游功能，强化旅游特色。

（三）拆迁情况分析

现有的村庄有着20余户的村民，如果需要建立一个独立的景区---红军村，就需要对当地的居民进行搬迁安置。这是本项目的一个难点。可以在政府引导下逐步对当地的村民进行异地安置。同时，也可以利用部分村民穿上红军的衣服，变成群众演员，增加景区的活动。

（四）规划设计要点

本着节俭的原则，用不连续的围墙和水域来围合整个红军村。考虑到当地的地下水位比较高，在西南侧根据原有的一些水域进行整合和开挖连成一片大的水域。分隔开道路与红军村。通过运用一些树木的错落来点缀水岸，从道路上便能够隐约地看到红军村的部分建筑和村庄里“红军”活动和参与体验的场景，更加吸引游客亲身去红军村内部体验和游览。

红军村内部地带有利用原有的空旷地带，建议更换成耐践踏型的草坪，可以使游人们在其中进行各种体验活动，如打靶，爬障碍等等活动，体验当年红军的训练生活的场景。规划还设置了兵器库、兵工厂、集散坪、食堂、住宿等红军体验式场所，增加游客旅游的吸引力和参与性。

景点入口处利用当地的民居改造成售票处，并增加了相应的缓冲集散坪、游客批示牌、

当增加了围合的乔木，以尽可能使主要入口处和其他的区域有所区别，又能保持红军村原生

态、自然的乡村风貌。

十二、景观系统规划

沙洲坝旧址参观区中以入口集散坪、红井及二苏大的集中绿地景观为核心景观；革命区

新农村风情体验区中以展现民俗景观为主；红色风情街区以及红色博览培训区是以红色文化

活动为基础的动态景观区。景区中各区景观核心通过通透的视线而产生相互吸引，使人流由

各区静态景观逐步吸引至动态景观区。周边良好的大生态环境景观从四面八方渗透进来，景

区展现着回归历史的文化气息，吸引游客观光和参与。

十三、环境小品

规划设计了一些与红色景区配套的座椅、看板、指示牌、电话亭、灯柱等环境小品及铺

地。其中座椅分别为长木凳、曲线木凳及长木椅；看板、指示牌、电话亭均为木质材料。这

些配套设施适量布局于旧址区内，大量布局于红色风情街内，为游客提供更便利的服务。

十四、照明设计

规划设计了配合红色主题的灯柱，以简单的形体和质朴的质感形成绿荫下风情街靓丽的

风景线。在主要观赏点均采用以隐藏式泛光照明为主的照明方式，给游客宜人的感觉。

十五、投资规模与效益估算

（一）投资规模

沙州坝红色旅游区建设项目估价表

沙州坝旅游区建设项目投资整合列表

（二）项目效益分析

1、盈利点分析

根据产品设置及盈利点分析，推算出游客在现有产品结构中的人均消费水平。本表中按照30万人次/年计算：

沙州坝旅游区盈利点分析

2、旅游收入估算

根据上述盈利点分析得出，本项目在现有游客量的基础上，按照项目设置、产品开发和

综合建设，保守估算，游客近期（2007-209）在景区内的人均消费按30元/人起步，年递增十元，今后随着项目规模的扩大、档次的提升、落地产品的完善以及整个瑞金旅游目的地效应的逐渐显现，游客消费将达到中期（2010-2012）的55-65元/人和远期（2013-2016）的70-85元/人。

沙州坝旅游区旅游收入估算表

3、投资损益计算

投资损益计算，遵循的基本原则是根据旅游企业的经营特点，经营成本为营业收入的40%，营业税及附加按营业收入的6%计算，企业所得税税率暂不考虑。

沙州坝旅游区投入产出损益表（单位：万元）

（三）投资回收期估算

规划期内旅游开发投资为12000万元，根据收入估算表，当现金净现值大于零时，则项目的前期投资收回。由此可得知，本项目的投资回收期预计在7年半左右。项目年静态回报率约为13.3%左右。

第七章环境保护规划

一、环境保护与资源利用

沙洲坝保护区拥有非常好的自然资源、原生态的乡村环境、完整的旧址保护区。首先要维护好现有的自然环境，同时要改造成为三季有花、四季长青的旅游环境。充分发挥红色旅游和绿色旅游的相结合的优势。为了保证红色旅游区的内部环境，规划区的道路都种植林带，有效的减小环境及噪声污染。

二、垃圾收集、处理

洲坝红色旅游区内应尽快建立垃圾收集系统，80-100米设垃圾箱,在新农村民俗体验区的西南方向较远设置一个垃圾回收站。每处垃圾收集点需尽量远离旧址，位于交通方便并比较隐蔽的区域。健全景区环卫机构，做到景区的垃圾日产日清，全日保洁，创建清洁舒适的旅游景区。

三、防灾规划

（一）防洪

沙洲坝红色旅游区治涝为二十年一遇暴雨24小时内排干。旅游区内雨水管均沿道路埋设，各个保护区旧址内雨水通过雨水管道最终排至瑞金市雨水管系统，规划区内地面最低标高199.1，而建国以来最高洪水位193.37m，高差5.63m，地面雨水可以靠重力自然排放，满足排放要求。

（二）消防

认真贯彻“预防为主，消防结合”的方针，严格按《消防法》进行消防通道、消防通讯、消防给水规划，以及消防设施的配置，满足旅游区消防需要。消防栓沿道路布置，靠近路口，间距为120m。规划区内的道路满足消防车通行。

第八章道路交通系统规划

一、交通方式

规划区内由步行、电瓶车及旅游客车三种方式组合而成。游客可选择不同的游览方式进入各旅游项目区。其中红井旧址参观区为步行为主，其他旅游项目可结合游客的需求选择乘坐电瓶车。

二、交通设施

规划区设置了三个停车场，一个电瓶车停车场。在旅游区主入口及红井旧址参观区的西南出口处分别设有电瓶车，采用沿路停放的方式。其中入口处停车场设有32个旅游客车车位，57个自驾车车位；风情街东端的停车场设有40个旅游客车车位，81个自驾车车位；二苏大入口处停车场设有12个旅游客车车位，12个自驾车车位；红井收费参观区入口处电瓶车停车场设有17个车位。

三、道路分级

规划区规划道路等级为三级，即城市主干道、城市次干道、景区主干道。城市主干道承担城市主要功能分区间的联系作用，按照上一级规划，规划道路红线宽为30～50米；城市次干道，即连接城市主干道、景区、及村民居住组团的城市道路，也是组成本次规划车行游览的基干线路。规划道路红线宽度为24米；景区主干道7米。旧址景区及农村风情体验区内内部电瓶车车行路红线宽度为5米；内部步行系统为3.5米宽的游园路。旧址景区道路路网已基本形成，因此本次红色旅游区道路路网结合旅游功能及村民居住功能进行道路系统规划及竖向设计。规划道路根据道路分类严格按照国家规范控制，最大纵坡4%，最小纵坡0.2%。

第九章市政工程系统规划

规划区现状周边市政条件未完善，规划区内有部分市政基础设施及管线。本市政工程规划方案依据现状及已知条件提出具体规划方案和所需外部市政条件。

一、给水排水规划

1、用水量确定

○1生活用水量

沙洲坝红色旅游区最高日生活用水量计算

﹡注：居住人口应根据保护区最终保留人口核实确定。

根据上表计算结果，沙洲坝红色旅游区最高日用水量为1233 m3/d，日变化系数取1.8，平均日用水量为685 m3/d

○2消防用水量

根据《建筑设计防火规范》要求，同一时间内的火灾数为一次，一次灭火用水量为10升/秒。持续2小时，用水量为72 m3。

综上所述，得出沙洲坝红色旅游区总用水量，最高日用水量为Q=1233 m3/d。

○3给水主干管道类型

给水主干管道采用压力等级为PE80的聚丙烯塑料给水管。

2、水源、水质、水压

本规划区就近从市供水管网引水，满足规划区用水量要求，给水管道始端压力不小于0.25MPa，水质应符合国家生活饮用水标准。

3、管网布置

村镇供水宜采用生活管道、生产、低压消防混合供水方式。旅游区内以自然村用水为主，供水管道环状布置，环状管网靠近或穿过主要用水乡村，各用水点由枝状管网配水。相邻主管之间适当增加连接管，保障供水安全。在旅游区东西两端靠近市政主路处引入给水管道。给水主管道管径DN200。

室外消火栓在乡村主要道路交叉点、建筑、停车场附近设置，最大间距为120米。火灾发生时，管网最不利点应满足0.1Mpa充实水柱。连接消火栓管道直径不小于DN100。

二、污水工程规划

1.规划原则

本工程采用雨污水分流排水体制，生活污水经化类池处理后，排入本规划污水管道，最后排入旅游区外围市政污水管线。

2.污水量：

按生活用水量80%计算：

根据上表计算结果，最高日污水量为680 m3/d，

3. 管网布置

沙洲坝红色旅游区西、北、东三面环山，东南侧地势较低。规划在旅游区内南侧，现状镇政府东南侧，集中规划区内所有污水，接入市政污水管道。污水管道尽量按照地表自然坡向布置，沿主要街道道路敷设，住户污水管道接入街道污水主管道时，应先通过化粪池进行初级处理。由于管径不大，应在主要巷内道路下均布置污水管，污水管采用UPVC、HDPE等抗渗、抗漏能力较强的塑料管。污水排入市政管道后，由市政污水处理厂统一处理。

三、雨水工程规划

1、现状分析

规划区内主要有五条自然冲刷而成的排水沟，沟底基本为由西北向东南的坡向，排水沟接纳规划区内东南部的山洪和沿途自然村的雨水，自然村内雨水排水设施缺乏，基本靠地表明排。

2. 规划原则

为了使雨水排泄速度快，积水时间短，减少转输流量，节约工程投资，雨水管道系统设计采取分散就近排入渠道的原则。规划范围内，根据现状情况，街道上的雨水排水方式应根据具体情况选择排水沟或埋地排水管。村落街道外围已有自然形成的雨水冲沟和渠道，可修葺利用，避免重复建设。

3. 雨水量计算

Q=Ψ×q ×F. 式中：Ψ—径流系数; F —汇水面积hm 2; q —暴雨强度L/S ；

q 计算采用瑞金市暴雨强度公式：

q=68

.0)

6()lg 54.01(2260++t P (L/s ·hm 2

) P —暴雨重现期(年)(取1） t －降雨时间(min)(取8min) 4. 管网布置

规划区内应根据现场不同情况合理选用不同的雨水排除方式，可供选择的方式有明沟排水、暗沟排水和管道排水。一般旧的街区和狭窄巷道，由于空间或地质等条件限制，没有敷设雨水管道条件的区域，可在道路两侧或一侧修葺完善明沟或暗沟排水，在新建道路上，有条件的可以敷设雨水管道。

各个村落的雨水管道沿街道和建筑周边道路布置，收集后排入村落附近的排水沟内。雨水管道按满流计算管径，管道均采用钢筋混凝管。雨水管径D300～D800, 坡度≥0.3%。当选择地表明沟或暗沟排水时，其过流量应不小于规划中雨水管的相应设计流量

四、 电力工程规划

1、供电设施现状

现沙洲坝红色旅游区沙洲坝供电所有主变2台,总容量51500KVA 。

现状沿915沙工线、919沙星线、914沙工线有部分路段已敷设有10KV 线路。规划区内0.4KV 线路约15Km ，0.2KV 约3Km 。

在规划区西侧紧临沙洲坝供电所，从该所引出10千伏配电线路接入作为规划区电源。 2、用电负荷

采用单位面积负荷指标法进行符合计算，根据规划区内建设用地的类别和负荷特性，依据《城市电力规划规范》规划用电指标，经过综合分析比较后选定本区单位建筑面积负荷指标如下：

保护区旧址及保留居住地：15W/平米； 道路、集散坪及停车场：1.5 W/m 2； 中小型餐饮、卫生设施等建筑：60 W/ m 2。 用电负荷计算：

保护区旧址及保留居住地负荷：290000 m 2×15W/ m 2＝4350KW ； 道路、集散坪及停车场负荷：66000 m 2×1.5 W/ m 2＝100KW ； 中小型餐饮、卫生设施等公共建筑负荷：3600 m 2

×60 W/ m 2

＝216KW 。

规划区用电总负荷为4666KW ，选取利用系数0.75，规划区最大负荷容量为3500KVA 。 3、供电线路

从沙洲坝供电所变电所引出的10KV 电力电缆，沿主要道路接至各村落的10kv/0.4kv 变电所。根据供电半径和用电负荷，共设5个10kv/0.4kv 户内或户外箱变电所。变电所靠近用电负荷中心设置。

区内低压线路由变电所埋地至最近的电缆分线箱，分线箱至各用户电缆采用VV —1KV —3×35聚氯乙烯绝缘电力电缆埋地敷设。

电力电缆沿道路的北侧和东侧敷设，为避免影响景观，电力电缆均应埋地敷设。 五、电信工程规划 1、沙洲坝电信设施现状

沙洲坝电信机房位于乡政府门口，交换机容量2304线对，现在电话普及率为19.69%，户数466户，电话396部。

2、电话容量

规划区内市话采用单位建筑面积用户指标法进行预测。根据规划区内建设用地的类别，综合考虑所属地区经济发展水平，选定建筑单位面积用户指标，经计算规划区市话总计1500部。

3、电信线路

电信电缆由沙洲坝电信机房引入，电信管道结合应规划道路建设。在本规划区信息通道沿贯穿各个村落的主要道路埋地敷设，主干采用9孔电信管道。在每个村落及主要公共建筑设置电话交接箱，通信主干线路引至该电话交接箱，干线经由电话交接箱引至各电话分线箱，

电话用户由各分线箱配线。

交接箱及分线箱的型号，规格由电信部门确定，主干电缆及配线电缆均采用HYV—n(2×0.4)截面的通信电缆。

在主要景点、景区入口处、集散坪人流汇聚处、街道的主要位置设置公用电话。

电信线路均采用通信电缆穿PVC管沿道路埋地敷设，与电力线路分设在道路两侧，在路南路西敷设。有线电视线路、宽带线路与电信线路同槽敷设。

第十章规划分期和实施建议

本旅游区建设分三期进行：首期为环境风貌整治和重点景区旅游配套设施的完善，包括红军村以及整个景区的重点项目建设、配套；商业步行街改造为二期进行；三期建设以行政培训区的建设和酒店建设为主。

积极开展城市规划法的宣传教育和对沙洲坝红色旅游区规划方案的宣传，营造人人了解规划、人人遵守规划、人人监督规划实施与管理的良好局面。环保为首要任务，首先实施环保设施配套，把握好个规划中旅游项目建设的环节，分阶段实施，做好各阶段接待工作。