2016年成都服务式公寓研究

23000
散售
项目名称
客群情况
星汇广场酒店 私人老板、企业高管、专业投资客为主，成都本
公寓
地及外省兼有
操作方式
引入豪生酒店：统一管理，带租约销售 （包租十年：前3年6%，4-6年7%，7-10年8%）
备注
业主与酒店方签订10年租约，期满业主根据个人情况 决定是否与酒店续约；同时业主可与开发商签订三年
星汇广场酒店 3.8
公寓 银泰中心华悦
4.2 居公寓
484
21000
337 24000-30000
棕榈泉费尔蒙 酒店公寓
合计
4.2 12.2
382 23000-25000
1203
——
星汇广场
银泰中心华悦居公寓 棕榈泉费尔蒙酒店公 寓
服务式公寓——整体市场
【在售项目情况-产品情况】在售项目皆为70年住宅产权，布局上与项目所引入酒店具备一定联系，以
顶楼套房 384-410
享受合作商户的消费折扣与其他特权
•商务支持：视听设备、商务中心服务、宴会厅 餐服务、地下停车场、每日自助早餐、
、多功能厅
客房清洁服务、干湿洗衣服务、购物
单间 41-45
•商务支持与家庭影音系统，办公与休闲娱 精装，一楼
乐居家一体化；
•休闲娱乐：健身房、游泳池、桑拿房、住客休闲 班车（至指定商场）等
雅诗阁集团 辉盛阁集团 美国奥克伍德酒店管理公司 雅诗阁集团 雅诗阁集团
开业时间 2007年 2009年 2011年 2011年 2014年 2014年
在售项目
项目
引入公司
星汇广场酒店公寓
豪生酒店
阿玛尼艺术公寓
——
银泰中心华悦居公寓
——
棕榈泉费尔蒙酒店公寓
费尔蒙酒店
注：阿玛尼艺术公寓为打奢侈公寓概念的纯高端住宅，实际不提供公寓相关服务
•长住客及VIP客人可获雅诗阁生活体验卡， 楼大堂
餐、洗衣、穿梭巴士至指定的购物商 场等
•休闲娱乐：又有吃、健身房、桑拿按摩洗浴房、
三室两厅 191
享受合作商户的消费折扣与其他特权
儿童乐园、
单间 52-55
•居家配套：免费停车位、西餐厅、残疾人设施、
一房一厅 70-80
•配置齐全，设计豪华；提供个性化服务和 精装，一楼
三室两厅 150
约12米
票服务等
游乐室
单间 54-90
一室一厅 108-147
•独立客厅及用餐区，配备设施齐全的厨房、
两室一厅 162-207 298 家庭影院系统；
——
三房两厅 285-305
•长住客及VIP客人可获雅诗阁生活体验卡，
6-35层 •居家配套：配备齐全的厨房
•机场接送服务、全日制餐厅及客房送
2009年8月，成都首家真正的 奥克伍德及雅诗阁陆续投入运营，
服务式公寓中汇广场莎玛公寓
成都服务式公寓项目获得较大发展，
（11年整体转卖给雅诗阁，改名 市场认知提高。 2007年中，香格里拉大酒店推 为盛捷江畔服务公寓）投入运营，
出了26套酒店式公寓，开创了 服务式公寓市场开始了新的阶段。
成都服务式公寓的先河，同时使
• 市场目前已投入运营的高端服务式公寓共1298间，日租、月 租皆可，按照行政单间日租房最低售价，行政单间租金水平 在12500-20000元/月，租金水平较高
项目
香格里拉酒店服务 式公寓
盛捷江畔服务式公 寓
仁恒置地辉盛阁公 寓
丰德奥克伍德服务 式公寓
房间数 行政单间日租金 行政单间月租金 （间） 水平（元/天） 水平（元/月）
长租、日租皆有； 以企业高管、生意商务人士及企业团体为主，部分量旅居客群
服务式公寓——整体市场
【在售项目情况-量价情况】目前市场上真正以高端公寓为营销点对外销售的项目不多，合计供应体量约
12.2万㎡，供应套数1203套，对外销售均价在21000-30000元/㎡
项目名称 体量（万㎡） 套数 销售均价（元/㎡）
或六年回购协议
银泰中心华悦 80%的购买人群为北上广客群，主要宣传投放锁 欲引入华尔道夫酒店进行管理：付费共享酒店空中大堂、SPA 原定华尔道夫酒店直接管理，后因商务条件未能达成
一致，酒店公寓存在不确定性，目前由仲量联行提供
居公寓
定在北上广；本地客群接受度很低
水疗、泳池、健身会所、行政酒廊、大堂吧、酒吧及餐厅
以一个月以上长租为主，部分日租客（长租客中，有长达3年者）； 企业高管、生意商务人士，公司团体，及部分量旅居客群
以一个月以上长租为主，部分日租客； 多为外籍的外来人口、企业高管、生意商务人士，公司团体，及部分量旅 居客群
以一个月以上长租为主，部分日租客 企业高管、生意商务人士，公司团体，及部分量旅居客群
成都万瑞置业有限
2011年开业，开发商引进了国际知名的服务式公寓运营商奥克伍德集团作为服
丰德奥克伍德服务式公寓
公司
美国奥克伍德酒店管理公司
务式公寓的管理商
雅诗阁服务式公寓 馨乐庭城南服务公寓
新加坡凯德置地
成都高投置业有限 公司
雅诗阁集团 雅诗阁集团
2014年开业，引入雅诗阁进行运营管理，开业到目前，平均入住率在60%以上
廊、儿童游乐区、阅读室等
一室一厅 74-94
117 •长住客及VIP客人可获雅诗阁生活体验卡，
大堂
3-24层
两室一厅 114-128
享受合作商户的消费折扣与其他特权
约12米
服务式公寓——整体市场
【已有项目情况-运营情况】整体平时平均入住率在50%以上，运营情况较良好；面对客群以高端商务人
士为主，主要提供一个月以上长租服务，兼有短租、日租服务
得成都市的常驻外派人员有了更
多的选择空间。
随着常住成都高端商务人士的增多，服务式
公寓的需求开始凸现
市场发展初期，服务式公寓将面临来自高端住宅的竞争压力
现有商务人士，主要选择居住在配套成熟的高端住 宅和别墅区内
服务式公寓——整体市场
【分布格局】天府大道作为成都的形象轴，其沿线的商务办公集聚区交通便捷、配套完善，是国际品牌服务
状态 在售 在售 在售 在售
仁恒置地辉盛阁公寓
盛捷江畔服务式公寓 雅诗阁服务式公寓
星汇广场酒店公寓 香格里拉酒店服务式公寓
阿玛尼艺术公寓
丰德奥克伍德服务式公寓
已有项目 在售项目 馨乐庭城南服务公寓
银泰中心华悦居公寓 棕榈泉费尔蒙酒店公寓
服务式公寓——整体市场
【已有项目情况-量价情况】市场目前已投入运营的高端服务式公寓量少价高，日租、月租皆可
是
居住
10000元/㎡） ㎡·月
是
精装
13元/㎡·月 居住
服务式公寓——整体市场
【在售项目情况-销售情况】整体月均去化在140-560㎡，当前市场对销售型服务式公寓接受度不高 ；
而从操作方式看，仅棕榈泉费尔蒙酒店公寓为真正意义的高端服务式公寓
项目名称 星汇广场酒店公寓 银泰中心华悦居公寓 棕榈泉费尔蒙酒店公寓
月均去化
近1年成交均价（元
开盘时间 成交面积（万㎡） 存量面积（万㎡）
月均去化套数（套）畅销面积段（㎡）
销售模式
面积（㎡）
/㎡）
2015年1月
0.9
2.9
564
7
50-90
18500
散售
2013年9月
0.43
3.77
139
1
76-86
28000
散售
2012年9月
2.43
1.78
565
5
110-130
服务式公寓——整体市场
【已有项目情况-产品情况】提供单间及一到三房的套房多元选择，单间及一房到两房为主要房型；其主
要特色体现在 “酒店式服务，居家式入住体验”
主要运营中服务式公寓
项目名称
盛捷江畔 服务式公
寓
仁恒置地 辉盛阁公
寓
丰德奥克 伍德服务
式公寓
雅诗阁服 务式公寓
馨乐庭城 南服务公
寓
客房面积 客房间 客房类型
（㎡） 数
特色
大堂
客房布局 楼层
硬件设施 配套设施
配套服务
单间 27-45
•超大落地窗个性江景客房，设备齐全厨房
•居家配套：配套齐全的厨房、家庭娱乐系统、中 •客房清洁（每周两次）、接送机、送
一室一厅 63-88 两室顶花园
和家庭娱乐系统；
精装修，三 16-34层 •商务支持：会议厅、商务中心、秘书服务等
式公寓竞相进入的主要区域
• 高端服务式公寓主要沿天府大道（人民南路）分布，集中于CBD 区域；其中已有高端服务式公寓项目主要集中在三环以内。
已有项目 项目
香格里拉酒店服务式公寓 盛捷江畔服务式公寓 仁恒置地辉盛阁公寓
丰德奥克伍德服务式公寓 雅诗阁服务式公寓 馨乐庭城南服务公寓
管理公司 香格里拉酒店管理公司
无烟房、套房厨房设备
•接机接站服务、外宾接待、洗衣、行
360
两房一厅 105-114
人性化的设备设施
大堂，约10 9-39层 •商务支持：会议室、商务中心
李寄存、看护小孩服务、租车、叫醒
三房两厅 130-150
米
•休闲娱乐：室内游泳池、健身房、SPA、桑拿 服务等
单间 49-58
精装，一楼
•居家配套：中西特色美食餐厅、套房厨房设备、 •免费洗衣、清洁服务（短租每日，长
2016年成都服务式公寓研究
服务式公寓——整体市场
【发展综述】起步较晚，发展缓慢，但随着常住成都高端商务人士增多，高端服务式公寓需求将开始凸现
在2007年前成都市场没 有服务式公寓，外派人员多 是租住高档住宅和酒店长租 房，高端客户多租住麓山国 际、中华园等别墅。