深圳福田中心区国际能源大厦定位报告
商业综合体定位报告
海利商业综合体定位报告20"年s*月1∙写字楼在使用状况分析 (4)1∙1总体数量和分布情况分析 (4)1∙2租金情况分析 (5)1∙3物管分析 (6)1∙4入住情况分析 (7)1∙5入住企业类型分析 (8)1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9)1 ∙7在使用专业写字楼外观及内部设責状况分析 (10)1.7」外观设计分析 (10)1∙7∙2裙楼使用状况分析 (11)1.7.3大堂配責状况分析 (12)1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13)1.7.5车位配責状况分析 (14)1.7∙6电梯配責状况分析 (15)1∙7.7卫生间配責状况分析 (16)1∙8个案分析 (17)1∙8∙1顺天国际财富中心 (17)1∙8.2亚大时代 (23)1∙8.3恒隆国际大廈 (25)1∙9在使用写字楼市场总结： (28)2.在售写字楼市场竞争状况分析 (29)2」年度销售状况及预计明年供应量分析 (29)2.1.1本年度专业写字推出量 (29)2.1.2预计2007年供应量 (30)22价格水平分析 (31)2.3销售速度与周期分析： (32)2.5个案点评——中天广场 (33)2.6在售写字楼市场总结： (38)3.公寓市场分析 (39)3」公寓市场重点扫描： (39)3.2长沙公寓产品分析： (45)3.3公寓市场总结： (46)4∙写字楼与公寓开发方向研判： (47)4」写字楼方向研判 (47)4」∙1价格判断： (47)4.1.2写字楼价格的空间 (49)4.1.3写字楼发展方向的预测： (49)4.2公寓的发展方向研判 (50)4.2.1价格判断： (50)4.2.2公寓价格的空间： (52)4.2.3公寓发展方向的预测： (52)4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53)附：长沙各大银行总部 (54)1∙写字楼在使用状况分析1.1总体数量和分布情况分析分析：目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的IW况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。
集团大厦地理周边白皮书
集团大厦地理周边白皮书深圳地标性建筑——深圳能源大厦设计全解析2020-08-27 09:03·环球建筑深圳能源大厦位于深圳市中心区中轴线东侧，处于中心区南区的门户位置。
这个接连拿下CTBUH2019全球奖200至299米最佳高层建筑和卓越结构大奖（中国/海外项目）的“低调”摩天大楼究竟有什么“名堂”？深总院环境院总建筑师、能源大厦项目负责人林镇海先生在一次访谈中，详解其中精妙之处。
能源大厦项目坐落于深圳市中心区，位于城市高层建筑轴线的南端，西邻会展中心。
这个重要的地理位置使深圳能源集团总部大厦成为地标性项目，并成为深圳市天际线的重要组成部分。
大厦的塔楼高度控制在深圳市中心区建筑规划高度范围内。
两座塔楼的最高点高度分别为218米和116米，它们和北侧的高层建筑一起形成了一个连续的弧形天际线，标注着深圳的市中心区。
深总院环境院总建筑师林镇海采访Q1：能源大厦的设计中，深总院参与了哪些部分？林镇海：能源大厦项目，当时是丹麦BIG中标，BIG的结构、机电都是跟奥雅纳上海公司合作的。
方案中标了以后启动了施工图的招标，深总院中标了。
初步设计是BIG和奥雅纳配合在做，我们在这个阶段是作为他们的顾问，每次开会我们都参与给他们提意见，使它符合国内的这些规范要求。
初步设计做完了以后，到下一步的施工图基本上是我们做，整个过程有几个月时间，我们建立一个团队给他们做，他们只是分阶段的审核我们的图纸。
所以整个过程主要是这样，方案和初步设计是我们作为他们的顾问，合同也是这样约定的，施工图是我们独立完成整个过程。
Q2：这次能源大厦项目获得了国际上的CTBUH2019全球奖200-299米最佳高层建筑，你觉得它的亮点是什么？林镇海：第一方面是结合地形，能源大厦所处的地形是南北长、东西很窄的一块用地，结合这个地形布局，分为北塔、南塔，北塔就高、南塔就低。
在城市的天际线来讲，从北面皇岗卓越的楼，一直到能源大厦的北楼、南楼，一直到滨河路，这样的城市天际线就由高到低的结合地形的设计，这对深圳的城市规划就比较有利，符合城市天际线的变化的要求。
深圳福田区廊桥国际项目
生态特色
注重生态保护和可持续发 展，营造绿色、自然的景 观环境。
人文特色
突出人文关怀，提供舒适 、宜人的休闲空间。
景观材料
选用原则
选用环保、耐久、质感的景观材料，确保景观效果的持久与美观 。
主要材料
天然石材、木材、金属等，根据不同区域和功能选择合适的材料。
材料搭配
注重材料之间的搭配与呼应，形成和谐统一的景观效果。
。
提升城市形象
廊桥国际项目注重城市形象的提升，通过 建筑设计和景观规划，打造具有特色的城
市名片。
促进区域经济发展
项目通过吸引高端人才和企业入驻，推动 区域经济发展，提升福田区的整体竞争力 。
完善城市基础设施
项目在规划中注重完善城市基础设施，提 高城市公共服务水平，提升居民生活品质 。
规划内容
土地利用规划
绿色生态设计
建筑设计中充分考虑绿色生态理念， 利用绿化屋顶、空中花园等手法，提 高绿化覆盖率，营造宜居环境。
建筑材料
高品质混凝土
主体结构采用高强度混凝土，确保建筑安全与耐 久性。
节能玻璃幕墙
外墙采用节能玻璃幕墙，具有良好的隔热性能和 视觉效果。
环保材料
室内装修材料选用环保材料，减少对环境的污染 ，同时保证居住健康。
廊桥国际项目的开发得到了政府的大力支持，是深圳市城市更新和建设的 重要组成部分。
项目位置
廊桥国际项目位于深圳市福田区中心区域，紧邻福田CBD和福田口岸。
该项目周边交通便利，拥有完善的交通网络，包括地铁、公交等多种交通方式。
项目周边配套设施齐全，包括购物中心、医院、学校等，为居民提供便捷的生活服 务。
然和谐共生。
可持续发展
廊桥国际项目倡导可持续发展理念， 注重经济效益、社会效益和生态效益
世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT
总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要 体验点
其次是与工作密切相关 的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置 写字楼入口
设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭 式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置 共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主 专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔 夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的 因素
针对中型高端企业/量身定做 作为企业总部/提高进入门槛 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注
知名度代表区域形象 其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16
深圳国际能源大厦幕墙技术剖析
深圳国际能源大厦幕墙技术剖析作者：深圳市方大建科集团有限公司杨全新、胡光洲摘要：本文重点对深圳国际能源大厦的幕墙进行了分析，结合项目的重难点，详细对其中的齿状单元幕墙、齿状变形体单元幕墙、波纹铝型材、超大跨度铝合金包钢幕墙、厚钢立柱幕墙等系统的设计思路进行了剖析。
关键词：齿状单元幕墙、齿状变形体单元幕墙、波纹铝型材、厚钢立柱幕墙一、概述建筑随着时间的演变趋向多元化，展现其建筑形象的外立面也始终处在一种动态的、持续变化的状态中。
人们对建筑外观的期望越来越高，除了围护和美观，还要体现个性化并满足生态节能等需要。
建筑幕墙应运而生，继而衍变出各种幕墙类型。
其中，齿状单元式幕墙在众多幕墙类型中脱颖而出。
深圳国际能源大厦大面积的采用了齿状单元式幕墙，成为齿状单元式幕墙建筑的一大代表。
图一国际能源大厦照片国际能源大厦位于深圳市福田区，其幕墙类型是玻璃幕墙和波纹铝型材板幕墙组合的齿状幕墙。
建筑最大的亮点是塔楼有八处向外凸出和向内凹进的曲线变形扭转体，构成了楼体丰富的曲线形墙面。
建筑外立面设计灵感来自植物棕榈叶，这种层叠结构使建筑整体富有灵动性，同时也有节能环保理念。
这栋集美观、舒适、实用、环保而又个性化的建筑无疑为深圳这座城市增添了一道别致的风景。
项目由2栋塔楼和1栋连楼组成，其中北塔楼42层，高度218米，南塔楼20层，高度116米，连楼8层，高度52米，地下室4层。
本项目塔楼为单元式幕墙，由A、B、C三种幕墙系统组成，其中A系统为L型齿状单元式幕墙，一面为铝型材波纹铝型材板，一面为玻璃幕墙，波纹板面是由4x4mm小锯齿波纹组成，光照射后会被漫反射，有效的降低反射率，既保证了结构刚性与金属质感，也避免了光污染，环保节能，也为建筑创造出一个舒适的室内环境；B系统为竖明横隐单元式幕墙，边部梯字立面效果，1.6米宽的分格给室内营造出通透的观感；C系统为齿状变形体单元幕墙，倾斜面角度从负15度~正15度渐变，褶曲棕榈表面仿佛像是一把扇子；8处不同的变形扭转体给建筑立面渲染出独特的风格，加上幕墙系统之间完美的衔接形成舞动的线条，同时各部位细节上精致的处理，让外观效果律动感十足。
福田中心区写字楼
大中华国际金融中心 大堂：高度为7.5米，由于整栋建筑没有全部完工，所以大 堂面积稍显偏小
大中华国际金融中心
停车位配比情况
大中华国际金融中心
电梯参数
大中华国际金融中心 如图所示，红色框住部分为客梯，绿色框住部分为消防梯
大中华国际金融中心
标准层
标准层为5至35层
标准层高：4.0m
标准层面积：2500㎡
标准层平面图
嘉里建设广场
避难层
层高：7.7m
功能：避难层、广场
裙楼
层数：3层
高度：首层7.2m，二三层4.8m
现功能：咖啡厅、银行等商铺
嘉里建设广场
盥洗室设置
嘉里建设广场
物业
• 物业公司：嘉里物业管理（深圳）有限公司
• 物业管理费：22元/㎡·月
嘉里建设广场
• 建筑高度：280m
• 建筑层数：66层 • 容积率：13.02 • 绿化率：约15%
四 号 楼 一 号 楼 二 号 楼
卓越世纪中心1号楼
地理位置：福田中心区CBD南区福华三路会展中心东
卓越世纪中心1号楼 卓越世纪中心位于CBD内， 交通十分便捷。 • 地铁：处于城市干道系统 的核心，地铁成为现代城 市的一个非常重要的交通 手段。 • 1、2、3、4号线贯通四向 ，围合CBD版图。 • 公交：10路、101路、 113路、204路…聚合多达 27条公交线路，公共交通 畅达全城。
福田中心区写字楼案例分析
PPT制作人：
写字楼案例
• 卓越世纪中心1号楼（2010年） • 卓越世纪中心4号楼（2010年） • 大中国国际金融中心A座（2010年） • 嘉里建设广场二期（2011年）
• 荣超大厦（2013年）
深圳能源大厦
在深圳的文化、政治和商业中心，深圳能源公司的96 v000平方米的写字楼开发项目，是为了在深圳的文化、政治和商业中心进行外观和感觉，同时在城市的主要轴线上作为一个新的社会和可持续地标。
深圳能源公司新总部的数量和高度是由中央地区的城市规划确定的。
这一开发项目包括两座塔楼，向北延伸2.2米，向南延伸1.2米，在脚上连接着一个34米高的平台，包含着主要的大厅、会议中心、自助餐厅和展览空间。
与邻近的塔楼一起，这一发展形成了一个连续的弧形天际线，标志着深圳的中心。
大开发了一个起伏的建筑信封，它在两座塔楼周围形成了波纹状的皮肤，并打破了传统的玻璃幕墙。
通过折叠可以减少太阳负荷和眩光的部分，一个带有封闭和开放部件的立面在透明度和不透明度之间摇摆。
封闭的部件提供高绝缘性，同时阻挡阳光直射并提供视图。
其结果是，这些塔看起来是一个经典的形状，从远处有一个有机的图案，从特写中可以看到一个优雅的褶皱结构。
立面的弯曲方向与太阳方位相对应：它能最大程度地使朝北的开口自然光Shenzhen Energy Headquarters 深圳能源大厦地点：中国深圳竣工日期：2018年建筑类型：商业面积：96 000 平方米高度：250 米建设单位：深圳能源公司设计单位：BIG合伙主管：Bjarke Ingels, Andreas Klok Pedersen项目经理：Martin Voelkle项目负责人：Song He, Andre Schmidt合作者：奥雅纳，Transsolar，Front获奖：HKIE结构卓越奖，2018年Location: Shenzhen, China Date: 2018Program: Commercial Size: 96 000 m 2 Highth: 250 m Client: Shenzhen Energy Company Design: BIG Partners-in-Charge: Bjarke Ingels, Andreas Klok Pedersen Project Manager: Martin Voelkle Project Leaders: Song He, Andre Schmidt Collaborators: ARUP , Transsolar, Front Awards: HKIE Structural Excellence Award, 2018线和视野，同时尽量减少阳光照射下的暴露。
20130628_深圳_摩天大楼总结整理
基础指标： 总用地面积：13.06万平方米 总建筑面积：63.8万平方米 综合容积率：5.2 覆盖率：24％ 绿地率：45％ 停车位：2700个 项目建设计划 该项目用地13.06万平米，计划 建筑容积率5.2，即建筑总量达 到63.8万平方米，由创投广场、 创业板总部基地大厦、高新技 术产业孵化基地等地标性建筑 （高度200米至280米）和单身 公寓及配套商业楼宇等组成。
本报告是严格保密的。
2
2、深圳佳兆业环球金融中心（518米）
环球金融中心项目位于深南中路和上步南 路交叉口西南部，松岭路以东. 项目占地面积约14400平方米，地下拟建6 层，负一层为商业用途，其他层为停车场； 地上塔楼拟建518米高，裙楼拟建地上12层。 基坑开挖面积约为11353平方米，基坑深度 约35米，基坑周长约469米，属于超深基坑 工程。
本报告是严格保密的。
8
8、长富金茂大厦 （311.60米）
位于深圳市福田保税区核心地段，西侧为兰花 道，东侧为红棉道，南侧为金花路，北侧为市 花路超高层主塔楼顶部高度311.6米，功能以 办公为主，是该地区的标志性建筑，坐落于地 块的西北角，3层至67层为高级办公区，其中 3-34层为小户型办公区，36-67层为中、大户 型办公区。在办公区之上的68层，设有顶层 商务会所，配备接待，酒吧，餐厅及商务洽谈 空间。竖向分区在第36层分为上下2区，每个 分区又分别分为2个小区。设备、避难层共计 3层，分别设在18、35、52层，部分避难层 和塔楼顶部设置结构加强层。核心筒内部电梯 厅主要有“十”字形和“H”形两种组织形式.
项目一期位于五和大道和雅宝路的交汇处， 西临五和大道，具备350米昭示面，是整个 项目的城界门户，昭示性好；
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
卓越·时代广场 引领国际商务新概念
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
• 卓越·时代广场位于中心区南区，占地面积7295平方米，总建筑面 积12万平方米。
• 其中可售建筑面积9.8万平方米，写字楼面积82834.5平方米，商业 面积1.2万平方米。
• 高218米，地上52层，地下3层，其中地下一层与地铁人行道口相通。 地下二层与南北写字楼及酒店相通。
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
世金汉宫 世界金融中心
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
•租赁参考：108元/平方米租价，29元/平方米管理费（30楼）
•出租成功率：81%
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
世界金融中心位于国贸、地王、东门三大商圈的中心，具有无可比拟 的天然地理优势。密集的公交、方便的的士、快捷的地铁组成了一个 完善的出行交通系统。而刚刚开业的深圳商业旗舰华润·万象城更为与 之仅一路之隔的世金汉宫带来超强的人气。
•江苏大厦 •蓝田路 •37,517
•招商银行大 厦
PPT文档演模板
•农科中心 旁
•75,800
•50
•A 座： 75 C 座： 65
•65
•25 •12 （不含空调费） •24.5
•90
•25
•150
•28
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
了解市场
深圳商务中心项目探讨
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
•长江世贸大 厦
•深南大道 •深南中路
•89,300 •42,569
•105 •75
•25 •冬季： 12.4 夏季： 22.4
•赛格广场 •深南中路 •57,475
•70
•25
•联合广场 •滨河大道 •114,579
•电子科技大 厦
•创展中心
•深南中路
•深南大道 南
•117,088 •25,258
• 以地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行 大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是 深圳目前商务办环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。 传统的车公庙片区是一个以工业厂房为主，兼有少量办公楼的工 业区。近年来，片区兴建了大量的写字楼项目，由于该片区的写 字楼仅有工业厂房的使用年限，所以租金、售价便宜，吸引了大 量的设计类、贸易类、装修类公司积聚其中办公。但是，天安数 码城的建立，创新科技广场一类高档次写字楼的兴建，带动该片 区写字楼整体档次的提高，也吸引了一些科技创业型公司的进驻。
• 时代广场占据了双地铁，是深圳仅有的双地铁商务楼宇之一，拥 有的强大商业体系，在商业资源配套匮乏的中心区，显得异常珍 贵。
• 时代广场周边有怡景中心城、晶岛国际、购物公园、天虹商场等 大型商业购物中心，更有希尔顿、喜来登、迈思维尔、香格里拉 四家世界顶尖的五星级酒店环绕，其共同构筑的区域环境，将是 城市优势资源不错的整合。
•管理费 (RMB/月) •（RMB/M2）
•30
•地王大厦 •蔡屋围 •138,075
•115
•30
•大中华IFC •深南大道 •197，802
•220
•30
•京基100 •红岭路 •602,401
•260
•32
•皇岗商务中 心
•彩田路
•460,000
•200
•33
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
深圳写字楼分布状况
• 罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过20年的发展， 形成以国贸为中心和以地王为中心辐射周边地区的商务办公区。
• 以国贸为中心的商务办公区，由于写字楼基本都是深圳80年代的 建筑，所以大多立面陈旧、内部设施落后。但是，该地带离罗湖 口岸近，出入关方便，仍是很多香港公司首选的办公地 。
目前，世界金融中心裙楼已进驻亚洲最大的日式餐厅中森名菜、深圳 最大的健身会所金朝阳、顶级粤菜皇朝食府 。
世界金融中心A栋甲级写字楼以其位于黄金地段和领先世界的多项配 套，吸引了不少国际著名企业进驻。目前，世界500强企业已有16家进 驻世界金融中心。
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
• 市场上对高档 的标准写字楼的需求也在增加，对标志性 写字楼的呼声越来越高。
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
2011写字楼租售价格行情（戴德梁行摘录）
•名称
•位 置
•写字楼建筑面 积
•M2
•平均价 (RMB/ 月) •（RMB/M2）
•华润大厦 •蔡屋围 •42,000
•135
•业名称 •新华保险大 厦
•国际商会中 心
•位 置 •中心区
•中心区
•写字楼建筑面 积•M2
•58,118
•平均价 (RMB/月) •（RMB/M2）
•105
•管理费 (RMB/月) •（RMB/M2）
•22.4
•98,475
•120
•26
•中核大厦 •深南大道 •60,399
•80
•25
•特区报业大 厦
• 销售状况：10月22日正式对外公开销售，目前的销售价格大概在 15000元/平方米左右。（暂无租赁业务）
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
• 卓越·时代广场毗邻会展中心，是会展经济圈的核心组成部分，充 分拥有会展经济策动下的人才流、商务流、资金流，这些将为企 业发展提供最及时、最广泛的信息资讯。
深圳福田中心区国际能 源大厦定位报告
PPT文档演模板
2020/11/26
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
Business Centre
•引导打造福田CBD之总部标杆的
•
“CEPA 商務中心”
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
报告思路
2011年深圳写字楼市场需求分析 2011年福田CBD写字楼市场调研及分析 国际能源大厦项目分析 CEPA协议对写字楼市场影响及启示 比特国际商企服务连锁案例分析及启示 项目初步定位 项目租售模式分析及经济测算 结论
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
• 2011年深圳品牌写字楼市场现 状
PPT文档演模板
深圳福田中心区国际能源大厦定位报 告
• 深圳是个年轻的城市，写字楼的开发一直伴随着经济的进步. • 今天著名写字楼已成为深圳各大商圈形成的核心驱动力；国贸大厦促
进人民南高级商圈形成；地王大厦引领蔡屋围金融商务中心；赛格广 场改变了华强北商圈的商务格局；江苏大厦捷足深圳中央商务区；世 贸中心对于推动深圳写字楼市场西移也起到极为重要的作用。