中海地产工程项目采购管理
中海地产工程管理制度
中海地产工程管理制度第一章总则第一条为规范和加强中海地产的工程管理工作，提高工程管理水平，促进工程质量和效益的提高，根据国家法律法规和公司的相关规定，制定本制度。
第二条本制度适用于中海地产各级工程管理人员及相关部门，包括但不限于项目经理、工程部主管、工程监理、合同管理人员、设计师、施工单位等。
第三条中海地产工程管理的宗旨是“安全、质量、进度、环保、节能、经济”，遵循“规划先行，科学管理，全员参与，改革创新，持续提升”的原则，坚持“人本、诚信、精益、卓越”的价值观。
第二章工程管理组织机构第四条中海地产设立工程管理部，直接隶属于公司领导班子，由公司领导负责工程管理工作的领导。
第五条工程管理部主要职责包括：1. 制定并推动公司的工程管理政策、战略和发展规划；2. 负责公司各项工程项目的规划、设计、施工、监理等工作的组织协调和管理；3. 负责对工程项目的质量、安全、进度、成本等方面进行全面监督和检查；4. 组织开展工程管理人员培训，提高管理水平和技术能力；5. 协调公司内外部的资源，提高项目效益和公司形象。
第六条工程管理部设立项目管理办公室，负责公司各项工程项目的具体管理工作，包括但不限于项目立项、设计管理、施工管理、竣工验收等。
第七条工程管理部设立质量安全部，负责对公司工程项目的质量安全进行全面监督和检查，提出改进意见和措施。
第八条工程管理部设立合同管理部，负责公司工程项目的合同管理工作，包括合同起草、合同签订、履约管理等。
第九条工程管理部设立技术开发部，负责公司工程项目的技术研发和创新工作，为公司工程管理提供技术支持和服务。
第三章工程管理制度第十条中海地产工程管理制度包括规章制度、管理办法和操作规程三个层次，具体内容如下：第一节规章制度1. 《中海地产工程管理条例》2. 《中海地产工程管理规范》3. 《中海地产工程质量管理细则》4. 《中海地产工程安全管理办法》5. 《中海地产工程成本管理规定》第二节管理办法1. 《中海地产工程项目管理办法》2. 《中海地产工程施工管理办法》3. 《中海地产工程监理管理办法》4. 《中海地产工程设计管理办法》5. 《中海地产工程合同管理办法》第三节操作规程1. 《中海地产工程项目立项操作规程》2. 《中海地产工程合同签订操作规程》3. 《中海地产工程设计审核操作规程》4. 《中海地产工程施工验收操作规程》第十一条中海地产工程管理制度必须定期进行检查和评估，发现问题及时整改，并对执行情况进行跟踪和监督。
中海地产项目管理制度
中海地产项目管理制度1. 项目管理概述中海地产项目管理制度，是中海地产公司为规范和提高项目管理水平而制定的一套规章制度。
该制度适用于公司旗下各个地产项目，包括住宅、商业、办公、工业等各类房地产开发项目。
2. 项目管理组织结构中海地产项目管理采用“三级管理”制度，即项目公司、区域公司和总部层面的管理协同作用。
2.1 项目公司项目公司是中海地产项目组织的实体单位，其中包括项目经理、营销经理、设计师、施工方、监理方、财务等各个职能部门。
项目经理是项目管理团队中的核心人物，他负责项目管理的各个方面，包括施工进度、品质控制、各方协调等。
营销经理则负责项目的市场推广、销售策略等工作。
设计师则负责项目的规划设计、建筑设计等工作。
施工方是项目的实际落地执行机构，负责建筑物的具体施工、协调等工作。
监理方则负责监管施工进度和品质控制。
财务部门则负责项目的财务管理和资金协调等工作。
2.2 区域公司区域公司是中海地产各个项目公司的管理机构，负责协调和监督各个项目公司的运作和管理。
区域公司通常由区域总经理、运营总监、财务总监等职位组成，其中区域总经理是区域管理团队的领导人。
区域公司的工作内容包括制定和执行区域发展战略、统筹各个项目的资源调度、监督和管理各个项目的运作情况等。
2.3 总部总部是中海地产公司的最高管理层，也是各个区域和项目公司的决策机构。
总部的组织架构包括董事会、总经理办公室、财务部、市场推广部等职能部门。
总部的工作内容包括制定公司的开发战略、核心管理制度、生产管理规范等，统筹全国各个区域和项目公司的资源调度和管理。
3. 项目管理流程中海地产项目管理流程主要分为以下三个阶段：3.1 立项阶段立项阶段是项目管理的起始点。
在这一阶段，主要工作内容包括市场调研、规划分析、可行性研究等。
项目管理团队必须在这一阶段对项目进行全面评估，确定项目的开发方向、市场定位和竞争策略等。
3.2 开发阶段开发阶段是项目管理的核心阶段。
中海地产商业地产项目管理规定(54)页
中海地产商业地产项目管理规定（试行）中海地产顾问公司二○○九年八月目 录1.定义 ....................................................................................................................................... - 1 -2.组织体系 ................................................................................................................................ - 1 -3.管理范围与办法 ..................................................................................................................... - 1 -3.1.项目定位 ......................................................................................................................... - 1 -3.2.案名确定 ......................................................................................................................... - 2 -3.3.规划设计 ......................................................................................................................... - 2 -3.4.项目发展 ......................................................................................................................... - 3 -3.5.租金管理 ......................................................................................................................... - 3 -3.6.租务工作 ......................................................................................................................... - 3 -3.7.日常租赁管理 .................................................................................................................. - 5 -3.8.物业管理 ......................................................................................................................... - 6 -3.9.运营管理 ......................................................................................................................... - 6 -4.市场研究及专题研究 .............................................................................................................. - 6 -4.1.市场研究 ......................................................................................................................... - 6 -4.2.专题研究 ......................................................................................................................... - 7 -5.交流平台 ................................................................................................................................ - 7 -5.1.商务平台 ......................................................................................................................... - 7 -5.2.商业地产工作研讨会 ....................................................................................................... - 7 -5.3.专题研讨会 ...................................................................................................................... - 8 -6.商家资源维护 ......................................................................................................................... - 8 -7.其它 ....................................................................................................................................... - 8 -7.1.保密要求 ......................................................................................................................... - 8 -7.2.文件、资料归档制度 ....................................................................................................... - 8 -7.3.本制度解释和修改权利 .................................................................................................... - 8 -7.4.本制度的生效 .................................................................................................................. - 8 -附件一AD09-01各地区公司成立商业管理部参照条件 ............................................................. - 9 -附件二AD09-02持有物业参照条件........................................................................................ - 11 -附件三AD09-03中海地产商业地产项目月工作简报模板 ....................................................... - 12 -附件五AD09-04-02商场租金报告模板 .................................................................................. - 21 -附件六AD09-04-03商场招商推广报告模板 ........................................................................... - 24 -附件七AD09-05-01写字楼定位报告模板 ............................................................................... - 26 -附件八AD09-05-02写字楼租金报告模板 ............................................................................... - 28 -附件九 中海地产集团写字楼物业案名规范 ............................................................................. - 30 -附件十 中海地产商场项目工作流程图 .................................................................................... - 34 -附表一AD09-06-01中海地产招商费用评审表 ........................................................................ - 35 - 附表二AD09-06-02中海地产专业顾问机构定标评审表 ......................................................... - 37 -附表三AD09-06-03中海地产专业顾问机构费用审批表 ......................................................... - 37 -附表四AD09-06-04中海地产专业顾问机构合同评审表 ......................................................... - 38 -附表五AD09-06-05中海地产商业地产项目案名审批表 ......................................................... - 39 -附表六AD09-06-06中海地产专业代理机构定标纪录表 ......................................................... - 40 -附表七AD09-06-07中海地产专业代理机构费用审批表 ......................................................... - 41 -附表八AD09-06-08中海地产专业代理机构评审表 ................................................................ - 42 -附表九AD09-06-09中海地产租赁合同文本审批表 ................................................................ - 43 - 附表十AD09-06-10中海地产运营管理费用审批表 ................................................................ - 43 -附表十一AD09-06-11中海地产商业地产项目广告位/楼体冠名权租赁评审表 ....................... - 43 -附表十二AD09-07-01中海地产商业地产项目租赁周报表 ...................................................... - 46 -附表十三AD09-07-02中海地产商业地产项目租赁月报表 ...................................................... - 47 -附表十四AD09-07-03中海地产商场租赁监控图 .................................................................... - 48 -附表十五AD09-07-04中海地产写字楼租赁监控图 ................................................................ - 49 -附表十六AD09-07-05中海地产商业地产项目专业机构（顾问、代理）评标表 ..................... - 50 -中海地产商业地产项目管理规定（试行）为更加系统、专业地开发我司商业地产项目，不断积累商业地产开发经验，塑造专业团队，根据实际情况与未来发展需要，特制定本规定。
南京中海地产项目部管理制度
南京中海地产项目部管理制度项U部管理制度（试行）二零零六年九月项 |_| F J P F I P I 1 职责氾围1（项口前期准备工作管理11 2（项口计划管理11 3（项U技术管理13 4（项U 造价管理16 5（项U质量管理22 6（现场协调管理247（安全文明施工管理25 8（项U文档管理25 7项U部工作流程图8相关附件及附表明确本项U管理制度，旨在规范现场管理，充分发挥项U部对项U进度、质量、成本的监控职能，确保项U施工过程处于受控状态，使项U能按预期计划发展，以求创造项U 最佳经营效益。
2范围适用于本项U在施工准备及施工阶段的质量、进度.成本、安全及现场协调等的管理和控制。
3发布与解释本制度山南京中海地产有限公司负责补充、修订和发布，并自发布之日起实施。
本制度由南京中海地产有限公司负责解释。
4项U部职责4（1总则1）在南京中海地产有限公司制度规定下，代表南京中海地产有限公司处理施及保修阶段项U部内的各项事宜;2）做好前期工程策划工作，协调编制项U发展计划;3）负责对监理单位、承建单位、供货商的管理。
4（2项U il•划管理1）根据项U发展计划、产品策划及营销推广il•划，编制项U施工进度计划;2）根据项U施工进度计划，负责组织编制样板确认计划、项U施工图交付计划、项U承建商进场il•划、项U甲供材进场计划;3）负责项U施工进度计划的实施，与设计部、合约部、前期报建部及时沟通,确保项U样板确认计划、项U屮供材进场il•划、项U承建商进场il•划、项U 施工图交付计划的落实;4）会同监理单位审査施工单位提出的施工进度计划，做好进度计划的动态管理。
4（3项U技术管理1）负责监理及承建商图纸发放工作，组织图纸会审工作;2）负责审图并向设计部反馈设计图纸中存在的问题，同时跟踪设计出图进展负责对施工现场发生的口头变更做好记录，并及时取得设计管理部书面确4（4项U 质量管理结合以往工程实践经验和教训，不断推进质量改进工作。
中海地产地区公司工程合约管理制度招标分判工作程序
中海地产地区公司工程合约管理制度招标分判工作程序1.合约管理策划报告1.1在项目部编制的工程施工进度计划获批准后、第一项分判工程招标工作开始前，合约管理部根据本项n的规模、丄程特点和施丄进度计划要求，编制合约管理策划报告。
1.2合约管理策划报告内容包括：项口概况、各项分判工程划分范围、分判工程的技术难度对承建商资质要求、各项分判工程招标定标计划、务专业分判工程对承建商的数量需求及划分方案、指定分包工程合同关系安排、甲供物资种类确定、项目合约管理要点、其他部门对合约管理应协调配合的工作等。
1.3合约管理策划报吿需经项n部评审，合约主管领导和项ri主管领导联合审批，由合约管理部发至项n 部、发展管理部、设计管理部。
1.4合约管理策划报告中的分判工程招标定标计划，应随工程施工进度计划变动而及时更新。
更新后的招标定标工作计划由项I丨部经理和合约管理部经理共同审定，抄报合约和项I丨主管领导，抄送项I丨部、发展管理部、设计管理部。
2.分判工程招标T作计划分判工程合同金额预计超过100万元的，在招标工作开始前，由合约管理部制定该项分判工程招标工作计划，见附表模板。
分判「•程招标工作计划总体上要满足工程施「•进度需要，同时可根据各部门在本项分判工程上的工作准备情况，适当调整各个环节的工作时间。
3.招标文件编制与评审3.1招标文件内容应遵循地产集团总部关于合同条款、工程量清单及合同模式的相关规定。
3.2分判合同金额预计超过100万元的，招标文件发岀之前，应经过项目部、财务资金部（或法律秘书）和合约主管领导评审。
分批发出的招标文件，可以分批评审。
4,投标单位名单4.1分判合同金额预计超过100万元的，投标单位数量不得少于4家。
主（总）包工程建筑面积超过5万平方米的、其它工程合同金额预计超过1,000万元的，投标单位数量不得少于6家；主（总）包工程建筑面积超过10万平方米的、其它工程合同金额预计超过3,000万元的，投标单位数带不得少于8家。
(房地产管理)中海地产评标定标作业指导书
中海地产评标定标作业指导书1.0目的为更加规范公司的工程采购招标的评标定标活动，更好的维护公司的利益，根据公司目前的实际情况制定本作业指引。
2.0范围适用于公司所有需要招标的工程项目的评标定标活动。
3.0职责划分3.1公司招投标领导小组全面负责评标定标活动，它可以结合工程部的技术标评审情况和合约部的经济标评审情况直接确定中标人；或者先提出中标候选人，再由工程部和合约部与各候选人约谈后再确定中标人。
3.2合约部负责经济标的评审活动。
3.3工程部负责技术标的评审活动。
4.0程序4.1技术标的评定见工程部相关文件。
4.2经济标的评定4.2.1 经济标废标的判定：合约部在评标过程之中发现投标文件有下述情形之一的（重大偏差），可以建议招投标领导小组判定为经济标废标：A、没有按时足额交纳招标文件要求的投标保证金；B、投标报价书没有投标人授权代表（有法人证明书或法人委托授权证明书）签字及加盖公章；C、投标文件附有我司所不能接受的诸如付款方式等方面的条件；D、不符合招标文件中规定的其它涉及到投标报价方面的实质性要求。
如果合约部在评标过程之中发现投标文件在个别地方存在与招标文件不符的情况，但在调整这些不符合后对其它投标人并不会造成不公平的结果而且不影响我司的利益（细微偏差），则合约部可以要求投标人以书面形式予以补正，一般也不判定为废标。
4.2.2“标底”：一般来说，对于每一个招标项目，合约部都应编制标底。
标底可以有三种来源：A、委托造价咨询单位编制的正式标底；B、根据我司“造价分析数据库”再比较实际招标条件形成的“我司测算价”；C、我司在每一个项目之初编制的“工程成本控制值”相关项。
在合约部形成的“报价分析”中，合约部除了注明各投标单位的报价以外，还要注明上述“标底”值，以供招投标领导小组定标时参考。
4.2.3报价分析合约部在分析标书时应重点注意以下几点：A、找出各投标报价书中与招标文件中的要求不一致的地方，再按4.2.1的规定分别处理，然后进行合乎招标文件要求的同等条件下的报价排序；B、根据我司的“标底”值对一个或几个最低报价作出是否合理的判断；C、从经济标的角度初步提出中标候选人名单供招投标领导小组参考；4.3招投标领导小组的评标4.3.1经济标被判为废标或技术标被判为不合格的投标单位，均不能被确定为中标候选人或中标人。
中海供应商管理制度
工程承包商考评办法一、总则：1.目的：为了保证工程施工质量，按计划完成工程施工进度，合理控制工程成本。
为中海地产所辖地产公司的工程招标提供合格工程承包商。
特制定本办法。
2.适用范围：适用于所有愿参与中海地产所辖地产公司的工程招标的工程承包商。
二、分则：1.考评小组成员考评小组由集团总部工程管理部及各地产公司有关负责人和专业人员组成，专业人员包括工程设计及施工各专业工程师、工程成本控制工程师以及物业管理等有关人员。
考评小组由地产公司工程部按照工程类别分类组织，各类考评小组人数原则上不应少于7 人，确有困难时，也不得少于4 人。
如考评小组成员只有4 人，则采用一票否决制；如考评小组成员有5 人及以上，则采用二票否决制。
2.考评内容及程序2.1 拟合作承包商2.1.1 对未曾合作，但有可能与集团合作的承包商,按照《工程承包商考察评估表》（附表1）的内容进行考查评定；2.1.2《工程承包商考察评估表》由拟合作工程承包商填写后，考评小组先对工程承包商的规模、施工资质和施工能力等综合实力进行初步审查。
再对初选出的工程承包商进行深入考察后进行评价：“可以合作”即考评小组一致认为该工程承包商可以合作，进入集团《可以合作工程承包商名录》，待有合作项目时优先试用进行合作；“后备”即考评小组有两人以上认为该工程承包商只能留作后备，进入集团《后备工程承包商名录》，供应急使用；“不能合作”即考评小组两人以上认为该工程承包商不能合作，将其淘汰列入公司《不能合作工程承包商名录》。
2.2 已合作工程承包商2.2.1 对已经与集团合作过的工程承包商,按照《工程承包商履约情况评价表》（附表2）的内容进行考核评定；2.2.2《工程承包商履约情况评价表》由各项目工程部负责人及施工各专业工程师、工程成本控制工程师填写；在完成工程承包后一个月内，由开发公司工程部组织考评小组进行考核评价；大型工程项目在保修期满后一个月内，尚须组织再次考核评价；考核评价方法是：根据实际操作情况给出各单项评分，然后按权重计算总得分，按总得分高低分为：“可以合作”、“需要改进”、“重新评估”、“不能合作”四个档次；80 分以上即为“可以合作”，直接进入《可以合作工程承包商名录》，将来有采购工程承包商考评办法项目时优先选择；79-70 分之间即为“需要改进”，待其改进后，可进入《可以合作工程承包商名录》；69-60 分之间即为“重新评估”，待其整改后，进入《后备工程承包商名录》，供应急使用，如无改进则进入不能合作档；60 分以下即为“不能合作”，淘汰进入《不能合作工程承包商名录》，防止与其再次合作。
地产公司工程物资采购管理规定
地产公司工程物资采购管理规定一、总则1.1 为规范地产公司工程物资采购行为，提高采购效率，保证采购质量，制定本规定。
1.2 本规定适用于地产公司所有工程物资采购活动。
1.3 工程物资采购活动应遵循公平、公正、公开原则，尊重供应商合法权利，遵守法律法规和企业内部规章制度。
二、采购程序2.1 采购需求确认：各项目部应根据工程进度和施工计划提前预测物资采购需求，编制物资清单并提交采购部门审批。
2.2 供应商筛选：采购部门应根据本公司采购政策和监管要求，对供应商进行审核，筛选符合条件的供应商进入供应商库。
2.3 采购招标：对于单次采购金额高于公司规定标准的采购项目，采购部门应按照公司采购政策，严格执行采购招标程序，确保采购公开透明，供应商平等竞争。
2.4 供应商评选：采购部门应根据评选标准，对供应商进行评选，选出最具优势的供应商。
2.5 合同谈判：对于中标供应商，采购部门应根据公司采购政策和合同条款，与供应商进行合同谈判，确保合同签订前各方彼此理解并达成协议。
三、采购管理3.1 采购授权：采购部门应严格控制采购权限，确保对外部供应商的采购和内部员工采购的合法授权。
3.2 采购备案：对于采购金额高于公司规定标准的采购项目需备案，备案内容应包括采购项目信息、采购合同信息等。
3.3 采购文件管理：采购部门应对采购文件进行严格管理，确保采购流程透明、公开。
3.4 收货验收：项目部应对收到的物资进行验收，发现问题及时反馈采购部门，确保物资符合技术标准和合同要求。
3.5 供应商管理：采购部门应定期对合作供应商进行考核，发现问题及时跟进处理，保证合作供应商的质量和服务水平。
四、采购绩效考核4.1 采购偏差率：采购部门应对采购物资价差、超标采购、超时采购等情况进行跟踪分析，提高采购准确率和效率。
4.2 供应商评价：采购部门应定期对合作供应商进行满意度评估，发现问题及时沟通协商，提高供应商合作信任度。
4.3 合同履行情况：采购部门应按照合同约定对供应商履约情况进行统计分析，发现问题及时处理。
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中海地产工程项目采购管理
1. 引言
中海地产是一家在房地产行业具有较高知名度和影响力的企业，其工程项目采
购管理对于保证项目质量、控制成本以及进度的管理非常重要。
本文档旨在对中海地产工程项目的采购管理流程进行详细介绍，帮助相关人员理解并参与该流程。
2. 采购管理流程
2.1 需求确认
采购管理流程的第一步是需求确认。
在开始进行采购前，需要明确项目所需的
材料、设备或服务的具体要求。
这包括数量、规格、质量标准等。
相关部门需要与项目团队进行充分沟通，明确需求。
2.2 供应商选择
根据项目需求，中海地产会邀请潜在供应商参与竞标或通过招标公告的方式进
行供应商选择。
在选择供应商时，需要注意其信誉和实力，并进行评估和比较。
合适的供应商将进入后续的合同谈判环节。
2.3 合同谈判
合同谈判是确保供应商和中海地产达成一致的重要环节。
在谈判中，双方将商
讨合同条款、价格、交付时间等关键事项，并进行细致的讨论和协商。
谈判结束后，双方将签订正式合同。
2.4 供应商管理
一旦合同签订，中海地产将与供应商建立供应商管理机制。
这包括与供应商的
日常沟通、监督供应商的交付进度和质量，并及时处理供应商出现的问题。
供应商管理的目标是确保供应商按照合同约定按时交付符合质量标准的产品或服务。
2.5 支付管理
支付管理是采购管理流程中的重要环节。
在供应商交付合格产品或完成服务后，中海地产需要根据合同约定及时支付相应款项。
支付管理涉及到财务、审批等多个方面，需要确保支付的准确性和合规性。
2.6 验收和结算
验收是确保中海地产工程项目采购达到预期目标的关键环节。
在供应商交付产
品或完成服务后，中海地产将对其进行验收，确保其符合规定的质量标准。
在验收合格后，可以进行结算工作。
结算阶段需要核对供应商的发票及相关付款凭证，确保结算的准确性。
3. 采购管理的重要性
中海地产工程项目的采购管理对项目的成功实施起到至关重要的作用。
采购管
理可以帮助中海地产控制成本、确保项目质量和时间进度的同时，也可以提高工程项目的竞争力和整体效益。
3.1 成本控制
采购管理可以帮助中海地产控制项目的采购成本。
通过与供应商的谈判和比较，中海地产可以选择价格合理的供应商，并在合同中明确价格条款。
此外，对供应商交付的产品进行质量检验，防止出现低质量产品导致的额外费用。
3.2 项目质量保证
采购管理流程可以确保中海地产工程项目的质量得到保证。
通过与供应商建立
合同约束关系，中海地产可以规范供应商的服务和产品质量，并制定验收标准来评估供应商的绩效。
这可以最大程度地减少因质量问题而产生的风险和延误。
3.3 时间进度控制
中海地产工程项目的采购管理可以帮助控制项目的时间进度。
通过与供应商明
确交付时间，并进行跟踪和监控，中海地产可以及时掌握供应商交货进展，及时调整项目进度，确保项目能够按时完成。
3.4 提高竞争力和效益
通过优化采购管理流程，中海地产可以提高项目的竞争力和整体效益。
合理选
择供应商，控制成本和提高质量可以帮助中海地产获得更有竞争力的产品和服务，并减少资源浪费，提高项目的效益。
4. 结论
中海地产工程项目采购管理流程对于项目的成功实施至关重要。
通过合理的需
求确认、供应商选择、合同谈判、供应商管理、支付管理和验收结算等环节，中海地产可以控制项目成本、确保项目质量和时间进度，提高项目的竞争力和整体效益。
中海地产将继续优化采购管理流程，不断提高工程项目的质量和效率。