老照片见证北京CBD商务中心区的发展
北京写字楼商圈的发展历程
北京写字楼商圈的发展历程2009-08-18北京写字楼市场的真正发展历史并不长，直到上个世纪八十年代中期才出现了真正意义的写字楼，不过短短20年间，为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求，北京的写字楼市场得到了飞速的发展，形成了遍地开花的局面，不但为北京市向国际化大都市发展提供了必要的硬件支持，而且其本身的发展也为北京市的经济发展带来了重要的拉动作用。
北京写字楼市场的发展共经历了六个阶段，即八十年代中期至1991年的起步发展阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复苏阶段，2002年到2003年中的调整阶段和2003年下半年至2005年的平稳发展阶段。
自2003年底到2005年年底，北京写字楼市场处于一个平稳发展的态势，不过，今年年初北京写字楼租金指数加速反弹，高端写字楼市场销售火爆，预计北京写字楼市场将在2008年奥运会之前迎来另一个发展高峰。
让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的这六个时期，并从中探寻一下形成北京市目前写字楼商圈分布格局的历史因素：1、八十年代中期～1991年：起步发展阶段北京市最早一座真正意义上的写字楼应该是于1985年建成的国际大厦，其次是于1987年建成的赛特大厦，两座楼都位于建国门区域。
因为北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发祥地。
“使馆区”，这就是早期北京市写字楼市场发展的关键词，而北京市的写字楼市场是在1988年～1992年才算正式进入发展轨道的。
1990年国贸中心的开业成为了北京写字楼发展历史上的一座里程碑，使得依托日坛使馆区的建国门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带；与此同时，依托三里屯使馆区的亮马河区域的写字楼市场也获得了飞速发展，林立的五星级酒店及与之相映生辉的燕莎中心、亮马河大厦、发展大厦、京城大厦等高档写字楼使之跻身成为足以与建国门外商务区相较的高档商务区。
摄影师拍繁华北京CBD背后的城中村
摄影师拍繁华北京CBD背后的城中村位于北京CBD商务中心区的“城中村”——朝阳区关东店北街南侧的化石营村。
虽然地处城区，但居住和生活条件却与城市生活反差巨大。
一户户棚屋、平房“脸贴脸”聚集着，里面的住户南腔北调。
由于采光不好，不少房子白天也要开灯照明。
道路和街道形同“地道”，最窄处仅有半米宽……虽然这里的生活条件较差，但这些“北漂一族”依然怀抱希望，憧憬着属于他们的“都市生活”。
“城中村”是位于北京市朝阳区关东店北街南侧的化石营村，位于北京CBD商务中心区，虽然地处城区，但居住和生活条件却与城市生活反差巨大。
来北京4年多的老徐是地道的湖北人，他白天制作老家的特色小吃，晚上拿到街口去卖。
虽然条件简陋，但老徐的原料依然要经过若干道工序，才最终变成餐桌美味拿去卖掉。
周而复始，老徐每天休息的时间很少。
来北京4年多的老徐是地道的湖北人，他白天制作老家的特色小吃，晚上拿到街口去卖。
虽然条件简陋，但老徐的原料依然要经过若干道工序，才最终变成餐桌美味拿去卖掉。
周而复始，老徐每天休息的时间很少。
老徐说：“原来生意还好，房租也便宜，现在涨到每月1000元，但生意却没那么好做了。
”“老婆在餐馆打工每天下班虽然比较晚，但有时还会带回些吃的，儿子现在还在念大学，希望毕业能找到个好工作，不过我知道北京的就业压力也很大。
”佟大娘住在老徐家斜对门，前些年的一次意外让老人左腿骨折受伤，此后每次出门都要拄着拐棍，行动很是不方便，在这些又窄又长的小路行走变得难上加难。
佟大娘一家五口住在十来平米的空间里，就连厨房也是后来临时搭建的，老人说希望有一天自己也能赶上搬迁住进楼房。
大人们出去打拼，孩子们则留在“村里”和小伙伴们做游戏、玩纸牌。
“北漂”们的父母不放心孩子一人在外闯荡，有的干脆也搬进“城中村”一起蜗居。
五六平米的空间内堆满了杂物。
洗澡难是“城中村”普遍存在的问题，年纪小的孩子在路边接上一盆水便可洗净身体顺带冲凉。
在不大的通道里，随处可见暴露在外的水龙头和洗手池。
北京中央商务区建设现状及现存主要问题
北京中央商务区建设现状及现存主要问题中央商务区（简称：CBD）是指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区，是一个城市现代化的象征与标志，是城市经济、科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。
CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这是开展各种商务活动。
一、国内外CBD发展简介CBD是1923年美国社会学家伯吉斯提出的概念。
国外CBD建设已经比较成熟。
纽约曼哈顿CBD、巴黎拉德方斯区、加拿大多伦多、日本新宿副都心、德国法兰克福、澳大利亚悉尼、伦敦、新加坡等大都市已经在上世纪后半叶基本形成。
国内CBD正处于发展建设阶段。
1992改革开放以后，CBD的研究也取得了一定的进展，国内多个大城市提出了CBD规划构想。
2003年，4O多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD。
到2009年为止，深圳、北京、广州、杭州、南京、上海、重庆、哈尔滨、青岛、郑州、沈阳、武汉、珠海等中心大城市都已明确提出了自己CBD的建设规划，并加快实施。
但随着CBD热的兴起，一些值得关注的问题也相继产生。
二、北京CBD简介北京CBD是北京市的中心商务区，位于北京市建国门至朝阳门一带，核心区是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。
区域集中了北京的国际性金融商务办公设施，交通便捷，通讯完备，是北京市的繁华区域。
诸多著名国际企业、金融机构在此处设立总部或分支机构，以便开展各种商务活动。
同时，这里也是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，是财富的聚焦点，代表着时尚的前沿。
同时，CBD又是无数中小企业创业和成长的摇篮。
此外，除了CBD核心区，北京正在规划建设CBD东扩区。
cbd 发展历程
cbd 发展历程
（最新版）
目录
1.CBD 的定义与概念
2.CBD 的发展历程
3.CBD 在中国的发展现状
4.CBD 的未来发展趋势与挑战
正文
CBD，即中央商务区，是指一个城市内主要商务活动集中的区域，通常包括金融、保险、法律、贸易等各类商业机构，以及会议中心、展览中心等设施。
它是城市经济发展的重要标志，也是城市现代化水平的重要体现。
CBD 的发展历程可以追溯到上世纪初期，随着工业革命的推进，商业活动开始逐渐向城市中心集聚，形成了最初的 CBD。
上世纪五六十年代，随着汽车和高速公路的普及，CBD 开始向城市边缘扩散，规模逐渐扩大。
到了上世纪七八十年代，CBD 的建设进入了一个新的阶段，不再只是商业机构的集聚地，而是逐渐发展成为多功能、综合性的商业中心。
在我国，CBD 的发展始于上世纪九十年代。
随着我国经济的快速发展，各大城市的 CBD 也逐渐崛起。
比如，北京的 CBD，以上海为中心的长三角地区的 CBD 等。
这些 CBD 不仅汇集了各类商业机构，还成为了城市的地标建筑，展示了我国的经济实力。
对于 CBD 的未来发展，专家认为，随着科技的进步和城市化进程的加速，CBD 将面临更多的发展机遇，但也将面临一些挑战。
比如，如何在快速发展的同时，保持 CBD 的生态平衡，实现可持续发展等。
此外，如何在众多的 CBD 中，脱颖而出，形成自己的特色，也是未来 CBD 发展需要考虑的问题。
总的来说，CBD 的发展历程见证了城市经济的发展和社会的进步。
北京CBD商圈发展历程
北京CBD商圈发展历程
一、商圈现状图
北京商务中心区，简称北京CBD，西起东大桥路、东至东四环，南起通惠河、北至朝阳北路，整个区域7平方公里。
如图
图1 东扩前CBD区域范围图2 东扩后CBD区域范围
该区域内拥有众多传媒企业、金融企业及中介信贷服务机构，含有写字楼、酒店、购物中心等多种商业地产项目，资源聚集，规模庞大，具体如下：
类别数量类别数量
入驻企业19000家规模以上企业8900家
注册资本过亿元企业184家世界500强企业160家国际传媒机构169家国际组织、国际商会110家
跨国公司地区总部50家国际金融机构252家五星级酒店17家
注：该数据为截止2014年数据
二、早年样貌
上世纪五六十年代，朝阳区为北京市工业基地的主要所在地，化工、汽车、机械等传统产业都集中在这里。
90年代，该区域拥有第一机床厂、第二印染厂、雪花冰箱厂、北京吉普车厂等知名工厂，进入这个区域的主体人群是产业工人，进出这里的车辆主要是运货的大卡车。
直到上世纪80年代开始，涉外机构开始进入朝阳区，这里成为北京对外开放的第一站。
三、蜕变历程
3.1 政府政策
3.2 商圈变化
CBD 商圈的发展变化主要体现在以下几个方面：（1）旧城拆迁、优化交通、改善环境
（2）招商引资、新建楼宇、引进知名企业
（3）统一管理、组建机构、创办商会
●已建项目。
北京CBD整体规划十年风风雨雨
发信人: coffeeboy (kafei), 信区: S_AUP标题: CBD整体规划十年风风雨雨柯焕章发信站: 同舟共济站 (Thu May 25 09:33:32 2006), 站内大家好，会议安排我来介绍一下北京商务中心区规划的情况。
刚才邱区长已经说了很多这方面的情况了，我下面着重是要介绍一下规划方案的内容。
在这之前，我还是想花一点时间，把北京商务中心区概念的提出、位置的选定，整个建设的实施过程，到最后我们下决心要全部起动商务中心区的建设，以及最后规划方案的形成这样的一个过程的情况。
那么这个过程应该说是相当长的，前前后后经历了十来年的时间，我认为发展到今天，对北京来说也是很不容易。
我想我简单做一个确切的介绍。
那么这个概念的提出是在九十年代初，90年开始修订北京城市总体规划到92年年底完成，在这期间也分析了北京城市的功能、性质和特点和经济社会发展的方向，提出来北京要建立商务中心区。
那么，91-95年审批、立项、洽谈意向，正在进行建设商务高档写字楼、酒店、商店，加起来2万多平米，这个量非常大，而且建设的也有一定的规模，可是建设十分的分散，那么大的北京，四五百万平方公里的建设区域，建设的哪儿都有，有的用地单位在800万平米的开发区就进行建设，所以，建设的十分分散。
可是同样在上海，实际上上海这个大都市的建设，浦东卢嘉嘴就进行了建设，人家有计划、有目标、有完整的规划，有组织的进行建设。
所以，在96年年底，我们根据调查的情况，97年年初，我们北京规划院写的意见给市政府的报告，提出来加快建设北京市商务中心区。
那么，市长召开会议进行讨论，讨论会上大家的意见空前的一致，都认为北京建设商务中心是很必要，而且已经晚了，因为和上海浦东比较北京至少晚了5年。
那么，决定北京尽快起动商务中心区的建设，而且已经确定了要成立一个领导小组，成立一个建设办公室，而且由常务副市长去组织牵头做这项工作。
可是由于种种开发原因，后来又遇上亚洲金融危机。
演变中的北京甲级写字楼市场-CBRE-2019.9-20页
112万 平方米
851家
*注：商务园为建设在工业用地、科研设计用地或研发总部用地之 上，专注于特定产业的办公地产类型，详见世邦魏理仕2018年6月 发布的专题报告《产业崛起之地 - 中国商务园区解读及主要城市 竞争力排名》
© 2019 CBRE, Inc.
世邦魏理仕 研究部
需求引擎 的演变
演变中的北京
科技创新发展创造风险投资机会
2021年
2017年
115
158
万亿
中国个人财富
万亿
年均增长8%
2021年
2017年
48%
56%
非现金和存款的 管理资产占比
来源：世邦魏理仕研究部，麦肯锡，2019年第二季度
© 2019 CBRE, Inc.
世邦魏理仕 研究部
演变中的北京
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甲级写字楼市场
中资租户取代外资成为甲级写字楼的主导力量
尽管内部各细分产业经历兴衰起落，写字楼需求动能切 换频繁，但TMT整体规模扩张势头强劲且不可逆转。未来 集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企 业端技术服务等领域将成为新兴租户力量。
图表3：TMT各面积区间租户租赁面积占总体（全样本）比
8%
6%
4%
2%
0%
>=5000 平方米 2000-4999 平方 1000-1999 平方 500-999 平方米 <500 平方米
未来大型中资企业经营理念和业务拓展的国际化，都将 推动各行业企业在作为全国国际交往中心的北京布局和 扩张。
图表8：中、外资租户租赁面积占总体比
中资
外资
2016
35%
65%
2019
59%
北京商务中心区_CBD_建设回顾
作者单位 北京市城市规划设计研究院 ： 责任编辑 文爱平 ：
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北京商务中心区 （Ｃ Ｂ Ｄ ）建设回顾
张铁军
今天的北京， 除了人们熟悉的故宫、 天坛这些荟萃中华文明 的历史古迹， 还有许多能够反映当代中国经济发展和城市建设的 成就，如奥运公园、中关村、ＣＢＤ、金融街等。这些许多北京普 通市民耳熟能详的名字， 正日益成为新北京的一张张名片， 与古 老的北京城交相辉映， 准备迎接 ２００８ 年来自世界各地的朋友。 今天的北京 ＣＢＤ，正经历着一个前所未有的建设高潮。国 贸中心、中央电视台（ＣＣＴＶ） 、北京电视中心、财富中心等一批 政府重点建设工程在这里汇集；地铁 １０ 号线、通惠河北城市快 速路等市政交通设施正紧锣密鼓地加紧建设 通惠河畔、 ； 东三环 与长安街沿线规划公共绿地的实施正稳步推进；智能化交通管 理、 高效金融服务平台等配套措施也逐步落实。 在经历了十多年 的论证、规划、筹备、建设之后，北京 ＣＢＤ 在人们眼中的面貌 越来越清晰了。到 ２００８ 年北京举办奥运会的时候，ＣＢＤ 将完成 大约 ８０％、总量约 ８００ 万平方米的建设。到那时， 一大批高水准 的商务写字楼、酒店、会展、娱乐、商业、公寓将投入使用， 为 北京的国际交往和商务活动提供一个国际化的平台。 十多年前， 中国大陆刚刚经历了十几年的改革开放。在经济 全球化的背景之下， 北京的城市规划工作者们基于对市场经济发展 和参与全球经济活动的预测， 根据国外大城市的发展经验， 提出了 建设北京商务中心区的构想， 以容纳迅速增多的国际性商务办公设 施。 建设一个人流、 物流、 交通流、 信息流高度集约化发展的商务 区域， 为北京提供一个参与全球经济活动的平台， 对于推动北京的 经济发展， 提高城市的综合竞争力将起到至关重要的作用。 这一设想， 在１９９３年国务院批准的 《北京城市总体规划》 中 得以落实。 “根据国外城市发展经验，建设一个现代化的，集金 融、贸易、购物、娱乐及商务办公等为一体的商务中心区” 。在 ＣＢＤ 建设区位的选择上，共提出过 ５ 个方案。即建国门外、 西二 环、 前门外、 王府井、 南四环。 通过对城市历史文化及风貌保护、 城市空间调整、 用地规模及发展潜力、 现实商务聚集度、 基础设 施条件等方面的综合分析比较， 最终确定在 “朝阳门至建国门、 东二环至东三环之间的地区建设商务中心区” 。至此，北京 ＣＢＤ 的建设在城市的宏观发展战略层面正式确定。 紧接着，北京市城市规划设计研究院编制完成了第一版的 《北京商务中心区控制性详细规划》 。明确了 ＣＢＤ 的具体范围为 西起东大桥路、 东至东三环路、 北起朝阳路、 南至光华路， 总用 地面积约 ７０ 公顷，总建筑面积约 ３００ 万平方米。 随后的几年， 在这一规划的指导下， 陆续建设了汉威大厦、 嘉里中心等项目， 并有其他许多建设项目在商务中心区及其附近 的地区进行前期的开发筹备。 这一时期北京商务设施的建设， 虽 然在 ＣＢＤ 内有所聚集，但总体上讲，因当时对 ＣＢＤ 建设缺乏足 够的重视以及城市规划缺乏应有的措施， 大量的商务设施四处建 设，布局分散。除 ＣＢＤ 外，在长安街及亮马桥一带也出现商务 设施的聚集发展。另外，在市内分布的许多其他“中心” ，由于 行政划分所致， 在以商业建筑为主的同时， 仍有大量办公设施的 开发， 如王府井、 朝外、 宣外等地区， 而规划的商务中心区却没 有形成应有的规模， 失去了一次很好的发展机遇。 １９９７ 年受亚洲金融危机的影响， 造成了写字楼项目暂时性 的饱和。一大批的商务开发项目停建或缓建，ＣＢＤ 的建设一度 陷入停顿。 区内的一些用地单位考虑眼前经济利益， 急于筹措企 业搬迁改造的资金， 为吸引投资开发单位， 纷纷提出用地性质和 建筑功能调整的请求， 主要是降低写字楼建筑面积的比例， 以提 高公寓的建筑面积。 为避免商务中心区被眼前的困难所影响， １９９７～１９９９年的 一段时间里， 北京市城市规划设计研究院多次向市政府建议， 应 从长计议北京商务中心区的建设。针对 ＣＢＤ 出现的商务设施聚 集度较低、各地块各自为政、缺乏统一组织，以及政府的协调、 管理力度较弱等问题，提出了进一步加强认识和政府的参与力 度、 加强交流学习的建议。 建议从北京旧城保护、 北京城市空间 发展和北京在全球城市中的地位等角度来认识ＣＢＤ的建设问题。 在吸收国内外规划建设经验的基础上， 结合北京的具体情况， 组 织国内外专家充分研讨，必要时可通过国际招标的方式征集方 案， 集思广益， 加快北京商务中心区的建设步伐， 以有效地缓解 旧城的开发压力、 培育新的经济增长点， 实现北京城市空间发展 的调整， 促进京津塘经济圈的发展， 以提升北京在全球经济发展 中的城市地位。 同时， 北京市城市规划设计研究院结合同期编制 《北京市区 中心地区控制性详细规划》 的工作， 根据对北京城市特性、 我国 经济的现状情况及发展态势、 国外相关城市 ＣＢＤ 的比较等研究， 将北京商务中心区的用地向东扩至西大望路、 向南扩至通惠河北 路，总面积约 ４ 平方公里的范围。 ２０００ 年以来，伴随着国际、国内和北京经济发展的良好态 势，以及中国加入 ＷＴＯ 和北京申奥的历史契机，商务中心区的 建设又迎来了一个新的发展机遇。 为此， ２０００ 年 ８ 月 ８日北京市 第 ８２ 次市长办公会决定，加快商务中心区的建设，并成立专门