奚红军、盐城市宏源房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
胡某、青海宏源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
胡某、青海宏源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】青海省海东地区中级人民法院【审理法院】青海省海东地区中级人民法院【审结日期】2020.09.02【案件字号】(2020)青02民终258号【审理程序】二审【审理法官】霍成伯张银生徐玲玲【审理法官】霍成伯张银生徐玲玲【文书类型】判决书【当事人】胡某;青海宏源房地产开发有限公司【当事人】胡某青海宏源房地产开发有限公司【当事人-个人】胡某【当事人-公司】青海宏源房地产开发有限公司【代理律师/律所】李某、黄某（实习）江西洪胜律师事务所【代理律师/律所】李某、黄某（实习）江西洪胜律师事务所【代理律师】李某、黄某（实习）【代理律所】江西洪胜律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【字号名称】民终字【原告】青海宏源房地产开发有限公司【本院观点】首先，根据我国合同法的规定，债权转让，是指合同债权人将其债权全部或部分转让给第三人的行为；债权人转让债权时，只需将债权转让的事实通知债务人，而不必征得债务人同意即生效。
【权责关键词】民事行为能力无效恶意串通社会公共利益撤销代理违约金合同约定第三人书证证人证言证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明：2013年2月，经胡某担保，项某借吴某200万元。
2014年借款期满后，因项某未能还款，找宏源公司要求给胡某写一份房屋买卖合同。
2014年10月24日，项某给宏源公司出具《承诺书》一份，“将本人施工的海兴商厦172平方米商铺抵付胡某。
本人承诺此合同仅作为借款保证抵押物在本人还清胡某借款后要回，青海宏源房地产开发有限公司与胡某签订的商品房买卖合同中止。
如本人不能还清胡某借款、要回合同给青海宏源房地产公司造成一切经济损失纠纷和法律责任，由项某承担负责，本人项某承担并赔偿因这份合同造成的一切经济损失，并同意从我施工的海兴商厦工程款中扣除。
倪同华、王翠秀与盐城市奥大实业有限公司管理人房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
倪同华、王翠秀与盐城市奥大实业有限公司管理人房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2020.06.24【案件字号】(2020)苏09民终494号【审理程序】二审【审理法官】陈东张晨阳周陇【审理法官】陈东张晨阳周陇【文书类型】判决书【当事人】倪同华;王翠秀;盐城市奥大实业有限公司管理人【当事人】倪同华王翠秀盐城市奥大实业有限公司管理人【当事人-个人】倪同华王翠秀【当事人-公司】盐城市奥大实业有限公司管理人【代理律师/律所】王红梅江苏一正律师事务所【代理律师/律所】王红梅江苏一正律师事务所【代理律师】王红梅【代理律所】江苏一正律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】倪同华;王翠秀【被告】盐城市奥大实业有限公司管理人【本院观点】倪同华、王翠秀于2013年1月24日与奥大公司签订《商品房买卖合同》后，双方又于2015年7月签订《退房协议》，倪同华、王翠秀提出解除双方签订的117号、118号、119号房屋的《商品房买卖合同》，并要求退房，奥大公司同意倪同华、王翠秀的退房要求，并用银行按揭的资金来支付倪同华、王翠秀140万元退房款。
双方对《商品房买卖合同》解除已达成一致，奥大公司也已履行了合同的大部分义务，奥大公司尚未履行的付款义务是双方之间因该协议产生的债权债务法律关系，并不影响退房协议中关于退房行为的履行。
【权责关键词】无效社会公共利益撤销委托代理违约金排除妨碍恢复原状合同约定证据诉讼请求维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审对原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
【本院认为】本院认为，倪同华、王翠秀于2013年1月24日与奥大公司签订《商品房买卖合同》后，双方又于2015年7月签订《退房协议》，倪同华、王翠秀提出解除双方签订的117号、118号、119号房屋的《商品房买卖合同》，并要求退房，奥大公司同意倪同华、王翠秀的退房要求，并用银行按揭的资金来支付倪同华、王翠秀140万元退房款。
胥悦、陆咸尧等民间借贷纠纷民事二审民事判决书
胥悦、陆咸尧等民间借贷纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2022.04.06【案件字号】(2022)苏09民终480号【审理程序】二审【审理法官】陈东史宏春钟红梅【审理法官】陈东史宏春钟红梅【文书类型】判决书【当事人】胥悦;陆咸尧;陆彦【当事人】胥悦陆咸尧陆彦【当事人-个人】胥悦陆咸尧陆彦【代理律师/律所】陈荣荣北京盈科(盐城)律师事务所;杨艳北京盈科(盐城)律师事务所;李韦翔江苏木瑞律师事务所【代理律师/律所】陈荣荣北京盈科(盐城)律师事务所杨艳北京盈科(盐城)律师事务所李韦翔江苏木瑞律师事务所【代理律师】陈荣荣杨艳李韦翔【代理律所】北京盈科(盐城)律师事务所江苏木瑞律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】胥悦【被告】陆咸尧;陆彦【本院观点】关于争议焦点一，一审法院审理程序有瑕疵，但不存在严重错误。
【权责关键词】合同证据不足质证维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，马雅美容院系胥悦设立的个体工商户。
一审法院受理的陆彦诉胥悦离婚纠纷一案庭审中，胥悦陈述其已将马雅美容院转让给案外人周洪某经营，转让费周洪某已经向其支付，对于转让费其当庭陈述记不清了。
还查明，2018年5月12日，陆彦分两次向胥悦转账59万元。
【本院认为】本院认为，关于争议焦点一，一审法院审理程序有瑕疵，但不存在严重错误。
1.案涉借条虽未载明出具时间，但陆彦与陆咸尧在一审中作出了相应的合理陈述，一审法院结合其他证据综合认定本案借贷关系成立，并不存在一审法院在无证据支撑的情况下进行判决。
2.一审中陆咸尧提供了吴某的书面情况说明以证实吴某汇款系受其委托支付，后一审法院依法向吴某本人进行核实，并无不当，但一审法院理应单独向吴某本人核实，现一审法院在陆咸尧本人在场的情况下一起进行谈话，存在瑕疵，但并不构成严重程序违法。
盐城市城区中平饮料厂、周宏生等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
盐城市城区中平饮料厂、周宏生等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2021.08.31【案件字号】(2021)苏09民终4776号【审理程序】二审【审理法官】张金星郑娟娟荀玉先【审理法官】张金星郑娟娟荀玉先【文书类型】判决书【当事人】盐城市城区中平饮料厂;周宏生;许志英【当事人】盐城市城区中平饮料厂周宏生许志英【当事人-个人】周宏生许志英【当事人-公司】盐城市城区中平饮料厂【代理律师/律所】程勇江苏木瑞律师事务所;李韦翔江苏木瑞律师事务所【代理律师/律所】程勇江苏木瑞律师事务所李韦翔江苏木瑞律师事务所【代理律师】程勇李韦翔【代理律所】江苏木瑞律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】盐城市城区中平饮料厂【被告】周宏生;许志英【本院观点】《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
【权责关键词】民事行为能力无效社会公共利益撤销合同合同约定新证据诉讼请求撤诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
本案中，2000年10月17日至2001年6月8日期间，中平饮料厂法定代表人智兰中共收取周宏生购房款35500元，周宏生交款后，与许志英入住案涉房屋至今，尽管双方未签定书面合同，但双方均履行主要义务。
且中平饮料厂在本案起诉时称，2000年年初，中平饮料厂将正在建设的综合楼406室口头约定出卖给周宏生、许志英，周宏生、许志英仅交纳购买房预付款3.55万元，后经中平饮料厂多次催缴但至今未支付剩余买房款，也不与中平饮料厂签订房屋买卖合同，已构成违约，故要求解除双方口头达成的房屋买卖协议。
李程、王浩房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
李程、王浩房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审结日期】2022.05.10【案件字号】(2022)苏04民终1120号【审理程序】二审【审理法官】郑仪罗希夷万海峰【审理法官】郑仪罗希夷万海峰【文书类型】判决书【当事人】李程;王浩【当事人】李程王浩【当事人-个人】李程王浩【代理律师/律所】唐锋上海市汇业(常州)律师事务所;范露露上海市汇业(常州)律师事务所【代理律师/律所】唐锋上海市汇业(常州)律师事务所范露露上海市汇业(常州)律师事务所【代理律师】唐锋范露露【代理律所】上海市汇业(常州)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李程【被告】王浩【本院观点】双方当事人之间的《存量房买卖合同》在李丽的介绍下签订，李丽系房地产中介从业人员，私自介绍上诉人与被上诉人就案涉房屋买卖事宜达成一致，系违反房地产中介从业人员职业管理规定，李丽应当按照房地产中介从业人员管理规范承担责任。
【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通以合法形式掩盖非法目的撤销代理违约金支付违约金合同约定基本原则专属管辖第三人证明诉讼请求变更诉讼请求发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，双方均未向本院提交新的证据。
二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
【本院认为】本院认为，双方当事人之间的《存量房买卖合同》在李丽的介绍下签订，李丽系房地产中介从业人员，私自介绍上诉人与被上诉人就案涉房屋买卖事宜达成一致，系违反房地产中介从业人员职业管理规定，李丽应当按照房地产中介从业人员管理规范承担责任。
上诉人并无证据表明其在与被上诉人签订案涉《存量房买卖合同》时存在其他恶意串通、欺诈等情形，故上诉人主张案涉《存量房买卖合同》不是其真实意思表示缺乏事实和证据支持，本院不予采信。
住建部《房地产经纪管理办法》系部门规章，根据相关法律规定，违反法律法规强制性规定的合同无效，部门规章未纳入法律法规的范畴，违反部门规章的规定，应当承担行政责任或其他责任，并不必然导致合同无效。
盐城中院发布全市法院2023年度服务高质量发展十大执行案例
盐城中院发布全市法院2023年度服务高质量发展十大执行案例文章属性•【公布机关】江苏省盐城市中级人民法院,江苏省盐城市中级人民法院,江苏省盐城市中级人民法院•【公布日期】2024.04.01•【分类】其他正文盐城中院发布全市法院2023年度服务高质量发展十大执行案例目录一、府院联动“保交楼”司法助力“稳民生”二、“活封智取”稳民企善意执行促和解三、绿水青山非等闲公检法联动解决执行难四、府院联动执破融合助力优化营商环境五、异地执行联动兑现老人胜诉权益六、部门联动执行妥善腾空危房七、逆向履行巧促案结八、破产重整延展危困企业“再生空间”九、交叉执行化解陈案十、严惩拒执行为彰显司法权威01.府院联动“保交楼”司法助力“稳民生”基本案情受房地产市场低迷影响，2023年以来盐城某房地产投资有限公司作为被执行人的十余起案件进入执行程序，但网络查控未能在其账户上发现足额财产。
经开区法院在实地调查中发现该企业仍正常经营，受已开发楼盘销售不及预期影响致使资金链紧张，导致目前正在开发的项目因资金不足未能按期支付相关工程款项，但其开发的地块目前正在建设当中，楼盘位置较好且部分已经预售。
为防止受强制拍卖导致未完工项目变成烂尾楼引发风险隐患，经开区法院秉承“法治是最好的营商环境”理念，紧紧依靠地方党委政府联动化解矛盾纠纷：一是府院协同研判，与政府职能部门、银行、涉案企业共同研读上级相关文件精神，厘清了执行过程中可能遇到的困难，为纠纷实质性化解提供有力法律政策支撑；二是联合监督执行，在相关职能部门监督下，由住建部门向银行出具工作联系函，法院依法扣划部分预售资金用于支付涉工程进度款、材料款、设备款等债权案件，使该企业绝大多数案件执行完毕。
三是提供司法服务，会同相关职能部门推动企业按程序申请政府“保交楼”专项资金，在推动工程正常建设的同时保障农民工工资顺利兑付，并联合银行等金融机构向该企业提供有针对性的司法服务，加强企业的风险防范意识，切实减少各类纠纷发生。
潘军、印红琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
潘军、印红琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2022.04.29【案件字号】(2022)苏09民终614号【审理程序】二审【审理法官】陈娴吕伟平张雷【审理法官】陈娴吕伟平张雷【文书类型】判决书【当事人】潘军;印红琴;盐城晟瑜置业有限公司;梁泽泉【当事人】潘军印红琴盐城晟瑜置业有限公司梁泽泉【当事人-个人】潘军印红琴梁泽泉【当事人-公司】盐城晟瑜置业有限公司【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所;万金海江苏因果律师事务所【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所万金海江苏因果律师事务所【代理律师】杨建功万金海【代理律所】江苏通税(苏州)律师事务所江苏因果律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】潘军;印红琴;梁泽泉【被告】盐城晟瑜置业有限公司【本院观点】《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。
【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定诉讼代表人新证据诉讼请求维持原判破产清算清算拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。
关于不属于债务人财产的范围，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》(法释〔2013〕22号)第二条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第七十一条作了不同的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十八条规定“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”，故上诉人潘军、印红琴上诉主张本案适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，缺少法律依据，本院不予支持。
于利庆与夏正霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
于利庆与夏正霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2020.08.13【案件字号】(2020)苏09民终2279号【审理程序】二审【审理法官】王迎付孙曙光郑娟娟【审理法官】王迎付孙曙光郑娟娟【文书类型】判决书【当事人】于利庆;夏正霞【当事人】于利庆夏正霞【当事人-个人】于利庆夏正霞【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】于利庆【被告】夏正霞【本院观点】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
【权责关键词】胁迫撤销违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审另查明，根据于利庆在庭后提交给本院其中国农业银行尾号为6978的银行卡交易明细，2018年3月13日前，于利庆银行账户余额不足偿还案涉房屋剩余贷款数额，2018年3月14日至3月18日上述银行账户余额大于案涉房屋房贷余额，但在2018年3月19日之后数月于利庆上述银行账户余额低于案涉房屋房贷余额。
在2020年3月9日于利庆向一审法院起诉时至2020年6月19日，其所提交的上述银行账户余额亦不足以偿还案涉房屋按揭贷款。
【本院认为】本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
本案中，2016年12月26日，夏正霞与于利庆签订的协议书，夏正霞虽陈述上述协议书不是其真实意思表示，是受到于利庆的胁迫，但是其未能提供充足的证据证明其主张，且未主张撤销，并同意协助于利庆进行过户，故本院认定上述协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
依据案涉协议第五条的约定，于利庆为夏正霞还清上述贷款时，通知夏正霞办理不动产权属证书，再办理过户手续，夏正霞必须在收到通知三十日内协助履行完毕，关于于利庆起诉要求夏正霞协助履行过户的诉讼请求，一审法院已经支持，夏正霞也明确表示认可，现于利庆主张因夏正霞不配合办理提前还贷手续，要求夏正霞承担合同约定的房款总额的18%的违约金，就此，经本院审查，于利庆与夏正霞之前为男女朋友关系，双方分手后，矛盾十分尖锐，于利庆亦存在不当行为，且于利庆在在向夏正霞公证通知时，其银行账户余额并不足以偿还案涉房屋按揭贷款，在2019年7月16日于利庆向一审法院起诉时至2020年6月19日，其所提交的上述银行账户余额长期不足以偿还案涉房屋按揭贷款，故本院对于利庆要求夏正霞承担违约责任的诉讼请求不予支持。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
奚红军、盐城市宏源房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2022.05.31【案件字号】(2022)苏09民终1512号【审理程序】二审【审理法官】曹荣荀玉先郑娟娟【审理法官】曹荣荀玉先郑娟娟【文书类型】判决书【当事人】奚红军;盐城市宏源房地产开发有限公司;顾亚平;张文祥;汪书鹏【当事人】奚红军盐城市宏源房地产开发有限公司顾亚平张文祥汪书鹏【当事人-个人】奚红军顾亚平张文祥汪书鹏【当事人-公司】盐城市宏源房地产开发有限公司【代理律师/律所】杨金柏北京盈科(上海)律师事务所;陶春梅江苏一正律师事务所;冯晶江苏一正律师事务所【代理律师/律所】杨金柏北京盈科(上海)律师事务所陶春梅江苏一正律师事务所冯晶江苏一正律师事务所【代理律师】杨金柏陶春梅冯晶【代理律所】北京盈科(上海)律师事务所江苏一正律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】奚红军;顾亚平;张文祥;汪书鹏【被告】盐城市宏源房地产开发有限公司【本院观点】对奚红军提交证据与本案的关联性及奚红军证明目的不予认定，不能证明奚红军签订案涉《商品房买卖合同》的目的系购房用于居住。
关于争议焦点一，奚红军与宏源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
【权责关键词】无效催告代理违约金过错合同约定第三人诉讼代表人证据交换关联性质证诉讼请求开庭审理维持原判发回重审破产清算清算执行异议查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，关于争议焦点一，奚红军与宏源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
宏源公司认为，案涉房屋虽预售备案登记在奚红军名下，但实际上其基础法律关系仍为赵某与奚红军之间的民间借贷法律关系。
对此宏源公司应当举证，但宏源公司未能举证证明奚红军与其签订《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，也未能举证证明奚红军系因其与宏源公司之间的民间借贷法律关系而配合签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记手续，故本院对宏源公司的上述主张不予支持。
关于争议焦点二，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人原因未办理过户登记。
第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案中，奚红军与宏源公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，奚红军应该按约履行支付房款的义务。
奚红军辩称其系以向赵某出借的510万元所产生的利息183.6万元抵充了4套房屋的房款227.6万元，并另行支付了房款差价44万元。
对此，经审查，奚红军虽于2014年11月和12月向赵某出借510万元，但其未能举证证明该借款的还款期限、利息标准如何约定、款项出借后的偿还情况、以及截止2016年5月12日案涉《商品房买卖合同》签订时，双方对赵某尚欠的借款本息进行结算并达成以房抵债的协议，故对奚红军陈述案涉两份《商品房买卖合同》系以房抵债的上诉理由，本院不予采信。
奚红军、董某购买的四套房屋的价款合计为174.5万元，根据奚红军提供的通过付飞账户向赵某支付436756元、备注为奚红军、董某购房款的证据，奚红军支付的款项尚未达到合同约定总价款的百分之五十。
故在奚红军未按约支付房款、未实际占有房屋的情况下，其不属于法律规定的消费者，不应享有优先权，宏源公司破产管理人有权解除合同，并要求奚红军协助办理案涉《商品房买卖合同》网签备案的注销手续及返还案涉房屋。
综上，奚红军的上诉请求不能成立，本院不予支持。
一审法院判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12150元，由上诉人奚红军负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 17:11:17【一审法院查明】一审法院认定的事实：2014年11月27日，奚红军指定付飞向赵某转账交付借款330万元，2014年12月1日，奚红军指定付飞向赵某转账交付借款180万元。
宏源公司以其开发建设的清华源公寓17套房屋作网签担保，该17套房产全部登记在奚红军的舅舅王海生名下。
2015年11月，赵某用同一幢楼另外9套房产替换了上述17套房产中的9套，后该替换的9套房产分别登记在陈某(3套)、王某(3套)、吴某(3套)名下。
2016年5月12日，宏源公司(出卖人)与奚红军(买受人)就清华源公寓1幢1315室、1316室分别网签了《商品房买卖合同》，约定：宏源公司将清华源公寓1幢1315室、1316室出售给奚红军，房款分别为400000元、435000元，买受人应当在2016年5月12日、2016年5月11日支付该商品房全部房款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。
2016年5月16日，宏源公司向奚红军开具销售不动产统一发票2张，清华源公寓1号楼1315室预收购房款400000元、1316室预收购房款435000元，2016年5月19日，奚红军缴纳税款4000元。
2016年6月30日，奚红军通过付飞的账户向赵某转账436756元(奚红军、董某购房款，董某另行与宏源公司网签两份商品房买卖合同的房款共计91万元)。
2019年8月5日，宏源公司收取奚红军清华源1号楼1315室、1316室物业费、垃圾费、保证金等并出具收据。
2021年6月15日，奚红军(甲方)与汪书鹏(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定奚红军将清华源公寓1号楼1316室房屋以35万元的价格出卖给汪书鹏。
2021年9月14日，汪书鹏向董某(系奚红军的妻子)银行转账35万元，奚红军出具收条，载明收到房款35万元。
2021年6月26日，奚红军(甲方)与张文祥(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定奚红军将清华源公寓1号楼1315室房屋以35万元的价格出卖给张文祥。
2021年9月14日，张文祥向董某(系奚红军的妻子)银行转账35万元，奚红军出具收条，载明收到房款35万元。
一审法院另查明，2020年5月6日，经申请人陈灿荣、任某、熊江银的申请，一审法院于2020年5月6日作出(2019)苏0982破申1号民事裁定，受理宏源公司破产清算案。
2020年6月4日，一审法院就该案作出(2020)苏0982破2号决定书，指定江苏一正律师事务所担任宏源公司破产清算管理人。
2020年7月15日宏源公司管理人向奚红军发出通知书一份，通知其于2020年7月20日协助管理人办理房屋网签注销登记手续，并按期申报债权，否则逾期办理网签注销登记手续、逾期申报债权的不利后果由你方自行承担。
2020年7月31日，宏源公司第一次债权人会议对债权人进行核查，确认江苏国安建筑安装工程有限公司享有建设工程优先债权17689888.2元、盐城市大丰丰讯通信工程有限公司享有建设工程优先债权137000元。
一审法院再查明，江苏国安建筑安装工程有限公司因宏源公司未能及时支付“清华源公寓”1某、2某住宅公寓楼工程款，于2015年7月21日向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：“请求判令解除双方签订的《建设工程施工合同》；宏源公司给付工程款3182.92万元；宏源公司退还履约保证金100万元；宏源公司承担违约责任，给付违约金295.70万元，并赔偿停工损失35.68万元；确认我公司对承建的清华源1某、2某住宅公寓楼享有优先受偿权”。
2015年11月22日，该案经调解结案。
【一审法院认为】一审法院认为，奚红军经人介绍向赵某出借资金，双方之间形成民间借贷关系，宏源公司以其开发建设的清华源公寓部分房屋作网签担保，并将案涉两套房屋网签备案登记在奚红军名下。
宏源公司与奚红军签订商品房买卖合同并办理商品房预售合同网上登记备案实质为赵某的尚欠借款提供不动产担保，即“名为买卖，实为借贷”，因此，奚红军不具有向某公司购买商品房的真实意思表示。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
”这是对消费者购房人物权期待权的特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念而为。
而以房抵债属于原先金钱之债的履行方法，权利人可以请求对方履行该协议和交付房屋。
但在房屋权属变更登记之前，其不能基于案涉商品房买卖合同形成优于其他债权的利益。
奚红军并非普通消费者，其享有的系债权请求权，而非物权请求权。
在涉案房屋产权转移登记前，奚红军不能基于涉案商品房买卖合同享有优于其他债权的利益，奚红军与宏源公司网签的《商品房买卖合同》无效。
另一方面，2016年6月30日，奚红军虽然通过付飞的账户向赵某转账交付436756元作为其与董某二人购房款，但未超过奚红军与董某两人所购房屋的总价款的百分之五十。
综上，宏源公司主张奚红军协助宏源公司办理位于盐城市大丰区西康路西侧、河滨公园北侧清华源公寓1号楼1315室、1316室房屋网签注销登记手续的诉讼请求应予支持。