徐州商业专业市场调研报告2016年1009
徐州贵邦财富项目专题调研商业市场专业调研商街与商厦
徐州贵邦财富项目专题调研本次调查主要围绕古彭广场商圈进行展开。
古彭广场商圈以中山路与淮海路形成的“十”字形为中心，向外辐射。
主要商业物业有百货大楼、新一佳、金鹰国际购物中心、金地商都、古彭购物中心、金陵饭店购物中心等。
主要办公物业有成功大厦、九州大厦、泛亚大厦、国贸大厦等。
本次主要调查本项目周边业种业态分布，深入了解项目自身优劣势，分析其市场发展潜力的方向，对周边的竞争个案进行调研，并关注其产品去化状况和市场抗性；对商业物业的租赁及销售价格进行调查，了解其执行的具体价格体系；对商业物业的按揭政策进行调查分析。
一、业种分布及价格淮海路沿线主要经营业种为服饰及电器、通讯（主要为手机及配件）产品，所占比重较大。
服饰以沿街专卖店为主，包括两个地下服饰市场，百诗特和女人街；电器通讯（手机及配件）产品主要集中在淮海西路自彭城路以东一段，以沿街厂家直销、维修门店为主。
调查中，彭城饭店（富锦广场对面）20平米左右的门面房月租金在10000元左右；沿街店面1、2层联体390平米，年租金180000元；古彭百货大厦，2层女子服装，月租金180～200元/㎡；百诗特，负一层店中店，使用面积约7～8㎡，月租金根据位置不同在1300～1500元；女人街，负一层店中店，使用面积约8～10㎡，月租金根据位置不同在1900～2300元；徐州军分区段沿街店面，使用面积约60㎡，年租金60000元；总体上汇总分析，沿街店面的租金在200-400之间为主，最高可达到500元/平方米/月。
中山路沿线中山路两侧集中了目前徐州市主要商业物业。
自本案向北两侧分布有金鹰国际购物中心、金地商都、金陵购物中心及古彭购物中心、新一佳及百货大楼两大主力店，是徐州市民购物消费的主要区域，办公楼有成功大厦、国贸大厦。
向南主要有海云店脑市场及电脑市场一条街等，其余主要为沿街店面以餐饮及服饰、珠宝首饰产品等。
调查中，新一佳超市4F，目前正在招商，经营服饰，月租金在170～220元/㎡（使用面积），另加2％（根据租金计算）的广告推广费，在6、7、8三个月的服装淡季，租金按8折计算；近交通银行30平米的店面，月租金5000元该路段租金在100-300元/之间为主。
徐州市商业地产及专业市场调查基础资料
徐州市商业地产及专业市场调查基础资料一、东西中三大商圈基本状况（一）东部商圈东部商圈围绕东方红大厦周边进行市调，主要针对原徐州饭店上新建温州购物广场进行了详细的调查。
温州购物广场1．地址：位于东站广场原徐州饭店2．经营业态：1-4楼主营服装、饰品，5楼主营餐饮、茶吧、KTV娱乐等3．经营规模：共5层，每层3000多平米，总经营规模约17000平米4．价格：一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米，三层均价8000元/平米，四层均价5900元/平米，五层不对外销售。
5．预计租金：参照购物广场临侧的白云宾馆，一层租金约为400元/平/月起，二层以上应不少于200元/平/月。
6．经营状况、模式：一至三层已基本销售完毕，五层已被提前预定，现仅四层对外销售。
销售模式采取带租约销售，保租3年，年收益保证10%（税前），并提前返还两年收益。
投资人在第4年方享有自主经营权，前3年由广场统一经营。
（二）中部商圈中部商圈主要以金地商都、黄河景园为调查对象。
金地商都1、地址：位于彭城广场北与金鹰商场相望；2、经营业态：地下一层为秉承国际先进管理理念和营销模式的悦佳超市（1.9万平方米），一层周边为精品广场，二层为金地百货，三层为中国·博库书城、上海永乐家电，四层为金海马家具广场。
3、经营规模：总建筑面积约10万平方米，共6层，地下两层地上四层。
地下二层为大型停车场，可同时拥有近500个泊车位4、售价：一层8000、1.5万（内）、2.5-3万（超市入口处及沿街）二层8400元/平方米三层6250元/平方米四层5200元/平方米5、租金水平：一层沿街招租租金1万（沿街少量），里面1万-1000元/月，4层租户调研为40-50元/平方米.月，地下一层电梯旁15平方米（使用面积）小店租金5000元/平方米.月，按月交。
6、经营方式：自建商业经营公司，地下一层整体出租给悦佳超市（下个月改名为家乐福），二层整体交给金地百货经营（天信和百货大楼合股成立），三层整体出租给博库书城和永乐家电，四层整体出租给金海马家具。
徐州商业地产市场调研PPTXXXX年共58页
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
徐州市场分析
（徐州市场分析）徐州市场分析一、徐州市概况徐州，古称彭城，地处苏鲁豫皖四省交界，为东部沿海与中部地带、长江三角洲经济开发区与环渤海经济圈结合部，是淮海经济区内最大的中心城市和江苏省全力打造的“三大都市圈”之一。
徐州地理位置优越，交通便利，京沪高速、京福高速、连霍高速贯穿境内，航班、高铁可直达上海北京广州及世界各地20多个国家和地区，乘坐高铁到上海北京等城市2.5小时路程。
2011年，徐州市社会消费品零售总额达1140亿元，同比增长17.9%，增幅全省第一。
去年，该市重点建设了彭城广场、新城区、高铁商务区三大商业中心和老东门时尚街区、创意文化街区等一批功能性街区；引进了香港德客乐、万达集团等一批国内外知名商贸企业；加快建设了苏宁商务广场、中央国际广场、高铁生态商务区核心区、新城区总部经济园、八里国际家居交易博览中心等一批重大商贸项目；启动了生产资料、农副产品、宣武等一批专业批发市场的提档升级工作。
全年仅列入全市“三重一大”盘子的重点商贸流通项目投资总额就达104亿元。
一大批商贸重点项目建成营业，极大地增强了徐州商圈的消费集聚能力，2011年，市区高档消费品零售额的40%来源于周边城市。
（徐州市场分析）二、徐州市灯饰商圈概况1、徐州市商圈规划从2007年开始，为整体提升徐州中心区域功能配置与城市形象，快速发展徐州的商业经济，徐州开始积极构建“一主、四副”的大商贸格局。
一主即中心商圈。
即将中心商圈打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的区域性恢复和多功能综合中心商业区。
四副即四个市级副商圈。
淮海广场商圈、人民广场商圈、东部商圈、新城区商业中心。
2、商圈介绍1）人民广场商圈功能定位：城市商业副中心和片区商业中心基本情况：人民广场商圈发展的核心位于三条城市主干道---二环西路、淮海西路和建国西路的交叉口处，该区域周围已经形成了成熟的居住区域，总辐射人口能够达到50万人。
这些居住小区的建成，为人民广场商圈凝聚了人气，为商圈的进一步（徐州市场分析）发展提供了保障。
2016年11月徐州房地产市场月报
2016年11月徐州房地产市场报告徐州甲乙—2016年12月前言11月市场特点1、调控政策：部分热点城市调控加码，政府要求房价不得上涨；徐州未出台调控政策。
2、供求情况：11月新增成交43万㎡，成交依旧保持高位，年度成交突破500万㎡，成交超高，透支后市购房需求。
3、库存情况：截止11月末，市区商品住宅库存仅208万㎡，去化周期4.8个月；若剔除别墅、大平层物业，各板块存量极低，去化周期普遍在4个月左右（不含南区）。
4、潜在供应：截止11月末，市区商品住宅潜在供应815万㎡，集中于新城区、西区、北区，共占比52%。
5、价格情况：11月受紫薇公馆集中网签结束，高铁东城、中锐星尚城等多个低价楼盘集中签约，导致当月住宅成交价位7250元/㎡，环比下降4%（当月天瑞华府、棕榈湾等约5.2万㎡保障房集中网签，官方统计房价降有较大幅地下滑）未来市场预判1、政府采用各种手段造低房价，近期官方统计口径中的房价将有较大幅度的下滑，短期内政府出台限购/限贷的可能性不大；2、徐州楼市潜在供应量充足，但转化为可售房源需要一定时间，短期内市场供不应求的状态不会改变，房价可能持续上涨。
城市内容上海1、首套贷：本市无住房，在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。
2、二套贷：在本市无住房，但显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
天津首套住房最低首付款比例为30%；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非天津市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%杭州即拥有1套住房并已结清购房贷款的首付款比例从不低于20%调整为不低于30%；拥有1套住房但未结清的，首付款比例从不低于50%调整为不低于60%；拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款，并加强对首付和土地竞买资金的来源审核。
徐州市场调研报告
目录徐州房地产市场调研报告一．徐州市宏观环境1.徐州市概况：（1）徐州市行政区划：徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。
徐州市行政区划基本情况统计表（资料截止2005年1月）区、市、县镇街道办事处村民委员会居民委员会面积（平方公里）人口（万人）鼓楼区/ 8 8 57 69云龙区/ 9 24 44 118九里区/ 14 26 36 98贾汪区7 2 98 54 690泉山区/ 10 / 77丰县14 / 360 8 1446沛县15 / 324 57 1349铜山县22 / 338 7睢宁县16 / 386 15 1767新沂市16 / 254 18 1571邳州市24 / 462 22 2088总计114 43 2280 395（2）徐州市地理位置：徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。
徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。
地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。
“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐鲁”，素有“五省通衢”之称。
京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的独特区位优势。
（3）徐州市交通运输：徐州历来都是兵家必争之地，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。
公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
陇海、京沪两大铁路干线在此交汇；京沪、京福和连霍三条我国重要的干线高速公路在此贯通；京杭大运河穿境而过；徐州观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。
徐州商业地产市场调研_56PPT_XXXX年58页PPT
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
徐州市区域商贸流通业竞争力调研报告
徐州市区域商贸流通业竞争力调研报告徐州市商业联合会课题组【摘要】改革开放30多年来,徐州市初步建立了适应经济社会发展,以民营经济为主体,多种经济成份、多种经营方式、多种流通渠道共同发展的商品流通体制,基本形成了流通主体多元化、流通业态多样化的良好局面。
商贸流通业已成为全市先导性、基础性、支柱性产业。
本文对此进行了深入探讨,认为如果要进一步增强徐州流通业竞争力就必须解决发展中存在的问题,积极推进徐州商圈的建设和发展。
【期刊名称】《江苏商论》【年(卷),期】2012(000)010【总页数】4页(P39-41,60)【关键词】徐州;流通业;竞争力【作者】徐州市商业联合会课题组【作者单位】徐州市商业联合会,江苏徐州221018【正文语种】中文【中图分类】F712.9一、徐州市商贸流通业竞争力发展现状1.产业规模迅速壮大“十一五”期间，全市社会消费品零售总额实现翻番，“十一五”末达到957亿元，年均递增19.3%；商贸流通业增加值年均递增18.4%，“十一五”末达到384亿元。
2011年社零总额突破千亿元大关，达到1117亿元，同比增长17.9%，增幅全省第一，在苏北地区处于领先地位；商贸流通业增加值492亿元，同比增长17.3%，占地区生产总值的13.9%和第三产业增加值的34.2%，分别较2005年提高4.5个和7.6个百分点，保障和促进了经济社会又好又快发展。
2.市场体系逐步完善以“万村千乡市场工程”、“双百市场工程”、专业市场和社区商业网络建设为抓手，围绕促进生产消费、扩大生活消费目标，积极构建覆盖城镇和乡村、涵盖生产资料和生活资料、涉及有形商品和无形服务的商品市场体系。
商贸流通规模企业快速扩容，2011年全市限额以上商贸流通企业3511家，是2005年的10倍，比上年增加1979家，增长129%，增速居全省首位；商品集散和对外辐射能力持续增强，2011年全市年交易额亿元以上市场28个，年成交额800亿元，基本形成了规模较大、门类较全的商品市场体系；农村流通体系逐步完善，累计建成“万村千乡市场工程”农家店2340个，农家店镇级覆盖率100%，村级覆盖率90%以上；城市社区服务网络不断完善，家政服务、养老服务等行业服务功能不断增强。
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徐州专业市场调研报告一、发展现状一）分布情况分析：1）各专业市场形成区域化、规模化经营，城北、城西相对较少；2）小商品类、副食类集中化程度较高为城中、城南位置，农副类、汽配类分布在城东区域，在建新专业市场分布城东、南部铜山区；3）各专业市场基本分布在三环换线附近，规划及在建新市场基本往城东边、城西边、城南边分布；4）三环内的专业市场逐步搬迁、改造，三环内的专业市场价值高且有限，小商品类专业市场就是代表，新专业市场开发难度大、运营成本高、远离城区、培育时间长等但升值潜力大，雨润农副产品全球采购中心就是代表，三环附近规划新的专业市场少且发展潜力巨大。
二）市场建筑体量分析：1）徐州专业市场发展成熟，成熟成型规模较大，建材家居类规模最大，其次为副食类、农副类，新开发的雨润农副中心体量很大，最小的为汽修汽配类，有20万平方米的建筑体量；2）从建筑体量上可以看出建材家居类竞争最大，商家经营也最为恶劣，其次为五金机电类，汽修汽配类建筑规模小，还有一定市场空间。
三）商户属性（租赁情况）分析：1）一层租赁均保持80%以上，建材家居类、小商品类一层百分之百经营；2）二层及以上建材家居类、小商品类租赁率最高，表明建材家居类、小商品类有活力，但建材家居类竞争恶劣，其余均为一层经营，不适合二层及以上经营；3）项目地块开发最高二层开发，汽配汽修类、五金机电类、农副类、副食类等业态三层及以上安全性、使用率等不高，不超过二层为宜。
分析：1）经营商家客户来源情况，除汽修汽配类为徐州范围内，其他均辐射徐州及交界县市；2）汽修汽配类、小商品类的经营商家生意相对较好，农副类原来由徐州辐射周边区域，现如临沂开发新的农副专业市场，生意没有原来那么好做，五金机电类、建材家居类也经营商家竞争恶劣，但五金机电类经营商家投资购买意愿强；3）汽修汽配服务电商平台较难替换，故商家生意较好做些，现有汽修汽配专业市场规划、商铺设计、道路交通等需要升级，新开发的汽配及汽车文话项目离城区较远，项目地块还有一定市场空白机会。
五）单一业态分析1、汽修汽配类分析经营现状分析：1）徐州汽配市场以交通局车管所办证大厅、检测服务中心形成的中国汽配城、淮海汽配城（二手车市场）、华东汽配城、小型汽车专卖店等，汽配城专营小车汽配件、维修保养等，银地农机汽车大市场经营货车、三轮车、农机等为主，附带部分二手车交易；没有同质化竞争；2）在建开利星空国际汽车城、永宁汽车博览园、徐州国际汽配电商物流港三个项目合计200家汽配汽修；3）租金17~100元/平米·月，高低均有，银地大市场区位较偏租金较低，中国汽配城租金、管理费较高，大部分商家均有搬迁意向，华东汽配城过道太窄没有留住中国汽配城经营商家，均为一层经营，二层经营较少以仓库、住宅为主；4）目前徐州汽配市场规划不合理，商铺建筑设计功能不好用。
市场机会研判：1）在建汽配汽修专业市场不在城区；2）经营商家对中国汽配城、淮海汽车城反映较大，租金高，商铺不好用，二手车市场规划不满足需求；3）中国汽配城土地租赁期限即将到期，在建汽修汽配专业市场离市区较远，期待新的汽配汽修市场填补空白；4）对新市场规划有规模、有档次、有展示面，一是形象，二是汽车销售有展厅、展示面；合理的租金、有效的运营管理方可抢占市场，形成规模经营；引进车管所办证、汽车检测中心、交易评估中心等会在短时间内成功运营整个市场；5）汽修汽配业态有65%的市场机会，汽配汽修经营商户在240家左右，二手车经营商家300家左右，经营面积7.5万平米，建筑规模在10万平米左右。
2、物资机电类分析经营现状分析：1）租金20~80元/平米·月，高低均有，四家物资市场一层商铺出租率在90%左右，整个行业竞争恶劣；2）商铺建筑设计功能较合理；3）老物资市场改造，近2000家经营商家分流到建材家具城、徐州物资市场、好得家物资商城、东兴物资市场，激活了这四家物资市场，普遍喜欢老物资局，商铺面积小，总租金不高且少涨租金，位置好、人流大；4）徐州有工业基础，辐射面较大,方带动众多商家经营，并开发现有5个物资市场并形成规模经营。
市场机会研判：1）老物资市场搬迁激活要死不活的四个物资专业市场，江苏淮海物资市场除外，成功与失败形成鲜明对比，市场饱和度高，近几年市场不景气，生意较难做；2）对新市场定位、规划设计、商铺设计、运营管理等期待，对市场是否做的起来表示很大疑虑；3）五金机电等物资差异化挖掘并填补市场空隙很少，除非东兴物资市场搬迁给新市场机会；4）五金机电等物资业态有10%的市场机会，不足50家的市场空间期待新的物资市场，经营面积不足2000平米，加仓库1万平米，建筑规模在1.2万平米左右。
3、农副类分析农副类经营现状：1）徐州农副产品批发市场经营蔬菜干货为主，东高农产品市场经营蔬菜水果为主，新项目雨润农副产品全球采购中心很大，总占地约3800余亩，总建筑面积约400万平方米，2015年12月陆续启动了副食品、粮油、蔬菜、果品等市场的试运营，目前蔬菜、果品等市场经营状况良好，副食、粮油出租率小，商家搬回食品城经营；2）租金15~160元/平米·月，新项目人流不足，给予一定免租期也难以经营经营。
市场机会研判：1）新项目雨润农副中心就是典型的例子，目前区位较偏、人流不足、项目大，短时间难以做旺市场；徐州农副市场开发商在洽谈新址开发搬迁老市场，难以给新开发者机会；2）淮海区域内的临沂等城市开发自己的农副专业市场，分食徐州两大蔬菜水果干货市场客户，开发农副类市场机会非常小。
4、副食类分析经营现状分析：1）食品城租金20~120元/平米·月，高低均有，由于整个行业竞争恶劣；2）食品城商铺建筑设计及功能不满足需求；3）天龙市场是否搬迁不详，造成商家方向不明；4）食品城在三环边且规划地铁限货车对物流仓储不便；5）维维市场在食品城内，招商出租率很低；6）以天龙食品市场为中心，逐步带动良茂市场、裕茂茶叶市场、华东食品市场、食品机械市场、物流市场等形成规模经营；以食品经营类别为主，带动小百货、茶叶茶具、鞋类、玩具、小家电等经营类别形成规模，食品城物流、仓储、会展等配套走向成熟；7）三环路周边旧城改造、地铁规划、货车限行、营运管理较差等因素将逐渐限制食品城及经营商户的长期经营发展。
市场机会研判：1）食品城已形成规模经营，配套成熟，区域知名度高，不论天龙市场是否搬迁，开发的新市场短时间很难替换其地位；2）市场容量有限，天龙市场是否搬迁等不确定因素，其他新市场较难有新机会；3）对食品类、百货类经营类别细分找突破口，新市场如果较好的功能设计商铺、配备仓储、有物流停车市场、一定的免租政策、招到一定数量的商家入住经营、租金合理、强劲的运营管理政策等有差异化市场机会；4）食品业态有30%的市场机会，200~300家期待新的食品市场，经营面积1.5万平米，加仓库18万平米，建筑规模在20万平米以下。
5、建材家居类分析经营现状分析：1)一是以新世纪建材装饰城、广大环球家具超市、瑞龙东方广场e美家生活馆、家居乐建材超市、金地锦绣家具广场、升辉装饰材料大世界、金太阳装饰城等等组成东三环建材家居装饰装潢市场带，二是以红星美凯龙、华隆、淮东、江苏家具城、亚东装饰城、大沙河装饰城等为代表的复兴北路家居市场带，三是四方建材装饰城、九里建材市场、振华建材市场等九里区城西建材市场带；2)租金20~150元/平米·月之间，较好的市场一至四层有较高出租经营率。
市场机会研判：徐州共20个建材家居装潢装饰专业市场，门类全、品种多、市场集中度高，竞争十分恶劣，开发新的建材家居装潢装饰市场及经营的机会很小。
6、小商品类分析经营现状分析：1）徐州以宣武市场、朝阳市场为主的两大小商品市场，建筑面积超过50万平方米，经营服装、鞋帽、针织等18类商品，以批发为主，批零兼营，辐射淮海经济区近2亿人口；2）商铺租金为200~800元/平米·月；宣武小商品市场名列全国百强市场第六位、江苏省十大市场第二位。
市场机会研判：1）两大市场的知名度、集中度、规模、人气、人流（客运）等都很高；2）没有合适的区位、交通网络发达、人流集中、客源集散地等综合条件，较难开发培育新的小商品市场。
二意向比例一）项目访谈情况1、汽修汽配类访谈分析：1）共访谈40家，11家有意向，15家观望，意向加观望占65%，8家无意向，占访谈商家的35%，意向家观望超过无意向；2）部分经营有购买意向，目前租赁商铺经营为主；3）意向骆驼山地块靠近东三环，成熟市场附近，区域知名度高，升值潜力大且快，离车管所办证、汽车检测等便利些，看市场规划和整体运作能力。
2、物资类（五金机电）访谈分析：1）共访谈73家，9家有意向，12家观望，意向加观望共21家，占比29%，无意向占比71%；2）3家有买铺意愿，占比4%，租赁经营较多；3）五个物资专业市场分布在城北、城西区域，出江苏淮海物资市场失败经营之外，其他四个初步形成规模化经营，市场容量已经饱和。
开发新的物资市场风险大，一是租金低难上涨更难收回成本，二是招商运营难度很大等。
3、副食类访谈分析：1）访问共86户，有意向17家，观望20家，意向与与观望合计43%，无意向57%，部分经营商家去雨润农副中心经营不善回到食品城经营；2）购买商铺经营占比很少，多数租赁经营；3）食品城已规模化经营，期待新的食品市场出现打破依附天龙市场的局面，对新开发食品专业市场的区位、交通、规模、便利、配套、开发经营实力等尤为关键。
二）进驻地块意向情况分析：1）东三环两旁的专业市场经营商家对东三环区域认知度较高，汽配汽修类、五金机电类、副食类偏向骆驼山地块，尤其是靠近项目地块近的中国汽配城、淮海汽配城经营商家，再有原因是离车管所办证大厅、检修检测中心，东兴物资市场亦是如此；2）对物流、仓储要求较高的副食类、五金机电类则对坝山地块有一定意向；3）对不在一个集中区域的农副类、建材家居类意向十分不看好，小商品类几乎为零；4）项目地块的便利性、东三环限行、对仓储需求等对项目地块做出选择参考，反映出骆驼山地块、坝山地块规划业态的方向。
三）地块项目租售意向分析：1）五金机电类经营商家多，购买力强，有30%左右的经营商家购买，部分副食类、汽配类也有一定购买意愿；2）汽修汽配类、副食类长期租赁经营，比较不看好新起来的专业市场，偏向租赁经营；3）农副类、建材家居类、小商品类对地块购买、租赁意向不大；4）专业市场发展成熟，投资客近两年逐渐下降到较少位置，市场生存竞争规则的演变，基本需求经营商家租赁需求为主。
四）建筑形态分析：1）基本以钢筋混凝土为主的框架结构，农副类的蔬菜、水果等一钢结构为主；2）层数最高为四层，普遍为二层，使用为一拖二，三层租赁使用较少；3）建筑层高最高6米，普遍3米；4）开间3.6~6米之间，农副的大棚则6~8米，进深大小不一，普遍7.2米；5）面积需求各业态大小不一，33~60平方米为主流区间；6）业态不一样对建筑形式要求不一，层数2层最为好用，3层、4层不一定好用且空置率高，做为仓库、住宿等便利性、安全性等保障较少。