徐州商业专业市场调研报告2016年1009

徐州专业市场调研报告

一、发展现状

一）分布情况

分析：1）各专业市场形成区域化、规模化经营，城北、城西相对较少；2）小商品类、副食类集中化程度较高为城中、城南位置，农副类、汽配类分布在城东区域，在建新专业市场分布城东、南部铜山区；3）各专业市场基本分布在三环换线附近，规划及在建新市场基本往城东边、城西边、城南边分布；4）三环内的专业市场逐步搬迁、改造，三环内的专业市场价值高且有限，小商品类专业市场就是代表，新专业市场开发难度大、运营成本高、远离城区、培育时间长等但升值潜力大，雨润农副产品全球采购中心就是代表，三环附近规划新的专业市场少且发展潜力巨大。

二）市场建筑体量

分析：1）徐州专业市场发展成熟，成熟成型规模较大，建材家居类规模最大，其次为副食类、农副类，新开发的雨润农副中心体量很大，最小的为汽修汽配类，有20万平方米的建筑体量；2）从建筑体量上可以看出建材家居类竞争最大，商家经营也最为恶劣，其次为五金机电类，汽修汽配类建筑规模小，还有一定市场空间。

三）商户属性（租赁情况）

分析：1）一层租赁均保持80%以上，建材家居类、小商品类一层百分之百经营；2）二层及以上建材家居类、小商品类租赁率最高，表明建材家居类、小商品类有活力，但建材家居类竞争恶劣，其余均为一层经营，不适合二层及以上经营；3）项目地块开发最高二层开发，汽配汽修类、五金机电类、农副类、副食类等业态三层及以上安全性、使用率等不高，不超过二层为宜。

分析：1）经营商家客户来源情况，除汽修汽配类为徐州范围内，其他均辐射徐州及交界县市；2）汽修汽配类、小商品类的经营商家生意相对较好，农副类原来由徐州辐射周边区域，现如临沂开发新的农副专业市场，生意没有原来那么好做，五金机电类、建材家居类也经营商家竞争恶劣，但五金机电类经营商家投资购买意愿强；3）汽修汽配服务电商平台较难替换，故商家生意较好做些，现有汽修汽配专业市场规划、商铺设计、道路交通等需要升级，新开发的汽配及汽车文话项目离城区较远，项目地块还有一定市场空白机会。

五）单一业态分析

1、汽修汽配类分析

经营现状分析：1）徐州汽配市场以交通局车管所办证大厅、检测服务中心形成的中国汽配城、淮海汽配城（二手车市场）、华东汽配城、小型汽车专卖店等，汽配城专营小车汽配件、维修保养等，银地农机汽车大市场经营货车、三轮车、农机等为主，附带部分二手车交易；没有同质化竞争；2）在建开利星空国际汽车城、永宁汽车博览园、徐州国际汽配电商物流港三个项目合计200家汽配

汽修；3）租金17~100元/平米·月，高低均有，银地大市场区位较偏租金较低，中国汽配城租金、管理费较高，大部分商家均有搬迁意向，华东汽配城过道太窄没有留住中国汽配城经营商家，均为一层经营，二层经营较少以仓库、住宅为主；4）目前徐州汽配市场规划不合理，商铺建筑设计功能不好用。

市场机会研判：1）在建汽配汽修专业市场不在城区；2）经营商家对中国汽配城、淮海汽车城反映较大，租金高，商铺不好用，二手车市场规划不满足需求；3）中国汽配城土地租赁期限即将到期，在建汽修汽配专业市场离市区较远，期待新的汽配汽修市场填补空白；4）对新市场规划有规模、有档次、有展示面，一是形象，二是汽车销售有展厅、展示面；合理的租金、有效的运营管理方可抢占市场，形成规模经营；引进车管所办证、汽车检测中心、交易评估中心等会在短时间内成功运营整个市场；5）汽修汽配业态有65%的市场机会，汽配汽修经营商户在240家左右，二手车经营商家300家左右，经营面积7.5万平米，建筑规模在10万平米左右。

2、物资机电类分析

经营现状分析：

1）租金20~80元/平米·月，高低均有，四家物资市场一层商铺出租率在90%左右，整个行业竞争恶劣；2）商铺建筑设计功能较合理；3）老物资市场改造，近2000家经营商家分流到建材家具城、徐州物资市场、好得家物资商城、东兴物资市场，激活了这四家物资市场，普遍喜欢老物资局，商铺面积小，总租金不高且少涨租金，位置好、人流大；4）徐州有工业基础，辐射面较大,方带动众多商家经营，并开发现有5个物资市场并形成规模经营。

市场机会研判：1）老物资市场搬迁激活要死不活的四个物资专业市场，江苏淮海物资市场除外，成功与失败形成鲜明对比，市场饱和度高，近几年市场不景气，生意较难做；2）对新市场定位、规划设计、商铺设计、运营管理等期待，对市场是否做的起来表示很大疑虑；3）五金机电等物资差异化挖掘并填补市场空隙很少，除非东兴物资市场搬迁给新市场机会；4）五金机电等物资业态有10%的市场机会，不足50家的市场空间期待新的物资市场，经营面积不足2000平米，加仓库1万平米，建筑规模在1.2万平米左右。

3、农副类分析

农副类经营现状：1）徐州农副产品批发市场经营蔬菜干货为主，东高农产品市场经营蔬菜水果为主，新项目雨润农副产品全球采购中心很大，总占地约3800余亩，总建筑面积约400万平方米，2015年12月陆续启动了副食品、粮油、蔬菜、果品等市场的试运营，目前蔬菜、果品等市场经营状况良好，副食、粮油出租率小，商家搬回食品城经营；2）租金15~160元/平米·月，新项目人流不足，给予一定免租期也难以经营经营。

市场机会研判：1）新项目雨润农副中心就是典型的例子，目前区位较偏、人流不足、项目大，短时间难以做旺市场；徐州农副市场开发商在洽谈新址开发搬迁老市场，难以给新开发者机会；2）淮海区域内的临沂等城市开发自己的农副专业市场，分食徐州两大蔬菜水果干货市场客户，开发农副类市场机会非常小。

4、副食类分析

经营现状分析：1）食品城租金20~120元/平米·月，高低均有，由于整个行业竞争恶劣；2）食品城商铺建筑设计及功能不满足需求；3）天龙市场是否搬迁不详，造成商家方向不明；4）食品城在三环边且规划地铁限货车对物流仓储不便；5）维维市场在食品城内，招商出租率很低；6）以天龙食品市场为中心，逐步带动良茂市场、裕茂茶叶市场、华东食品市场、食品机械市场、物流市场等形成规模经营；以食品经营类别为主，带动小百货、茶叶茶具、鞋类、玩具、小家电等经营类别形成规模，食品城物流、仓储、会展等配套走向成熟；7）三环路周边旧城改造、地铁规划、货车限行、营运管理较差等因素将逐渐限制食品城及经营商户的长期经营发展。

市场机会研判：1）食品城已形成规模经营，配套成熟，区域知名度高，不论天龙市场是否搬迁，开发的新市场短时间很难替换其地位；2）市场容量有限，天龙市场是否搬迁等不确定因素，其他新市场较难有新机会；3）对食品类、百货类经营类别细分找突破口，新市场如果较好的功能设计商铺、配备仓储、有物流停车市场、一定的免租政策、招到一定数量的商家入住经营、租金合理、强劲的运营管理政策等有差异化市场机会；4）食品业态有30%的市场机会，200~300

家期待新的食品市场，经营面积1.5万平米，加仓库18万平米，建筑规模在20万平米以下。

5、建材家居类分析

经营现状分析：1)一是以新世纪建材装饰城、广大环球家具超市、瑞龙东方广场e美家生活馆、家居乐建材超市、金地锦绣家具广场、升辉装饰材料大世界、金太阳装饰城等等组成东三环建材家居装饰装潢市场带，二是以红星美凯龙、华隆、淮东、江苏家具城、亚东装饰城、大沙河装饰城等为代表的复兴北路家居市场带，三是四方建材装饰城、九里建材市场、振华建材市场等九里区城西建材市场带；2)租金20~150元/平米·月之间，较好的市场一至四层有较高出租经营率。

市场机会研判：徐州共20个建材家居装潢装饰专业市场，门类全、品种多、市场集中度高，竞争十分恶劣，开发新的建材家居装潢装饰市场及经营的机会很小。

6、小商品类分析

经营现状分析：1）徐州以宣武市场、朝阳市场为主的两大小商品市场，建筑面积超过50万平方米，经营服装、鞋帽、针织等18类商品，以批发为主，批零兼营，辐射淮海经济区近2亿人口；2）商铺租金为200~800元/平米·月；宣武小商品市场名列全国百强市场第六位、江苏省十大市场第二位。

市场机会研判：1）两大市场的知名度、集中度、规模、人气、人流（客运）等都很高；2）没有合适的区位、交通网络发达、人流集中、客源集散地等综合条件，较难开发培育新的小商品市场。

二意向比例

一）项目访谈情况

1、汽修汽配类访谈

分析：1）共访谈40家，11家有意向，15家观望，意向加观望占65%，8家无意向，占访谈商家的35%，意向家观望超过无意向；2）部分经营有购买意向，目前租赁商铺经营为主；3）意向骆驼山地块靠近东三环，成熟市场附近，区域知名度高，升值潜力大且快，离车管所办证、汽车检测等便利些，看市场规划和整体运作能力。

2、物资类（五金机电）访谈

分析：1）共访谈73家，9家有意向，12家观望，意向加观望共21家，占比29%，无意向占比71%；2）3家有买铺意愿，占比4%，租赁经营较多；3）五个物资专业市场分布在城北、城西区域，出江苏淮海物资市场失败经营之外，其他四个初步形成规模化经营，市场容量已经饱和。开发新的物资市场风险大，一是租金低难上涨更难收回成本，二是招商运营难度很大等。

3、副食类访谈

分析：1）访问共86户，有意向17家，观望20家，意向与与观望合计43%，无意向57%，部分经营商家去雨润农副中心经营不善回到食品城经营；2）购买商铺经营占比很少，多数租赁经营；3）食品城已规模化经营，期待新的食品市场出现打破依附天龙市场的局面，对新开发食品专业市场的区位、交通、规模、便利、配套、开发经营实力等尤为关键。

二）进驻地块意向情况

分析：1）东三环两旁的专业市场经营商家对东三环区域认知度较高，汽配汽修类、五金机电类、副食类偏向骆驼山地块，尤其是靠近项目地块近的中国汽配

城、淮海汽配城经营商家，再有原因是离车管所办证大厅、检修检测中心，东兴物资市场亦是如此；2）对物流、仓储要求较高的副食类、五金机电类则对坝山地块有一定意向；3）对不在一个集中区域的农副类、建材家居类意向十分不看好，小商品类几乎为零；4）项目地块的便利性、东三环限行、对仓储需求等对项目地块做出选择参考，反映出骆驼山地块、坝山地块规划业态的方向。

三）地块项目租售意向

分析：1）五金机电类经营商家多，购买力强，有30%左右的经营商家购买，部分副食类、汽配类也有一定购买意愿；2）汽修汽配类、副食类长期租赁经营，比较不看好新起来的专业市场，偏向租赁经营；3）农副类、建材家居类、小商品类对地块购买、租赁意向不大；4）专业市场发展成熟，投资客近两年逐渐下降到较少位置，市场生存竞争规则的演变，基本需求经营商家租赁需求为主。

四）建筑形态

分析：1）基本以钢筋混凝土为主的框架结构，农副类的蔬菜、水果等一钢结构为主；2）层数最高为四层，普遍为二层，使用为一拖二，三层租赁使用较少；3）建筑层高最高6米，普遍3米；4）开间3.6~6米之间，农副的大棚则

6~8米，进深大小不一，普遍7.2米；5）面积需求各业态大小不一，33~60平方米为主流区间；6）业态不一样对建筑形式要求不一，层数2层最为好用，3层、4层不一定好用且空置率高，做为仓库、住宿等便利性、安全性等保障较少。

三各个市场竞争分析

一）业态竞争分析

分析：1）从成型成熟的专业市场建筑体量看，汽修汽配类机会最大，其次副食类，再次五金机电类，五金机电类的购买意愿也最强；2）经营商家户数建材家居最多，汽修汽配类最少，其次副食类，也表明汽修汽配类还有一定的市场空白；3）市场饱和度建材家居类最大、其次小商品类，饱和度最小也是汽修汽配类，再次为副食类，市场饱和度比例越小，市场空白机会越大；4）出租率汽配类出租率较低，也汽修汽配类市场失败的2个市场原因之一，市场规划问题导致，其他业态出租率均保持80%以上；5）汽修汽配类专业市场失败有两个，一是规模小，二是规划不好，三是汽车检修、办证等配套少；五金机电类1个市场失败原因为招商、销售不相结合，导致商铺卖完，招商出租出问题；副食类失败2个市场原因在于1个区域偏、人流不足，花了大价钱招商挖到商家经营结果人流不足回到食品城经营，1个就在食品城，属于旧建筑改造，招商理念、商铺规划、商家承租能力低等导致招不到经营商家；建材家居类市场过多，品牌建材家具市场进入，竞争十分恶劣，较偏的经营很难导致；6）五金机电类、副食类、建材家具类、小商品类均为同质化竞争，但五金机电类专业市场规模相对不大，有工业基础和辐射范围，有一定购买力，农副类互补、同质化竞争，且有有新市场选址代建中，只有汽修汽配类目前是互补性竞争，且在建新市场以汽车展销、维修保养、汽车文化、汽车电商等为主，离城区较远，汽修汽配类市场机会相对较大。

四、调研总结

一）各业态市场机会需求统计

二）各业态市场机会需求分析

1、汽修汽配及二手车市场可以独立的市场业态开发经营，机会商家数、需求建筑体量满足独立市场开发需求；

2、五金机电类（物资类）机会需求建筑规模较少，要考虑业态组合；副食类商铺机会需求面积较少，仓储需求较大，但仓储商家大多可以自己解决；小商品类虽有一定机会需求商家，但商铺机会需求面积较少，仓储也可自己解决，且小商品类市场商家集中经营度高，几百家商家形不成经营规模，市场也很难培育，机会较小；农副类、建材家居类市场机会趋近于零；

3、因此汽配类（包括二手车）、五金机电类、副食类是项目地块考虑的业态；

5、机会建筑需求：副食类 >（大于）汽配（包括二手车）类 >（大于）五金机电类（物资类）

三) 总结

1、根据项目地块占地面积，以容积率1.2计算，单块地的建筑面积10~16万平米之间，满足单个业态机会需求建筑规模，业态机会建筑规模小于地块建筑面积的，则要考虑业态组合；

2、根据调研反馈，徐州投资客户比以往减少很多，从购买力来看：五金机电类（物资类）高于汽配类（包括二手车），副食类的购买力相对较低；从租赁需求来看：汽配类（包括二手车）高于副食类，五金机电类（物资类）相对较低。

3、骆驼山地块在三环内，会受到交通管制，地块进出干道不易规划，适合离城区近、要求便捷性、城区文化需求、对仓储需求小等的业态（业态组合）或住宅（底商+住宅或综合体）开发，坝山地块则度物流有要求、仓储需求大、填补城东空白等的业态开发。