物业前介--社区商业配套
社区配套商业销售方案
一、项目概述本项目位于我国某繁华城市，占地面积约10万平方米，总建筑面积约20万平方米。
项目以居住为主，配套商业为辅，旨在打造一个集居住、休闲、娱乐、购物于一体的现代化社区。
项目周边配套设施齐全，交通便利，居住环境优美，具有极高的商业价值和发展潜力。
二、销售目标1. 完成商业销售面积10万平方米，实现销售额5亿元；2. 实现社区配套商业开业率95%以上；3. 打造区域知名的商业品牌，提升项目整体价值。
三、销售策略1. 明确目标客户群体（1）社区居民：满足居民日常生活需求，提供便利购物、休闲娱乐等服务；（2）周边居民：辐射周边社区居民，吸引更多消费群体；（3）上班族：满足上班族工作之余的休闲、购物需求；（4）游客：吸引游客消费，提升项目知名度。
2. 产品定位（1）主力店：引进知名连锁品牌，如超市、家电卖场、药店等；（2）特色店：引进特色餐饮、休闲娱乐、教育培训等店铺；（3）精品店：引进高端品牌，满足高端消费需求。
3. 销售渠道（1）线上销售：建立官方网站、微信公众号、APP等，实现线上推广、预订、支付等功能；（2）线下销售：设立销售中心，为客户提供专业咨询、洽谈、签约等服务；（3）合作销售：与房地产公司、装修公司、广告公司等合作，共同推广项目。
4. 优惠政策（1）团购优惠：针对社区居民、上班族等特定群体，提供团购优惠；（2）折扣优惠：定期推出折扣活动，吸引消费者；（3）积分兑换：设立积分兑换制度，消费者可通过消费累积积分，兑换礼品或优惠券；（4）开业庆典：举办开业庆典活动，吸引消费者关注。
5. 营销推广（1）线上推广：利用社交媒体、搜索引擎等渠道，进行广告投放、内容营销等；（2）线下推广：举办各类活动，如开业庆典、品牌入驻活动、节日促销等；（3）合作推广：与周边商家、社区、政府等合作，共同推广项目。
四、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，调整销售策略，确保项目可持续发展；2. 竞争风险：加强市场调研，分析竞争对手，提升自身竞争力；3. 运营风险：建立健全运营管理体系，确保项目顺利开业和运营。
物业前介主要工作内容(二)
物业前介主要工作内容(二)
物业前介主要工作内容
1. 楼盘调研
•了解楼盘信息，包括建筑结构、装修情况、设施设备等，并进行详细记录。
•查阅相关资料，了解周边环境、交通便利度等重要信息。
•实地考察，对楼盘的位置、周边配套等进行评估和收集数据。
2. 客户接待
•对来访客户进行热情接待，主动了解客户需求，并提供专业意见。
•向客户介绍楼盘的特点、优势及相关政策，并解答他们的疑问。
•跟进客户的进展，提供后续服务，促成交易的达成。
3. 楼盘宣传
•在各类媒体上撰写楼盘的宣传稿件，并负责发布。
•组织楼盘开放活动，如楼盘展示会、购房咨询会等。
•利用互联网和社交媒体等渠道，进行线上宣传。
4. 销售业绩考核
•跟踪销售进展，记录客户信息和销售动态。
•定期整理销售数据，分析销售状况，并根据情况调整销售策略。
•参与销售业绩考核，根据业绩给予奖励或处罚。
5. 与相关部门的协调工作
•与开发商、建筑商等相关部门进行沟通，了解项目的最新进展。
•与市政、规划等部门协调，解决项目中可能遇到的问题。
•与其他销售团队进行协作，共同推动楼盘销售工作。
6. 客户关系维护
•定期与客户进行跟进，了解客户需求变化，提供个性化服务。
•参与客户满意度调查，收集反馈意见，并进行相应改进。
•维护良好的客户关系，争取客户的再次购买和推荐。
以上是物业前介主要的工作内容，通过调研、接待、宣传、销售、协调和关系维护等方面的工作，从而提高楼盘的知名度和销售业绩。
作为资深的创作者，希望以上内容能为您提供一定的参考。
社区商业配套应该如何定位@社区、商业、配套
社区商业业态应该如何定位？一、前言目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。
商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型，第一类可以算“商务型商业”，比如目前核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的商业历史，比如北京的西单、王府井、前门等，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区，比如建外、朝外、燕莎等区域的商业也可以纳入商务型商业的范畴；第二类属于专业型商业，最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场；第三类可以概括为社区型商业。
不同类型的商业项目在业态定位及组合，经营商户、消费群体存在比较大的差异，本文将针对“社区商业定位”的相关问题进行探讨。
所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，本文的核心内容也将从社区商业的需求，业态等问题进行讨论，本文的一手数据来源于九力营销顾问公司于2004年9月9日到12日在中国国际贸易中心秋季房展会上进行的消费者购房需求专项调查当中的商业需求及配套相关内容，本次调查采用拦截调查的方式进行，共发放问卷1100份，成功回收合格问卷1056份。
二、社区商业配套总体需求社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。
按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“中度需求商业设施”，既需求比重在10-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年活动中心”等；我们把需求比重在10%以下的归纳为“弱需求商业设施”，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。
关于小区配套商业设施的通知
关于小区配套商业设施的通知尊敬的小区业主：大家好！为了进一步提升小区居民的生活便利性和品质，满足大家的日常消费需求，同时也为了促进小区商业的繁荣和有序发展，现将小区配套商业设施的相关情况通知如下：一、小区配套商业设施的规划与布局经过精心规划和设计，小区配套商业设施分布在小区的不同区域，以方便居民的就近消费。
目前，已建成的商业设施包括沿街商铺、商业中心等。
沿街商铺主要集中在小区的主干道两侧，涵盖了便利店、水果店、理发店、药店等多种业态，能够满足居民的基本生活需求。
商业中心则位于小区的中心位置，内部设有超市、餐厅、咖啡店、服装店等，为居民提供了更加丰富和多样化的消费选择。
二、已入驻商业设施的介绍1、超市小区内的超市面积约为____平方米，提供了丰富的食品、日用品、生鲜等商品。
超市内部环境整洁，商品陈列有序，价格合理。
同时，超市还提供送货上门服务，方便居民购物。
2、餐厅目前，小区内有多家餐厅入驻，包括中餐厅、西餐厅和快餐店等。
餐厅的菜品丰富多样，能够满足不同居民的口味需求。
餐厅的卫生状况良好，服务热情周到，为居民提供了舒适的就餐环境。
3、咖啡店咖啡店位于商业中心的一角，环境优雅，氛围温馨。
店内提供各种咖啡饮品和小吃，是居民休闲放松的好去处。
4、服装店服装店内有各类时尚服装和饰品，款式新颖，价格适中，能够满足居民的穿着需求。
三、商业设施的营业时间为了方便居民的消费，各商业设施的营业时间如下：沿街商铺：早上____至晚上____商业中心：早上____至晚上____请注意，部分商业设施在节假日可能会有调整，请以各商家的具体通知为准。
四、商业设施的服务与管理为了确保居民能够享受到优质的服务，小区物业管理部门将对商业设施进行严格的管理和监督。
1、服务质量要求各商家提供热情、周到、专业的服务，对待居民要礼貌、耐心。
对于居民的投诉和建议，商家应及时处理和改进。
2、环境卫生商家要保持店铺内外的环境卫生整洁，定期进行清洁和消毒。
物业管理与商业配套服务
推广节能环保技术，降低设施运营成本，促进可 持续发展。
安全保障与监控
01 安全管理制度
建立完善的安全管理制度，确保商业场所的安全 。
02 监控系统
安装监控系统，对商业场所进行实时监控，预防 和应对安全事件。
03 应急预案
制定应急预案，及时应对火灾、地震等突发事件 ，保障人员安全。
环境卫生与绿化
总结词
构建一个以社区为基础的商业生态，将商业活动与社区居民 生活紧密结合，促进商业和社区的共同发展。
详细描述
社区化商业生态以社区居民为核心，通过整合社区内的商业 资源，打造一个集购物、休闲、娱乐为一体的商业生态。这 不仅可以满足社区居民的日常需求，还可以促进社区经济的 发展和繁荣。
05
案例分析
优秀物业管理公司的成功经验
THANKS
感谢观看
商业配套服务的创新实践
1 2 3
个性化服务
商业配套服务应针对不同物业的特点和需求，提 供个性化的服务方案，满足租户和业主的实际需 求。
多元化服务
商业配套服务应涵盖餐饮、娱乐、休闲等多个方 面，提供多元化的服务内容，提升物业的吸引力 和竞争力。
智能化服务
商业配套服务应借助现代科技手段，提供智能化 服务，如智能停车、智能安防等，提升服务效率 和用户体验。
物业管理负责物业的日常维护、安全管理、环境清洁、 设施设备管理、客户服务等工作，确保物业的正常运行 和业主的权益。
物业管理的目标与原则
01
目标
物业管理的目标是提高物业的使用价值，维护业 主的权益，实现物业的保值增值。
02
原则
物业管理应遵循依法管理、服务至上、公平公正 、持续改进的原则，不断提高管理水平和服务质
社区商业配套
1)项目功能定位与划分任何商业物业的兴旺必须依托于商圈的形成,同样地社区商铺若没有整个社区生活商圈的支持也就没有了生存的基础。
一条社区商业街的兴旺与否实际也是整个社区成熟度的缩影,商铺功能规划是奠定商业中心经营格局的重要基础,也是营造商业中心独特形象的重要一步。
因此其功能划分应该从以下几方面考虑: ①计划招商引进的商户类别和商户影响力,实现"区别经营,整体促进"; ②尽量满足目标商户对平面布局的要求;
③功能规划便于未来商家经营的商业中心的管理; ④充分考虑社区居民的生活需求和购物的方便舒适性。
科学合理的商铺功能划分将会使经营商家的经营利润得以充分保障,并使商业中心的形象更为鲜明和丰富,利于聚集人气。
项目主要可分为文化、休闲、生活、综合服务四大功能商铺,其中具体包括: 文化功能:文具店、书店、音像制品店等休闲功能:茶庄、美容美发店等生活功能:康体健身、足疗保健、超市社区店、面包店、鲜花店、特色餐饮店、洗衣店、精品玩具店、药店、五金店、花鸟虫草店、窗帘店、装饰材料店等综合服务功能:银行、邮局、卫生服务站、家政服务中心等。
物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和作用
物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和作用物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和作用本论文是关于物业管理前期介入社区物业建设的必要性和作用，希望可以帮助到需要写着一论文的同学!摘要：本文紧密结合某社区已建物业及物业管理存在的问题，分析、论述了物业管理前期介入某社区物业建设的必要性和重要作用，并提出了新的观点和建议。
关键词：物业;物业管理;前期介入;质量控制;接管验收1.引言随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。
为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。
2.某社区已建物业及物业管理存在的问题某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。
承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。
该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。
所以，存在很多难以解决的问题。
现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊2007年建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明，灯具和电能消耗量很大，维护费用高;更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。
商业及住宅项目前期物业管理前期介入管理内容
商业及住宅项目前期物业管理前期介入管理内容（一）从后期物业管理的角度协助开发商完善以下工作1.配套设施的完善。
2.水、电供应容量的控制与布置及第三路电源的合理配置。
3.安全保卫系统的完善。
4.垃圾处理的方式。
5.消防系统的设置。
6.电梯、扶梯系统设置。
7.停车场管理方案及设备配置。
8.通讯设施的容量预留。
9.智能化设施的选型、配置。
10.参加大型设备的招标、投标工作，协助确定购买合同相关条款。
（二）协助开发商参与工程监理的工作内容1.参加各专业施工图纸交底会审，提出修改意见。
2.审查承建单位提供的材料和设备清单及所列的规格与质量是否与设计相符。
3.督促检查承建单位的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议。
4.检查工程施工进度，参与有关工程联系会议。
5.督促承建单位严格执行承包合同。
6.督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤。
7.参与检测工程质量，验收分部分项工程。
8.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确秩序装质量，提前熟悉楼宇中的各种设备和线路。
9.参加现场大型设备的开箱检验工作。
10.提出遗漏工程项目的建议。
（三）物业管理前期介入软件建设的工作内容以国家和政府有关行政管理部门制定颁布的法律、法规和规范性文件为依据，结合物业管理的实践，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。
1.制定物业管理内部管理制度。
如：各级员工手册、员工岗位职责及考核指标体系、内部管理制度及服务规范等。
2.制定物业管理外部管理制度。
如：委托管理合同、物业验收与接管标准、楼宇入伙手续文件、装修管理规定、商家及业主临时规约、商家及业主手册、商家及业主管理委员会章程等。
3.人员培训。
（四）配合销售工作1.在销售过程中对商家及业主（客户）进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。
2.物业形象推广：售楼部服务形象、物业礼仪展示、样板房管理。
3.与商家及业主签订《商家及业主临时规约》。
（五）工程预验收、接管、成品保护工作1.认真参与中间验收、检验，及时根据相关信息提出专业意见。
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利地完成水电费收取工作。
商业应采用预付费峰谷平电表消除物 业电费差价问题
物业公司对社区配套商业能源计量要求
系统特点：
1、水、电、气表一卡通，三表共用一卡的预付费系统 2、采用先进的射频技术，不需要接触，更加安全 3、智能电话语音查询系统
4、丰富的统计报表功能，工作流程清晰直观
5、防窃电、窃水/气设计，异常条件自动关闭功能
商业 配套
对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），同时此类功能用房建议在小区 下风口，周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。 空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位 设计不宜离住户太近，以避免噪音影响。 商业建筑要统一考虑店招预留位置设计，大小与建筑风格相协调，以不影响建筑观瞻、视野 宽阔、便于吸引行人为主，广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。 商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰， 在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。
商业 配套
物业管理对商业配套与社区配套设施的要求
分项 名称 物业建议
商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围，对外开放，形成商 业集中管理区域，有利于开放式管理。
建议设计在小区下风向位置，以防止商家厨房油烟等对小区居民的影响，增加噪声逆向传播 坡地的小区商业应考虑居民上坡空手，下坡负重的人体承受度合理考虑商业区域的设置。 餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。 噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围，可减轻经营压力提高出租率。 商铺内的污水管铺设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检修的户内部分，建 议适当加大管径及加大坡度。
店面、玻璃门安全防护
探测器
A
店面 开关按钮
B
探测区域
解决商业店面安全防范隐患：
在布防状态下具语音提示功能，起到威慑作用 商业经营时撤防，不营业时布防 室内设布、撤防开关按钮，店主可以随自己意愿操作 较少误报率，有效防范商业街深夜时被盗案件
物业公司在社区商业配套中关注点
商业类型 选址 组成物业 底商+裙楼 + 组成纯商业建筑 + 会所中高层酒店 物业范围 必要日常生活 + 一定量精神生活 享受 + 商务 必要日常生活 + 一定量精神生活 享受 主要方便居民就 近购买生活必需 品，为居民提供 必要的生活服务 功能 服务层次 辐射范围
2013年8月
物 业 前 期 介 入 和 接 管 验 收
如 何 做 好
社区底商设置
社区配套底商
1、物业公司前期介入时，首先关注的是园区封闭； 2、实际操作中，往往关注了围墙、出入口设计，但忽略了园区周边的商铺； 3、地产公司为保证商业销售，往往考虑内外通透，即可方便对外经营，又可对内经营； 4、上述问题因为介入深度不够、交圈不足导致商业因素被忽略； 5、因为上述的忽略，导致后期变更风险、成本极高。
社区 商业中心
人流高度 集中区域
高
社区及周边 辐射区域
社区 商业街
人流相对 集中区域
底商 + 裙楼 + 组成纯商业建筑
较高
一般为单位 社区
社区 底商
社区 主要入口
利用楼盘底层或 低层作为商业用 房
低
服务人口一 般在5000人左 右，商业服 务网点在5个 以上
北京金阳公寓在商业与住宅安防中曾存在的问题
小区配套商业（街）安防设施防盗问题
1、配套商业街的特点 2、配套商业的定位 3、小区商业的附属设施 隔油池、烟尘净化 4、周边商业环境的调研
5、商业街安防设施与防盗问题
6、商业、商户物业费构成的依据 7、配套商业与居住业主的合理分隔 8、配套商业的对外停车泊位的设计
物业商业街安防设施防盗问题
新技术解决方案
商业街峰谷平/预付费电表设置问题
商业水、电费的计算是一项较难处理的工作，尤其是电费的计算，收费方法和收费标准的
确定是重中之重，在商业租户入驻之前应确定收费方法和收费标准，并让商业租户其认可。商 铺的用电主要由独立表计部分和公摊部分组成，公摊部分又包括建筑物外部广告及泛光照明、 公共区域照明、电梯、空调、损耗几大部分。只有让商业租户认可公摊部分的合理性，才能顺
车辆路线图 行人路线 车行出入道闸 商业入口 住宅入口
公寓与商业地面停车分割与管理问题
商业停车位
住宅车位
物业从安全管理角度对商业和住宅安防的改进措施
新增围栏
新增围栏 新增围栏
改进商业与公寓间人流动线
金阳公寓 1#楼西侧道路 宽度为6米，增 设道闸二个 （采用捷顺品 牌带栅栏）， 道闸两侧均用 铁质围栏与1# 楼及外围墙相 连接（围栏长 度为25米）。
北京万科金阳公寓社区底商案例
北侧围墙，阻挡商业人流进入商业街区
大树树冠遮挡商业店招
北京万科金阳公寓社区底商与住区安防改进案例
地产销售和物业对商业公寓安防的不同考虑
物业管理对商业配套与社区配套设施的要求
分项 名称
物业建议
商业区域垃圾桶应选择封闭式脚踏垃圾桶，餐饮区应适当增加垃圾桶设计数量，要考 虑商业所产生垃圾的特性，要便于中转和清运。 设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式 管理，尽量避免与小区道路相通。 在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间，且应考虑公共清洁用取水点的设计。 熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时，由于其面积大防水不容易做好，且海水腐蚀 性强，时间长容易发生渗水，因此最好不要设置在地库的上方。 商铺采取连廊设计时，其店招位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人 商铺的水、电表应布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表位置。 商业配套设计一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、 建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 北方供暖地区商业临街外墙不宜采用单面大面积玻璃外墙，以免影响冬季供暖效果。 如必须设计中央空调的，其安装位置要充分考虑到噪音对居民的影响。
社区配套底商案例
天津某项目北苑，经过多次沟通 讨论，出入口、围墙、消防通道实现 了封闭，然而之后发现项目东侧25号 楼和24号楼首层底商区内区外可通行， 涉及20余户底商，之前在围绕园区封 闭的沟通和努力付之东流。 随后，为弥补原有的失误，地产
公司物业公司做出了巨大努力，改变
了商铺设计，保证了园区的封闭。 此案例，提示我们在园区封闭的介入 中不能忽略商业设计。