沈阳严禁物业费捆绑电梯卡 物业违规最高罚20万
业主自己撰写的物业纠纷民事诉讼答辩状
民事答辩状答辩人：XXX,男，身份证号：XXX，联系电话：XX。
被答辩人：XX物业服务有限公司，法定代表人：XX ,电话：XX , 住址：XX。
答辩人于2019年3月4日收到贵院转来的原告提出的民事诉状，现依法提出如下答辩事项：一、答辩请求：1、原告在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每年公布1次。
2、原告在小区公告栏公布车位租金、小区内各广告位租金、车辆门禁系统（蓝牙）使用费、利用公共部位和设施经营的收入及资金流向，以后每年公布1次。
3、对所有业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。
4、加强保安巡逻，按规定配齐保安人员并保证质量。
5、2016、2017、2018三个年度物业费减半支付，2019年物业费在本服务年度结束之前交纳。
不交纳2017、2018年度电梯使用费。
6、驳回原告提出的按银行同期贷款利率四倍支付利息的请求，本案费用由原告承担二、事实和理由:（一）物业服务水平达不到收费标准的要求。
《河北省物业服务收费管理实施办法》第十八条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
《邯郸市城市精细化管理办法》第十五附件中对物业三级服务标准（收费标准：0.9元/月平方米）提出具体的规范。
友诚物业存在以下违规行为：1、单元门禁系统损坏，从交工从未使用过。
单元门严重变形门禁形同虚设。
对影响出入的安全隐患不予维护（见证据照片1、2）2、楼内公共区域生活垃圾应按单元配置收集点，每天定时清理一次。
友诚物业是按楼栋配置，也达不到每日收集清运。
3、楼外公共区域道路地面应每天清扫1次，道路无杂物，无积水。
我们从未见过小区清扫道路地面。
4、公共区域秩序维护要求门岗出入口有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录，阻止小商小贩进入小区，对外来人员进行询问。
但友诚物业对出入小区的外部车辆偶尔登记，多数不登记，有时直接将门禁升起任由出入，致使小区车辆乱停乱放，公共秩序混乱。
郝英、鞍山佳合物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
郝英、鞍山佳合物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院【审结日期】2021.11.15【案件字号】(2021)辽03民终3633号【审理程序】二审【审理法官】闫相夷戴艳丽马宁【文书类型】判决书【当事人】郝英;鞍山佳合物业管理有限公司【当事人】郝英鞍山佳合物业管理有限公司【当事人-个人】郝英【当事人-公司】鞍山佳合物业管理有限公司【代理律师/律所】李淼辽宁律鑫律师事务所【代理律师/律所】李淼辽宁律鑫律师事务所【代理律师】李淼【代理律所】辽宁律鑫律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】郝英【被告】鞍山佳合物业管理有限公司【本院观点】该组照片显示物业服务管理存在一定的瑕疵，但并不能成为拒交物业费的理由，视频能够证明被上诉人尽到了管理义务，故本院仅对上述该份证据的真实性予以确认。
本案争议的焦点是郝英拒绝交纳物业费的理由是否成立。
【权责关键词】违约金合同约定自认质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-27 02:49:26郝英、鞍山佳合物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书(2021)辽03民终3633号当事人上诉人(原审被告)：郝英。
委托诉讼代理人：贾光明。
系上诉人儿子。
被上诉人(原审原告)：鞍山佳合物业管理有限公司。
住所地：辽宁省鞍山市高新区千山中路185号。
法定代表人：李君一，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李淼，辽宁律鑫律师事务所律师。
审理经过上诉人郝英因与被上诉人鞍山佳合物业管理有限公司(以下简称鞍山佳合物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2021)辽0304民初1272号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。
朝阳市物业服务收费管理办法(2010年版)
朝阳市物业服务收费管理办法（试行）发布日期：2010-08-27第一章总则第一条为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《辽宁省物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于我市行政区域内从事物业服务的物业服务企业对业主或物业使用人提供物业服务的收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的费用。
主要用于房屋及配套设施的日常养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等。
第四条物业服务实行有偿服务，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。
第六条朝阳市价格主管部门会同朝阳市房产行政主管部门负责全市物业服务收费的管理监督。
第二章物业服务收费的种类和方式第七条物业服务收费按照不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
第八条住宅物业服务收费实行政府指导价。
住宅物业服务费标准实行分等定级管理，不同等级执行不同的收费标准。
第九条非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主和物业使用人在物业服务合同中约定具体收费标准。
第十条物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。
第十一条物业管理区域内符合规划要求的封闭式公用车库和专用停车场（停车位）、占用公共场地或者业主共有道路停放机动车辆等由业主大会决定是否收费。
实行收费的，业主委员会应与车主签定书面协议，约定具体的收费标准及有关事项，车位出租收入具体使用办法由业主大会决定。
第十二条利用物业共用部位、公用设施设备进行经营活动的，应当征得业主委员会、物业服务企业的同意，按照规定办理有关手续，其收入按照业主委员会的决定使用。
第十三条物业共用部位、公用设施设备的大中小修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业管理纠纷起诉书
物业管理纠纷起诉书 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT物业管理纠纷起诉书原告：委托人：委托人电话：被告：地址：电话：法定代表人：上诉请求：1请求判令被告（澳海物业管理有限公司）整改完善不合格的消防设施（包括消火栓系统、防烟排烟系统以及、设施等）。
并经过消防部门的检查后，公示检查结果。
2.请求判令被告完善13号楼所处园区的安全保障设施。
3.要求判令被告在没有达标消防安全和园区安全之前，不得收取元/平米/月的物业费。
3请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：一、我们号楼，消防安全设施多处违规。
列举如下：（一）、消防栓系统内，没有灭火器。
如果发生火灾，后果不堪设想。
（二）、安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。
多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯也是不亮的。
(三）、我们13号楼东侧一幼儿园将它们的围墙直接与我们楼相连。
并没有按照消防安全规定而隔离相应距离。
（四）、电梯维护维修不及时。
到目前为止，电梯检查合格证已经过期，但还没有粘贴新的合格证。
二、13号楼所处园区的安全保障设施不合格。
列举如下：（一）澳海澜庭小区有南北两个园区。
我们号楼所处北侧园区。
我们园区内有施工工地。
闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。
而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，造成财产上的损失以及精神上的不安。
（二）13号楼下的园区照明设施时好时坏，质量低下。
路灯经常不亮。
导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。
上报物业这个情况，他们却不予理睬。
三、物业张贴公告，即将采取电梯刷卡制度。
也就是说，变相用物业费换取自家楼层的电梯卡。
我们业主强烈反对。
理由如下：（一）在业主不知情不赞同的情况下，物业私自安装这种限制业主回家自由的设施，我们强烈反对。
（二）电梯在检验合格的前提下，如果电梯发生自由坠落事件，最好的自救方法就是立即摁下所有楼层的电梯按键，来恢复电梯的正常运作。
物业服务收费管理实施办法
物业服务收费管理实施办法第一章总则第一条为规范我市物业服务与收费行为，保障业主（物业使用人）、物业管理单位的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《国务院物业管理条例》《河北省物业服务收费管理实施办法》《物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称物业服务与收费是指物业管理单位按照合同的约定，对物业管理区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。
第三条物业服务收费实行统一政策，分级管理。
居民普通住宅区物业服务收费实行分等级定价。
第四条物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。
业主大会成立之前的居民普通住宅区（别墅除外）物业服务收费实行政府指导价;业主大会成立之后的普通住宅、非普通住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第五条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理单位;鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈促进物业服务收费通过市场价格竞争机制形成。
第六条物业服务收费遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。
物业管理单位在物业服务中应当遵守国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同。
第二章物业服务收费第七条物业管理单位应当按照普通住宅物业服务等级标准及相对应的政府指导价向业主提供服务并收取费用。
第八条实行政府指导价的物业服务收费标准，由市、县（市）区政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门根据服务等级和服务成本等因素，制定相应的等级政府指导价并向社会公布。
实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准，由业主与物业管理单位在物业服务合同中约定。
市中心区（含路南区、路北区、高新区）由政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级服务收费标准。
其他各县（市）区、开发区（管理区）参照执行。
各县（市）区政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门可根据本办法，结合当地实际制定具体办法，并报市级价格主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。
金明来、大连新兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
金明来、大连新兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2021.12.23【案件字号】(2021)辽02民终9583号【审理程序】二审【审理法官】侯学枝孙文英周欣宇【文书类型】判决书【当事人】金明来;大连新兴物业管理有限公司【当事人】金明来大连新兴物业管理有限公司【当事人-个人】金明来【当事人-公司】大连新兴物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】金明来【被告】大连新兴物业管理有限公司【本院观点】上诉人在案涉小区居住，其二审提交的证据不足以否定其占有案涉房屋并居住的事实，不能否定被上诉人实际提供物业服务的事实。
本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付诉争期间的物业费。
【权责关键词】合同合同约定证据不足关联性诉讼请求维持原判申请再审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付诉争期间的物业费。
被上诉人与案涉小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》和《站北新居物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行)第一条的规定，该合同对业主具有约束力。
被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。
一审判令上诉人应向被上诉人给付诉争期间的物业费，符合合同约定和法律规定，二审予以维持。
关于上诉人主张的物业服务瑕疵问题，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行)第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪，并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。
王鹏与北京汇天物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
王鹏与北京汇天物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.05.26【案件字号】(2020)京03民终5955号【审理程序】二审【审理法官】刘茵张丽新田璐【审理法官】刘茵张丽新田璐【文书类型】判决书【当事人】王鹏;北京汇天物业管理有限责任公司【当事人】王鹏北京汇天物业管理有限责任公司【当事人-个人】王鹏【当事人-公司】北京汇天物业管理有限责任公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】王鹏【被告】北京汇天物业管理有限责任公司【本院观点】王鹏提交的第一、二组证据缺乏与本案的关联关系；第三组证据中告知书未能提供原件，物业公司对真实性不予认可，且该组证据亦缺乏与本案的关联关系；第四组证据照片及视频不能达到认定物业公司服务严重不达标的证据标准。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
【权责关键词】无效撤销委托代理合同合同约定新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】综合双方当事人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：王鹏是否应向物业公司支付诉争期间的物业服务费；物业公司提供的物业服务是否达到标准。
王鹏上诉主张其与物业公司不存在物业合同关系，物业公司与实地公司签订前期物业合同程序违法，物业公司未被物业管理部门认可，故物业公司无权收费，且能源服务和管理服务根本不达标。
对此，本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
40个物业管理典型问题专业解答
40个物业管理典型问题专业解答1.读者高女士：我是大东区某小区业主委员会的主任，小区楼内下水主杠堵塞，物业公司应承担责任吗？谢程：发生堵塞情况，物业公司可先行维修，相关业主应予配合，如果是因业主使用不当导致的堵塞，物业公司已按合同约定履行了园区下水井的清掏义务，则物业公司不应承担责任。
2.读者江先生：我想请问小区的业主会所到底归谁所有？是归开发商所有吗？谢程：可以从三个方面来看，一是看产权证，如果产权证上注明产权人为开发商，则会所产权归开发商所有；二是看约定，因会所产权问题在房地产业发展进程中也是渐趋规范的，所以现存的很多小区会所无产权证，如无产权证则以商品房销售合同的约定为法律依据；第三种情况是既无产权证也无合同约定的，一般以会所的建设成本和建筑面积是否分摊，若开发商将会所作为公共配套报建并将会所面积和成本都计入公摊，且在销售时承诺会所产权归业主所有，会所产权应该由小区全体业主共有；反之，会所归开发商所有。
3.读者孙女士：我所在的小区，社区与物业搞联欢会，我觉得噪音太大了，影响了休息，活动一年1~2次。
刘刚：如果社区一年只搞1~2次类似的活动，我认为这不算是扰民，因为我们在建设物质文明的同时，也要加强我们的精神文明建设。
同时，你说的这件事，如果全社区有2/3的业主起诉这件事，那恐怕这个活动应该停止，但是要是没有，说明这个活动有它开展的合理性和必要性。
4.读者陈小姐：新买的房子，开发商交钥匙了，但是我暂时不住，物业费也要照交吗？刘刚：这个问题是很多业主都很关心的问题，国家相关规定以及《物权法》《物业管理条例》中都有明确指出，只要对房屋进行验收，办完入住的业主必须交纳物业费。
只要产权在此，业主就有权利和义务交物业费。
5.读者刘先生：我们的房子于2007年入住，园区的物业搞得很不好，设施损坏了也无人修理，整个社区8万多平方米，仅有4名保洁员。
请问应该以怎样的途径解决这个问题？史丽亚：可以通过业主委员会跟现有的物业公司沟通，提出整改意见，或者是重新选聘新的物业企业，有什么问题可以继续拨打晨报热线。
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沈阳严禁物业费捆绑电梯卡物业违规最高罚20万
2013年07月16日17:19 来源：沈阳日报
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目前，物业费与电梯卡捆绑已经成了众多小区物业公司普遍采用的催费手段。
7月15日，记者从有关部门了解到，不交物业费不给办门禁卡电梯卡属于违法行为。
按照有关规定，物业公司将获5万元以上20万元以下的罚款。
市民可拨打96123—4举报。
不把物业费交了，就不给你办门禁卡和电梯卡，让你下班回不了家……记者调查发现，面对一些物业公司霸道蛮横的做法，小区居民们既愤慨又无奈。
对此，市房产局物业处相关负责人表示，根据有关法律法规规定，在物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施，属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
物业服务企业无权擅自给小区大门、单元门、电梯等设施设备安装门禁卡、电梯卡，也无权将物业费和门禁卡捆绑起来。
据了解，目前极少有物业公司为了安装门禁卡、电梯卡这样的“小事”召开业主大会讨论的。
“类似问题时有发生，反映出一些物业公司法律意识淡薄、服务理念偏差以及与业主关系错位”。
市房产局物业处负责人表示。
多数物业公司并没意识到，安装门禁卡、电梯卡需要业主大会同意，更不知道还得经过“超多数”(双三分之二以上)业主的同意。
“这就如同保姆想给主人家的大门加一道门锁，必须得经过主人同意一样。
一些物业公司随意给电梯安装一个刷卡设备，或是给小区大门装一个门禁，不仅是越俎代庖的行为，而且还侵犯了广大业主的合法权益。
”
根据有关规定，物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，有关行政管理部门应当责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款。