长春净月超大居住区规划方案
长春市绿地系统规划
规划文本长春市园林绿化局二零零七年五月目录第一章总则 (1)第二章规划目标与指标 (3)第三章市区绿地系统规划 (4)第四章城市中心城区绿地系统规划结构、布局与分区 (6)第五章城市绿地分类规划 (7)第六章树种规划 (12)第七章生物多样性保护与建设规划 (14)第八章分期建设规划 (15)第九章规划实施措施 (16)第十章附录 (18)第一章总则第一条为发展长春市绿化事业，加强城市环境建设，保护和改善生态环境，增进市民身心健康，提高城市规划与园林绿化建设管理水平，促进城市可持续发展，根据国家有关法律、法规和政府文件，结合本市实际编制本规划。
第二条本规划所界定的规划区范围与现状市区行政范围相同，市区面积3583平方公里。
第三条本规划的适用年限为2007—2020年，近期规划为2007—2012年。
第四条规划编制依据*《中华人民共和国城乡规划法》；*《中华人民共和国环境保护法》；*《中华人民共和国土地管理法》；*《中华人民共和国水土保持法》；*《城市绿化条例》中华人民共和国国务院令第100号；* 建设部《国家园林城市标准》（2000年）；*《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90；*《城市居住区规划设计规范》GB50180-93；*《城市道路绿化规范与设计规范》CJJ75-97；*《城市绿化规划建设指标的规定》建成[1993]784号；*《国务院关于加强城市绿化建设的通知》国发[2001]20号；*《城市绿地分类标准》CJJ/T85-2002（2002.9.1实施）]；*《城市绿线管理办法》中华人民共和国建设部令第112号（2002.11.1实施）；*《园林基本术语标准》国际.2002年12月1日施行；*《城市古树名木保护管理办法》建城[2002]192号；*《创建国家园林城市实施方案》，《国家园林城市标准》建城[2002]106号；*《城市绿地系统规划编制纲要（试行）》建城[2002]240号；*《长春市城市总体规划》（2005-2020）；第五条规划指导思想：以改善城市生态环境为宗旨，美化城市景观、方便群众游憩为目的，坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理的原则，把大环境绿化与城市绿化相结合，大力植树造林，提高绿化覆盖率，充分利用现有条件，突出当地特色，形成春城特色的现代化园林城市，实现可持续发展。
【精品】长春市城市总体规划
目录第一章总则 ........................................ 错误!未指定书签。
第二章城市发展目标及战略........................... 错误!未指定书签。
第三章市域城镇体系规划............................. 错误!未指定书签。
第一节区域协调发展............................... 错误!未指定书签。
第二节城镇化与城镇体系规划....................... 错误!未指定书签。
第三节市域综合交通规划........................... 错误!未指定书签。
第四节市域水资源与能源规划....................... 错误!未指定书签。
第五节市域重要基础设施布局规划................... 错误!未指定书签。
第六节市域重要社会服务设施规划................... 错误!未指定书签。
第七节市域生态保护规划........................... 错误!未指定书签。
第八节市域旅游发展规划........................... 错误!未指定书签。
第九节市域综合防灾规划........................... 错误!未指定书签。
第十节市域空间管制规划........................... 错误!未指定书签。
第四章规划区协调发展规划........................... 错误!未指定书签。
第一节规划区城乡统筹规划......................... 错误!未指定书签。
第二节规划区交通规划............................. 错误!未指定书签。
第三节规划区基础设施规划......................... 错误!未指定书签。
项目建议书目录
项目建议书目录(总10页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--高速公路500米带状区域低密度住宅开发项目一、项目背景根据长春市新一轮总体规划修编，城市形态将采用“分散组团式”格局，长春市将由中心组团、兴隆团、富锋团和净月团组成。
净月潭旅游开发区位于建成区的东南方向，是长春市重点发展地区。
区内有近百平方公里的森林和水域，有利于开发利用的土地100多平方公里。
根据规划净月组团近期要达到用地19平方公里，人口将达到20万。
为了改善城市环境，将在高速公路南500米范围内建绿化带。
净月开发区根据开发区的具体情况，既要满足绿化带建设，在建设景观的同时又要为居民创造良好的居住环境，同时建设低密度住宅也是改变该区域现状的要求。
二、项目选址该项目选址在净月开发区北部的长春市绕城高速公路500米带状区域，其中可用于开发建设的区域位于高速公路外侧100米绿化带东南，与高速公路平行，宽度为250米的带状区域。
三、建设内容该开发区域包括低密度住宅区域、公建区域，总用地面积公顷。
低密度住宅区域：住宅设计占地面积约为公顷。
建筑层数三层以下，容积率：。
公建区域：占地面积约为公顷。
净月大街两侧公建区域面积各公顷，长伊公路两侧公建面积各公顷。
建筑层数3层，建筑平面形式采取联排式与组团式为主，单元与单元之间错接，以免形成过大体量，依坡就势，呈台阶状布局,容积率：。
四、行业定位与市场前景根据1997年编制的《长春净月潭旅游经济开发区总体规划》提出的将净月团城市环境建设成为“多功能与综合性旅游胜地和山水型新城区”的目标，要创造以人为本的、有条理而和谐的、有特色的山水型新城区的整体效果，突出城市景观形象、生态环境和城市文化含义。
据调查，长春市房地产开发市场的结构性调整已开始，顺应市场变化推出满足市场需要的有一定档次和品位的中高档住宅是当前大势所趋，人们追求生活质量，生活环境的愿望日渐强烈。
长春净月板块研究
集中上市期 国信美邑 瀚邦 复地哥德堡 力旺 金逸棠棣 中海国社 中信城 万科惠斯勒 华业
和黄
从06年至今净月区商品房供求量关系来看，整体供求关系稳定，区域市场发展健康； 08年之前区域内尚有较大体量中低端普宅供应，09年开始普宅产品向更高层级跨越，虽 整体供求量有所下降，但整体市场供求层级有很大提升。 数据来源：长春中原数据库
大学城
政府规划：西部高档居住区； 产业发展：2011政府规划区，光电 信息产业园区；
政府规划：南部旅游休闲商务区；
交通：临河街、彩宇大街、福祉、
柳莺、丁二十二、甲一路等未贯通 商业：无； 属性判断： T----主干道贯通转向C
光电信息产 业园 新城大街
长影世纪城
产业发展：旅游休闲产业体系+会展体系； 交通：乙十四路、聚业大街、净月大街、 轻轨贯通,福祉大路、柳莺路、丁二十二 路、甲一路贯通；
净月板块研究报告
长春中原市场研究部
第一部分 区域分析
发展趋势：城市副中心，未来发展新中心
北部新城
从长春市发展规划布局来看——
双心三翼： “三翼”即指西南、东北、东南三个主要城市发展方向 东展西控，南拓北优： 1.东展：辐射二道区、经开区；关键词：龙嘉机场扩建、机场大道 2.西控：辐射绿园区、西新区区；关键词：高绿化率、汽车支柱产业 3.南拓：辐射南部新城区、净月区；关键词：未来长春发展新中心 4.北优：辐射宽城区；关键词：北部新城、优化产业结构 在新一轮的长春市总体规划（2005-2020）之中，明确了长春“二主 四副” 的城市中心格局，净月区为4个城市副中心之一与南部新城一起 主要承担城市现代服务业功能和城市南部公共服务功能。
宇轩
万科
和黄 和黄
宏亚 融创（盛嘉）
万科地产长春净月1号项目广告推广方案110页38M
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他们怎样消费？
• 东西好坏倒在其次，关键是在哪里买的，花多 少钱买的。
• 为了面子，出手大方，重视社会认同。 • 追求品牌，讲究身份，圈子效应明显。 • 意见领袖和媒体导向对消费决定非常重要。
身份感很重要！
交通
• 距市中心18公里，车程约20分钟，距长春火 车站16公里，距机场23公里。
• 有102路、120路、160路公交车辆直达市中 心不同区位，用时约20分钟至40分钟。
• 大型轻轨也将在这里全面开通。
现状不好，前景不错。
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配套
• 商业：净月商贸城、净月购物中心…… • 教育：净月小学、师大附小、长春大学、东北师
业内素有” 得东北者得天下“之说法。
对长春富人来说，消费能力不是问题。
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为什么不买别墅？
• 观念尚未升级。认为住在城市中心才是高级的。 • 不值得花那么多钱买别墅，而且是住到郊区去。 • 收入不能见光，尽量避免张扬。 • 在意识中房子和手表等交际性产品不同，不能明
范大学、吉林艺术学院、长春税务学院 ……
号称是文化区域，现实生活比较无奈。
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小结
•净月区域有着无限的升值潜力和广阔的 发展前景。 •根据自然资源状况，净月是长春最好的 富人别墅区所在地。 •但目前为止净月作为一个居民常住的居 住区还是不够成熟，生活多有不便。
确代表身份。 • 部分人买别墅，到大连等其他城市去购买。 • 自己在郊区买块地，自己盖 “别墅”。
【万科项目推广方案】万科长春市净月一号推广策略案
他们住哪里？
• 老牌豪宅富豪花园等地。 • 各新派高档社区：万科、中海、融创等项目。 • 南湖、同志街、红旗街等传统 “高尚区” 。
混杂而居是长春富人不同于成熟市场的最大特点！
他们怎样消费？
• 东西好坏倒在其次，关键是在哪里买的，花多 少钱买的。
• 为了面子，出手大方，重视社会认同。 • 追求品牌，讲究身份，圈子效应明显。 • 意见领袖和媒体导向对消费决定非常重要。
小康精英买不起，投资豪客量太小，依靠目前净 月别墅消费结构，无法实现本项目的顺利销售。
有能买的起的人吗？
• 从表面看，长春人的收入并不高，但事实并非如此。 • 看看卓展的火爆销售场面，谁也不能说长春人没钱。 • 以瑞士伯爵名表为例，销量占据全国销量的大半江山，
业内素有” 得东北者得天下“之说法。
对长春富人来说，消费能力不是问题。
电视广告
一位成功的中年男子 气宇轩昂地从一座豪 华大厦里走出，并步 下台阶。
一台奔驰车停在 台阶旁，男子过 来开门上车。
（主观镜头） 车子开过宽阔 繁华的街道， 旁边高楼林立， 商场华丽。
（主观镜头） 车子拐弯，开 进相对狭窄的 街道，对面偶 尔有拖拉机开 过，一股黑烟 喷出。
车子开进一个 小胡同，有位 卖地瓜的邻居 推着烤炉从奔 驰车旁走过。
建议
先卖别墅，不要别墅和多层一起推。一定要先期建 立项目是高档别墅项目的形象。 物业管理考虑邀请西班牙王室的管家来做顾问。
谢谢！
现状不好，前景不错。
配套
• 商业：净月商贸城、净月购物中心…… • 教育：净月小学、师大附小、长春大学、东北师
范大学、吉林艺术学院、长春税务学院 ……
号称是文化区域，现实生活比较无奈。
小结
净月高新区总部经济规划
净月高新区集聚“总部”核动力净月区升级国家高新技术产业开发区系列报道之六长春净月高新技术产业开发区来源：新文化报| 2012年10月19日从香港的中环、巴黎的拉德芳斯，到纽约的曼哈顿，总部经济引领着城市进程，对于经济发展起到了巨大的促进作用。
将视线拉近，驱车绕过长春彩宇广场，驶入净月高新区彩宇大街，视野立即开阔起来，有种想要飞翔的冲动。
秋意正浓，五彩的枝叶赏心悦目。
闭上双眼，想象100多米高的CBD在两侧拔地而起……净月区升级国家高新技术产业开发区，从发展定位（一城、一区、一高地）到“三业并举、融合共生”的产业体系，本报分别进行了详细解读。
那么，产业与城市建设和发展如何真正实现一体化？总部经济将如何成就净月高新区？大项目争相落位快速集聚产业，是城市发展的支柱和动力源泉；城市，是产业发展的载体和依托。
在新一轮的发展机遇面前，净月高新区按照建设创新型生态城的目标，科学布局，点面结合，构建“一核、三带、九园”的产业空间发展格局。
这是在《净月高新区发展构想》中的描述，何为“一核”？长春市政协副主席、净月高新区管委会主任管树森指着沙盘对记者说，我们要依托彩宇大街沿线的高速公路相邻南北区域，规划面积10平方公里，重点集聚省内名企总部、国内大集团东北区域总部以及面向韩、日、俄等国家的研发、营销、投资、结算等专业职能总部进驻，建设区域经济合作的管理调控中枢，重点发展商务、商贸、金融、公寓、星级酒店等高端服务业态，目前超五星级喜来登酒店已经落成开业。
这样将进一步完善该区域的集聚、承载、辐射功能，我们要打造立足长春市、服务长吉图、面向东北亚的总部基地。
为什么在这个区域打造“东北亚总部基地”？管树森解释说，“一核”从区位角度来看，是连接净月生态新城和主城区的一个枢纽，另外，整个长春市的商贸资源正在向南部转移，因为人群正在转移，服务资源正在转移。
从服务长吉图的角度来讲，我们要面临的是吉林省或东北区域，整合一批优质资源，在这里形成集聚效应。
长春净月总体规划出炉，论人居，这里稳居净月C位
长春净月总体规划出炉，论人居，这里稳居净月C位长春上半年，哪个区位最为火爆？毫无疑问一定是净月区（净月高新技术产业开发区）！我们从土拍市场就可以初见端倪：净月在上半年，以6830元创造了长春新地王；上半年净月平均地价，超过5500元关口，成为上半年成交量最高的区位。
本地黑马，国泰更是以5164元的价格拿下国泰云麓二期地块，继续围绕低密墅居打造净月独一无二的山居样本。
为什么净月区在2020年强势逆袭，成为长春的土地王者？因为净月强大的发展潜力和规划远景，都在今年集中爆发。
我们从净月高新区，最新的“净月投资合作热力图”就可以初见端倪。
净月正在打造“3+2+1”产业体系，重点发展影视文旅（TMT）、生命健康、数字产业三大主导产业，配套发展商务服务和科研服务，打造全域旅游。
目前净月高新区，计划建设5000万以上固定资产投资项目达到121个，项目投资总额合计1209亿元，目前，本年计划完成投资232亿元，同比增长26.3%。
其中，新建项目67个，续建项目54个。
截至目前，已开复工项目92个，开工率为76%。
净月的发展潜力巨大，高端人才的聚集效应明显，投资价值巨大，非常适合高端人群在这里居住和发展。
作为长春主要的战略，“一廊一带一脉”的“东部生态绿脉”，净月潭处于生态绿脉的核心位置，是全域旅游发展方向和重中之重，不同于净月潭临河的快速扩张，净月潭周边，近些年鲜有楼盘诞生。
因为受到环境生态的限制，净月潭周围只能建设低密的别墅洋房类住宅产品。
因此，净月人居的范本，绝对不是高层建筑，也不是刚改类项目；寻找净月人居的精髓在于拥抱山林潭景的低密住宅，而这类产品市场是绝无仅有的！净月今年却有一个楼盘，以0.69容积率、一期仅56套低密稀缺的墅级院落，成为净月潭生态圈的现象级产品！0.69罕见低密墅级院落——半山主贵国泰云麓鸟瞰图国泰云麓，在长春这个以平原为主的城市中，拥有罕见的半山地势，南侧俯瞰直线距离不足900米为净月潭，形成“山主贵，水主富”的风水格局。
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02036-2 居住用地 320851平米
≤ 1.1 ≤ 25% ≥ 35%
02036-3 居住用地 335571平米
≤ 1.1 ≤ 25% ≥ 35%
前 期研究
Basic study
265米等高线 270米等高线
260米等高线 255米等高线 250米等高线
地形分析
245米等高线 240米等高线
Basic study
规划条件分析
净月大街、轻轨可直达市区
净月中心城行政、商务核心，未来 新城的城市中心
小区域交通体系、生活配套目前尚 未完善
项目地块位于净月中心城东南部， 净月大街以西，丁二十二路以南， 轻轨长影世纪城站紧邻本项目
环境条件
毗邻净月国家森林 公园、长影世纪城 等生态旅游资源
配套条件
规划定位-----超大型国际复合生态社区
超大型------100万平方米,是一个”新城”的规模,必须引入城市运营的开发理念 国际---------具有国际视野,体现多元文化交融的土地 复合---------以居住为主,融旅游,休闲,文教,商业等产业多种功能复合社区 生态---------利用净月潭景区,长春电影世纪城等地缘优势,营造低密度生态居住社区
前 期研究
Basic study
高差约30米
规划路劲松街
高差约30米
地形分析
高差约30米
泄洪沟
高差约30米
前 期研究
Basic study
2
总体规划
Master Plan
总平面图 经济技术指标 功能分区 规划理念 道路等级分析 路网结构分析 道路断面设计 分期开发时序 重要区域意象描述
规划定位
欧洲风情购物小镇 （02036-1地块）
用地面积
857687 M2
总建筑面积 其中 一期
845810 M2 124760 M2
二期 三期
721050 M2
其中
幼儿园
3000 M2
商业 联排
10000 M2 88200 M2
叠加 多层洋房 高层 容积率
81600 M2 106600 M2 421650 M2
VILLA
HIGH-RISE APT. HIGH-RISE APT.
HOUSE
HOUSE
KINDERGA RDEN
HOUSE
VILLA VILLA
VILLA
小镇中心
小镇商业街 创意办公区 商业办公混合区 坡地美墅区
花园洋房区 高层公寓区 九年制杂草学校 幼儿园
总 体规划
Master Plan
SHOPS
地块西侧紧邻保利大剧院
地块东侧为净月大街，可直通市区， 路对面即净月国家森林公园
丁二十二路
博物馆 科技馆 美术馆
保利 大剧院
地块西侧邻“三馆”
地块西侧为待开发地块，远处为净月新城已建成区
长影世纪城
净月湖1.7KM 净月大街
项目占地规模大，融商、住一体， 可供发挥空间大，便于品牌塑造；
周边拥有的外部交通条件优越，轻 轨长影世纪城站和大剧院站直达并 穿过本项目；
VILLA 滨水休闲带
风情展示面 交通联系环
VILLA
风情展示面
将社区沿丁二十二路 城市主干道的界面打 造为社区风情对外展 示的窗口。重点刻画 欧洲风情购物小镇的 建筑和街道空间。
生态感知线
生态感知线
利用地块东南侧丘陵 地的生态资源优势， 营造别墅区“穿过森 林回家”的生态感知 路线，是本次规划的 另一亮点。
总 体规划
Master Pห้องสมุดไป่ตู้an
FIVE
THREE TWO
N
总平面图
主要经济技术指标
超大型国际复合生态社区（02036-1、2、3地块）
用地面积
201265 M2
总建筑面积 其中 幼儿园
124760 M2 3000 M2
学校
20000 M2
（小院)
26460 M2
商业 创意工作室 容积率
30800 M2 44500 M2 0.62
大区位分析 小区位分析 规划条件分析 地形分析
长春市中心
通往市区
大区位分析
离市中心 15-20min车程 近净月新城中心 自然资源优越
净月湖风景区
净月新城中心 本案
丁二十二路 本案
前 期研究
Basic study
小区位分析
地块南侧为规划净月甲一路，尚未建成通车， 路南侧为毛地
地块北侧紧邻长影世纪城
内、外部生态景观资源充足，邻近 大学城，教育氛围足；
紧邻政府规划的美术馆、博物馆、 科技馆和大剧院等科技文化产业基 地。
地块属于新城建设项目，规划起点 高，打造高端物业条件更加成熟； 属于长春未来发展的新兴区域，由 于政府重点扶持区域发展，区域前 景一片光明。
净月甲一路 （规划）
国家森林公园
前 期研究
初步开发区域，周边商 业、医疗等生活配套尚 未跟上，有待完善。
交通条件
净月轻轨线全面通车, 但区域内部交通体系 尚未完善。
区位条件
净月中心城规划范围 内，但处于中心城东 南角，非核心地段。
经济指标
低密度住宅项目，超大 规模，利于塑造项目品 牌。
地块条件
坡地，利于景观塑造， 但不利于整体规划布 局。
前 期研究
ab
c
用 可住 公 地 建宅 建 红 设控 控 线 用制 制
地线 线 范 围
沿净月大街： 各地块a=30M，b=6M，c=9M。 沿西二十二路：各地块a=20M，b=6M，c=9M。 沿劲松街： 各地块a=20M，b=6M，c=9M。 沿净月甲一路：各地块a=20M，b=6M，c=9M。 沿泄洪沟： 各地块a=30M，b=6M，c=9M。
Basic study
用地红线
路
丁
二
十
二
02036-1地块
住宅控制线
劲
02036-2地块
松
公建控制线
街
02036-3地块
净
月
甲
一
路
地铁控制线
净 月 大 街
宗地编号 用地性质 用地面积 容积率 建筑密度 绿化率
02036-1 商业、金融 201265平米
≤ 1.2 ≤ 40% ≥ 30%
规划条件分析
0.99
前 期研究
Basic study
SCHOOL
COMMERCIAL
RESIDENTAL
欧洲风情购物小镇 国际教育学园 高尚生态居住社区
功能分区
OFFICE+SHOPS
SCHOOL KINDERGARDEN
OFFICE
HIGH-RISE APT.
HOUSE
COMMERCIAL STREET
VILLA
长春净月超大居住区规划方案
Masterplanning
85公顷用地总体规划篇
1 前期研究
大区位分析 小区位分析 规划条件分析 地形分析
CONCENT
目录
2 总体规划
总平面图 经济技术指标 功能分区 规划理念 道路等级分析 路网结构分析 道路断面设计 分期开发时序 重要区域意象描述
1
前期研究
Basic Study