试论不动产物权登记公证制度的构建
论不动产物权登记制度
论文摘要不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。
不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。
而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。
本文拟结合司法实践和物权法理论。
对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。
目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。
三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。
故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。
对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。
基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。
《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。
因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。
一、不动产物权登记的含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。
广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。
浅析公证与物权登记制度的衔接
浅析公证与物权登记制度的衔接摘要：随着国家综合实力的提升以及时代的发展，公证与物权登记制度发生了不小的变化。
近年来，国家相关部门不仅对其中涉及到的制度体系进行了深入研究，还对传统落后的制度进行了更新完善，从而为相关工作的开展奠定坚实基础。
但是在实际工作中，公证与物权登记制度衔接方面却会存在些许问题，如果不能对其进行有效的处理，优化衔接方案，那么就会影响相关工作的开展。
本篇文章就公证与物权登记制度的衔接进行相应论述，并提出一些观点、建议，希望能对相关人士的研究有所帮助。
关键词：公证；物权；制度；衔接公证与物权登记制度在社会发展中扮演着至关重要的角色，与安全交易以及社会稳定发展有着不可分割的联系。
在近几年的发展中，国家相关部门逐渐提高了公证与物权登记制度优化的重视。
一方面是由于传统的制度已经不能满足现阶段一些工作开展需要，如果不能对公证与物权登记制度进行优化，那么就会在很大程度上影响降低相关工作效率与质量。
另一方面是由于公证与物权登记制度在衔接方面会受到一些因素影响而出现问题，需要相关部门进行妥善的处理。
一、物权登记与公证制度的概述1、内涵物权登记的首要意义在于公示存在变动的不动产物权，物权的相关人和利害关系人都可以通过查阅登记簿了解不动产物权的变动情况。
物权登记分为实质审查主义和形式审查主义，他们之间最主要的区别就在于是否由登记部门对物权变动的原因进行“真实性和合法性”的核查，采用实质审查可以有效防止因物权登记的权威误导购买人，而形式审查则相对宽松的多，只是进行形式上的审查，只要材料齐全一般都可以登记通过，审查周期相对较短，更加符合社会经济发展。
在法定的公证制度下，公证是进行物权登记前必须经历的一个前置程序，公证机关对造成物权发生变更、转让、设立、消灭的原因进行实质性审查，而物权登记机关只负责对申请物权登记所提交的文字材料进行审核，经过由公证机关和登记机关审查通过的物权契约才能成为真正的不动产权利的凭证。
建立我国不动产物权变动法定公证制度的法理思考
建立我国不动产物权变动法定公证制度的法理思考车昱当前，《中华人民共和国公证法》已经颁布，根据该法第十条的规定，法定公证制度在我国已经确立。
与此同时与《公证法》内在关联性最强的《物权法》目前我国也正在抓紧制定，然而从已发布的《物权法(草案)》的情况看，在物权法制定过程中，对公证制度在我国物权法律制度中应有的作用认识不足，对不动产物权变动过程中引入法定公证制度采取了不应有的漠视和回避态度，而这一切正成为实现我国物权制度立法目标的重大隐患，笔者由此试对建立我国不动物权变动法定公证制度相关应然性问题作如下分析。
一、法定公证制度是不动产物权变动过程的内在需要物权和债权作为现代民法权利的两大支柱，最主要的区别是物权系绝对权，物权设定奉行法定主义，物权的种类和物权的效力以及物权变动的要件都由法律规定;而债权的设定则奉行意思自治，当事人可以根据自己的意思享有权利和承担义务，只要不违反法律的强制性规定，就具有法律效力。
以房屋买卖为例，不动产物权变动通常要经过两个步骤：一是当事人双方签订房屋买卖合同;二是房屋权属的变更需要通过变更登记实现房室所有权在当事人间的转移。
在这一过程中，第一个步骤是典型的债权行为，第二个步骤则为物权变动。
在第一个步骤中，债权的创设主要是依据当事人的意思表示，因此行为具有任意性的特点。
然而当债权行为的目的在于积极追求物权变动这一法律效果时，由于物权变动必须严格依照物权法的相关规范，这就导致了物权变动生效要件(强行性规范)与债权行为生效要件(任意性规范)的差异性矛盾，并最终体现为物权法定与意思自治的内在冲突。
物权法定作为物权法的支柱原则，要求物权的种类、内容、效力、公示只能由法律认定，不能由当事人任意创设，而意思自治作为民法的灵魂和基本理念，实质是许可当事人按照自己的意思设定私法权利义务，两者之间本质上的矛盾，意味着在立法理念上既蕴含着冲突，尤其当债权行为引起物权变动时，这一冲突表现得尤为明显。
论面向不动产统一登记的不动产物权体系构建
产业经济经2013年11月20日的国务院第31次常务会议决定，应全面整合不动产登记职责，并且要建立完善的不动产统一登记制度，不动产物权体系作为不动产统一登记的重要组成部分，科学合理的建设不动产物权体系，对完善物权制度有着重中之重的影响。
在进行不动产统一登记的过程中，首先，应建立完善的不动产物权体系，并且要保证不动产登记的范围和类型符合相关标准。
一、不动产统一登记概述现阶段，我国绝大部分的省、市已经正式开启不动产统一登记的相关工作，但是我国并没有完善的不动产登记法，比如：《森林法》、《农村土地承包法》、《物权法》、《房屋登记办法》、《担保法》、以及《民法通则》和《土地管理法》等，上诉的相关法律和不动产物权的管理、分类以及等级等相关规定，存在着很大的冲突和差异性，比如海域使用权的性质、农村土地承包经营权的称谓、以及林地使用权的抵押等问题，存在着非常严重的问题，并且也在很大程度上阻碍了不动产统一登记工作的顺利开展。
二、土地物权体系的分析（一）土地所有权。
土地所有权作为构成国家的四大要素之一，同时也是最重要的一种所有权，我国土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
首先，国家土地所有权是国家为了公众的利益，严格按照相关法律法规等，占有、收益、使用以及处分人们共有的土地等。
根据我国《土地管理法》的第八条内容《土地管理法实施条例》的第二条内容、以及《物权法》第四十七条内容来看，城市的土地就是国家土地所有权的客体，相关法律法规规定，国家依法征用农村以及城市郊区的土地，并且将农村集体经济组织成员转变成城镇居民，由于原属于其居民所有的土地，因为自然灾害或者国家组织移民等因素，当居民集体迁移后，原集体土地所有权便不再属于居民。
其次，国家土地所有权分为国家所有郝慧琴◆摘要：本文针对我国的目前缺少全面的不动产物权结构、管理等相关法律法规的现状进行了分析，并且对林地物权的体系、土地物权的体系、以及房屋物权的体系进行了分析。
建立不动产物权变动法定公证制度的法理思考
2023-11-09•不动产物权变动法定公证制度概述•不动产物权变动法定公证制度的法理依据•不动产物权变动法定公证制度的实践应用•不动产物权变动法定公证制度的优化建议•结论与展望目录01不动产物权变动法定公证制度概述定义不动产物权变动法定公证是指公证机关根据当事人的申请，依照法定程序对不动产交易协议的真实性、合法性进行审查、核实并予以证明的活动。
性质不动产物权变动法定公证是依法定程序进行的，具有法律效力，是不动产物权变动的重要前置程序。
不动产物权变动法定公证的定义通过法定公证程序，可以核实不动产交易协议的真实性、合法性，有效防止和减少虚假交易、违法交易的出现，保障交易安全。
不动产物权变动法定公证制度的重要性保障交易安全法定公证程序可以加快不动产交易的进程，提高交易效率。
促进交易效率不动产物权变动法定公证制度是我国法律制度的重要组成部分，有利于完善我国的法律制度。
完善法律制度不动产物权变动法定公证制度在国外已经发展得较为成熟，成为不动产物权变动的重要前置程序。
国外我国的不动产物权变动法定公证制度尚不健全，需要进一步完善。
国内不动产物权变动法定公证制度的国内外发展现状02不动产物权变动法定公证制度的法理依据公证制度是司法制度的重要组成部分，其核心价值在于通过证明法律事实的真实性和合法性，保障法律行为的合法性和有效性，从而维护社会公共利益和当事人的合法权益。
公证制度是一种预防性的司法证明制度，通过在事先审查和证明法律事实和法律行为的真实性和合法性，可以有效地避免和减少纠纷的发生，有利于维护社会秩序和稳定。
公证制度的法理基础不动产物权变动是物权法中的重要内容，也是物权法所调整的财产关系的重要组成部分。
不动产物权变动法定公证制度是指在不动产物权变动过程中，当事人必须向公证机构申请公证，以证明其取得或丧失不动产物权的合法性和真实性，从而保障不动产物权的合法性和稳定性。
VS不动产物权变动法定公证制度具有法律效力，其证明效力受到法律的保护和认可。
浅析不动产登记制度中的公证问题
浅析不动产登记制度中的公证问题作者：林星火来源：《法制与社会》2014年第25期摘要不动产登记制度是否引入公证制度曾引起了激烈的探讨，但最终《物权法》出台之后未将公证制度引入不动产登记制度中。
但经过多年的实践看，物权法未引入公证制度是个缺憾。
目前我国物权登记制度本身存在缺陷，依靠本身的制度并不能解决这些问题，若引入公证制度将有益于促进很多物权登记制度缺陷问题的化解。
参考国外立法例看，我国不动产登记制度引入公证制度具有必要性和可行性。
关键词登记对抗主义争论可行性与必要性作者简介：林星火，福建省安溪县公证处。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）09-283-02孟子曰：无恒产者无恒心。
这句话现代法律学者大多将其与财产私有联系在一起，认为只有法律将人们所拥有的财产权利进行确认并予以保护，“使得物有其主，并有排除他人对自己财产的侵犯或者夺取，财产所有者才会有信心和动力投入财产创造财富” 。
此处的财产体现物权法上，主要是指不动产。
不动产对个人而言属于安身立命之本，对社会而言属于社会财富的基础和积淀，对个人及社会的重要性不言而喻。
按照我国物权法的规定，不动产物权变动和交易均以物权登记作为公示方法。
我国《物权法》将债权行为和物权行为进行了分离，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力” 。
但我国物权法等法律法规明确规定了不动产的登记部门，但法律上并未将不动产公证制度引入物权登记制度中。
一、我国不动产登记的主要问题（一）我国不动产登记制度概述物权登记分为实质审查与形式审查两种审查方式。
实质性审查相较于形式审查的差别在于，是否对引起物权变动的原因行为进行合法性和真实性审查，其可以有效的证明登记权利与真实权利是否一致，提高物权登记的公信力，稳定社会秩序和保护交易安全。
我国《物权法》与《城市房地产管理法》明确了房产及土地物权登记部门及相关问题，初步建立起了不动产登记制度，但两部法律均未将公证制度引入登记制度。
不动产物权登记公证制度的价值与实现
不动产物权登记公证制度的价值与实现作者：蔡慧来源：《科学导报·学术》2020年第73期【摘要】不动产物权登记制度是《物权法》中规定的重要内容，是保障市场交易安全和维护善意第三人的合法权益的重要举措，而不动产物权登记的效力是物权登记制度体系的核心｡本文首先对不动产物权登记公证制度进行了概念与意义分析，并提出不动产物权登记公证制度建立的问题和解决问题的办法，通过这样详细的部署能够提升不动产物权登记制度的价值，也可以促进其有效实现｡【关键词】不动产;物权;登记;公证;制度1不动产物权登记公证制度的思考（一）不动产物权的登记制度是以物权与债权为理论依据，其集行政特性､公示性于一身，更加形象说明不动产登记制度可以作为不动产物权变动的依据，就是通过物权登记这一法律行为，使社会主体认知到不动产物权的创设､变更直到消亡的行为｡在任何国家不动产登记的工作中都存在一些问题，大多国家基本上都是采用了公证制度来解决问题的存在，公证在不动产物权变动领域内发挥的作用可以说是至关重要｡（二）可是每种制度都会有其存在的问题，作为我国不动产物权公示的一种手段，保障社会不动产交易安全和高效的不动产登记制度在现实运用中也存在着不足和缺陷｡如何在实施的过程中，避免因各种制度存在的问题产生对不动产物权登记制度的影响，是我们应该要进行处理的首要问题，这也是世界上各个国家进行不动产物权登记中的主要问题｡避免纠纷与遏制纠纷是其基本价值与功能所在｡2不动产物权登记公证制度建立的问题2.1原有制度不完善在我国传统的不动产物权登记公证制度中，只是简单地约束了登记时间､登记的对象和登记的产品，并没有对其中细节进行约束和管理工作｡在这方面极大地影响了不动产权登记的质量和效率，也无法对登记的全过程进行有效管理｡由于我国的不动产规模非常庞大，相应的制度品类非常多，对于不动产物权登记公证制度的建立情况尚不太良好，而我国原有的不动产物权登记制度尚不完善，所以想要真正解决这一问题，必须从基础的管理模式出发，才能够真正将问题进行处理｡2.2工作人员的专业素养有待提升我国对于各行业从业人员的资质的要求相对较低，对于不动产物权登记工作的工作人员的要求甚至更低，只需要其具备简单的沟通能力和逻辑思维能力，就可以符合实际上岗的要求｡正是由于这方面的影响，导致其在工作的时候无法做到专心致志，甚至对工作的流程也不了解，更不用提对产权登记的细节进行记录，在这种情况下，一旦出现检查，就无法及时取得清晰的不用产物权登记信息｡2.3不动产物权登记实施不到位不动产物权登记是比较常常会出现登记不到位或者无法将信息完全如实地登记的情况，甚至会导致出现登记错误的情况，也会对之后的不动产信息的审查工作造成巨大的困难，这不利于登记的质量｡因此，想要提升我国不动产物权登记的效率，必须加强对不动产物权登记过程的管理工作，只有在登记过程中做好细致3不动产物权登记公证制度建立的措施3.1制定合理的不动产物权登记公证制度在不动产物权登记制度建立的过程中，应该参考原有的规章制度的要求，对登记的物品信息､房产信息､不动产的建立年限以及登记人等进行明确的记录，并对记录的各方进行明确的背景调查工作｡当进行完上述的操作之后，才能够保证其对于整个不动产登记制度而言是完全有效的｡在进行这一工作的过程中我们也需要了解传统不动产物权登记的内容｡根据《不动产登记暂行条例》，登记的适用对象方面，包括集体土地所有权;其包括房屋､建筑物和房屋周围树木等的所有权，这也包括房屋场地的使用经营权，通过这种方式能够让登记的信息更加透明，也能够使登记的范围更加广泛且明确，而且细致｡需要说明的是旧证依然有效，权利随动随换｡3.2不动产物权登记公证管理机构要确立设置相应的组织管理机构，只有这样才能够保证工作进行的每个环节都有相应的部门进行管控工作，应该设置专门的监督机构，对执行的过程进行监督和管理，同时应该设置执行机构，让其实质地进行不动产物权登记的基层操作，与民生进行最基础的沟通｡除此之外，还应该根据各地的不同细分，安排不同的组织机构进行区域管理，并安排一个集中管理机构对区域管理的内容进行集中处理和管理，这样可以提高不动产物权管理制度的管理效率｡3.3明确不动产物权登记公证制度的内容（一）在进行任何事情的时候，都应该对事情可能发生的环节进行明确的记录和约束，在不动产物权登记制度建立的过程中，同样而言应该对制度的设定内容进行具体约束，以便让执行的各方都有明确的了解｡不动产物权登记是将居民的房产登记到有关部门的系统之中，从而进行统一的集中的管理｡登记的主要内容包括不动产的自然属性如面积､空间､用途，不动产权利归属以及不动产权利的变化情况｡（二）不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地､房屋､探矿权､采矿权等土地定着物､与土地尚未脱离的土地生成物､因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物｡不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人､利害关系人向国家确定的职能部门将有关申请的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为｡（三）调整不动产物权登记公证制度的收费方式对于不动产物权登记的制度建立而言，如果能够对收费进行明确和清晰的公布，那么将会让群众对于整个房地产行业而言，有清晰的了解，也能够提升群众生活的幸福感｡如果政府方面能够采取低廉的收费或者符合群众实际收入水平的收费标准｡如果政府方面对于不动产物权登记制度的收费设定相对较高，不符合群众的实际生活标准和实际收入水平，也不会很好地进行不动产物权登记工作｡只有政府方面和群众做到团结一致，才能够共同推进不动产物权登记制度的建立｡4结束语综上所述，不动产物权登记公证制度能够对房地产行业产生具体的约束作用，也能够保证行业向着更好的方向发展｡在具体进行这一目标或任务的时候，必须了解不动产登记的管理制度，设置有关的管理机构，并且向其传达明确的管理制度内容和收费方式，才能够保证不动产物权登记公证制度的有效建立｡参考文献：[1]余颖.强制公证取消后不动产登记面临的挑战与对策[D].广州：广东外语外贸大学，2018.[2]郝丹丹，史玉婷.不动产物权登记的效力研究[J].法制与社会，2017（22）：45-47.[3]郝婷.不动产物权研究[J].法制与社会，2013（20）：23-25.（作者單位：莘县自然资源和规划局）。
解析不动产物权登记引入公证机制
与政 策的障碍 。与此 同时， 法第 １ 该 ８条规 定， 担 任 公 证 员 ． 当通 过 国 家 司 法考 试 。 又 为 应 这 公证 队伍充 实高素 质人 才提供 了法律保 障 。 《 证 法 》 通 过 对公 证 机 构 的设 置 、 证 违 法 公 还 公 行 为 的 惩 戒 等 进行 了规 范 ， 除 了公 证 行 业 滋 根 生 不 正 当竞 争 的 痼 疾 ， 就 为 规 范 我 国 公证 机 这 构及其从业人 同的执 业活动 ， 为进一步提 高我 国公 证 行 业 从 业 人 员 的 专 业 素 质 奠 定 了 法 律 基 础 。 同时 ． 为 公证 行 业 的 健 康 发 展 提 供 了 也
、
进 行 实 质 审 查 的 能 力 对 于公 证 行 业 是 否 具 备 对 不 动 产 物 权 变
动进行 实质审查的能 力， 当前 ， 会 各 界 还 存 社 在 认 识 上 的 分 歧 。 特 别是 在 全 国人 大 审 议 公 证 法 草 案 阶段 ， 讨 论 是 否 应将 公 证 列 为 不动 在
动 进 行 实质 审查 的 能 力 。 二 、 公 证 列 为 不 动 产 物 权 变 动 登 记 的 前 将 置 程 序 ． 会 构 成 对 私 法 自治 原 则 的 侵 犯 不
一
法律 制度赋 予并且确保每 个人都 具有在 定 范 围 内 ， 过 法律 行 为特 别是 合 同 来调 整 通
个 方 面 论 述 了 不 动 产 物 权 登 记 引入 公 证 机 制 存 有 争议 的 问题 。 关键词 ： 不动 产 物 权 变动 登 记 公 证 机 制
的公证 法律服务 的基础 。 随着我 国各 类公证业 务规 则和执 业标 准的陆续出台， 公证责任赔偿 等 制度的基本 建立 ，公证 队伍 素质 的明显提 升， 以及 行 业 管 理手 段 日益 多样 化 ， 网络 、 息 信 等新技术 、 手段 的运 用， 公证行 业运 作 管 新 使 理 的科 学化 和现代化都提 高到一 个新 自水平 ．
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试论不动产物权登记公证制度的构建[论文摘要]不动产物权登记公证制度没有法律明确规定，不利于保护不动产物权的交易安全，笔者拟从完善法律、登记程序和内容等方面构建物权登记公证制度，完善物权登记公证行为。
[论文关键词]不动产登记制度公证制度物权登记制度与公证制度是两种相互配合的法律制度。
物权登记是对不动产物权的交易结果进行有效地保护。
我国没有《物权登记法》，《物权法》没有规定物权登记公证制度。
物权登记引入公证，使公证在不动产登记制度中定位于前置审查模式具有科学合理性和独特的地位。
一、不动产物权登记公证的效力公证效力指公证机构所出具的公证文书在法律上所具有的效果和约束力，有时直接称为公证书的效力。
主要包括证据效力、强制执行效力和法律行为成立要件效力。
物权登记有物权公示效力、界定和保护产权、维护交易安全、提高物的利用效率等效力。
不动产物权登记公证的效力兼具公证的效力和物权登记的效力。
（一）生效力公证因当事人的申请而介入物权登记前实质审查，在这一阶段保护和尊重当事人的选择权和自由意志。
将不动产物权登记公证作为不动产转让合同生效的形式要件。
这意味着当事人订立不动产转让合同时须公证，否则合同不产生效力。
“公证是预防房地产交易纠纷的第一道防线”。
我国目前一般实行自愿公证原则，因而合同的公证形式多由当事人约定。
《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。
附生效条件的合同，自条件成就时生效。
”双方在协议中如果约定“公证生效”的条件，如果未经公证，协议生效的条件未完备，所附条件没有成就，协议不能产生预期的法律效力。
（二）公示、公信力公证和登记是法律行为公示的形式。
登记的公信力强于公证，以登记的形式弥补合同公证形式符合法律的原旨，但并不意味登记可代替合同的公证形式。
订立合同，进行公证，再进行登记是一项交易的过程，公证的目的是为了确定合同的效力，登记则是为了完成不动产物权变动，实现当事人的交易目的。
公证作为国家司法制度中不可或缺的组成部分，行使着国家公共的证明权力，承载着国家至高的公共权威和信誉，作为社会信用的重要载体和法律保障，是判断民商事行为是否真实合法的重要途径，也是司法机关裁判纠纷的重要根据，因此，公证是诚信的象征，具有天生的公信力。
公证公信力体现公证工作的权威性和影响力，反映人民群众对公证工作的满意度和信任度。
（三）证据效力公证的证据效力是指公证在证据上的最高效力。
证据效力具有证明公证对象真实、合法的证明力，可直接作为认定事实的根据。
公证的证据效力，一是公证证明的内容属于司法认知的范畴；二是从证据材料的优先性来看，经过公证的书证证明力大于一般的书证。
公证证据在诉讼证明是一种书证。
《民事诉讼法》第67条规定：经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。
公证书具有一种推定的效力，基于公证书的证据力或生效力，即经公证的文书可作为登记机关认定当事人债权行为真实、合法的当然依据，应该采纳公证书。
这不仅符合公证文书的效力特性，也符合证据学关于公证文书的理论。
二、不动产物权登记公证的定位（一）不动产登记公证性质的界定在不动产物权登记中介入公证制度，并非要取代或者削弱不动产物权登记机关职权，也不意味着公证机关权力的加强，而是将公证机关的职能与物权登记机关的职能相互配合，使之相辅相成、相得益彰，更好地实现物权登记制度的预期效果和社会功能。
（二）公证机构核实权的定位在现有立法的基础上，应完善相关配套制度，强调有关行政权力部门的协助。
当事人和相关部门应真实的反映情况，提供相关资料，并对其提供资料的真实性与完整性作出许诺。
相关部门如果不配合协助，允许通过其上级领导部门签发协助核实的通知，或赋予公证机构一定的司法建议权，以此保障审查核实权的应有的效力。
（三）公证书在物权登记中的地位公证书在物权登记中不具有物权效力。
《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。
那么当事人签订了合同并经过公证后，只能是发生债权效力，合同合法有效，而不发生物权效力，物权以登记为准。
我国法律不承认物权行为理论，《物权法》没有明确区分债权合同和物权合同，也没有承认无因性理论，规定不动产物权的变动以登记为原则，主要是出于公示的要求。
物权登记前置公证实质性审查制度，明确界定公证人在物权登记中的法律地位，使公证围绕其建立合理的内部运行机制、管理机制、公证程序设计以及公证责任承担，使得公证的双重性、法律职业性与物权登记前置审查的职能要求相契合，给物权登记工作带来p物权登记，具有技术性、专业性的特点，由专门机关负责，才能发挥真正作用。
专门设立登记机关还是由政府法制部门或法院或公证机关统一管理登记事务各有利弊。
如果公证机关作为登记机关，可改变现行的登记机构多、分散的局面，由县级以上人民政府法制部门代表政府发给相应证书，如：《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《抵押权证》等其它相应的证书，以此作为权利人权利凭证。
（三）明确不动产物权登记公证的内容明确不动产物权登记公证事项，也可称为法定公证，或强制公证、必须公证，是指法律明文规定必须经公证方可有效的重大法律行为、法律事件和文书，不经公证不发生法律效力。
《公证法》第11条第2款规定，法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。
《公证法》第38条规定，法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的，依照其规定。
当立法把公证机关的审查作为一种制度进行明确规定，并且与物权登记制度衔接，就构成了不动产物权登记法定公证制度。
在不动产物权法定公证制度下，公证是进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭等行为进行实质性审查，登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查。
1.不动产物权登记公证的内容不动产物权登记变动公证，涉及不动产物权的设定、抵押、转移等变动过程。
广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。
狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
《物权法》中对不动产物权区分原则的设立，为办理相关的不动产物权变动业务提供了科学依据。
在引起不动产物权变动的因素中，最重要的是法律行为，如合同等，其次为非基于法律行为，如继承、强制执行、法院判决以及拆建等事实行为等。
一般而言，不动产物权变动非因法律行为而发生者，均不以登记为物权变动的生效要件。
由于法律行为尤其是合同引起的不动产物权变动占了相关公证业务的绝大部分，所以不动产的物权登记的原因行为如合同进行审查办理公证是大量的，可行的。
2.登记前必须公证的不动产物权变动类型（1）不动产继承、遗产分割、赠与、遗赠。
这些是我国公证的传统业务，对无纠纷的继承、赠与、遗赠以及对遗产分割办理继承权公证、赠与、遗赠公证及遗产分割协议公证，凭公证书办理产权过户，在实践中已被社会所认可。
在继承中，对于继承人资格、遗产状况、放弃继续自愿与否、放弃继承声明书的真实性、被继承人生前是否有债权债务、继续人有无依法丧失继承权等要进行细致审查；赠与是一种特殊的转让。
赠与合同需要赠与人对赠与的意思有充分的理解，对当事人是否具有赠与能力、赠与是否附条件等都要进行审查；对遗嘱的效力、对遗赠扶养协议的效力、涉及财产是否属遗嘱人个人所有、法定继承人有无劳动能力及生活来源，要进行审查。
这些事项法律关系复杂，如果登记机关人员不具备专业的法律知识，处理不当，会导致家庭矛盾，不利于社会和谐。
（2）抵押（质押）合同。
抵押所涉及的法律关系较之交易关系更为复杂，时间也较长，非经公证员引导一般人难能理解，如不办理公证对当事人和社会都可能产生不良后果。
大陆法系国家普遍要求此类合同须实行强制公证。
（3）不动产物权交易合同。
不动产交易合同包括国有土地使用权出让、转让合同，这类合同按合同主体分两类：一类是一方或双方为公司、登记机构、企事业或其他组织。
现行登记制度中，登记机构只进行形式审查，如将此类合同交由公证处公证，依公证程序公证员必须对合同生效的各实质要件进行审查核实，向股东、董事核实决议内容，向相关机关查实有关事项，这是与登记机构一起维护着登记的公信力。
一类是国家作为行为主体一方的重大不动产交易合同，主要是包括：重大建设工程招投标、建设用地使用权出让及转让、经济适用房项目、重大政府项目、招投标合同等等。
此类合同通常关系民生热点，主体有特殊性，客体则为公共财产，如果由登记机关进行审查会存在难办案，出现“国家自己审查自己、既是运动员又是裁判员”。
（四）规定不动产物权登记公证审查的模式物权登记主要有实质审查与形式审查两种方式。
《物权法》第12条没有界定什么是实质审查、什么是形式审查，也没要求不动产登记机关进行实质审查还是形式审查。
物权登记的实质审查与形式审查的核心区别在于登记机关是否对引起物权变动的原因行为进行真实性和合法性审查。
大陆法系各国的公证已经成为不动产物权变动过程中不可或缺的一环。
为了提高登记的准确性，可以参考德国立法，由公证人员通过公证的形式代替登记人员对不动产物权变动的原因行为完成实质审查，公证作为选择性的实质性审查前置。
登记部门依据公证书及时办理产权变更手续，可大大提高工作效率。
如果没有规定公证作为物权登记的前置程序，直接进行登记审查，由于登记部门缺乏相应的法律专业素质，可能会增加风险，难以有效预防纠纷，也会增加司法成本。
现实也印证了因为有公证的保障，大量的不动产的继承、赠与、遗赠等物权转让活动没有引起不必要的争议。
（五）调整不动产物权登记公证收费公证收费是老百姓最关心的问题，如果费用高昂直接影响公证制度实施的效果，不利于物权的保护。
任何一项制度的实施都是有成本的，不动产物权变动登记前实行法定公证制度也不例外，法定公证前置则增加了当事人公证费的负担，这是事实。
公证机构具有非营利的性质，费用收取应体现“经济原则”和“便民原则”。
目前，委托书、遗赠、声明书公证都是计件收取，当事人的负担不算重，但财产继承、赠与和遗赠类公证收费是按受益额的2%收取，最低200元，这部分当事人经济负担确实较重。
目前我国财产继承、赠与、遗赠类在大多数地方都是法定公证前置，且公证数量多，有必要调整财产继承、遗赠和赠与类公证的收费标准，可参照房屋买卖类公证收费标准，分不同档分别按比例收取，体现定价的科学性。
针对棚户区、旧城改造、房屋拆迁等不动产变动类公证及确实有困难的当事人可以降低公证费用，实行缓、减、免，或适用法律援助制度，使当事人能够承受。
（六）加大不动产物权登记公证的法律责任公证法第六章专门规定了公证员和公证机构的过错赔偿责任制度。