花园洋房(情景花园洋房)讲义

花园洋房的变迁——地域
南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消 费习惯的差异……决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必 须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。
对日照要求非 常高，一定要 正南正北 ， 建筑间距大， 户型方正，大 面宽，建筑面 积较大
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花园洋房的变迁——时间.
花园洋房的诞生
花园洋房的成长
花园洋房的成熟
2002
代表作品： 万科四季花城、城市花园 具体特征： 退台基本集中在南面， 外立面以单色为主
2005
代表作品： 万科水晶城、顺驰美澜湖 、 金科天湖美镇 具体特征： 建筑风格以现代为主，前园 后院，大面积等
2008
代表作品： 复地别院、金科十年城、金 地格林郡等 具体特征： 面积两级分化、大面宽、顶 层跃两层、错层，客厅挑空、 一二层均带地下室

当代花园洋房的概念
广义的花园洋房已不再是别墅， 称之为Garden House 或者 Garden Apartment更贴切， 是介于别墅和普通公寓之间， 为六层以下多层板式建筑。其 建筑风格以欧陆古典式、英国 乡村式、西班牙式、中西混合 式为主，强调景观、园林规划 较好，绿化率比较高，普遍在 远郊一带，形成有一定规模的 社区。一般一层赠送花园，顶 层赠送阁楼或露台。
由于每层都要退台，建 筑基底面积较大，建筑密 度也相应变大 层数一般在四~五层，容 积率做不高，一般在 0.8~1.0之间（对于开发商 而言） 户均面积较大，总价较 高
花园洋房的优点
花园洋房的缺点
Description of the contents

花园洋房的变迁——时间

退台式情景花园洋房起源和定义 以退台为主要产品特征的情景花园洋房在 国内是近年来万科首创的，并且申请了专 利。2000年，深圳万科四季花城做到了三 期，三期的用地有一块在社区的中轴线上。

退台结构 • 建筑物的向阳面有层层 退 台的台阶状 结构 将住宅单元逐层错位叠加、层层退台 , 使每 户都有独用的大面积平台 , 外形形成台阶形 或金字塔形。 • 它的特点在于每户都有独用的花园平台 。 对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会 感觉到建筑对人的压抑。
强调开放式生活方式。如空
中花园、露台等的运用。
目标消费者定位为 中高收入人群。
真正的花园洋房是“户户带花园”的，不仅 强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑 体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋 房的私有景观。
花园洋房Βιβλιοθήκη S别墅可替代性 市场定位别墅定位于市场高端产品，服 务于社会高收入人群； 而花园洋房所定位的客群是 中产阶级，而且具有一定文化 品位。 别墅最核心的竞争力是对土地 的占有、对自然环境的依赖、 社区私密性和身份的象征，这 些是其他产品很难完全复制的， 因此形成了别墅的无可替代性； 而花园洋房因其较低的市场 定位，适中的价位，较大的市 场需求，产品同质性稍强。

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跃层上层主卧室

跃层共享空间
跃层北侧露台
跃层共享空间
花园洋房的发展意义
• • 第一，改变生活习惯。 标准公寓强调的是户户相同，每个房间都一样，每个楼都一样。这种同质化 的倾向是计划经济的产物。现在对住宅的需求实际上是一个个性化的时代， 客户要按照自己的习惯、自己的爱好，选择个性化的产品。情景花园洋房在 设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破。 情景花园洋房的特色是７—８米的横厅，户户有露台。每层又各有特点， 首层有小院，独立入户；二层通过露台入户；三楼的面积适中；跃层有共享 空间。在立面上，情景花园洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，变化 丰富，有五大道的感觉。客户完全可以根据条件选择比传统的公寓更好的生 活方式。 第二，改善住宅所形成的社区关系。 许多人认为四合院好，南方的三合院好，甚至客家的圆楼最好。原因不是房 子本身，而在于人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在 院子里面、平台上打招呼，进行交流。情景花园洋房解决了这个问题，其最 大的特点就是每家都有露台，多了一个室外的空间。阳台是扁长的，坐不下 人，露台是方正的，是生活空间的一部分。
对日照要求不 高，东西、南 北向排布均可， 可做成一个 “U”字型的组 团，形成围合 式布置，全部 向中心退台
对日照有一定 要求，不一定 要正南北向， 可以有小角度 （东南）旋转， 但也不能接受 东西向，小户 型较受欢迎
对日照要求不高， 通风即可，不考 虑朝向问题，可 错落布局，形成 多层次庭院围合 空间，退台方式 可以创新，由于 市场竞争激烈， 产品升级较快， 产品力提升较迅 速
更多地借鉴了西方 建筑舒适度内容， 从平面到造型立面、 从局部到整体的思 考，体现在建筑风 格、造型设计、立 面设计以及装饰细 部等。

花园洋房的特点
花园洋房属低层低密住宅，1.0 左右，户户拥有花园，其建筑 风格以欧陆古典式、英国乡村 式、西班牙式、中西混合式。 绿化率较高，强调景观均好，注 重中央景观、组团景观与自家景 观的有效结合。
万科水晶城情景花园洋房全解析
• 三层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：１３０－１４５平方米，拥有花园露台。 客厅和餐厅的面积近４０平方米，超大开间７米多，开阔气派。主人房 宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实 用，无面积浪费。活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间感更 丰富。随楼附送的观景大露台，可摆放盆景植物、休闲座椅，朝迎彩霞，夜 沐星光，得清风雨露，赏秋月春花，情景交融，惬意无限。
花园洋房VS别墅
价格和位置
从价格上看，花园洋房的价格低于同 地段别墅； 而相对于别墅，花园洋房更能吸人 眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别 墅更接近市中心的位置。 花园洋房大多4、5层，还采取了层 层退台的布局，这些都有效的拉进了 邻里之间的距离，更具人文气息； 同时，别墅大多处于郊区，住花园 洋房的生活便利性要优于别墅。
水晶城一层小院

一层样板客厅
一层主卧
一层阳光房
万科水晶城情景花园洋房全解析 • 二层户型 错层三房两厅双 卫，面积区间：１４ ０－１５０平方米， 拥有独立入户的花园 露台，让人在二层也 可以体验先进小院再 进家的入户方式。
二 层 入 户 露 台
二 层 主 卧

三层书房

三层客厅
外瞻夜景
万科水晶城情景花园洋房全解析
• 跃层户型 跃层四房两厅三卫，面积区间：１７８－２０３平方米，拥有两 个花园露台。 下层是宽大的客厅与餐厅、三间次卧、两个卫生间，客厅与景观 大露台相通，是适宜会客、娱乐的空间。二层为豪华主人区，一个主 卧室连接一个观景露台。由于位居顶层，采光通透，清风送爽，生活 境界自然与众不同。
景观环境
花园洋房将花园的概念引入其 内，同样具备对周边景观环境 的依赖性。

花园洋房的优点和缺点
一般一层只有两户，居住密度 相对多层要低； 外观上花园洋房更具有创造空 间，每户通过退台，空间错落 等手法，户型均有变化； 花园洋房将室外的景色引入室 内，讲究室内外空间的衔接协 调，一般一层带花园，其他楼 层赠送露台，景观性更好
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花园洋房（情景花园洋房）
——万科水晶城

目录
我们分为四个部分来介绍花园洋房
1
花园洋房的起源和定义
2 3 4
花园洋房的特点及组成要素
花园洋房的变迁——时间和地域
水晶城情景花园洋房全解析——万科专利产品

花园洋房的起源 中国的花园洋房源于上海，自１９世纪中
北京
深圳
上海
成渝

万科水晶城情景花园洋房全解析
• 首层户型 错层三房三厅双卫，面积区间：１５０－１７０平方米，独享地面私 家花园。 客厅和餐厅开间近８米，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的 需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。 阳光屋与私家花园相映成趣，互为风景。打开推拉门，花园与阳光屋 连为一体，使人充分享受自然气息；合上门则自成一体。无论作为书房， 还是作为棋牌室，皆可体会“开轩面敞圃，把酒话桑麻”的闲情逸致。
期起，为上海、福建和广东一带上流阶层
所专属，是西洋文明和生活方式与中国文 化交织的产物。其特指有国外建筑风情的 独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代表着 旧上海上流社会的生活方式。

当代花园洋房的概念
狭义的花园洋房就是Ｇ
aｒｄｅｎＶｉｌｌａ （花园别墅），也就是 通常所说的花园式住宅、 西式洋房、小洋楼，带 有花园草坪和车库的独 院式平房或二、三层小 楼，强调户户有花园， 包括市场中的洋式联排 （或双拼）的Ｔｏｗｎ ｈｏｕｓｅ，户型较大， 居住舒适程度高。

花园洋房的要素
花园 洋房
从宏观层面：诸如中心绿地、 广场、组团绿地、楼间庭院 等等。 从微观层面：属于每户业 主私有的花园或者类似花园 的室外空间，这更是花园洋 房这种住宅产品的设计核心 和精髓。 例如地面层的庭院、地下 或半地下庭院，二层及以上 层的入户花园、较大面积的 阳台、露台、屋顶平台、屋 顶花园等等。