收益法评估模型
房地产评估师的估值模型和计算方法
房地产评估师的估值模型和计算方法房地产评估师是房地产行业中重要的职业之一。
他们的工作主要涉及对房地产项目的估值，通过使用合适的估值模型和计算方法，准确地确定房地产的市场价值。
本文将介绍房地产评估师常用的估值模型和计算方法。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师最常用的估值方法之一。
该方法基于市场上类似房地产项目的交易数据，通过对比估值对象与市场上已售出或待售的类似物业的价格，来确定被估价物的市场价值。
在运用市场比较法时，评估师需要考虑物业的位置、面积、状况、用途以及附近设施等因素，以确保比较的物业尽可能接近被估价物。
二、收益法收益法是评估商业地产项目或投资性物业时经常使用的估值方法。
该方法基于物业所能产生的未来现金流进行估值。
评估师需要考虑租金、物业管理费、折旧等因素来计算物业每年的净现金流，然后通过将净现金流用适合的资本化率进行贴现得出物业的估值。
三、成本法成本法是评估用途特殊、无市场可比性的物业时常用的估值方法。
该方法基于重建或取得相似物业的成本来确定被估价物的价值。
评估师需要考虑土地成本、建筑成本、改建成本以及其他相关费用，适当考虑物业的折旧和功能降value等因素，最终得出物业的估值。
四、利润法利润法是评估商业用途的房地产项目时常用的估值方法。
该方法主要用于开发商评估潜在的利润空间，通过计算项目的开发成本、预计销售价格与市场需求来确定估值。
评估师需要考虑开发成本、已售或预售的销售收入、市场需求以及风险因素等，以得出项目的估值。
五、折现法折现法是一种综合考虑单个估值方法的综合估值方法。
该方法通过将现金流进行贴现，考虑未来现金流的时间价值和风险因素来确定物业的估值。
评估师需要使用合适的贴现率，并对潜在风险进行适当的调整，以得出物业的折现估值。
综上所述，房地产评估师在进行估值工作时可以根据不同情况选择适合的估值模型和计算方法。
市场比较法适用于市场活跃、有可比性的物业；收益法适用于商业地产和投资性物业；成本法适用于特殊用途的物业；利润法适用于开发项目。
评估方法相关模型示例供参考
评估方法相关模型示例（供参考）一、收益法相关模型示例（一）直接收益预测1技术思路直接收益预测是对利用被评估数据资产直接获取的收益进行预测的方式。
2.参考公式Ft=Rt式中：F t——预测第I期数据资产的收益额；R t——预测第t期数据资产的息税前利润。
3.适用场景直接收益预测通常适用于被评估数据资产的应用场景及商业模式相对独立，且数据资产对应服务或者产品为企业带来的直接收益可以合理预测的情形。
例如：拥有用户数据的某公司建立数据资产管理中心，经用户授权后，提供数据调用服务并收取费用。
（二）分成收益预测1.技术思路分成收益预测是采用分成率计算数据资产预期收益的方式。
具体思路是，首先计算总收益然后将其在被评估数据资产和产生总收益过程中作出贡献的其他资产之间进行分成。
分成率通常包括收入提成率和利润分成率两种。
2.参考公式采用收入提成率时：F t=R t*K t1采用利润分成率时：Ft=Rt*Kt2式中：心——预测第t期数据资产的收益额；t期总收入或者息税前利润；r——预测第“一一预测第t期数据资产的收入提成率；一一预测第t期数据资产的净利润分成率。
K t23.适用场景分成收益预测通常适用于软件开发服务、数据平台对接服务、数据分析服务等数据资产应用场景，当其他相关资产要素所产生的收益不可单独计量时可以采用此方法。
例如：对第一手数据进行加工利用并与软件开发服务等传统IT项目结合为完整的解决方案，实现数据持续不断地在未来预测期间间接变现。
在确定分成率时，需要对被评估数据资产的成本因素、场景因素、市场因素和质量因素等方面进行综合分析。
（三）超额收益预测1技术思路超额收益预测是将归属于被评估数据资产所创造的超额收益作为该项数据资产预期收益的方式。
具体思路是，首先测算数据资产与其他相关贡献资产共同创造的整体收益，然后在整体收益中扣除其他相关贡献资产的贡献，将剩余收益确定为超额收益。
除数据资产以外，相关贡献资产通常包括流动资产、固定资产、无形资产和组合劳动力等。
品牌资产收益法评估模型参数的取值探讨
评 估 品 牌 资 产的 关键 参 数 如 何取 值 进 行探 讨 ， 对收 益 法 评 估 的一 种 有 益 拓展 ， 利 是 有
礴
于保 证 品 牌 资产 评估 结 果 的科 学性 和 准确 性 。
品牌 资 产 评 估 方法 的研 究 因 评估 动 机 不 同大 体 上 可
产 ．受 到法律 制度 保 护 ，禁 止非 品牌 持有人 无偿 取得 与使
（ ） 史 成 本 法 。 在 历 史 成 本 法 下 ， 牌 资 产 按 照 其 形 一 历 品
、
基 于 财 务 价 值 角 度 的 品 牌 资 产 界 定
成途径进 行会计计 量 ： 资人投 入的品牌 资产按 照评估协议 投 价值计量 ： 购的品牌资产按照购进净 支出计量 ： 外 自创 的品牌 资产 ， 在我 国现阶段一般给予 费用化 ， 如为创建 品牌所 支付 的
分为两 类 ， 类是 基 于 品牌 价 值补 偿 、 一 品牌 资产 交 易 ， 出于
投资 的 目的发 展起 来 的 品牌 资 产财 务 价值 方 法 ； 一类 是 另
基 于 有 效 制 定 营 销 策 略 ， 视 品 牌 与 消 费 者 关 系 测 量 的 品 重
牌资产 关系 评估 方法 。很 少有 研究 者对 这两 类 品牌资产 评
用 ， 斥 其 他 经 营 主 体 的 非 法 利 用 。 ． 态 性 。 牌 资 产 的 价 排 ３动 品 值 存 在 着 不 确 定 性 ，这 种 不 确 定 性 起 冈 于 品 牌 资 产 的 经 济 寿 命 和 未 来 收 益 的 不 易 确 定 和 多 变 。 因 为 影 响 未 来 品 牌 收 益 的 技 术 进 步 、 费 者 行 为 及 观 念 的 改 变 、 类 产 品 品 牌 的 消 同 竞 争 、 场 容 量 等 因 素 都 处 于 变 化 之 中 。 据 品 牌 资 产 的 这 市 根
收益法估值计算公式
收益法估值计算公式收益法估值的基本公式为：一、企业整体价值评估（假设未来收益期为无限期且稳定增长）1. 稳定增长模型（戈登模型）- 公式：V=frac{R_1}{r - g}- 其中：- V为企业价值；- R_1为下一年度的预期收益额；- r为折现率（反映投资者要求的回报率）；- g为收益的年增长率（假设增长率长期稳定）。
2. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{R_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额；- r为折现率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
3. 有限期收益且最后一年后为永续稳定收益情况（收益期为n年，前n - 1年收益不等，第n年后为永续稳定收益）- 公式：V=∑_i = 1^n - 1frac{R_i}{(1 + r)^i}+frac{R_n}{(r - g)(1 + r)^n - 1} - 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额（i = 1,2,·s,n - 1）；- R_n为第n年的预期收益额；- r为折现率；- g为第n年后收益的年增长率。
二、房地产收益法估值（假设收益期为无限期且稳定收益情况）1. 基本公式。
- V=(A)/(r)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产每年的净收益；- r为资本化率（类似于企业价值评估中的折现率）。
2. 考虑净收益逐年递增情况（假设递增率为g且收益期为无限期）- 公式：V=(A)/(r - g)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产第一年的净收益；- r为资本化率；- g为净收益的年递增率（r>g）。
3. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年净收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{A_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为房地产价值；- A_i为第i年的净收益；- r为资本化率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
简介企业价值评估中收益法的主要估价模型
简介企业价值评估中收益法的主要估价模型【摘要】在如今的企业价值评估中，收益法是主要的评估途径，且其在企业价值评估中存在多种估价模型，主要的有股利贴现模型（ddm）、现金流量折现模型（dcf）、经济附加值模型（eva）、剩余收益估价模型（riv）等，这些模型是收益法理论在具体企业价值评估中的运用。
【关键字】收益法，企业价值评估，估价模型一、引言随着经济不断地向前发展，以企业合并、股权重组、资产重组等经济行为日益增多，估价成为了必不可少的一项工作，从而使企业价值评估得到了飞速地发展，而关于企业价值评估的研究，特别是收益法在企业价值评估中的应用研究更是受到了重视。
因此，我们有必要了解收益法的主要估价模型在企业价值评估中的应用情况。
二、主要估价模型1.股利贴现模型（ddm）企业价值评估中的股利贴现模型（ddm）是评估股票内在价值的最基本的方法，即股票的内在价值就等于股东可能取得的各期预计股利的现值总和。
从ddm的理论中产生了几种具体的股票价值估价模型：股利固定增长的贴现模型，即按不变的增长率增长；两阶段股利贴现模型，即假设公司发展分为两个阶段，分别是超常增长阶段和永续增长阶段；三阶段股利贴现模型，即假设公司发展分为三个阶段，分别是超长增长阶段、过渡阶段和稳定阶段。
此三种模型的公式分别如下：2.现金流量折现模型（dcf）所谓dcf模型是指对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的折现率，将未来的现金流量折合成现值求和，以得出企业价值的一种方法。
其中：企业自由现金流量=净利润+折旧与摊销+利息费用（1-所得税率）-资本性支出-营运资金增加额股权自由现金流量=净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额+新债发行-债务偿还dcf与ddm一样，也主要分为三种模型：固定增长模型；两阶段增长模型；三阶段增长模型。
其中，企业自由现金流（fcff）模型的计算公式分别如下（fcfe模型的计算公式同下）：3.经济附加值模型（eva）经济附加值，即公司每年创造的经济增加值等于税后净营业利润与全部资本成本之间的差额。
收益法估值模型
收益法估值模型答：收益法估值模型1. 引言收益法是一种基于未来现金流的评估方法，通过预测企业未来的现金流，并使用适当的折现率将其折现到现在的价值，从而得到企业的整体价值。
这种方法关注企业的未来盈利能力，而不仅仅是企业当前的资产和负债。
2. 模型基础收益法估值模型主要包括：自由现金流折现模型、股利折现模型、剩余收益模型等。
其中，自由现金流折现模型是最常用的一种，其基本思想是企业的价值等于未来自由现金流的折现值。
3. 参数设定在自由现金流折现模型中，需要设定的参数包括：未来自由现金流的预测、预测期数、永续增长率等。
其中，未来自由现金流的预测需要基于企业的历史数据和未来的发展规划；预测期数和永续增长率需要根据实际情况进行判断和预测。
4. 现金流预测现金流预测是收益法估值模型中的重要步骤，其准确性和合理性直接关系到估值结果的准确性。
在进行现金流预测时，需要考虑企业的历史数据、行业发展趋势、市场竞争状况、企业的战略规划等因素。
5. 折现率确定折现率是收益法估值模型中的另一个重要参数，其确定需要考虑风险因素。
常用的确定折现率的方法包括：资本资产定价模型（CAPM）、加权平均资本成本（WACC）等。
在确定折现率时，需要考虑企业的特定风险、行业风险、市场风险等因素。
6. 估值计算在确定了未来自由现金流和折现率后，就可以使用自由现金流折现模型计算企业的价值。
具体计算公式为：企业价值=Σ(未来第t年的自由现金流/折现率)。
7. 敏感性分析敏感性分析是评估模型稳健性的重要步骤。
通过敏感性分析，可以了解各参数的变化对估值结果的影响程度，从而更好地理解模型的局限性和不确定性。
8. 结论总的来说，收益法是一种相对比较合理和实用的企业估值方法。
然而，由于未来的不确定性较大，预测的准确性可能受到限制。
因此，在实际应用中，我们需要充分考虑各种因素的影响，尽量提高估值的准确性和可靠性。
收益法-模型及方法介绍
第一部分收益法模型及方法介绍收益法目前常用的估值模型主要为现金流折现模型（DCF）、股利贴现模型（DDM）。
（一）现金流折现模型（Discounted Cash Flow），简称DCF 模型。
现金流量折现法通常包括FCFF(企业自由现金流折现模型)和FCFE(股权自由现金流折现模型)。
1、FCFF模型（Free Cash Flow for the Firm）（1）公式企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额注意：企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值企业股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值（2）折现率折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：WACC＝[E/（E+D）]Re+[D/（E+D）]×(1－T)Rd其中：Re：权益资本报酬率；Rd：债务资本收益率；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；T：所得税率。
注：系统性风险（不可分散风险）——不可分散，存在于市场或者行业，每个企业、资产自身都具有的风险。
非系统性风险（可分散风险）——可分散，是某一企业或行业特有的风险，其他行业没有或行业内其他企业没有。
1）Re股权收益率采用资本资产定价模型(CAPM)（Capital Asset Pricing Model）计算。
计算公式如下：Re＝Rf＋β×ERP＋RsRf：无风险收益率一般以国债收益率作为无风险收益率，选择国债剩余年限与标的资产经营年限（预测期限）匹配。
10年期及以上，4%左右。
β：(Unlevered Beta)剔除财务杠杆的行业Beta，可选取沪深300、上证综指、深成指同行业Beta值。
（注意与ERP所采用的的市场指数相互匹配）ERP：市场风险溢价（市场风险超额回报率），系股票市场回报率与无风险报酬率的差额。
《中国资产评估》（2015年1期）中企华，2012-2014年选取200个样本，涉及47家评估机构。
评估模型与基本公式(收益法)
评估模型与基本公式1、基本模型本次评估的基本模型为：D BE -= （1）式中：E ：股东全部权益价值（净资产）；B ：企业整体价值；∑+=i C P B （2）P ：经营性资产价值；n n n i i i r r R r R P )1()1(1+++=∑= （3） 式中：R i ：未来第i 年的预期收益（企业自由现金流量）；R n ：永续期的预期收益（企业自由现金流量）；r ：折现率；n ：未来预测收益期。
ΣC i ：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
4321C C C C C i +++= （4）式中：C 1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参股投资价值；C 2：基准日现金类资产（负债）价值；C 3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值; C 4: 基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值;D ：付息债务价值。
2、收益指标本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 （5） 式中：追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产） （6）根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一个较长的永续期，在永续期内企业的预期收益等额于预测期最后一年的自由现金流量。
将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。
3、折现率本次评估采用加权平均资本成本模型（W ACC ）确定折现率re e d d w r w r r ⨯+⨯=（7）式中：W d ：评估对象的债务比率；)(D E Dw d += （8）W e ：评估对象的股权资本比率； )(D E Ew e += （9）r e ：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM ）确定股权资本成本；r e = r f + βe×（r m - r f ） +ε（10） 式中：r f ：无风险报酬率；r m ：市场预期报酬率；ε：评估对象的特性风险调整系数；βe ：评估对象股权资本的预期市场风险系数； ))1(1(E D t u e ⨯-+⨯=ββ （11） βu ：可比公司的无杠杆市场风险系数； i itu E D t )1(1(-+=ββ （12）βt ：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数 x t K ββ%66%34+= （13）式中：K ：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1； βx ：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数。
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《企业价值评估》课件
任何股票、债券或企业今天的价值， 都取决于该项资产在其剩余期限内预期 所能产生的现金流入量或流出量，用恰 当的折现率计算的折现值大小。
－－沃伦巴菲特
第四章 收益法－评估模型
第一节 股息折现模型 第二节 股权现金流折现模型 第三节 公司现金流折现模型 第四节 经济利润折现模型
第二节 股权现金流折现模型
一、股权现金流 （一）股权现金流与股权价值 股权现金流是影响股权价值的最直接的因素 股权现金流和税后利润不一致时－更看重股
权现金流 例如：材料价格上涨时，存货计价方式：先
进先出、后进先出
第二节 股权现金流折现模型
（二）股权现金流的计算 股权现金流= 税后净利润 + 折旧 - 营运资本增加
- 资本性支出 + （新债发行 - 旧债偿还） 1.折旧：不是现金费用，折旧可以减少所纳税额，从
而也就可以增加公司收益，节省税额是所得税率的 函数： 折旧带来的税收利益=折旧额×公司的边际税率
2020/7/15
2. 资本支出。高成长阶段公司的资本支出通常 大于折旧，但处于稳定期的公司两者几乎相 同。
（三）H模型 适用于：目前快速增长，而随着时间的推移，
公司的规模扩张和竞争加剧，业务差异优势 将逐渐减小的公司 不适合：股息支付比率恒定不变的假设限制 了该模型的应用
2020/7/15
（四）三阶段股息折现模型 包括高增长的初始阶段、增长率下滑的转换
阶段和稳定增长阶段三个部分
ga g
高增长阶段 n1 转换阶段
稳定增长率未必一直保持不变呢，平均增长 率接近稳定增长率
（一）高顿增长模型 3. 高顿增长模型适用性和局限性 最适用于增长速度小于或相当于宏观经济增
长率的公司，公司已经建立了完善的股息支 付政策，而且这种股息政策会永远持续下去 局限：对于增长率的估计值是非常敏感的， 增长率的微小变化将会引起评估值的巨大变 化，这对评估人估计增长率提出了很高的要 求
二、股息折现模型的变型 （二）两阶段股息折现模型 股利增长：初始阶段增长率很高，此后进入
稳定增长阶段
高增长阶段：增长率gn，持续n年
稳定增长阶段：增长率g
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（二）两阶段股息折现模型
பைடு நூலகம்
1. 计算公式
V0
n t 1
Dt (1 r)t
Dn1 (r g)(1 r)n
r
D1 gn
1
非常适合于：评估增长率随时间变化而变化 的公司，同样也适用于其他方面特别是股息 分配政策、风险因素等方面发生变化的公司
三、股息折现模型使用中的问题
评估对象的限制：股息折现模型假设股票的价值 是预期股息的现值，对于股息支付稳定、派息率 高的企业，模型可以很好地加以运用，但这类公 司数量非常有限
评估结果的准确性 ：企业价值构成要素远远不 止股息现值这一项，仅仅评估股息价值可能会遗 漏其他价值项，比如，模型没有反映企业中未使 用资产的价值
1 gn 1 r
n
(r
Dn1 g)(1
r)n
2020/7/15
（二）两阶段股息折现模型 2. 模型的适用性和局限性 适用于：公司在特定阶段高速增长，而此阶段过后
所有高速增长的原因全部消失 ，比如:在特定年份内， 公司对某种利润很高的产品享有专利 局限：超常增长阶段的时间长度很难转化成具体的 时间 高增长到稳定增长似乎突然完成 高顿增长模型的局限性在两阶段模型中同样存在
FCFE1 1 r
FCFE1(1 (1 r)2
g)
FCFE1(1 (1 r)3
g)2
FCFE1 rg
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第二节 股权现金流折现模型
2. 模型使用条件 与高顿增长模型非常类似，他们都基于同样的假
设，也受到相同的限制。模型中使用的增长率必 须是合理的，应该与宏观经济增长率相协调 其他特征。例如，公司的资本支出与折旧相互抵 消，并且公司应平稳运行，风险适中，股权成本 应该接近于市场上所有股票的平均成本
D3 (1 r)3
D1 D1(1 g) D1(1 g)2 1 r (1 r)2 (1 r)3
D1 rg
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（一）高顿增长模型
2. 关于股息稳定增长率
由于股息增长率是永续的，因此，公司业绩的其他 测量指标（包括收入、利润等）也将按此增长率增 长下去
稳定的增长率必须是合理的 ：一家企业不可 能永远以远远高于宏观经济增长的速度增长 下去
低派息率
派息率提高
n 稳定增长阶段
高派息率
V0
n1 t 1
D1 (1 ga )t1 (1 r)t
n
Dt
tn11 (1 r)t
Dn1 (r g)(1 r)n
n1 t 1
E1 (1 ga )t1 a
(1 r)t
t
n n1＋1
(1
Dt r
)t
En1
(r g)(1 r)n
高增长阶段
转换阶段 稳定增长阶段
2020/7/15
第二节 股权现金流折现模型
3. 模型的最佳使用 适用于增长率等于或低于宏观经济增长率的
公司 可以理解，如果股权现金流全部用于支付股
息，该模型和高顿模型评估出的稳定增长公 司的价值会是一致的。
（三）H模型 两阶段股息折现模型的一大局限是假设企业
从高增长突然转变为稳定增长
ga g
超常增长阶段：2H年
稳定增长阶段
（三）H模型
V0
2H t 1
Dt (1 r)t
D2H 1 (r g)(1 r)2H
D0 H (ga g) D0 (1 g)
rg
rg
超常增长阶段 稳定增长阶段
2020/7/15
第一节 股息折现模型
一、股息折现模型的一般形式
V0
D1 1 r
D2 (1 r)2
D3 (1 r)3
t 1
Dt (1 r)t
2020/7/15
第一节 股息折现模型
二、股息折现模型的变型
（一）高顿增长模型（Gordon Growth Model）
1. 计算公式
V0
D1 1 r
D2 (1 r)2
3. 营运资本要求。流动资产与非付息流动债务 之差就是公司的营运资本。 高成长性公司的营运资本的增加比低成长性 公司要大得多。
2020/7/15
第二节 股权现金流折现模型
二、股权现金流折现模型的具体形式
（一）稳定增长的股权现金流模型
1. 计算公式
V0
FCFE1 1 r
FCFE2 (1 r)2
FCFE3 (1 r)3