南山商业文化中心规划共20页文档
南山区城市用地规划方案
南山区城市用地规划方案介绍南山区作为深圳市的重要组成部分，近年来迅速发展，成为了国内外投资者的热点区域。
为了更好地适应区域发展和市民生活需求的变化，制定合理的城市用地规划方案显得尤为重要。
本文将就南山区城市用地规划方案进行详细阐述。
规划目标南山区城市用地规划方案的目标主要包括以下几点：1. 优化用地结构：合理调整用地结构，提高空间资源利用效率，满足不同需求的发展要求。
2. 保护生态环境：加强生态环境保护，保留绿地、湖泊和山岭等自然资源，营造优美环境，提升居民生态居住环境和生活质量。
3. 建设宜居社区：促进社区建设，提高公共设施和服务水平，改善市民生活品质。
4. 推动产业发展：合理安排产业用地，积极推动传统产业转型升级，培育新兴产业，提高南山区产业竞争力和经济发展水平。
总体布局基于上述目标，南山区城市用地规划方案的总体布局如下：1. 商业中心区商业中心区位于南山区的核心地带，其中包括购物中心、商业办公区和金融中心等。
合理规划商业用地，建设现代化、便利化的商业区，吸引国内外企业和金融机构入驻，提升南山区商务形象。
2. 居住区居住区位于商业中心区的周边，设置多个小区和社区。
注重人文环境建设，建设宜居社区，提供全方位的社区公共服务设施，满足市民的居住需求。
3. 教育科研区教育科研区位于南山区的东部，规划一流的教育资源，打造高水平的学校和研究机构，吸引高素质人才和科研项目，为南山区乃至整个深圳市的创新发展提供强有力的支持。
4. 产业创新区产业创新区位于南山区的西部，重点培育新兴产业和高技术产业，引进创新型企业和研发中心，提升南山区的产业竞争力，并推动经济结构的升级。
5. 文化娱乐区文化娱乐区位于南山区的南部，规划文化设施和娱乐场所，举办各类文化活动和艺术展览，提升南山区的文化内涵和市民的文化消费水平。
6. 生态保护区生态保护区位于南山区的北部，保留绿化空间、湖泊和山岭等自然资源，注重生态环境保护和生态旅游开发，提供市民休闲娱乐的场所。
深圳市城市总体规划1996-2010
深圳市城市总体规划1996-2010《深圳市城市总体规划（1996-2010）》简介在市委市政府的领导下，深圳市规划国土局从一九九三年起组织进行深圳市城市总体规划修编工作，历时三年多，经市委、市政府、市人民代表大会审查，经市城市规划委员会审议，并通过公开展示向广大市民征询意见和建议，于一九九六年底完成了《深圳市城市总体规划（1996-2010）》成果的编制工作。
目前，该规划已经广东省人民政府审查通过，并上报建设部、国务院审批，该规划包括规划文本、说明书、图集、专题报告四部分的内容。
按照《城市规划法》，经国务院批准后，《深圳市城市总体规划（1996-2010）》将成为法定文件贯彻实施。
从此深圳市城市规划进入一个领导支持、公众参与、人人知法守法的新时代。
回顾近二十年来，国内外城市规划界的专家、学者、领导、科技人员，对深圳市城市总体规划的各个方面不断认识，不断调整，不断提高，城市规划工作名符其实地成为城市建设和发展的龙头，在创造世人瞩目的深圳市社会、经济高速发展的辉煌副业中发挥了重大作用和卓越的贡献。
制订规划的过程纲要阶段1993年6月，市政府决定对《深圳市经济特区总体规划》进行修编。
1994年4月，《深圳经济特区总体规划（修编）纲要》提交市委常委会审议，获原则通过。
1994年7月，市第六次城市规划委员会审议通过了《深圳市城市总体规划（修编）纲要》（以下简称《纲要》）。
1995年6月，市人大常委会原则通过《纲要》，并呈报省政府审议。
1995年11月，市政府邀请国内外规划专家举行了“深圳市城市规划咨询会”，对《纲要》提出了指导性意见，并要求将总体规划尽快从“纲要”阶段转入“成果”阶段。
成果阶段1996年2月，开始进行总体规划成果阶段的全面编制工作，到6月底完成了28个专题研究报告和总体规划说明书、文本（初稿）和图则。
1996年6月10日，总体规划成果分别提交市人大、政协、政府各部门和各区政府讨论，并组织了公开展览征询市民意见。
深圳南山——华彩新天地定位方案：华彩天成项目裙楼内铺定位及招商方案
华彩天成项目裙楼内铺定位及招商方案二〇二〇年十二月九日目录一、项目概况 2 （三）项目SWOT分析 3 1．优势分析（S） 3 2．劣势分析（W） 3 3．机会分析（O） 4 3．威胁分析（T） 4 二、项目经营选项分析 4 （一）百货类零售 4 （二）专业批发市场 5 （三）超市 5 （四）专业大卖场 6 （五）餐饮业 6 （六）休闲娱乐业 6三、价格定位 6四、招商策略7一、项目概况（一）地理位置项目位于深圳市南山区，南山商业文化中心商圈，南海大道与海德二路交汇处。
周边生活、商业配套设施齐全，教育资源丰富，海雅百货、创景名店坊、儿童世界、友谊城百货、肯德基等相继开业；南山中心书城、第二中心小学、后海中心中学均已开工建设，居家氛围浓厚。
（二）项目现状注：以上数据主要参考深圳国土与规划管理局资料（三）项目SWOT分析1．优势分析（S）（1）商圈优势南山首席商业区，也是深圳著名的商业区之一，商业气氛与文化底蕴完美融合，云集了知名的商业连锁企业、每日人流量巨大。
优势应用：以商圈中心作为深圳商业的制高点，是项目推广宣传的最有利之处，是项目推广的重点之一。
（2）消费群优势项目周边聚集了南山区的明星楼盘，消费体量大，层次高。
优势应用：从优良的顾客资源为重要卖点，打动客户。
2．劣势分析（W）（1）内铺，缺少临街展示面招商部分的没有临街展示面，且进入内部的道路比较迂回，这一劣势不利于商家经营应对措施在市场定位上尽量寻找不需要临街面的商业类型。
（2）裙楼部分空铺待转让，景象萧条应对措施：在客户推荐时着重于商圈优势和消费者优势，并在招商推广筹备期选择设计能力强的广告公司，通过广告扭转人们的固有映想。
3．机会分析（O）（1）南山商业文化商圈的扩张南山商业文化商圈是南山区全力打造的新商圈，随着南山书城的进驻，海岸城、保利文化广场也即将开业，商业气氛日趋成熟，商业价值也越来越被投资者所认同。
机会挖掘：利用商圈前景来吸引客户，有先到先得的意味。
南山后海中心区规划分析报告修订版
南山后海中心区规划分析报告Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到万亿元,对比2015年的万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等着名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
南山商业文化中心规划
凯宾斯基酒店（五星级）
深圳湾口岸区第一家世 界级高档五星级酒店，与 世界最昂贵酒店阿联酋凯 宾斯基「酋长国宫」饭店 连锁经营。占地约22000 平方米，总建筑面积 71000平方米。内设酒店、 客房416 间，各类会议室、 宴会厅、大堂吧、泳池、 网球场、商务中心等配套 功能齐全，并附设超大型 中式酒楼和多间商场。
保利文化广场
文化广场占地面积53962.1平方米，总建筑面积146398.19平方米，是一个 集商业、博览、娱乐、文化多项功能为一体的，涵盖剧院、博物馆、多厅影 院、科技博览中心、购物中心五大内容的综合性文化产业项目。
天利中央商务广场
天利中央商务广场分两 期开发，总建筑面积约 24万平方米，投资15亿。 地上33层，其中商业裙 楼4层，建筑总高度 129.2米，大厦的塔楼 以甲级写字楼定位，充 分结合滨海文化的特点， 在商场外还有一个7000 平方米超大型的广场， 在这里可以完全体验出 滨海文化城市的魄力。
南山商业文化中心区 规划介绍
南山商业文化中心区位于风景秀丽的深圳湾畔。贯穿在滨海大道,南海 大道,后海大道,后海滨路,创业路五条主干道之间.中心区占地面积135万平 方米，规划建筑面积223万平方米，被深圳市政府定位为深圳特区西部的 商业中心、商务中心和文化中心。南山商业文化中心区将成为南山区区级 服务中心，同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中心(RBD)。
海岸风情街
海岸风情街总面积4万平方米，一共260个独立铺位，具 有小型的独立商铺。海岸风情街建筑风格现代简洁，充分 体现了滨海特色。
南山中心区凭借各方面的优势和独特的魅力，吸引海内外发 展商投资。多家商业巨无霸纷纷抢滩，片区商业逐步形成。中 心区出现良好的发展势头和无限商机。一座优美繁荣的滨海新 城已初具规模。在市规划局组织的滨海概念设计中，南山商业 文化中心区2.3平方公里区域被定位为未来中心，填海区规划水 域面积25公顷，还有体育中心区等主要内容，把滨海生活引入 城市，把城市生活引向海滨，必将成为南山商业文化中心区发 展的强大动力，今后我们将积极推行商贸服务业、三点一线发 展纲要，将后海区域打造成为城市中心，进一步完善城市功能， 使南山商业文化中心区成为南山未来的城市名片，成为展示南 山区新形象、新风貌的重要窗口。 南山商业文化中心作为深圳西部未来的商业、商务和文化中 心，不久的将来将会成为具有国际一流水平的现代化海滨城区， 成为南山区建设的精品！！
深圳南山区商业分析报告
深圳南山区商业分析报告深圳南山区商业分析报告目录序一南山概况二区域商业历史概况三区域商业状况分析1南山区商业现状总述2区域繁华道路商业状况3区域次级商圈对比状况4区域商铺调研有关数据统计分析四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况分析A此报告为南山区商业分析B报告数据来源于对商场的实地调研C调研对象商场物业规模在500平米以上D部分资料来源于《房地产年鉴》南山区概况1行政概况南山区于1990年1月经国务院批准成立是深圳市的六个市辖区之一下辖南头南山沙河西丽蛇口招商粤海和桃源共八个街道办事处2地理概况南山区位于深圳特区的西部东临深圳湾西濒珠江口北靠羊台山南至大铲岛和内伶仃岛与香港隔海相望南山区东部以侨城东路与福田区相隔西部以二线关与宝安区相隔3政策规划南山区的功能定位是以一个中心三个基地即高新技术产业基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心为发展方针随着深圳特区建设重心西移南山区作为深圳高新技术基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势产业优势人才优势更为突出藉此南山区将进一步发展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸珠三角经济圈与国际间人流物流资金流信息流互动的重要枢纽高层次人才的培养基地高水平的科研开发基地高素质人群的聚居地4发展潜力南山区作为深圳高科技区域拥有３００万平方米的高尚社区现有人口约１００万在现有人口中拥有中大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士政府的规划中南山商业中心区将设有大商场星级酒店金融大厦信息中心地铁站娱乐城和休闲广场等经济概况2002年南山区国内生产总值达到4827亿元年均递增207人均838万元居深圳市前列优势产业迅速掘起南山已成为全市重要的高新技术产业基地旅游基地和特区西部物流中心高新技术产品产值占全市的41接待旅游人数占全市的42西部四大港区集装箱和散货吞吐量分别占全市的45和75人年均拥有可支配收入达２．４万元消费能力强1996年至2003年南山商业发展每年增长速度超过232004年社会商品零售总额将超过100亿元市场物质丰富市场繁荣商品房交易量增大出现了社会消费品零售总额的增长幅度近几年来的最高水平商业贸易兴旺白领惠尔佳超市1000 1F日常百货160元㎡低档周围租住房内居民一本电器10000 1F手机小家电橱具小五金2F空调冰箱冷柜3F家庭影院影音制品160元㎡中档周边白领及本地居民美之都800 1F服装皮鞋箱包180元㎡中低周边年轻白领人群特别是女性沃尔玛社区店8000 1F食品果蔬冷冻食品2F日常生活用品家电奶制品扣点1626 中档附近上班的白领周围居民因靠近深南大道过往客流较大漂亮妈妈母婴商场4000 1F母婴用品食品超市床上用品2F妈妈及婴幼儿的知名品牌服装3F玩具鞋类皮具文具音像1F200元㎡2F168元㎡3F110元㎡中偏高专业性的母婴用品商场具较大辐射影响力万家福超市6000 1F食品日杂新鲜果蔬2F服装化妆品床上用品药品扣点14--24 低档周围工业区居民工人南源百货6000 1F服装皮鞋首饰化妆品药品小五金床上用品2F百货果蔬冷冻食品粮油扣点1424 低档周围工业区居民工人姊妹城百货10000 1F手机音像数码金银首饰2F服装鞋类美容数码摄影3F日常百货1F220元㎡2F130元㎡扣点25七折中档周边年轻白领阶层常兴路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群家乐福 12000 1F金银首饰化妆品音像制品2F日杂百货新鲜冷冻食品扣点1426 中档周围居民及其附近白领常兴时代广场40000 1F品牌店2F5F天虹进驻 1F300元㎡高档周围居民附近白领佳华时装城1200 中档服装220250元㎡中低档周边居民及附近打工者玛迪莎百货1500 百货200元平米中低档周边住宅居民云娜时装3000 中低档服装180220元㎡周边居民及附近打工者南山大道商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群百安居 16000- 1F五金工具及配件电工电料地板及附件墙地砖2F橱具卫浴家具装饰园艺保底扣点中偏高档刚购房白领企事业单位怡康商城4000 1F各式服装精品2F手机音像制品数码产品1F130元㎡2F100元㎡中档府前路与南山大道附近大众市场湘量工具城600 工量刃具机床附件系列模具磨料系列仪器仪表120元㎡中偏低档针对南山及宝安西乡附近客户人人乐购物12000 1F生鲜水果蔬菜等2F冷冻保温食品综合日用3F床上用品家电等扣点1426 中偏高档周围居民工薪白领荔馨商业广场 4000 服装医药精品首饰125元㎡中偏低档周边年轻女性苏宁电器3000 1F手机及配件入网受理2F空调冰箱冷柜油烟机等3F彩电办公室设备家庭影院整租 70元㎡中档收入层次较高的白领私营企业老板南油大道商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群海雅百货35000 1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰2F少女服饰淑女服饰饰品3F精品男装休闲服运动服4F流行女装职业装内衣5F童装家居精品摄影器材6F美食街贝贝乐园扣点1626 高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民儿童世界7000 1F童装2F玩具婴育儿用品图书音像扣电25左右中档针对南山区儿童市场辐射影响力较大友谊城 15000 1F男装及内衣金银首饰2F箱包皮具手表皮鞋3F女装及内衣饰品1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民创景名店15000 1F男装化妆品鞋珠宝皮具2F精品女妆饰品美容中心3F休闲服饰运动系列泰式家具用品整租50元中高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民金晖家居广场15000 建材家具1F168元㎡2F120元㎡3F90元㎡中档接近大众居家消费综合功能兼具集美堂家居12000 1F卫浴器具磁砖灯饰2F木地板门小五金3F4F床上用品沙发茶几等1F200元㎡2F145元㎡3F110元㎡4F75元㎡中高档接近大众居家消费综合功能兼具岁宝万象店20000 1F食品冷饮五金灯具烟酒2F日用品钟表家电游戏厅3F时装窗帘布艺4F儿童用品儿童乐园保底扣点1626 中高档周边白领及附近居民满家福百货2500 1F服装美容首饰摄影冲印银行服务2F生鲜果蔬文体用品鞋区超市整租45元㎡低档附近普通居民及打工者海典数码城12000 以数码城为主题通信音响数码电脑设备二楼有国美IBMTCL商主商户进驻1F250元㎡2F70元㎡中高档定位为南山的数码商城客户为年轻时尚高收入群体东滨路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群顺电4000 1F小家电手机电脑2F大家电家居饰品整租50元中档偏高附近居民人人乐购物10000 1F日用小五金家电生鲜冷冻食品2F服装化妆品扣点14---26 中档偏高周围居民白领私营主蛇口沃尔玛20000 1F用综合超市2F精品男女装床上用品扣点1826 高档南油生活区居民工薪白领及私营业主南油市政精品城3000 各色精美小饰品书刊音像制品店中店1F135㎡2F100元㎡中偏低周边普通打工者天天惠商场1000 各式男女服装整租 60元㎡偏档周边普通打工者蛇口南水街和太子路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群万家乐百货7000 1F超市2F日用品3F服装25扣点租金120200元㎡中低档本地居民蛇口工业区打工者常青百货8000 1F日用品2F超市3F服装扣点20左右中低档本地居民蛇口工业区打工者白佳超市800 普通生活日用超市自有物业中档本地居民蛇口工业区打工者华润超级市场1000 综合日用新鲜果蔬小五金整租50元㎡中高档本地居民及工业区打工白领区域繁华道路商业状况对比分析如下表所示街道主要商业情况街铺月平均租金主消费群及成因南新路商业繁荣低档为主业态多样约120--200元㎡南山老城区人流量大以本地居民公务员及较早来深成功人士为主常兴路商业繁荣业态多样餐饮业最发达有家乐福商场约150--220元㎡深南大道以大型专业市场超市百货为主商业前景可期但目前显得业态相对单一120---160元㎡商业沿大道分布较散车流和人流量较大加上沿路居民消费能力较高商业物业体量规模较大辐射影响力知名度相对而言较高南山大道以家居服装电器等主题商场经营为主但分布分散难以形成整体规模效应有百安居苏宁电器女儿国等约120--250元㎡人流量大主要服务于周边居民区南油大道商业前景好以档次较高的大型商场为主有海雅百货沃尔玛等但分布较散她是贯通南山区的区级主干道具有较大发展前景但目前交通干线不聚人气约150元㎡---200元㎡消费群体构成复杂但因交通的便利性具备较大辐射影响力登良路业态以装饰材料为主五金配件也较发达但物业规模普遍较小难以体现聚合效应80--120元㎡以满足周围居民及打工者低档次日常方便为主内环路基本无商业目前大型商场仅有东方巴黎服装市场约80元㎡因为南靠大南山北面也只是一些不具规模的工业区无法形成有效商业氛围东滨路商业繁荣业态多样有人人乐顺电等及大型餐饮四食肆随着后海大批住宅兴起被众商家看好约120--160-元㎡位处招商街道办事处因这里高素质住宅的相继上市而聚集了大批高素质人群创业路商业主要以餐饮五金和建筑为主商业繁荣档次较高约100元㎡直接贯通南山路南油大道后海大道是目前南山区开发的重点有大批高素质白领蛇口南水街和太子路商业业种主要以满足日常生活便利的中低商品为主高档耐用和珍贵的产品决大部分只能靠异地采购解决约80100元㎡因地处蛇口工业区附近异地打工者占该地人口结构的相当大比例方便简洁是他们目前的生活方式小结南山大道常兴路南新路围合成的区域是南山政治经济文化的中心发展较早是本地居民及早期来深圳的成功人士聚居地具备良好的市政配套设施商业业态丰富商业繁荣整体租金也高出许多但明显发展后劲不足诸如交通阻塞圈内商家定位雷同商业扎堆现象明显商业规模不够等发展瓶颈已逐步制约其形象和运作力度3区域次级商圈状况由于南山区位交通产业经济的的发展特点已自然明显地形成各成特色的4大次级商圈跨圈消费的现象不明显次级商圈之间要吸引更多人流就需要特色经营进一步突显完善以弥补时空限制而导致的不足方便起见以ABCD四字母代表4大次级商圈由于D商圈所在区域为华侨城与其他三个商圈相距甚远加上其特有的地域性以及与本分析报告可比程度不高故在此略为带过市场调查资料汇总分项列表如下A商圈代表性商场状况具体区域深南大道南头段及以南南新路沿线项目名称鸿洲沃尔玛曼哈商场姊妹城百货家乐福一本电器位置深南路与南新路交汇处常兴路与桃园路交汇处南新路与桃源路交汇处常兴路南新路凤凰宾馆对面商业类别超市主题商场服装百货超市超市主题商场电器规模㎡ 8000 10000 10000 12000 10000楼层及主要业态1F食品果蔬冷冻食品2F日用品儿童用品小家电1F箱包鞋类2F时尚女装3F内衣女装4F休闲装男装 1F通讯器材音像数码首饰2F服装鞋类3F超市1F金银首饰化妆品音像2F日杂百货冷冻食品1F手机小家电橱具小五金2F空调冰箱冷柜3F家庭影院影音配件经营档次中档高档中档中低档中档日均人流量平时21600 平时1900 平时10000 平时12500 平时5400 节假日 46000 节假日 4000 节假日23000 节假日 25000 节假日 8500 租金或扣点扣点1826 扣点1822 1F220元㎡2F130元㎡扣点25七折扣点1626 1F125元㎡经营模式开放式半开放式统一管理敞开式统一经营管理开放式独立式停车位约200个地下300个地上约40个地下250个地下120个经营状况好一般一般好一般周边环境商业住宅商业住宅商业住宅住宅商业住宅工厂备注主要针对该区社区居民购物环境宽敞商场布局差但位置好主要消费群为附近打工族周边主要是居民小区但相对来讲交通不便因附近工厂较多相对而言橱具小家电小五金市场需求较大B商圈代表性商场状况具体区位东滨路以南大南山以西蛇口工业区及以北后海大道沿线及以西区域项目名称万家乐百货蛇口沃尔玛长青百货百佳超市金汇城百货位置蛇口南水步行街南油大道与东滨路交汇处蛇口南水步行街蛇口太子路招商东路与后海路交汇处商业类别百货超市百货超市百货规模㎡ 7000 20000 8000 800 12000 楼层及主要业态1F超市2F日用化妆品3F服装皮具1F生鲜食品2F日用品儿童用品小电器1F 日用品2F超市3F服装小规模综合超市1F百货果蔬化妆品2F厨房用品服装皮具箱包床上用品经营档次中档中高档中低档中档中低日均人流量平时7200 平时20000 平时8500 平时720 平时12000 节假日 10000 节假日 36000节假日 15000 节假日 1000 节假日 20000 租金或扣点25扣点租金100150元㎡扣点1826 扣点20 租金110元㎡扣点1626 经营模式开放式开放式开放式开放式开放式停车位约80个约300个40个左右约50个经营状况一般好一般一般较好周边环境蛇口工业区商业住宅字楼住宅工业写字楼娱乐酒吧等农民房住宅商业备注2003年4月8日开业受非典影响生意不好近一二个月才恢复一些主要面对的消费群50居民50打工者亚洲最大规模的沃尔玛与万家乐距离较近双方竞争激烈单因周围工厂多日常用品需求量较大规模太小产品不丰富其他超市的开业分流了消费群辐射的范围小周围有大片的农民房此地聚集了周边大量租客C商圈代表性商场状况具体区域南山商业文化中心区域及附近项目名称海雅百货友谊城百货创景名店乐安居国美电器位置南油大道与滨海大道交汇处附近南油大道海雅百货附近南油大道海雅百货旁后海大道与创业路交汇处后海大道与创业交汇处商业类别百货百货百货主题建材市场专业电器连锁规模㎡ 25000 15000 15000 15000 8000 楼层及主要业态1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰2F少女服饰淑女服饰饰品3F精品男装休闲服运动服4F流行女装职业装内衣5F童装家居精品摄影器材6F美食街1F男装及内衣金银首饰2F箱包皮具手表皮鞋3F女装及内衣饰品1F男装化妆品鞋珠宝皮具2F精品女妆饰品美容中心3F休闲服饰运动系列泰式家具用品1F卫浴石材瓷砖玻璃灯饰2F橱具墙纸油漆装饰建材厨房电器1F手机数码产品五金超市小家店2F空调冰箱洗衣机家庭影院影音配件经营档次高档高档中高档中档中档日均人流量平时18000 平时5000 平时4500 平时3000 平时3200 节假日 30000 节假日12000 节假日 10000 节假日 5000 节假日 6500 租金或扣点扣点1626 保底扣点1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡整租50元1F128元㎡2F85元㎡整租45元㎡经营模式开放式开放式开放式开放式经营统一管理开放式停车位约300个约150个约200个约200个约120个经营状况较好不太好已停业一般一般周边环境商业高尚滨海住宅区同左同左同左同左备注周边商业和高尚住宅迅速崛起档次较高开业不久还不能有效聚集人气由于受到总店租金问题拖累现已停业2003．4开业靠近后海目前人流量不太大但实力买家占比较高目前人流量不太大但实力买家占比较高次级商圈综合对比分析如下表所示商圈包括位置主要商业类别经营档次物业规模周边环境主要特色A商圈以深南大道南新路桃源路南山大道所围成的区域百货超市餐饮娱乐美容美发等配套服务综合性较强大部分中等偏小南山政治经济文化中心业态多样商业层次丰富B商圈蛇口区东滨路以南的区域百货超市中等偏低较小工业中心物流基地消费者较单一业态单一不具备跨区吸引消费的可能C商圈以商业文化中心区为中心主要是以滨海大道南油大道东滨路所围合成的区域主题商场专卖店中偏高档普遍较大南山商业规划新版快配套完善规划现代靠后海附近是高品质住宅区目前正规划建设中的南山商业文化中心占地243万平米规模宏大业态多样商场功能定位明确规模化特色化经营较具发展潜力D商圈华侨城住宅区主主题商场专卖店娱乐中高档大型全国知名景点高尔夫球场业态丰富应有尽有交通极为便利4区域商铺调研有关数据统计分析南山商场铺位面积情况铺位面积以1030㎡所占市场份额最高主要以经营小吃小商品小家电等为主经营方式灵活投资风险较易规避3050㎡的铺位主要以经营服装皮具箱包金银首饰为主布局合理档次较高50㎡以上的铺位主要以经营家具大型电器床上用品及大型娱乐食肆为主B南山商场经营类型情况随着南山经济增长速度的加快外来人口日渐增多人口文化综合素质也相应逐步提升消费群体不断细化消费者的需求日趋个性化为满足某一特定消费群体的需求一些能提供安全系统精致服务的主题商场便应运而生他们以拓展产品线深化服务内容提供专业化服务赢得顾客南山近几年的主题商场发展迅速C 区域物业规模情况商场规模受到消费者购物疲劳度市场定位及自身有效辐射影响力等的限制近几年建设的商场大部分集中于10000----15000㎡之间超过20000㎡的商场目前在南山区较少仅有在经营的海雅百货35000㎡及南山常兴·时代商城D电子商城在南山陆续开张兴起社区数码消费码卖场的面积将达到４万四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况2002年全区常住人口为57万后海前海蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地居住人口多为罗湖福田上班一族文化水准普遍在大专以上年龄主要集中在5-40之间居住人口素质居深圳各片区之首蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士超过3000名社区国际化氛围浓烈具有较高的消费能力南山的人口结构相对其他区比较单纯以充满活力的年轻人居多而且其中大部分是高学历高智商的白领一族30分钟家庭耐用消费品家具电视洗衣机等比较高不频繁单一目的购买车程30分钟日用品低档商品日用品杂品药品厨具调味中低档经常一年几次至频繁多种目的反复购买步行515分钟个人服务美容洗涤品保健品低档频繁每天到每月多种目的反复购买步行515分钟修理服务家电修理家具维修低档频繁至经常多种目的反复购买步行515分钟个人理财服务储蓄保险和房产服务不定经常单一或多种目的购买重复或比较购买适中多种属性或混合类商品餐饮快餐正餐服务等低档经常单一或多种目的购买重复或比较购买适中娱乐剧院舞厅酒吧等低档经常单一目的重复购买适中自动服务和配套服务加油洗车等低档高档经常到频繁单一或多种目的重复或比较购买适中五南山区商业状况的发展趋势南山区部分商业裙楼状况项目名称项目地址商业规模业态定位目前现状付款方式价格租金水平新街口南油大道与内环路交汇处12000㎡潮流百货招商阶段不售1F250元㎡2F扣点263F55元㎡金晖家居广场南油大道南油大厦对面 15000㎡建材家具营业中首付08成买铺即收四年32的租金1F28万元㎡2F21万元㎡3F168万㎡1F168元㎡2F120元㎡3F90元㎡保利商城南油大道与创业路交汇处15000㎡友谊城进驻以百货为主营业中不售保底扣点1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡常兴时代广场桃园路与常兴路交汇处 40000㎡天虹商场进驻营业中首期4成一次性返还二年20租金1F不售2F28万元㎡3F22万元㎡4F15万元㎡5F098万元㎡1F300元㎡25层由天虹待定南头商业步行街中山路与深南大道交汇处16000㎡特色小商品批发市场试业中首期4成一次性返还二年租金16 均价29万㎡未定港湾丽都桃园路与前海路交汇处 20000㎡1F品牌店2F人人乐超市招商阶段6成10年按揭 1F28万元㎡1F120-180元㎡2F扣点1626 小小家南油大道4500㎡1F 店中店2F餐饮营业中 ----海岸明珠创业路与后海路交汇处 7350㎡1F街铺2F主题商城已售完 6成10年1F均价3万元㎡二层70元㎡依引进商家势力而定现代城华庭位于南山创业路地处南山商务中心区与海王大厦仅一路之隔23298㎡为大开间商场大中华百货进驻基本售完6成10年均价3万元㎡海典数码城南油大道旁海雅斜对面12000㎡主营数码产品基本售完低首期二楼免月租均价25万元㎡ 1F250元㎡2F70元㎡A目前南山商铺出售价格情况由于产权式商场的兴起及返租回报和金融政策运作手法的应用65的人是为了出租而购买商铺而出于自营目的购买商铺的人为25另有10的人纯粹是为了在买进买出中赚取差价结合在售或在租商场各物业层次情况总体均价集中于2528万元之间B 随着地产开发速度的加快南山商业地产捷报频传未来23年内将会出现较受市场追捧的单体商场步行街等纯商业建筑以完善南山商业地产产品结构C 经营管理模式日趋规范大多采用开放式的统一经营管理并注重著名商业品牌的引进以加强提升自身商服物业品牌和形象D规模性将成为南山商业地产的发展主流社会零售消费市场的活跃催生了商业地产开发速度的加快而且规模越来越大以实现经营的规模化集约化E功能定位方面南山商业物业仍会以主题商场为主要形式推出主题确定会更为细分大型购物中心融娱乐休闲购物为一体的商服物业模式将会面市仍会有商场继续寻找著名品牌合作深圳商业的著名品牌如万佳天虹茂业赛格等都有可能以品牌合作方式进入南山F区位规划方面随着深圳城市重心的西移CEPA颁布实施西部通道立项动工及二线拓关等等的利好南山区商业发展前景越趋明朗有望成为深圳继罗湖人民南和东门商圈福田华强北商圈之后的第三大商业板块而倍受投资客的青睐形成深圳下一个商业投资洼地G招商营销手段方面宣传上舍得经费投入有重点的立体投播信息量以扩大影响吸引眼球全方位强化目标受众对本物业的印象在项目本身规划设计上规划。
海印长城策划案
海印长城策划案目录第一章市场调研第二章项目分析第三章项目定位第四章品牌策略第五章营销策略第六章宣传推广策略第七章开盘方案长城地产是深圳乃至中国最具历史、规模与竞争力的房地产类上市公司之一，以其本地化（成都刚开始介入）、社区化（白沙岭）与稳健化（无项目失误）的经营作风而深得深圳市民的信赖。
由于公司的开发区域过于集中、市场推广低调慎重。
事实上已积存的扎实深厚的公司信誉与品牌资源，而未能产生充分的市场效应。
因此本项目作为长城新世纪走出福田、罗湖的开山之作，在市场推广上，应集中大力挖掘与传播长城地产已有的市场信誉与品牌。
第一章市场调研一、南山区房地产市场分析（一）南山区概况1、地理位置：地处深圳特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛，与香港元朗隔海相望。
2、行政区划：南山区下属七个街道办事处——南头、南山、西丽、沙河、蛇口、粤海、招商。
3、总面积：全区150.79平方公里。
其中二线内119.4平方公里, 二线外31.39平方公里(含内伶仃岛与大铲岛), 海岸线长度39.7公里。
建成区面积：40平方公里。
规划建成区面积102.7平方公里。
4、人口2000年50.46万人，户籍人口15.66万人，暂住人口34.8万人。
2010年规划人口102.8万。
南山区拥有优越的投资环境与优美的生活环境，是深圳的旅游、高新技术产业基地与西部物流中心。
（二）南山区房地产市场分析相关于罗湖、福田区而言，以南山商业文化中心区及后海片区为代表的南山楼市启动较晚，但进展速度最快，开发规模逐年增加，在特区楼市占有非常重要的地位，并在规划、设计、营销手法、开发规模、创新度上一度引领风骚。
南山区房地产市场具下列总体特征：1、供应增量高，且以住宅物业为主。
目前创世纪滨海花园三期、蔚蓝海岸二期、招商海月•晴海洲、星海名城二期、保利城花园、青春家园、西海湾花园、海洋星苑、海洋之心、美庐锦园、世纪村二期、阳光棕榈园等已进入公开发售或者内部认购阶段，待售项目有漾日湾畔、佳嘉豪园、海岸明珠、鼎太项目、山海人家、阳光带•海滨城、南山中心花园等。
南山海岸城和保利文化广场项目分析213544159
南山海岸城和保利文化广场项目分析海岸城与保利文化广场均位于南山新规划的商业文化中心，现将项目所处区域的宏观环境以及项目自身特质介绍分析如下：一、南山商业文化中心简介概况：南山商业文化中心区位于风景秀丽的深圳湾畔，西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大学及高新技术园区，南接南油开发区。
中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方米，被深圳市政府定位为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。
该区域为集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的现代服务业中心，与南山区独有的丰富人文旅游资源，众多的高新技术产业区和大型通商海港群交相辉映。
核心区是目前中心区重点开发建设地段,位于后海大道、后海滨路和海德三道、海德一道之间，占地约30公顷。
规划商业面积183900平方米，办公面积358800平方米，文化及展览面积76200平方米，酒店面积43000平方米，是中心区商业、办公、会展、酒店以及各种文化设施集中地段。
片区重点项目保利文化广场、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、海岸大厦、海岸商业广场等已相继建成开业。
定位：南山的“核心商业文化区，中轴线发展带和外围组团”。
管理机构：管理机构为南山商业文化中心区管理委员会办公室，是受南山区政府的委托，专职负责南山中心区土地规划、开发、转让和管理等具体业务，为中心区的稳步建设提供优质服务。
优势：中心区区位优势突出，基础设施完善，环境优美，交通便利，文化氛围浓厚。
滨海大道，南海大道、创业路、后海滨路、后海大道五条主要城市道路构成中心区交通大动脉。
深港西部通道的通车和未来深圳地铁二号线在后海滨路设南山商业文化中心站，更使中心区人流物流畅通无阻。
二、海岸城简介与分析1、项目简介A)海岸城项目位于南山商业文化中心区，南山区海德三道与文心五路交汇处，由海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目。
B)项目总投资约20亿元人民币,总建筑面积约30万平方米。