龙湖滟澜山《成本敏感分析、价值分配和目标112937969
龙湖滟澜山艺墅案例分析
龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30% 绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。
先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。
如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。
自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。
这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。
龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。
对比来说，基本属于不盈利的。
同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。
所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。
其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。
上海龙湖滟澜山地产市调报告
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•地理区位
➢ 该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。
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•普罗旺斯之香
•浪漫规划
➢ 龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的 “五轴五镇”； ➢ 整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块 的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围， 从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。
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•立面风格
➢ 该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁 的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。
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•样板房实景
室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布 局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
的楼面价高达10672元/平方米关系很大。
➢ 另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊虫等，也是业主购买时比较关心的问题。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/1
上海龙湖滟澜山地产市调报告
➢ 双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报_2
下沙板块解读
总结
下沙作为城市东扩的桥头堡及终点站，是杭州三个主要副城之一，是一个综合性的独立城区； 进过多年的开发，初步形成了国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中 心，但目前仍处于快速发展期，伴随城市化加速、产业结构升等将带动区域人口大量引入与人 口结构的升级； 钱江新城二期的东扩、地铁、沿江大道、与快速路的开通规划，大大拉近与市中心的距离， 城市地位不断提升； 下沙发展经历了从“中心板块”过度到“沿江板块”进入“金沙湖”发展时期，目前政府将 重点打造“金沙湖板块”，定位为下沙新城的“城市会客厅”，是下沙新城的CBD；
Ⅰ定位
整体项目推广策略思考
杭州市场研究（略）
下沙板块发展研究
报告目的：认识下沙、了解市场
认识下沙
了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 知道下沙的过去、现在和未来
了解市场
明确市场格局与趋势； 了解下沙房地产发展进程
认识下沙
了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 知道下沙的过去、现在和未来
金沙湖是下沙新城的“城市会客厅”，是下沙新城的CBD。在金沙湖区域形成的下沙新城公共中心区是
下沙新城和整个下沙副城的政治、经济、文化、科技中心。
金沙湖板块
下沙板块解读
下沙区域图
金沙湖效果图
区域居住氛围—中心区板块、沿江板块、金沙湖板块时代的更替
居住、产业、公建分析
金沙湖板块
区中心板块
浙欧荣寓
沿江板块
为实现从“建区”到“造城”的转变，下沙中心区的发展 与建设将成为下沙副城发展的新起点 。
下沙板块解读
发展规划分析
新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住 等各种功能交合叠加。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
龙湖滟澜山成功模式解读
70/90地块打造高价别墅项目——龙湖滟澜山成功模式分析2007年11月，龙湖地产以15.42亿元的总价、10700元/平方米的楼板价拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，创下了上海郊区地价之最的纪录。
作为一幅70/90地块，其过万的楼板价远远超过当时青浦新城住宅7000元/平方米的普通住宅销售价格，而当时与龙湖地块容积率相似的合生朗廷园联排别墅的售价也仅仅12000元/平方米左右。
对于龙湖滟澜山项目而言，其开发上市面对着2道难关：高地价与规划难的矛盾尽管滟澜山项目地块高达10672元/平方米的楼板价对其销售价格提出了高要求，而其1.0的容积率和70/90政策的限制，又使其难以打造成为以双拼和独栋为主的高档别墅物业。
高地价对高售价的需要，与经济指标对产品档次和规划的局限，形成了明显的冲突，成为项目开发的难点。
低迷环境与高售价的矛盾08年全国房地产市场逐步陷入低迷状态，上海豪宅市场也出现了明显的成交量萎缩。
而滟澜山项目高昂的前期成本迫使项目必须以高价入市。
在整体市场不景气的情况下，无疑将大大增加项目的销售压力。
然而滟澜山项目做到了这一点，从产品开发到上市销售，实现了 1 大突破：突破规划限制提升产品价值通过产品创新和高附加值的户型设计，既突破了规划指标对于户型面积的制约，又提高了产品附加值，增加整体产品的竞争力?2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司此外，滟澜山项目的成功还取决于3大要素：充分结合项目定位有效推广以精英女性为主攻对象，以“女性”、“浪漫”为主题，准确把握住女性的追求浪漫、童话的心理，有效针对目标客户，促进项目销售立体景观与浪漫细节结合弥补缺陷营造氛围充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足，并营造女性客户偏爱的浪漫氛围及时调价促进成交项目最初定价超出其产品档次，使得销售受阻，业绩低于预期。
2021年北京龙湖滟澜山景观设计总结(转)
北京龙湖滟澜山景观设计总结(转)北京龙湖滟澜山景观设计总结(转)盛梅美国ATA设计公司设计总监，景观建筑师201*年初，ATA受龙湖北京公司的委托，负责北京滟澜山项目的景观设计。
滟澜山开盘后，据说市场的反映相当好，它的景观也很受瞩目。
从去年开始，常有开发商向我们咨询在这个项目上的设计经验，在回答了很多次类似的问题之后，不妨把常说到的内容总结一下，供大家参考。
景观概念“绿茵掩映中的社区”1滟澜山项目的景观设计是如何操作的从设计的操作层面，我们还是按照常规的方式进行的。
在完成了景观的概念、方案和部分深化设计，与施工图设计单位交接后，我们的工作就结束了。
这个过程持续了大约5-6个月。
如果说有什么特别的地方，有两点一是景观设计在项目很早就介入。
我们从一开始就和规划设计单位一起讨论景观的空间和道路形态，提了不少建议。
有些可能因为开发商的综合考虑，没有纳入实施方案。
但这个工作过程很重要，它让后面的各个环节更顺畅，并且可以提高整体的设计水平。
按我们的观察，现在的住宅项目，户型设计的工作量比例应当在逐渐下降，而规划和景观将成为设计的重点。
因为中国的商品住宅经过10多年的发展，市场慢慢成熟，居住方式进入一个相对固定的状态，户型开始标准化。
但基地永远是不一样的，道路和室外空间规划对一个社区的品质将有越来越大的影响。
如果景观设计师能够很好地理解规划和建筑，并且在室外环境中进行恰当的延伸，项目的总体品质就会自然地提升。
第二，是龙湖在项目定位上非常明确，用我们常说的就是theyknowwhattheywant（他们知道自己想要什么）。
这点非常重要，因为开发商是最终的决策者，如果开发商目标明确，设计工作就会相对容易。
作为设计师，我们并不介意甲方的任何高要求，或修改建议，如果这些工作能让成果更好，修改是必须的。
人们说“文章在改不在写”，设计亦然。
没有足够的思考就完成的设计，不会太完善。
但问题在于怎么改。
有时开发商因为不了解自己所做的项目，或定位不清晰，导致不断地尝试和修改，这就很危险。
2010年龙湖滟澜山整体营销策略报告
精神核心“让自己满意” 提供更宜居的生活氛围
卖的是感受和生活理念
我们的产品定位
中央别墅区 蔷薇与银杏的庭园
表明地段价值，形成 区内与区外的客户引 动。 产品属性层面的最大差异点
从产品的价值体系出发，从消费者的价值取向出发， 寻找通往客户心智的密码
核心差异气质——国际化
NO.4 营销核心策略
A. 差异区隔，绝对影响
– – – – 视觉系统 公关活动 销售道具 样板区
B. 户外领军，活动造势
– – – – 户外为推广主通路 定向路演 大客户策略 下渝州
C. 攘外安内，定向爆破
– 聚焦中央别墅区，建立红色根据地 – 诺曼底登陆——占领CBD、朝阳 公园城市公寓
• • 地中海沿线国家的各类特色小工艺品、饰品 售卖，公益基金，或者以物易物，记录的情感、 爱的故事
视觉 Vision
样板间
一个家庭已经在里面生活了好几年 Follow Your Heart，生活化，不经意
家庭照片 摆设在family room
餐厅里面播放着 时下流行的英文动画片连续剧
书桌或者下沉庭院的椅 子上不经意地放着一份 已经翻过的英文报纸
项目网站表现
二、样板区氛围
——作战航母
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
直觉 Intuition
嗅觉 Smell
味觉 Taste
Follow Your Heart 用直觉感知滟澜山地道、纯粹的地中海风情
代表地中海风情的关键符号
薰衣草Lavender
普罗旺斯的天空蓝的通透明澈，空气像新鲜的冰镇柠檬水沁入 肺里，心底最深处如有清泉流过，直想歌啸。漫山遍野的薰衣 草让人狂喜不已，自行车上、牛头上、少女的裙边插满深紫浅 蓝的花束，整个山谷弥漫着熟透了的浓浓草香。
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窗地比0.25，断桥铝合金+ 外墙门窗的材料及安装费用 中空玻璃+ROTO五金件 防火门的材料及安装费用 其它门窗工程费用 外墙、大堂、电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬 、栏杆等精装修费用 外墙精装修材料及建造费用
-
- 陶土瓦 自来水、排水、龙头、面盆、坐便器 分户燃气炉、循环泵、电磁阀、温控器、管道 等 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线 敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋 水消防系统、电消防系统、气体灭火系统及防 排烟工程 空调设备及安装费用、空调管道、通风系统 观光电梯2层站，15米高 厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修 费用
电梯厅、楼梯间、屋面及 建筑面积 雨蓬等
◆ ◆ 5 6 （1） （2）
屋面瓦 电梯厅、楼梯间、扶手栏 杆等 户内精装修 主体设备及安装工程费 室内给排水 室内地采暖 建筑面积 建筑面积
m2 m2
23,888 14,333
m2 m2
143,325 143,325 143,325 143,325 143,325 143 143,325
叠拼别墅
序号 （三） 1 （1） 2 （1） （2） ◆ ◆ ◆ (3) 3 （1） （2） （3） （4） （7） 4 （1） ◆ ◆ ◆ ◆ （2） （3） （4） （5） 成本项目 主体建安费 基础工程 基础工程费 地上结构及粗装修工程 结构及粗装修工程费 主材 钢材 水泥 混凝土 防水 门窗工程 单元门 入户门 外墙门窗 防火门 外墙百页窗 公共部位精装修 外墙装修 面砖 文化石 涂料 幕墙 外墙保温 大堂 栏杆 栏杆长度 外墙面积 面积 面积 面积 面积 外墙面积 m2 m2 m2 m2 m2 m2 项 m m2 28,665 19,999 46,664 67,363 外墙门窗面积 建筑面积 百叶窗面积 套 套 m2 m2 m2 1,170 27,232 143,325 8,600 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 T T m3 m2 10,033 15,766 54,464 286,650 建筑面积 m2 143,325 建筑面积 m2 143,325 估算基础 建筑面积 单位 m2 工程量 143,325 单价(元)
（3） （4） （5） （6） （7） （8）
室内电气工程 消防 通风空调及其安装费 电梯及安装费 弱电系统 其它设备
建筑面积 建筑面积 建筑面积 总台数 建筑面积
m2 m2 m2 台 m2
叠拼别墅
合价(万元) - 按70kg/m2考虑； - 按120kg/m2考虑； - 按0.38m3/m2考虑； - 287栋叠拼别墅 - 铝合金入户门 - 墙地比0.75 - 墙地比0.75 - 墙地比0.72 EPS外墙保温 铁艺栏杆（参照北京艳澜 山） 外墙保温材料及建造费用 大堂吊顶、地面、墙面、灯具、家具、饰品等 精装修材料和建造费用 阳台栏杆、室内窗护栏等材料和安装费用 电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬等精装修费用 砼框架、砌体、找平及抹灰、内墙腻子、垂直 运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸 缩缝、不含主材费用 结构及粗装修主材 结构及粗装修使用的钢材费用 结构及粗装修使用的水泥费用 结构及粗装修使用的混凝土费用 屋面、厨卫、阳台、露台等防水费用 单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火 门等工程费用 单元门的材料及安装费用 入户门的材料及安装费用 平米造价 室内地坪（低标高）以下部分或筏板及筏板 以下部分 基础土石方、桩基、独立柱基、条基、挡墙基 础（带形基础）、护壁（坡）工程费、桩基咨 检测费、降水、管沟等.不含主材费用。 工程量及单价说明 成本项目包含范围