四线城市商业中心业态与招商特点
城市级商业中心划分标准
城市级商业中心划分标准
城市级商业中心是根据其服务范围、功能、业态和设施等多个指标来划分的，主要划分为市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心三个等级。
1. 市级商业中心：服务对象面向全市消费者，具有商业用地高度聚集、交通方便、服务功能全面等特点。
一般位于城市总体规划的中心商业区和长久以来形成的商业聚集区，是全市商业最繁华的地区，其繁华度可以从一方面反映城市的经济发展程度。
2. 区级商业中心：服务对象主要面向该区域消费者，服务范围3-5平方公里，服务人口10—15万人。
具有商业用地较为聚集、交通较为方便、服务功能较为全面等特点。
一般位于商务聚集地区、居民聚居区域和公共交通集散地区等，是全市商业较为繁华的地区。
3. 社区级商业中心：服务对象主要面向社区内居民，具有行业齐全、服务配套等特点，一般位于居民聚居区域。
此外，都市级商业中心辐射能力强，业态丰富多样，并在城市中占据中心重要地位，具备城市最为繁华的商业和最具活力的市场，服务范围和影响面一般涵盖整个城市、周边地区甚至国内外更大的范围。
以上信息仅供参考，如需获取更多详细信息，建议查阅各地方政府官方文件或网站。
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
一、商贸发展现状及特点
“十一五”商贸业发展规划、商贸业发展现状近年来，顺城区通过培育大市场，发展大贸易，搞活大流通，商贸业迅速发展。
以交通网络型、居住型、产业依托型为特征的商贸圈逐步形成，人流、商流、物流、信息流空前活跃。
2004 年全区实现商贸销售总额亿元，同比增长%，社会商品零售总额亿元，同比增长%，餐饮业营业额亿元，同比增长%，商业对全区经济增长作出了突出贡献。
（一）商贸设施日趋完善。
近几年城东新区开发和城区改造，为我区商贸业提供了难得的发展机遇。
我区商业利用这一有利时机及时进行了业态调整和重新定位。
在确定了“商贸兴区”的发展战略后，大力推进了商业基础设施建设，形成了集购物、餐饮、休闲娱乐为主体的商业群。
特别是新城路扩建改造工程，带动了商贸业全面发展。
通过保存量、扩增量的发展模式，形成了连点成线、画线成面、集面成块的大经贸格局。
各类经营场所总营业面积达万平方米，营业网点个，其中零售商业、餐饮业、服务业分别有个、个和个，有各类经营户户，其中商贸企业户，个体经营者户，从业人员人。
旺盛的人气吸引了众多商家，“新玛特超市”、“新生活超市” “亚飞电器、“苏宁电器”等全国知名商家纷纷入驻我区，为我区商业发展夯实了基础。
（二）商贸业呈现良好发展势头。
“十五”期间我区商贸业得到了较快发展。
一是各类市场迅速发展，市场网络初步形成。
我区市场建设实现了小规模向大规模的过渡，完成了自发、无序型向综合、专业型发展。
二是餐饮实现了品牌化，餐饮业以改造传统店与培育新秀店等多种措施，创办了一批具有鲜明特色的优势餐饮企业。
金丰园、凤凰楼、东海龙宫、五月花、世纪龙等一大批规模大、实力强的餐饮企业的兴起，凝聚了较多的人气、商气、财气。
三是服务创造了精品化，精品服务提升了我区娱乐文化、休闲文化的品位，打造了顺城服务行业形象。
其中云顶歌厅、大豪都、华清宫等均已发展成为抚顺市娱乐、休闲的领军企业，同时其它高档娱乐、休闲场所不断涌现，也为我区服务行业的振兴奠定了基础。
都市购物中心营运及招商方案
都市购物中心营运及招商方案一、项目概述随着城市化进程的加快，都市购物中心已成为现代城市生活的重要组成部分。
本方案旨在为都市购物中心提供一个全面、高效的营运及招商方案，以提升购物中心的市场竞争力，吸引更多消费者，实现商业价值的最大化。
二、市场分析1.市场需求现代社会，人们对于购物、休闲、娱乐的需求越来越高，都市购物中心以其一站式服务、便捷的交通、丰富的业态，成为消费者首选的购物场所。
2.市场竞争目前，购物中心市场竞争激烈，各类购物中心纷纷涌现，如何在众多竞争对手中脱颖而出，吸引更多消费者，成为购物中心营运及招商的关键。
三、营运策略1.明确定位结合项目所在地的消费水平、消费需求，为购物中心制定明确的定位，如高端购物中心、时尚购物中心等。
2.优化业态组合根据市场调查，分析消费者需求，合理规划购物中心业态，确保购物、休闲、娱乐等多种业态的均衡发展。
3.提升服务质量加强员工培训，提高服务水平，为消费者提供优质的购物体验。
同时，设立客户服务中心，解决消费者在购物过程中遇到的问题。
4.营销推广利用线上线下渠道，开展多样化的营销活动，提升购物中心知名度，吸引更多消费者。
5.智能化管理运用大数据、云计算等先进技术，实现购物中心智能化管理，提高营运效率。
四、招商策略1.精选品牌根据购物中心定位，筛选与定位相匹配的品牌，确保购物中心品牌品质。
2.优惠政策为入驻品牌提供一系列优惠政策，如租金优惠、装修补贴等，降低品牌入驻成本。
3.招商渠道拓展招商渠道，包括线上招商、线下招商、行业展会等，提高招商效果。
4.合作共赢与入驻品牌建立长期战略合作关系，共同发展，实现双赢。
五、具体实施1.项目筹备在项目筹备阶段，完成购物中心定位、业态规划、品牌筛选等工作。
2.项目开业在项目开业前，完成招商、装修、人员培训等准备工作。
3.营运管理项目开业后，加强营运管理，确保购物中心正常运营。
4.营销推广持续开展营销推广活动，提升购物中心知名度。
购物中心同质化现象严重 三、四线城市连锁化管理模式显现
购物中心同质化现象严重三、四线城市连锁化管理模式显现核心提示：购物中心同质化现象严重，一方面是规划设计缺乏创新突破，没有对产品进行定位区分，一方面是品牌合作资源匮乏，业态业种组合传统单一。
目前购物中心模式正在从一二线城市向三四线城市发展，发展的首要因素，是当地区域的消费能力和收入水平相对较高，尤其是浙江、江苏等东部区域。
同时，三、四线城市本身商业模式比较传统。
房地产市场整体低迷之际，购物中心建设为何马不停蹄？随着中国食品、杂货、奢侈品等各类零售消费陆续跃居全球首位，时下国人消费正在与时俱进齐步国际。
房地产调控的坚决不动摇是否扶持了中国零售业的销售增长？带着许多对中国商业地产和零售市场发展前景的未知数，精心策划了本月商业地产板块的专题报道，希望为广大网友和业内人士剖析中国商业地产发展模式和现状。
这次编辑有幸电话连线到北京银泰置地集团商业推广负责人、银泰商管总部副总经理武斌先生。
借此了解目前商业综合体在国内的发展，以及市场上的购物中心在规划和定位上到底会有什么区别。
当然众所周知，银泰在中国无论是商业地产还是零售领域均位列行业第一梯队。
目前全国在建和规划的商业综合体项目接近30个，希望通过这次对银泰的了解来捕捉中国商业地产行业的发展脉络。
武斌先生也是我们搜狐焦点网的老朋友了，作为商业艺术设计、零售管理两大专业科班出身，在国内已从事十多年豪宅、写字楼、购物中心市场营销管理工作。
在北京、沈阳、三亚、珠海、石家庄等地成功操盘多家商业综合体项目。
在购物中心的市场、营销领域颇具管理经验和独到见解。
并多次受邀MALLCHINA中国购物中心产业资讯中心作为讲师和论坛主席参与组织行业活动。
为什么各地购物中心发展迅速？地区消费力能否支撑？只有不断引领生活才能激发消费增量武斌先生介绍：“关于你说到中国零售业的增长，我想不仅仅在一线城市，现在二三线城市的消费增幅也是很大的，尤其是经济发达的东部沿海城市。
对于零售业发展思路，我认为，零售商业是要引领消费的，这样才能激发出新的销售增长点，这种增量是从无到有的，而非消费转移。
三四线城市商业地产操作指南
三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。
却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。
却是空荡荡的商业地产项目。
在今天的国内商业地产项目是随处可见！城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。
这类商业项目该如何操盘运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。
3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
县级城市综合体可行性分析
县级都市综合体可行性分析一、现阶段县级都市商业中存在的问题1、国内县级都市规模中档，商业发展水平相对落后，商业模式较为简朴，以小百货、超市、商业街、批发市场等为重要形式，业态传统，分布分散，自然形成的商业中心垄断地位较难打破；由于经济增加和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大致量商业体的生存。
2、县级都市（地级）都市，特别四线（县级）都市的地产开发商，多数含有较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺少对商业的理解，商业基本概念含糊、资金实力不够雄厚，更缺少商业运行能力，高层次商业开发的难度较大。
因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运行。
3、县级都市的商业环境不规范，缺少有理念有实力的开发商和运行管理者，零碎经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，造成商源的供应链困难，招商运作难。
卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
二、县级都市商业地产与众不同的特点1、普通而言，县级都市的市级商业中心普通只有一种，由于传统习俗与历史商脉，而深为本地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。
2、本地商业发展处在较低水平，大型商业机构（如出名百货、大型超市）相对较少，对商业地产的运行招商存在一定推广限制。
3、消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反映冷漠，承认普通，对国内一、二线品牌认知度反而较高。
4、本地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型构造的商业物业，构筑立体的竞争壁垒。
一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。
5、县级都市，近五年来商业物业供应量忽然增大，区域内人均商业零售面积甚至远超国内一线发达都市；到处能够见到商铺林立，并且诸多还是围合式的项目内街商铺，商业体量供应严重过剩。
6、产权式商铺返租营销模式盛行，现在，有些商业项目统一运行托管到期后遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。
某商业综合体招商业态定位报告
某商业综合体招商业态定位报告尊敬的各位领导：我荣幸地商业综合体编写这份招商业态定位报告。
本报告旨在为商业综合体的招商工作提供相关指导和战略规划。
根据市场调研和分析，我们为商业综合体制定了以下商业定位策略和建议。
一、市场背景分析1.消费升级趋势：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心的需求也在逐渐升级。
2.城市规划发展：商业综合体所在的城市或地区的城市规划和发展情况将直接影响商业综合体的定位。
3.人口分布：商业综合体所在地区的人口分布情况将决定商业综合体所能服务的潜在消费群体数量和需求。
二、商业定位策略根据市场分析，我们建议将商业综合体定位为“时尚与品质生活中心”。
这个定位旨在满足消费者对于时尚、品质与便利的需求。
1.时尚定位：商业综合体将引进国内外知名品牌，提供时尚、潮流的购物体验。
鼓励原创设计师品牌入驻，举办时尚活动和秀场，使商业综合体成为潮流时尚的聚集地。
2.品质生活定位：商业综合体将引入高品质的生活方式品牌，涵盖高端餐饮、休闲娱乐等领域。
通过提供舒适的环境和高品质的服务，为消费者创造品质生活体验。
3.便利定位：商业综合体将提供便捷一站式购物体验，通过引进超市、药店等便利店，以及为消费者提供多样化的优质服务，满足消费者对于便利和效率的需求。
三、商业招商策略1.定位主题区域：商业综合体应根据市场需求和消费者偏好，确定特定的主题区域，如时尚区、美食区、休闲区等，吸引相应的品牌入驻。
2.引进国际品牌：引进一些国际知名品牌，以增加商业综合体的品牌影响力和吸引力。
提供独家商业特许经营权，增加商业综合体的独特性。
3.开展市场营销活动：通过开展各种营销活动，如折扣促销、会员特权、限时购等，吸引消费者前来购物消费，并提升商业综合体的知名度和美誉度。
4.加强合作伙伴关系：与各行业的领先企业建立合作伙伴关系，共同推动商业综合体的发展，实现互利共赢的局面。
5.注重客户体验：通过优化商场布局、提供便利的停车和购物环境，提升消费者在商业综合体的体验感受，增加消费者的满意度和忠诚度。
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三四线城市商业特点
1、存在的问题与基本准则
存在的问题：
三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；
④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则：
①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2、业态分布、组合与开发模式
一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售
性定位。
主要经营业态
地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐
四大板块构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、
娱乐的需求。
一般业态分布特征
①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般
分布在1层；
②品牌服装一般分布在2-4层；③休闲娱乐类一般分布在5-6层；
④超市主要分布在2、3层或负1层。
业态组合模式
①主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱
乐配套
②?超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套
三大开发模式
①购物中心+街区；②?单体购物中心；③小型购物广场。
三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道，以及如何打好大型餐饮招商的组合拳，店中店如何选择最合适的档次定位。
1、规划设计指导（一）发展商现实中采用的规划流程
（二）合理的建筑规划流程
2、业态组合研究
（一）三四线城市购物中心的业态组合
一般地级市购物中心业态组合规律，如下表：
二）主力店组合模式研究
模式一：大型超市+大型百货双主力店组合模式
该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了项目的城市商业地位，未来的经营稳定。
模式二：大型主题卖场+中小型超市（连锁品牌或百货自带超市）双主力店组合模式
该模式拥有大型主题卖出，主题卖场竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射范围有限，而大型主题卖场替代了大型百货的主导地位，大型主题卖场的辐射力和客流吸引力虽然比不上大型百货，但其专业辐射强度远超大型百货，对具有明确购物意图的客户吸引力更专注集中。
模式三：大型超市+大规模店中店组合模式
在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中，才会出现“大超市+
大量店中店”的模式，因为在核心商圈中，百货扎堆经营，规划大量
店中店在业态上与其形成互补，从而获得生存空间。
但在一般的地级
市市级商业中心中，购物中心只有引进百货主力店，才能获得核心竞
争力，并在区域型商业中心获得生存的空间。
1、招商
1）招商流程
4）三四线城市购物中心招商攻坚策略
a.自营百货，让地级市购物中心开发商开发与运营两翼齐飞
b.店中店招商，多管齐下，迎难而上
难点一：上等店中店首次进入本地市场，脚步谨慎；
难点二：龙头品牌客大欺店，合作条件低；
难点三：招商周期长，隐性风险大；
难点四：面临本地百货商场封杀。
2）超市主力店招商谈判标准流程
初步洽谈—意向跟进洽谈—初步的CAD图纸洽谈—商务洽谈—主力店商家筛选排名—确定唯一性商家并签订进驻合同
3）招商存在的主要问题及解决之道
a.地级市购物中心招商运营困难重重
b.地级市购物中心招商的三大困局
困局一：百货主力店资源严重缺失；
困局二：店中店资源少、档次低、形象差、竞争力弱；
困局三：高端、大宗餐饮难以引进，小餐饮扎堆经营。
店中店招商攻坚策略——多管齐下，迎难而上
策略一：引进厂家直营；策略二：引进代理商直营；策略三：引进本地加盟商经营；策略四：有条件要招，没有条件创造条件都要招。
c.打好大型餐饮招商的组合拳
2、营销
三四线城市商业地产营销基本推广原则
三四线城市楼市的市场现状与发展趋势、各城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此商业项目营销操盘的时机与手法也不尽相同。
但是，商业项目实操中有些营销环节，还是非常重要且必须要认真做的。
1.推广要从商业地产的目的出发，为招商、销售、运营服务
2.营销推广中，应该明确推广目的及审核标准
3.营销推广中要作营销者而非生硬的推销者
4.首先市场摸底，做好项目定位工作
5.要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作
6.推广工作要充分考虑当地的情况
7.做好财务预算
8.注意品牌的累积三四线城市商业地产如何将推广与销售完美结合
商业项目的商铺销售遵从“抢购经营旺场的商业前景，实体店铺仅是财富的载体”的规律，商业经营前景越展现的全面，商铺的价格越涨不跌，销售越是火爆，客户的投资抢购的信心越强，客户买铺成交落单的个体行为就越快。
商业项目销售前期消化的大部分是冲动性投资客户，对应的营销推广和销售策略是立体轰炸与速战速决。
利用推广中信息不对称的优势，迅速的建立起客户对项目的信心，通过适当的销售策略和销控策略配合，迅速消化这批客户的投资需求，形成项目热销的局面，奠定项目销售的良好基础。
项目营销开盘后一个阶段，项目销售进入一个相对稳定阶段，客户获得的信息越来越多，思考的过程也就相对变得漫长了，这就需要有策略的锁定特定客户群体，进行有针对性的推广诉求。
购物中心操盘全流程第一阶段：市场调查及研究第二阶段：项目多向定位
1）项目基本情况研究：项目具体位置描述，项目的地块及四至，周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT 分析。
2）城市综合情况调研：城市综合情况调研，城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。
3）类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。
1）项目多向定位思路
2）业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算
3）主力店初步访谈分析
4）项目多向定位收益测算
5）项目多向定位对比分析
第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议
1）项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，商圈半径定位，消费群定位，唯一性方案业态布局?; 2）项目定位收益初步分析; 3）建筑规划设计建议。