《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》起草说明
住房租赁市场规范化的现状分析与建议
住房租赁市场规范化的现状分析与建议一、引言住房是人们生活中最基本的需求之一，而住房租赁市场作为补充房屋需求不可或缺的一部分，在近年来进入了快速增长期。
随着城市化进程的加速，人口流动性增加，以及经济发展、居民收入提高等多种因素的影响，住房租赁市场呈现出高速发展的趋势。
然而，由于行业起步较晚、管理规范不足、法律法规不完善、监管部门职能不清、市场信息不对称等原因，住房租赁市场存在规范化水平低、租赁交易纠纷多、居民信心不高等问题。
因此，今天我们需要从现状出发，深入分析住房租赁市场不规范的现状，并提出相应建议。
二、住房租赁市场的现状1.行业起步较晚，规范化水平有待提高住房租赁市场相对于房地产市场等其他领域较晚起步，因此受到的规范化影响也较少。
交易合同不规范、租金收取方式不统一、押金流失、中介服务不标准等情况时有发生。
对住房租赁市场进行管理规范化、建立完善的法律法规，是实现市场健康发展的基础。
2.租赁交易纠纷多租赁市场存在着交易双方信息不对称、甲方掌握话语权、租赁条款不规范等缺陷，造成了租赁交易过程中的纠纷多发，如未及时退还房屋押金、租赁期限不确定、押金金额争议、违约金的计算方式不统一等问题。
3.租赁从业人员服务意识薄弱目前市场上的中介公司以及一些业务人员服务能力和信誉度上存在着一定的问题。
在大量信息应用下，一些中介公司偏向于信息渠道的开发，而轻视了与消费者的有效沟通和服务质量体验。
一些业务人员只关心交易完成，对租房者的后续问题或租房过程中遇到的难题较缺乏关注和解决。
4.居民对租赁市场缺乏信心由于交易双方信息不对称、租金价格不透明、业务人员印象不佳等原因，许多住房租赁市场的居民没有信心。
对于住房租赁市场，他们心存疑虑，认为房屋租用过程中可能会遇到绑架房车、走私物品等情况，对市场的发展产生负面影响。
三、住房租赁市场规范化的建议1.完善管理，提高规范化水平重视住房租赁市场事业的重要性，制定并落实相关管理政策，强化市场监管，让市场规范化水平得到提高。
北京市住房租赁条例
北京市住房租赁条例北京市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第76号《北京市住房租赁条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议于2022年5月25日通过，现予公布，自2022年9月1日起施行。
北京市第十五届人民代表大会常务委员会2022年5月25日北京市住房租赁条例（2022年5月25日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过）目录第一章总则第二章出租与承租第三章租赁经营与服务第一节住房租赁经营第二节房地产经纪服务第三节互联网信息服务第四章培育发展与监督管理第五章法律责任第六章附则第一章总则第一条为了规范住房租赁活动，保护租赁当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展，推动实现住有所居，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内自然人、法人和非法人组织之间的住房租赁及其监督管理活动，适用本条例。
城市公有房屋、公共租赁住房的租赁不适用本条例。
第三条本市坚持房子是用来住的，不是用来炒的，完善租购并举的住房政策，支持居民通过租赁解决住房问题，改善居住条件。
第四条本市应当合理规划租赁住房供应规模，优化空间布局，促进职住平衡，将租赁住房纳入住房发展规划；在编制年度住宅用地供应计划时，单独编制租赁住房用地供应计划。
本市鼓励建设保障性租赁房，扩大保障性租赁房供应。
第五条本市多渠道增加租赁住房供应，鼓励通过新增或利用现有土地建设租赁住房、新建商品住房项目建设租赁住房、按规定将非住宅存量住房改造为租赁住房、出租符合条件的闲置住房等方式实施。
第六条本市坚持房屋租赁管理与服务相结合的原则，将房屋租赁活动纳入基层治理体系，建立城市统筹、街乡负责、条块结合、村村帮扶的治理机制；充分利用科技手段，创新服务方式，推进数据共享，为租赁当事人提供规范、便捷、高效的住房租赁管理服务。
第七条市、区人民政府统筹协调本行政区域内的住房租赁管理。
住房和城乡建设或者房屋主管部门负责住房租赁综合监督管理以及住房租赁经营、房地产经纪行业管理。
关于公开征求对《广州市房屋交易监督管理办法（草案征求意见稿）》的意见和建议的公告意见征集
"关于公开征求对《广州市房屋交易监督管理办法（草案征求意见稿）》的意见和建议的公告"意见征集文章属性•【公布机关】广州市政府法制办公室•【公布日期】2013.12.18•【分类】征求意见稿正文"关于公开征求对《广州市房屋交易监督管理办法（草案征求意见稿）》的意见和建议的公告"意见征集《广州市房屋交易监督管理办法》是2013年度市政府规章制定计划的正式项目，该项目由市国土房管局起草，市法制办审核。
为提高立法的科学性和合理性，根据《广州市规章制定公众参与办法》规定，现就《办法》草案征求意见稿公开征求公众意见。
公众可对具体内容提出意见并说明理由。
公众的意见或建议请于2014年1月17日前向市法制办反映或提交。
具体途径如下：1.在新浪微博“广州政府法制”提交；2.登录广州市人民政府法制办公室（），通过网站上的“立法征求意见”栏目提交；3.邮寄至广州市府前路1号4号楼广州市人民政府法制办公室法规处（邮政编码：510032）；4.传真：83125287；5.电子邮箱：gzlfgc＠12。
社会公众提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
广州市人民政府法制办公室2013年12月18日附件1广州市房屋交易监督管理办法（草案征求意见稿）第一章总则第一条（立法目的）为了加强对房屋交易的监督管理，规范房屋交易行为，保障交易安全，维护房屋交易当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条（适用范围）本市行政区域内房屋交易活动的监督管理适用本办法。
第三条（管理部门）市房地产行政主管部门负责全市房屋交易的监督管理工作，组织实施本办法。
县级市房地产行政主管部门负责本行政区域内房屋交易的监督管理工作。
房屋交易监管机构负责房屋交易监督管理的具体工作。
建设、规划、工商、税务、物价等有关部门按照各自法定职责协同实施本办法。
第四条（监管原则）房屋交易监督管理应当遵循加强管理与改善服务相结合、行政监管和社会监督相结合的原则，保障房屋交易安全、有序、规范进行。
北京市住房租赁条例
谢谢观看
立法进程
2022年4月2日消息，日前，北京市十五届人大常委会第三十八次会议对《北京市住房租赁条例(草案二次审 议稿)》进行了审议。人大常委会法制办现向社会各界公开征求对《北京市住房租赁条例（草案二次审议稿）》的 意见，征集意见时间为2022年4月2日至2022年5月2日。
2022年5月25日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议审议表决《北京市住房租赁条 例》。
条例是全国首个规范“住房租赁”、首个规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，北京也是首个将“住有所 居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市，体现了北京市贯彻党中央决策部署、推动实现首 都人民住有所居、宜居安居的政治觉悟和坚定决心。
2022年5月25日，《北京市住房租赁条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通 过，北京市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第76号予以公布，自2022年9月1日起施行。
北京市住房租赁条例
北京市第十五届人民代表大会常务委员会发布于2022年9月1日起施行的 条例
01 立法进程
03 内容解读
目录
02 条例全文
《北京市住房租赁条例》是为了规范住房租赁活动，保护租赁当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住 房租赁市场健康发展，推动实现住有所居，根据有关法律法规，结合实际而制定。
2022年5月30日，北京市人大常委会官网信息显示，《北京市住房租赁条例》已通过审议并正式公布，将从 2022年9月1日起正式实施。
条例全文
北京市住房租赁条例 （2022年5月25日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过） 目录
第一章 总 则 第二章 出租与承租 第三章 租赁经营与服务 第一节 住房租赁经营 第二节 房地产经纪服务 第三节 互联网信息服务 第四章 培育发展与监督管理 第五章 法律责任
“租购并举”立法思考
第３０卷㊀第５期长㊀春㊀大㊀学㊀学㊀报Ｖｏｌ.３０㊀Ｎｏ.５㊀２０２０年５月ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＣＨＡＮＧＣＨＵＮＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＭａｙ２０２０㊀收稿日期:２０１９－１１－２０基金项目:河南省哲学社会科学规划项目(２０１９ＢＦＸ０２４)作者简介:王慕蕴(１９８７－)ꎬ女ꎬ河南周口人ꎬ讲师ꎬ博士ꎬ主要从事法学研究ꎮ租购并举 立法思考王慕蕴(周口师范学院政法学院ꎬ河南周口４６６０００)摘㊀要:党的十九大报告中ꎬ中央对于房地产市场指明了方向ꎬ提出了 租购并举 的住房制度ꎬ把 租 的位置放到 购 之前ꎬ体现了对租房制度的重视ꎬ为规范住房租赁和销售行为ꎬ住房城乡建设部起草了«住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)»ꎮ通过对«条例»(征求意见稿)的探索和解读ꎬ分析外部结构和具体内容中存在的立法问题ꎬ提出 租购并举 的立法规划㊁提高立法质量等立法建议ꎮ关键词:租购并举ꎻ立法形式ꎻ立法质量ꎻ法律借鉴ꎻ本土化中图分类号:Ｄ９１６.３㊀㊀文献标志码:Ａ㊀㊀文章编号:１００９－３９０７(２０２０)０５－００９７－０４１㊀«条例»(征求意见稿)的外部结构问题１.１㊀«条例»(征求意见稿)的立法形式位阶低党和政府高度重视住房保障工作ꎬ党的十九大报告提出了 租购并举 的住房制度ꎬ房屋租赁逐渐上升为一个长期的国家政策ꎮ我国房屋租赁出台了很多法律法规ꎬ如«商品房屋租赁管理办法»«租赁房屋治安管理规定»ꎬ也有一些地方出台的法律法规ꎬ如«上海市居住房屋租赁管理办法»«海口市房屋租赁管理条例»ꎮ这么多的法律法规仍旧不能解决现在的租房乱象ꎬ如黑中介㊁群租㊁转租的问题ꎬ这只能说明这些法律法规的内容还不够全面ꎬ强制力还不高ꎮ在出台这么多的法律法规中ꎬ唯有«商品房屋租赁管理办法»和«租赁房屋治安管理规定»的法律位阶较高一些ꎮ虽然«条例»(征求意见稿)以行政法规的形式已经比之前的规定高一个位阶ꎬ但想要完成租购并举的国策ꎬ还需以法律的形式才能解决现在和将要面临的难题ꎮ１.２㊀«条例»(征求意见稿)的名称不合理«条例»(征求意见稿)的名称中没有中华人民共和国ꎬ比如说«中华人民共和国无线电管理条例»在名称中加了中华人民共和国ꎬ而«农田水利条例»的名称中就没有加中华人民共和国ꎬ在«条例»的正式宣布实施时是否应该加上中华人民共和国ꎬ需要进行法理上的再讨论ꎮ«条例»(征求意见稿)以行政法规的形式来体现ꎬ行政法规的具体名称有条例㊁规定和办法ꎮ«条例»(征求意见稿)是以条例的形式来体现ꎬ条例一般是对某一方面的行政工作比较全面㊁系统的规定ꎬ称为 条例 ꎬ比如说«中华人民共和国政府采购法实施条例»是对政府采购全面系统的规定ꎬ«住房公积金管理条例»是对住房公积金的行政工作进行全面系统的规定ꎬ«工伤保险条例»是对工伤保险方面的行政工作进行全面系统的规定ꎬ«信访条例»是对信访方面的行政工作的规定ꎮ这些条例从名称上一眼就能看出其规定的目的和大概内容ꎬ每一个条例都是只针对一方面内容进行系统全面的规定ꎬ而«条例»(征求意见稿)的名称看起来是两个方面的问题ꎬ不仅有租赁和销售还有房地产经纪服务内容ꎬ所以从对条例含义的解释和以往以行政法规形式规定的条例来看ꎬ«条例»(征求意见稿)的名称是不适合的[１]ꎮ１.３㊀«条例»(征求意见稿)的调整范围不清晰«条例»(征求意见稿)其调整范围为国有土地上的住房租赁活动㊁住房销售活动㊁房地产经纪及相关监督管理ꎮ我们所知ꎬ住房租赁活动㊁住房销售㊁房地产经纪服务活动是三种社会问题ꎬ这三种社会问题所涉及的法律关系并不相同ꎮ住房租赁活动中首先涉及到的法律关系是租赁合同ꎬ房东和房客作为租赁合同中的双方主体签订房屋租赁合同ꎻ其次涉及到的是物权所有权ꎬ如租赁到期房东要求房客返还房屋的权利ꎻ再次ꎬ还会涉及到的侵权法律关系ꎬ房客因房屋租赁受到人身伤害或财产损失ꎬ房客可以要求房主进行侵权损害赔偿ꎮ销售活动中主要涉及的是买卖合同ꎬ商品房开发商和买房人作为双方主体签订买卖合同ꎮ房地产经纪服务作为住房市场的平台ꎬ其涉及到的关系更多ꎬ有租赁合同㊁委托合同和居间合同三种法律关系ꎮ这么多社会问题和法律关系放在一个行政法规中来调整ꎬ太为复杂ꎮ不能因为国家号召租购并举ꎬ为了建立购租并举的住房制度ꎬ就把住房租赁㊁住房销售和房地产经纪服务放在同一条例中进行调整ꎮ１.４㊀«条例»(征求意见稿)的整体结构缺乏逻辑性从条例结构来看ꎬ共七章四十一条ꎬ第一章总则ꎬ剩下六章为各分则内容ꎮ从总则内容上来看ꎬ感觉像大杂烩ꎬ没有逻辑ꎮ一般总则都是说明本法的目的意义㊁调整对象㊁原则性的规定等ꎬ但是该«条例»(征求意见稿)的总则除了有立法目的还有管理工作的安排外ꎬ竟然还有质权的设立ꎮ«条例»(征求意见稿)各章之间关联性不大ꎮ附则的内容过多ꎬ大部分都是对住房销售中的一些概念的解释ꎬ而且对于房屋租赁和销售中的一些新的词汇还没有涵盖解释ꎮ２㊀«条例»(征求意见稿)的具体内容分析２.１㊀«条例»(征求意见稿)第一条的立法目的和依据不明确㊀第一条的规定一般都是根据上位母法的规定制定本法ꎬ«条例»(征求意见稿)第一条可以看出«条例»(征求意见稿)是属于«房地产管理法»的配套立法ꎬ«条例»(征求意见稿)作为«中华人民共和国城市房地产管理法»的配套行政法规ꎬ又在其后面写了 等法律 ꎬ不够严谨ꎮ因为在其他配套立法中还未有此情况ꎮ«条例»(征求建议稿)第一条立法目的属口号性质ꎬ目的不明确ꎮ２.２㊀«条例»(征求意见稿)几处条款与上位法规定相冲突㊀㊀«条例»(征求意见稿)第十三条关于优先承租权规定与上位法相冲突ꎬ«上海市房屋租赁条例»也有类似规定ꎬ但我国法律和行政法规中并无优先承租权的规定ꎮ优先承租权作为一项法定权利来规定的只有俄罗斯和蒙古国两个较为典型的国家[２]ꎬ德国㊁日本㊁英国㊁美国这些租赁法发达的国家并没有规定ꎮ即便是我国需要规定ꎬ通过行政法规来设定民事权利ꎬ其做法与上位法相冲突ꎮ«条例»(征求意见稿)第十四条规定的内容与上位法相冲突ꎮ关于举证责任的分配一般由«民事诉讼法»规定ꎬ谁主张谁举证的原则ꎻ还有最高法院«关于适用‹中华人民共和国民事诉讼法›若干问题的意见»第七十四条对举证责任倒置规定了６种情况ꎬ以及«最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定»第四条对举证责任倒置的规定作了进一步细化ꎻ«劳动争议调解仲裁法»中也有劳动争议的举证责任的规定ꎮ我们得知一般举证责任的分配都是有诉讼法或实体法来规定的ꎬ«条例»(征求意见稿)第十四条的规定是不管谁主张的事实ꎬ都由出租人来举证ꎬ这个规定与民事诉讼法的规定相冲突ꎬ即便行政法规可以对举证责任的分配进行规定ꎬ也不能与上位法律冲突ꎮ«条例»(征求意见稿)第三十六条规定的对于出租人违法行为的罚款数额有违上位法的规定ꎮ«宪法»«刑法»都规定了中华人民共和国公民的住宅不受侵犯ꎬ但«宪法»和«刑法»都没有规定罚金ꎬ«治安管理处罚法»规定最高罚款是５００元到１０００元ꎬ在«条例»(征求意见稿)中规定个人的罚款范围为１０００元到５０００元ꎬ已经比«治安管理处罚法»中的上限还高很多ꎬ有违上位法的规定ꎮ２.３㊀«条例»(征求意见稿)有直接照搬域外法律规定的嫌疑㊀㊀«条例»(征求意见稿)第七条和第三十六条规定了出租人不得驱逐承租人的条款以及驱逐后的责任方式ꎮ这两个条文中关于驱逐承租人的规定有照搬外国法的嫌疑ꎮ外国法对于租住的法律规定不是简单的一两个条文解决的ꎬ美国关于驱逐的法律规定不仅会分多种情况ꎬ而且有联邦立法㊁各个州的立法以及相关判例ꎮ对于处在社会弱势地位的租客ꎬ联邦立法和各个州以及判例都作了驱逐的限制规定ꎮ比如说以下两个条文: 房东非有正当理由不得驱逐 ꎻ 有些州或地区禁止房东为将出租住宅转化为多套式公寓而驱逐租户 [３]ꎮ驱逐这一词语是国外关于租赁法案中的法律词汇ꎬ如英国㊁美国㊁加８９长㊀春㊀大㊀学㊀学㊀报㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀第３０卷拿大ꎮ从 百度学术 中搜索历年来以 驱逐 为关键词的法学期刊文章是６００多篇ꎬ基本都是以 驱逐出境 为关键词的刑事司法专业的文章ꎮ 驱逐 一词在我国一般都是用于刑事司法中ꎬ在我国房屋租赁的相关法律规定中关于驱逐的概念几乎不用ꎬ如果我国在房屋租赁的相关法律中也用 驱逐 容易混淆法律概念ꎮ２.４㊀«条例»(征求意见稿)第七条三款项之间关联性不密切㊀㊀«条例»(征求意见稿)第七条一共规定了三款内容ꎬ这三款内容之间关联性不密切ꎬ这三款之间唯一的关联性就是都规定了出租人或住房租赁企业的义务ꎬ但所规定的义务不属于同一类别ꎮ我们都知道ꎬ房屋租赁里面最主要的内容就是权利和义务ꎬ尤其是义务内容较为复杂ꎬ这三款义务都可以作为一个独立的条文来规定ꎮ如该条第三款中关于强制 驱逐 的规定ꎬ 驱逐 是一个需要通过法律细化规定的问题ꎬ该驱逐条款不是作为单独条款而是作为«条例»中第七条中第三款规定ꎬ显得对于该条款的研究和论证还不够成熟ꎬ重视程度不够ꎮ２.５㊀«条例»(征求意见稿)第十条有歧义«条例»(征求意见稿)第十条规定的内容应该是限制出租人随意涨租的规定ꎬ该条文中住房租赁合同双方可以约定租金调整次数和幅度ꎬ但租金调整次数和幅度的多少并没有限制ꎮ根据民法名谚 法无禁止皆自由 的说法ꎬ得知该条文这么复杂的规定就是针对未约定的情况ꎬ出租人不得单方面提高租金ꎬ有约定反而不限制了租金调整和提高了ꎮ这样会造成在以后订立长期租约时ꎬ房东会提高租金调整次数的频率和租金上涨的幅度ꎮ３㊀租购并举的立法思考３.１㊀规范法的外部结构首先ꎬ需要提高租赁立法的位阶ꎮ实现租购并举ꎬ关键就要补足目前存在的租赁短板ꎮ我国作为一个人口大国ꎬ以后房屋租赁市场将是世界较大的租赁市场ꎬ房屋租赁作为我国一个长期的战略目标ꎬ以及我国房地产市场的一种重要的经济形式ꎬ对于房屋租赁ꎬ我国应当以法律的形式来专门立法ꎮ从全球范围看ꎬ美国有«统一住房租赁法»ꎬ各个州还有配套的租赁立法ꎬ日本㊁韩国租赁立法归属于民法的特别法ꎬ爱尔兰㊁法国有专门的«住宅租赁法»ꎮ为什么我国不能像大陆法系的日本一样把土地和房屋租赁规定在同一部法律中?因为我国土地性质比较复杂ꎬ不宜与房屋租赁放入统一法律来规范ꎮ至于我国未来的房屋租赁立法是作为民法的特别法还是其他方式呈现还有待探讨ꎮ另外ꎬ我国正处在«民法典»的编纂时期ꎬ房屋租赁和销售都会联系到民事法律关系ꎬ在«民法典»中也要注重这类民事条款的编纂问题ꎮ由于我国现在立法任务繁重ꎬ对于房屋租赁问题以法律的形式来立法所经过的立法程序环节很多ꎬ立专法所要耗费的人力㊁财力和时间都是很多的ꎬ更何况民法典还在编纂阶段ꎬ笔者建议«住房租赁法»以法律的形式出台只能作为我国一个长期立法目标ꎮ但从近期立法规划来看ꎬ因为快速出台房屋租赁的相关立法是我国租赁市场的需求ꎬ行政法规相比较法律来说更为快捷ꎮ所以笔者认为ꎬ近期还是以行政法规的形式出台ꎮ其次ꎬ规范立法名称和确定调整范围ꎮ上文中ꎬ笔者建议近期规划还是以行政法规的形式出台ꎬ就是要根据２０１８年５月１日实施的最新修改的«行政法规制定程序条例»来进行规范ꎮ行政法规的名称上应该言简意赅ꎬ例如«住房租赁管理条例»«住房销售管理条例»«房屋经纪服务管理条例»ꎮ每一个«条例»的目的意义㊁调整范围还需细细揣摩ꎮ最后ꎬ调整结构ꎬ确保结构的合理性ꎮ«条例»(征求意见稿)的总则和附则应当合理安排ꎮ总则应当把握原则性的规定ꎬ附则应当是具体的内容ꎮ确保各章之间的关联性ꎮ３.２㊀规范法的具体内容首先ꎬ需要明确立法目的和立法依据ꎮ第一条的规定一般是立法目的和立法依据ꎬ国家从之前的 购租并举 到现在的 租购并举 政策ꎬ表明«条例»建议稿第一条的内容已经过时ꎬ无论是 购租并举 还是 租购并举 都是国家的一种政策口号ꎬ不适用在立法的第一条ꎬ立法第一条内容要简明㊁严谨ꎮ其次ꎬ解决与上位法的冲突以及斟酌条款的关联性ꎮ内容须协调上位法ꎬ在制定住宅租赁㊁住宅销售和房地产经纪的行政法规时ꎬ应当充分尊重«宪法»㊁«刑法»㊁«诉讼法»㊁«民法总则»㊁«合同法»和«物权法»等法律的规定ꎬ不可制定与这些基本民事９９第５期王慕蕴: 租购并举 立法思考法律制度不相一致的规定ꎬ这样的规定既违背了法制统一的原则ꎬ同时也容易在实践中发生争议ꎮ对于每一条中的款项之间要有法律逻辑ꎮ反复斟酌条文ꎬ不能出现歧义条文ꎮ再次ꎬ法律的本土化ꎮ借鉴外国法需要顺应中国国情ꎬ结合中国的历史文化背景和人民的接受程度ꎬ另外还要对法律概念进行词语的本土化转换ꎮ近年来ꎬ很多学者主张我国实行房屋管制ꎬ效仿美国㊁德国等国家的管制规定ꎮ不是说不可以效仿和借鉴ꎬ而是直接借鉴国外行之有效的租赁法ꎬ在我国实行起来未必是一项好法律ꎬ所以我们要对法律的移植慎重选择ꎮ但是如果我国只实行租金管制这项租赁法律ꎬ根本就无法保它能顺利实施ꎮ国外的租金管制有效实施除了有相关法律的配合ꎬ如公寓转换管制法㊁限制出租人收回房屋法等ꎬ还需要国家政策来进行配合ꎮ美国的房屋租赁管制是因为经历了第一次和第二次世界大战之后继承下来的法律ꎬ所以这些制度对于美国人民来说ꎬ接受起来较为容易ꎮ我国并没有经历这些历史ꎬ如果我国政府给予住房过多的管制ꎬ一方面民众不容易接受ꎬ另一方面会限制中国经济的发展ꎮ我国的法律移植ꎬ要充分考虑到民众的法律文化传统㊁认识能力及接受能力ꎬ必须对中国的法律观念及文化传统给予足够的重视ꎮ中国有自己的特点ꎬ对于外国住房租赁法的经验ꎬ要有选择地借鉴和吸收ꎬ决不能照搬[４]ꎮ域外租赁法律概念需要进行本土化转换ꎬ需要在准确把握概念的基础上ꎬ选用恰当法律词语来表达ꎮ参考文献:[１]㊀周旺生.立法研究[Ｍ].北京:法律出版社ꎬ２０００:５２８－５３３.[２]㊀周珺.优先承租权的立法定位及其法律规制[Ｊ].湖北社会科学ꎬ２０１２(７):１６１－１６４.[３]㊀沈宗灵.法理学[Ｍ].北京:北京大学出版社ꎬ２００９:８７－１０２.[４]㊀王宏军.论域外法律概念的本土化表达[Ｊ].云南大学学报(法学版)ꎬ２０１１(２４):５５－５７.责任编辑:沈宏梅ＬｅｇｉｓｌａｔｉｖｅＴｈｏｕｇｈｔｓｏｎＤｅｖｅｌｏｐｉｎｇＲｅｎｔａｎｄＰｕｒｃｈａｓｅＳｉｍｕｌｔａｎｅｏｕｓｌｙＷＡＮＧＭｕｙｕｎ(ＳｃｈｏｏｌｏｆＰｏｌｉｔｉｃｓａｎｄＬａｗꎬＺｈｏｕｋｏｕＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙꎬＺｈｏｕｋｏｕ４６６０００ꎬＣｈｉｎａ)Ａｂｓｔｒａｃｔ:Ｉｎｔｈｅｒｅｐｏｒｔｏｆｔｈｅ１９ｔｈＮａｔｉｏｎａｌＣｏｎｇｒｅｓｓｏｆｔｈｅＰｅｏｐｌｅ'ｓＲｅｐｕｂｌｉｃｏｆＣｈｉｎａꎬｔｈｅｃｅｎｔｒａｌｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｐｏｉｎｔｅｄｏｕｔｔｈｅｄｉｒｅｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔａｎｄｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｓｙｓｔｅｍｏｆｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇｒｅｎｔａｎｄｐｕｒ￣ｃｈａｓｅｓｉｍｕｌｔａｎｅｏｕｓｌｙꎬｗｈｉｃｈｌａｙｔｈｅｐｏｓｉｔｉｏｎｏｆ ｒｅｎｔ ａｈｅａｄｏｆ ｐｕｒｃｈａｓｅ ꎬｒｅｆｌｅｃｔｉｎｇｔｈｅｉｍｐｏｒｔａｎｃｅｏｆｔｈｅｒｅｎｔａｌｓｙｓｔｅｍ.ＩｎｏｒｄｅｒｔｏｒｅｇｕｌａｔｅｔｈｅｂｅｈａｖｉｏｒｓｏｆｈｏｕｓｉｎｇｌｅａｓｅａｎｄｓａｌｅｓꎬＭｉｎｉｓｔｒｙｏｆＨｏｕｓｉｎｇａｎｄＵｒｂａｎ－ＲｕｒａｌＤｅｖｅｌ￣ｏｐｍｅｎｔｄｒａｆｔｅｄＲｅｇｕｌａｔｉｏｎｓｏｎｔｈｅＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎｏｆＨｏｕｓｉｎｇＬｅａｓｅａｎｄＳａｌｅｓ(ＯｐｉｎｉｏｎＳｏｌｉｃｉｔｉｎｇＤｒａｆｔ).ＴｈｒｏｕｇｈｔｈｅｅｘｐｌｏｒａｔｉｏｎａｎｄｉｎｔｅｒｐｒｅｔａｔｉｏｎｏｆｔｈｅＲｅｇｕｌａｔｉｏｎｓꎬｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅｐｒｏｂｌｅｍｓｅｘｉｓｔｉｎｇｉｎｔｈｅｅｘｔｅｒｎａｌｓｔｒｕｃｔｕｒｅｓａｎｄｓｐｅｃｉｆｉｃｃｏｎｔｅｎｔｓꎬａｎｄｐｕｔｓｆｏｒｗａｒｄｔｈｅｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅｐｌａｎｎｉｎｇｏｆｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇｒｅｎｔａｎｄｐｕｒｃｈａｓｅｓｉｍｕｌｔａ￣ｎｅｏｕｓｌｙａｓｗｅｌｌａｓｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓｏｎｔｈｅｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅｑｕａｌｉｔｙ.Ｋｅｙｗｏｒｄｓ:ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇｒｅｎｔａｎｄｐｕｒｃｈａｓｅｓｉｍｕｌｔａｎｅｏｕｓｌｙꎻｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅｆｏｒｍꎻｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅｑｕａｌｉｔｙꎻｌｅｇａｌｒｅｆｅｒｅｎｃｅꎻｌｏ￣ｃａｌｉｚａｔｉｏｎ００１长㊀春㊀大㊀学㊀学㊀报㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀第３０卷。
住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知
住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知文章属性•【公布机关】住房和城乡建设部,住房和城乡建设部,住房和城乡建设部•【公布日期】2021.08.10•【分类】征求意见稿正文住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知为深入贯彻党的十九届五中全会精神和“十四五”规划纲要部署要求，指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，我部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，现向社会公开征求意见。
公众可在2021年8月20日前，通过以下途径和方式提出意见：一、通过电子邮件将意见发送至：*******************.cn，邮件主题请注明“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建公开征求意见”。
二、通过信函方式将意见寄至：北京市海淀区三里河路9号住房和城乡建设部建筑节能与科技司（邮编100835），并请在信封上注明“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建公开征求意见”字样。
三、将有关意见传真至：************。
附件：关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）住房和城乡建设部2021年8月10日附件关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。
实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。
近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。
住房租赁条例
住房租赁条例（征求意见稿）第一章总则第一条为了规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展，制定本条例。
第二条本条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理。
第三条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国住房租赁活动的监督管理工作。
省、自治区人民政府住房和城乡建设主管部门和直辖市人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作。
市、县人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作。
县级以上人民政府公安、市场监督管理、金融监管、税务等部门依照本条例和其他有关法律、法规的规定，在各自的职责范围内负责住房租赁活动的监督管理工作。
第四条街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会等应当协助房产管理等有关部门，加强对住房租赁活动的监督管理。
第五条住房租赁实行实名交易制度，当事人在住房租赁活动中，应当提供真实身份信息。
在住房租赁活动中采集的信息受法律保护，任何组织和个人需要获取他人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人信息。
第二章出租与承租第六条出租人出租住房应当遵守法律、法规的规定，确保出租的住ZB土建设计室房符合建筑、消防等方面的标准和要求，并具备供v加shejiyuan8水、供电等必要的生活条件。
出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。
禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。
第七条出租人应当为承租人提供必要的居住空间。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。
设区的市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。
第八条住房出租人和承租人应当依法签订书面住房租赁合同。
签订住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。
《上海市住房租赁条例》
《上海市住房租赁条例》《上海市住房租赁条例（草案）》（征求意见稿）共7章65条，主要内容包括健全治理机制、规范租赁行为、加强市场主体管理、突出民生保障、坚持服务监管并重等方面。
此次公开征求意见时间为2022年11月2日至11月16日。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，《上海市住房租赁条例（草案）》是继北京之后，又一个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。
与北京类似，条例对住房租赁价格管理、规模化租赁管理、租赁资金监管等方面都做了相关规定。
特别的，条例利用单独一章对保障性租赁住房的制度定位、布局要求、建设要求、管理要求等进行了规定，突出了保租房的重要地位。
徐跃进指出，上海市租房人口规模大，租金水平高。
根据第七次人口普查数据，上海市约38.7%的家庭户在租房住。
根据中指50城住宅租赁价格指数，2022年10月上海住宅平均租金为83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列；租金收入比超30%。
对于制定背景，《条例》有关事项说明显示，为进一步贯彻落实党中央、国务院决策部署要求，坚持“房住不炒”“租购并举”，积极培育和发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房筹措供应，扎实推进住房租赁工作，有必要从地方性法规层面，健全治理机制、规范市场秩序、优化服务水平、提升管理效能，为更好满足人民群众对美好生活的向往提供坚实的法治保障。
出租人不得停水、停电或采取暴力等非法方式解除租赁合同此次《条例》规范租赁行为，平衡租赁双方权利义务关系。
严格住房出租要求，明确出租住房应当遵守的规定，禁止群租。
具体而言，《条例》明确，出租住房应当遵守下列规定：（一）房屋符合国家和本市建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等方面的标准和要求；（二）具备供水、供电等必要的生活条件；（三）以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；（四）厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住；（五）每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定；（六）法律、法规、规章的其他规定。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意
见稿）》起草说明
为贯彻落实党中央、国务院发展住房租赁市场的指示精神，突出租赁住房的民生属性，实现“稳租金、稳预期”发展目标，促进我市住房租赁市场平稳健康发展，按照市委市政府工作部署，市住房建设局牵头起草了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），现就有关情况说明如下：
一、起草的必要性
我市大部分常住人口需通过租赁等方式解决居住问题，住房租赁市场在解决全市居民住房问题中起着至关重要的作用。
近年来，在国家及我市大力培育和发展住房租赁市场的推动下，我市住房租赁市场蓬勃发展，但同时也存在租金上涨较快、租赁市场不规范、租赁关系不稳定等问题。
有必要通过多渠道增加租赁住房有效供应、加强租赁市场行为监管和秩序整顿、加大政策支持力度等方式，进一步规范和发展住房租赁市场，稳定住房租赁价格，充分满足新市民住房需求，加快构建我市购租并举的住房供应体系。
二、主要内容
《意见》提出了6大政策措施。
（一）多渠道增加租赁住房供应。
考虑到我市常住人口呈净流入的态势，租赁需求增加较快，《意见》提出了增加租赁住房供给的目标，以及加大新增建设筹集、盘活存量租赁住房两方面的具体政策方向，并明确租赁住房出租要求。
（二）规范住房租赁市场行为。
针对住房租赁市场随意涨租、行业无序竞争等突出问题，《意见》提出了建立住房租赁行业主体备案制度和住房租赁合同网签备案制度，建立住房租赁指导价格发布制度，加强行业监管等政策设计。
同时，为切实发挥政府住房租赁交易服务平台功能，提高租金价格指导力度，提出在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，给予一定的
税收优惠政策。
（三）规范城中村规模化改造和租赁经营行为。
城中村规模化租赁确实存在改造后租金上涨并带动周边租金上涨预期的现象。
为此，《意见》从不同角度提出了加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，有序推进城中村规模化改造，同时，提出保护承租人权益的措施要求。
（四）发挥住房租赁交易服务平台作用。
住房租赁交易服务平台是规范行业及市场行为、提供多元化公共服务、落实各项优惠措施的重要抓手，《意见》提出了加快完善服务平台功能和加强信息化建设两方面的政策措施，要求建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。
（五）加大住房租赁政策支持力度。
参照国家及我市现有或拟出台的文件及政策，《意见》从加强租赁法制建设、创新用地出让方式、完善税收优惠政策、加大住房租赁市场金融支持等四个方面提出了支持政策。
（六）加强住房租赁市场秩序整顿。
结合“扫黑除恶”专项行动，《意见》提出了严厉打击租赁违法违规行为、加强租赁贷款监管和鼓励投诉举报违法违规行为等三方面的整顿措施。
特此说明。