上海红坊旧厂房改造案例分析
上海旧厂房更新案例：上生新所
• 餐饮类一般会占据主要比重。
结合园区定位、运营成本和客户需求， 部分园区没有设计或者预留较少商务配 套。
上海旧厂房更新案例：产品模式总结
商务办公
• 大多由3层以上的多层厂房或厂区办公楼改 造而成，以及独栋办公。
• 根据厂房结构及客户定位，内部可设计为 loft办公、平层办公、minioffice创意办公、 艺术工作室等多种形态搭配。
服装服饰、艺术品、家居用品、特色日用品， 装修精致，主题鲜明，中高档定位。
书店，体验馆，微型影院、剧场商，务影院剧场的
规模结合自身形态。
配套
健 身房、主题会 所、酒 吧。Leabharlann 嘚嘚嘚嘚嘚嘚
展览展示、产品发布、活动举办等商务服务功 能展厅、多功能厅等。
• 产业类园区的商业配套占比一般 <30%，甚至<10%。
细分
精致餐饮 创意零售 文化休闲 时尚娱乐
特征
大多为多层办公楼及独栋办公。可设计为loft办 公、平层办公、minioffice创意办公、艺术工作 室等多种形态。
咖啡馆、中西餐厅，精致、有小资情调。
占比
• 以商务办公为主导的产业类园区的办 公占比一般>50%，可达到70~80%。
• 以商业休闲为主导的商业类社区的办 公占比仅为20~30%。
商务配套
一般包含展览展示、产品发布、活动举办等商 务服务功能展厅、多功能厅等。
多功能厅
展览中心
上海旧厂房更新案例：上生新所
项目定位：以文化创意产业为核心，融合工作、
生活、娱乐及历史文化于一体的综合开放活力区。
项目区位：延安西路长宁与徐汇两区交界处，距
老厂房改建的红坊创意园
红坊，外表冷酷内心狂野长宁区淮海西路570号红坊创意园区C-6单元(近虹桥路)路过红坊时，常常有人和它擦肩而过，因为谁也不曾想到繁华高雅的淮海西路上居然奇迹般地伫立着一个巨大厂房。
这家厂房，50年前曾是万人炼钢厂———上钢十厂。
在那个年代，它因为创下了年产冷、热轧带钢40万吨的纪录而锻造了一段辉煌时光。
50年后，这个在产业结构调整下已渐渐褪色的厂房却华丽转身，因宏大而构思奇妙的空间和奢侈的中央绿地成为本城最新最IN的潮流地标。
各大品牌纷纷选择在这里做秀，第六届上海双年展也即将在这里举行。
在老厂房改建成风的今天，红坊能脱颖而出，归功于它“架子搭得好”，它利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，既传承了老建筑与生俱来的历史肌理，保护其原生态感，又注重柔性艺术细节处理，使新旧空间互相自然过渡。
红坊是巨大的，总建筑面积18000平方米，呈U型，中间是大型中央绿地。
其中办公面积1.1万平方米，大型展示厅2600平方米，还有1400平方米画廊、2000平方酒吧等休闲场所，及1000平方米手工作坊。
面对如此大手笔的空间，红坊的改造却非常细腻。
比如将老厂房原本没有个性的灰色涂层一层层剔去，露出里面有年头的红砖。
但密密麻麻的爬山虎，却是刻意保留了。
一堵堵张扬大气的红墙间，居然留有一堵幽幽的青灰墙。
凑近青砖细瞧，每块上面都有印记：“古”、“福”、“CTU”等字样，顿时让人感到时间在其中缓缓流淌。
站在如今摆放着各国雕塑家作品，艺术气息浓郁的红坊，无论如何也想象不出当年冷轧厂800名工人和热轧厂四五百名工人壮观工作的情景。
可它今世也是有人气的，在法国设计师的设计下，B区一楼为艺术展厅，二楼、三楼却成了开放式办公区，有的办公区上方还有露台，大家可共享艺术话题。
这个浑然天成的时尚场所身价不菲，活动场地一天8万起价、办公区每平方米每天4~7元，让人感叹不愧是A级地区的A级身价。
B区一楼为艺术展厅，二楼、三楼却成了开放式办公区，有的办公区上方还有露台，大家可共享艺术话题。
美国纽约soho
一、西方发达国家老厂房改造著名案例在西方发达国家，老厂房改造的理论和实践已经比较成熟，成功的案例也很多。
下面从众多成功案例中，选出三个比较著名的案例作简要介绍。
1、美国纽约SOHO这个新建的Chanel精品店位于纽约Soho中心区，设计灵感来源于邻里的艺术气息，旨在反映一种传奇的精神。
室内设计同样是从建筑标志性的造型撅起灵感，还从能追忆品牌的材料中获取灵感。
为提升空间，设计融入黑白的线条，为顾客提供独特的美感。
精品店内是开阔流畅的空间，商品展示一个接着一个。
SOHO位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端，是一个占地不足0.17平方英里，居民人口不到7000人的小社区，却是闻名于世的文化创意产业集聚地，也被视为创意产业的策源地，已经成为世界上通用的当代艺术代名词。
SOHO原是工业区，区内有50多座独具风格的铸铁工业厂房建筑。
二战之后制造业不再是纽约经济的支柱产业，工厂开始搬出SOHO厂区，SOHO内的许多厂房成为空置房。
20世纪60年代，随着大批艺术家的入驻，稍作改造的SOHO逐渐成为艺术家聚集的场所。
1973年，SOHO被列为保护区，这是美国也是世界上首次将工厂仓库区列为历史文化遗产得到法律保护。
政府在新城市规划中明确了SOHO以艺术品经营为主，辅以餐饮、旅游、时装的时尚化历史文化景区，建筑的再利用，还吸引了许多著名品牌的时装、家具、床上用具、摆设等的时尚商铺，政府从房地产和其他运营税收的增长上得到了巨额的财富。
2、法国巴黎奥赛艺术博物馆奥赛艺术博物馆坐落在塞纳河的左岸，是当今巴黎三大艺术宝库之一，现有艺术收藏4000多件（其中有凡高、高甘、安格尔、德拉科卢瓦、莫奈等的作品），包括绘画、雕塑以及家具陈设等，展出面积超过4.5万平方米。
奥赛艺术博物馆原是一座火车站，因跟不上时代的进步，不能发挥应有的功能，形同废置，曾被列为拆除建筑。
1982年法国政府决定把它改造为一座艺术博物馆，1986年12月奥赛艺术博物馆落成开幕。
创意产业助力 老厂房“变身”商办区
废 旧厂 区转型
事 实上 ． 像红坊这样 ． 持 了废 旧 保
厂房建筑肌理 与空 间特 征 ．摒弃其原
始功能而转 变为创意产 业商办 用房 的
例子 ．正在 上海层出不穷 。
位 于建 国 中路的 八号桥 ．即是
又一个 上海新 天地 的工厂版包装 。
八号桥 原为法租界 时期遗留下来的
部分 。 上海市经委 主任徐建 国明确指 出 ． 上海近期将 以保
护和 开发利 用工业历史建筑 为切入 点发展创意产业 ． 加强 政府导 向和扶持 力度 。
万航渡路一座 上世 纪 ７ 年代修 建 Ｏ
的老 厂房— — 亚洲 电焊条厂 ．现在
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
已经成 为一座名 叫 周家桥 创意 之门
的创意产业 园区。厂房 内部精心设计
多是传媒 、建筑规 划设计 、广告和 艺术 经纪类企业来踏勘办 公场所 。 负责
上海城雕中心和红坊整体经营管理的鼎杰投资管理有限公司董事长郑培光向
记者 解释 。
另外 ．几 个著 名的厂房改 造案例 中 ．包括脱胎 于弄堂工 厂群的泰康路 田子坊 、改建 自上海窗 钩厂的 昌平路
传媒产业 园 ……设计 师的创意灵感 与 老 厂房 的历 史底 蕴碰撞 出火 花 之后 ． 自发形成 了上海 目前几个创意集聚区．
利 的了。
城市雕 塑 中心 的配套 商务用房 ， 是首个 由上海市规 划局直 接推动的项 目， 将成
为 日后上海承办各类 国际艺术大展 的主 场馆 。
据郑培 光透露 ，为了翻修 整个雕塑
艺术 中心 及其 配 套 的红 坊文 化 商 务社 区， 期投 资成本超过 ５ ０ 万元 。 内 先 ００ 业
旧厂房改造商业案例分析
厂房式开放、半开 放办公环境环境,每 间公司都能拥有自己 的展示面,增大创意 展示空间和采光性,
木制墙、小树、雕塑、咖啡座时 尚休闲艺术感,
上海8号桥文化推广 定期举办各类创意活动,有效进行品牌推广
运营管理：定期举办各种创意活动及展示会,逐渐形成为广告拍摄、发布会,媒体见面会、文化交 流会、慈善晚会等综艺活动举办场所,有效的推进8号桥品牌提升,
每月举办最IN、最热的派 对活动及原创、优秀的艺 术作品展。
知名广告拍摄
高尔夫改装大赛
汽车发布会
Kanebo佳丽宝瑞丽 第7届封面女孩大赛
知名品牌媒体见面会
上海8号桥打造成效 知名创意产业、影视拍摄、产品展示、综合活动举办场地
打造成效:
入住业态：入驻率已达到100％,其中80％为办公楼出租,20％为餐饮、休闲等配套服务,汇集了来自国内外的 各类知名创意、艺术、时尚类企业,业态包括建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮标,对入驻 商业进行严格筛选，
旧厂房、仓库改造成商业,发展商业、文创产业,对于工业 建筑遗产的保护、再利用和对历史文化、工业文明的延续 有重要意义，
旧厂房改造概述 案例分析
经验借鉴和启示
上海田子坊 上海红坊 上海8号桥
上海田子坊简介 昔日的旧厂房,今日的创意产业园、商业居住街区
田子坊简介： 田子坊是老街、旧 厂房、里弄居民区 发展为中国最佳创 意产业园之一,上海 典型的为数不多的 原生态石库门建筑, 位于原法租界和华 人居住区,是工业区 和商业居住街区的 过渡地带,
整体规划：红坊商务中心分为总建筑面积18000平方米,商务办公面积11000平方米,项目内另有 2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及 1000平方米手工作坊，
上海旧厂房更新案例：红坊创意产业园
厅、西餐厅等餐饮类业态。 • 商务配套：面积1.54万m2，占比33%，业态构成为：城市雕塑
艺术中心6280m2，民生现代美术馆4000m2，大型展厅 2800m2，画廊1400m2，手工作坊900m2。 • 此外，中央绿地面积约1万m2，园区绿化率50%。
办公
上海城市雕塑艺术中心展厅，并配 套展馆书店、咖啡厅、教育培训、 工作室、行政办公、服务设施
多功能厅
展览中心
咖啡馆、中西餐厅，精致、有小资情调。
占比
• 以商务办公为主导的产业类园区的办 公占比一般>50%，可达到70~80%。
• 以商业休闲为主导的商业类社区的办 公占比仅为20~30%。
服装服饰、艺术品、家居用品、特色日用品， 装修精致，主题鲜明，中高档定位。
书店，体验馆，微型影院、剧场商，务影院剧场的
规模结合自身形态。
上海旧厂房更新案例：红坊创意产业园
民生现代美术馆
办公
文化、艺术相关 的办公，画廊、
展馆
办公和文化艺 术培训学校
画廊、办公、工 作室、配套休闲
艺术工作室、设计办公 室、配套休闲、餐饮
业态构成 • 商务办公：建筑面积2.9万m2，占比63%，主要为多层厂房。 • 商业配套：建筑面积1800m2，占比4%，主要为酒吧、咖啡
其他 25%
文化艺术 8%
医疗器械 8% 生物医药 8%
广告设计 17%
时尚设计 17%
建筑设计 17%
租金
（元/m2/天）
办公 6-8
商业 13-15
物业费 0.67
上海旧厂房更新案例：产品模式总结
分类 商务办公
商业配套 商务配套
细分
精致餐饮 创意零售 文化休闲 时尚娱乐
从国家文化政策导向看宁夏文化地产发展方向
从国家文化政策导向看宁夏“文化地产”拓展方向随着中国住宅地产利润的日益摊薄，商业环境的日渐成熟，在严厉的宏观调控政策背景下，步入商业地产已成为众多房地产标杆企业的战略选择。
而“文化地产”正逐渐引起社会的广泛关注，它给房地产从业者带来了一个新的思考课题。
当人们对居住生活的要求达到一定程度时，从产品价值上升到文化价值，从物质层面上升到精神层面，人们始终追求更高的生活品质。
近日召开的十七届六中全会关于《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》，决定大力发展文化产业，落实中国特色社会主义事业总体布局，进一步提高我国综合国力和国际竞争力，加快转变我国经济发展。
由此可以看出，文化在国民经济生活中的重要作用，“文化地产”也将越来越受到开发商和消费者的认同，成为一种地产发展的必然趋势。
一、政策解读中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议，于２０１１年１０月１５日至１８日在北京举行。
全会听取和讨论了胡锦涛受中央政治局委托作的工作报告，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》，并从全局和战略的高度，对完善促进文化改革发展的政策保障机制提出了明确要求。
全会研究了深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题，认为总结我国文化改革发展的丰富实践和宝贵经验，研究部署深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣，进一步兴起社会主义文化建设新高潮，对夺取全面建设小康社会新胜利、开创中国特色社会主义事业新局面、实现中华民族伟大复兴具有重大而深远的意义。
全会指出，当今世界正处在大发展大变革大调整时期，文化在综合国力竞争中的地位和作用更加凸显，维护国家文化安全任务更加艰巨，增强国家文化软实力、中华文化国际影响力要求更加紧迫。
我们必须抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在坚持以经济建设为中心的同时，自觉把文化繁荣发展作为坚持发展是硬道理、发展是党执政兴国第一要务的重要内容，作为深入贯彻落实科学发展观的一个基本要求，进一步推动文化建设与经济建设、政治建设、社会建设以及生态文明建设协调发展，为继续解放思想、坚持改革开放、推动科学发展、促进社会和谐提供坚强思想保证、强大精神动力、有力舆论支持、良好文化条件。
中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新[修改版]
![中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/57e1e2fc710abb68a98271fe910ef12d2af9a9b5.png)
第一篇：中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新中投顾问产业研究中心中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新上海城市更新历程上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。
自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。
上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。
该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。
该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。
已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。
城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。
图表城市更新模式迭代特征数据来源：中投顾问产业研究中心上海改造更新模式上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。
对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。
其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。
从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后中投顾问·让投资更安全经营更稳健中投顾问产业研究中心纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出政府的把控能力。
图表上海城市更新主要模式数据来源：中投顾问产业研究中心上海旧城改造案例——中远两湾城旧居民区的改造源于工业化、城镇化发展迅速，生活设施故而滞后。
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域和室内等改造，融入更 多创意、现代元素。运营 管理过程中可争取政府支 持，既要保障收益又要可 持续发展。
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Thanks for your attention
Wish you a good day!
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上海红坊业态规划：商务办公、大型展厅和休闲餐饮为一体
整体规划：红坊商务中 心分为总建筑面积
18000平方米，商务办
公面积11000平方米。 项目内另有2600平方米 的大型展示厅、1400平
方米画廊和2000平方米
酒吧、咖啡厅、西餐厅 等休闲场所以及1000平 方米手工作坊。
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总结：实现较高租金，社会效益显著，旧厂房改造应该因地制宜，了解市场需求，灵活 借鉴经验，为工业厂房融入更多时尚、创意和现代化等特色元素
借鉴和启示
> 红坊办公租金基本接近上海甲级写字楼租金； > 红坊商铺租金基本接近上海甲级商业商务租金水平。 ＞首先考虑项目区位，是 否保障客流量和交通便利
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上海红坊旧厂房改造
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上海红坊4A写字楼标准：旧厂房改造4A写字楼，专业化管理
4A写字楼打造标准： ＞打造标准：中央监控、红外线警报、 消防系统等一系列只能办公设施应有
尽有，中央温控、智能化楼宇、环保
设施，实现信息收集、整合发布的即 时化，达到4A写字楼水准； ＞打造创意：公共区域和局部办公区
租 金
性；
＞明确市场定位，契合市 场需求、细分客群，再调 整业态组合，配称市场定 位；
社 会 效 益
> 保护工业历史建筑，资源整合再利用；
> 促进创意产业的发展，பைடு நூலகம்加就业人数；
> 提升区域商业氛围，促进配套商业、物业等 发展，提升周边物业价值； > 增加政府税收收入，促进经济发展。
＞考虑建筑外面、公共区
域顶楼采用全透明玻璃屋顶，以营造
一种通透阳光的效果。供暖系统和保 暖系统使用法国节能新型材料； ＞管理服务：专业商务管理服务，营
造工作、休闲、生活的舒适化。
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上海红坊项目特色：以上海城市雕塑艺术中心为主体的综合文化 中心