住宅小区各指标估算方法
住宅小区的各种评价指标
住宅小区的各种评价指标住宅小区评价指标文档模板1. 介绍1.1 背景信息在城市化进程中，随着人口的增加和土地资源的有限性，住宅小区作为人们居住的主要场所，逐渐成为城市规划和开辟的重要组成部份。
为了满足人们对居住环境的要求和提供良好的居住体验，需要对住宅小区进行综合评价。
本文档旨在提供对住宅小区的各种评价指标，以供参考使用。
1.2 目的本文档旨在系统化介绍住宅小区评价的各种指标，包括物业管理、环境设施、居住环境等方面的内容，以匡助开辟商、业主和相关从业人员进行科学评估和决策。
2. 物业管理评价指标2.1 物业服务水平评价指标- 员工素质及培训水平- 服务态度和效率- 投诉处理与解决- 公共设施维护保养- 安全管理措施2.2 收费标准和透明度评价指标 - 物业费用构成和合理性分析 - 收费公式和标准- 费用缴纳方式和透明度- 物业费用使用情况公示2.3 小区安全管理评价指标- 小区出入口管理- 安全设施和监控系统- 应急预案和演练- 保安人员及管理水平- 消防设施和管理3. 环境设施评价指标3.1 交通便利度评价指标- 公共交通覆盖和便利程度 - 道路通行状况和拥堵程度- 停车位配备和管理3.2 配套设施完善度评价指标 - 学校、幼儿园等教育资源 - 医院、诊所等医疗资源 - 商业设施和购物中心- 娱乐设施和公园绿地- 运动场馆和体育设施3.3 环境保护及绿化评价指标 - 绿化率和绿地面积- 植被种植和养护- 垃圾分类和处理- 噪音和空气污染控制4. 居住环境评价指标4.1 房屋质量和装修评价指标 - 房屋结构和材料质量- 室内装修工艺和材料选用 - 水电设备和排水系统4.2 小区居住品质评价指标- 小区肃静程度- 社区氛围和居民素质- 小区垃圾处理和卫生状况- 楼栋和楼道管理4.3 小区管理效益评价指标- 日常维护和保养工作- 小区设备和设施更新- 物业管理费用控制- 预算和实际支出对照5. 本文档所涉及附件如下：- 物业管理合同范本- 小区规划图纸- 小区平面布置图6. 本文档所涉及的法律名词及注释：- 《物业管理条例》：规定了物业管理的基本原则、管理权限和管理职责等内容。
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的各指标估算方法可以根据实际情况进行选择和应用。
以下是几种常见的估算方法：1.人口估算方法：人口是住宅小区的基础。
在估算小区的人口时，可以参考以下指标：小区面积、住房平均可容纳人口、居住空间利用率等。
以小区面积乘以住房平均可容纳人口，可以粗略估算出住宅小区的人口数量。
2.车位需求估算方法：车位需求是住宅小区的重要指标之一、对于新建住宅小区，可以根据居民家庭的汽车拥有量和停车需求来估算小区的车位需求。
对于已有住宅小区，可以根据现有停车位的利用率和车位供需关系来估算车位需求。
3.绿化率估算方法：绿化率是衡量住宅小区绿化程度的重要指标之一、可以通过测量小区内绿化面积和小区总面积的比值来估算小区的绿化率。
绿化率的高低可以反映出住宅小区的生态环境和居住品质。
4.公共设施估算方法：公共设施包括小区的道路、停车场、公园、社区服务中心等。
估算小区所需的道路长度可以根据小区规模和交通流量来确定；停车场的规模可以根据住户车辆数量和停车需求来估算；公园的规模可以根据人口数量和绿地面积标准来确定；社区服务中心的规模可以根据人口数量和服务需求来估算。
5.安全设施估算方法：安全设施是保障住宅小区居民安全的重要设施。
估算安全设施的具体方法可以根据小区的具体情况来确定。
例如，可以根据小区的规模和居民数量来决定是否需要设置安保人员和监控设备；可以根据小区的犯罪率和安全隐患来决定是否需要加装防盗门和防盗窗等。
以上是对住宅小区各指标估算方法的简要介绍。
实际应用中，需要根据具体情况选择合适的估算方法，并结合实际数据进行计算和分析，以得出准确、可靠的估算结果。
此外，估算方法应基于科学性和客观性，同时考虑到环境保护、社会经济和可持续发展等因素，以实现住宅小区的良性发展。
指标计算方法
5 ．人均总建筑面积＝33.125M²＋1.68M²＝34.81M²
6 ．总人口＝总建筑面积÷人均总建筑面积
7 ．根据总人口配置公共服务设施。（同方法一）
8 ．计算用地平衡表。
住区规划指标通常分为规划综合技术经济指标和用地指标两大类。
规划综合技术经济指标在国标《城市居住区规划设计规范》P30中列出的有
住区总用地 住宅建筑用地 公共服务设施用地 道路用地 停车用地 公共绿地 其他用地
千人总指标——每千居民拥有的各级公共服务设施的建筑面积和用地面 积，它用于总体上保证住区各级公共服务设施设置的基
本要求，包括容量与空间。
分类指标 —— 每千居民拥有的各类公共服务设施的建筑面积和用地面 积，它用于总体上保证住区各类公共服务设施设置的基
建筑学2007级住区规划课程
住区规划指标通常分为规划综合技术经济指标和用地指标两大类。
规划综合技术经济指标在国标《城市居住区规划设计规范》P30中列出的有
33项，其中又分为必要指标和选用指标。
用地指标包括用地平衡表和用地配置基本范围两项。
在上述指标中，根据其在规划设计中所起的作用可以划归为功能指标、建设强 度指标、环境指标和其他指标四类。
教育类（托幼、中小学）的配置：
[1] 根据各阶段学龄人口占总人口的比例进行估算。 由2005年我国人口中的幼儿园、小学、中学的入学率，可估算取以下数值： 幼儿园：3～4％ 小 学：10％ 中 学：8％
[2] 根据计算得到的各阶段学龄人口规模，求得班级数。 托儿所 25人 / 班 幼儿园 30人 / 班 小 学 45人 / 班 中 学 50人 / 班 例：托龄儿童200人÷25人 / 班＝8班 查《城市居住区规划设计规范》38页附表A.0.3“一般规模”，8班托儿
住宅技术经济指标计算分项
住宅技术经济指标计算分项住宅技术经济指标是指用于评估住宅建筑技术水平和经济效益的一些重要指标。
这些指标可以从不同的角度对住宅建筑进行评价，既包括建筑材料和结构的技术指标，也包括能源利用和环境影响的经济指标。
下面将对住宅技术经济指标进行分项计算和分析。
1.建筑材料和结构的技术指标：-施工材料使用率：住宅建筑中使用的主要材料包括水泥、砖块、钢筋等。
该指标可以通过计算住宅建筑所使用的材料总量与实际面积的比值得出。
比值越小，表示材料的利用率越高。
-施工材料能源消耗：住宅建筑过程中使用的材料所消耗的能源可以通过计算各种材料的能源消耗量来评估。
例如，水泥的生产过程需要消耗大量的能源，因此，住宅建筑中使用水泥的数量越少，能源消耗越低。
-结构抗震性能：住宅建筑必须具备一定的抗震性能，以保证在地震等自然灾害发生时，能够有效地减少损害和人员伤亡。
该指标可以通过计算住宅建筑的结构刚度和抗震性能系数来评估。
2.能源利用经济指标：-动力设备能耗指标：住宅中常见的动力设备包括电器、空调等，这些设备的能耗量可以通过计算单位时间内的能耗量来评估。
可以通过采用高效的设备和控制系统来降低能耗。
-供暖能效比：对于供暖的住宅建筑来说，供暖设备的能效比是一个重要的指标。
可以通过计算供暖设备消耗的能源与提供的热量之间的比值来评估。
能效比越大，表示供暖设备的能效越高。
-太阳能利用率：太阳能作为一种可再生的能源，被广泛应用于供热和供电等方面。
对于住宅建筑来说，可以通过计算太阳能利用设备的能量转化效率和使用面积来评估太阳能的利用率。
3.环境影响经济指标:-污水处理能力：住宅建筑的污水处理能力是衡量生活污水排放的重要指标。
可以通过计算住宅建筑的人均污水产生量和相应的污水处理设施的处理能力来评估。
综上所述，住宅技术经济指标是评估住宅建筑技术水平和经济效益的重要参考依据。
计算和分析这些指标可以帮助评估住宅建筑的技术要求和经济可行性，为住宅建筑的优化设计和施工提供科学的依据。
住宅小区物业管理费标准测算方案说明
住宅小区物业管理费标准测算方案说明一、测算的目的和依据（一）目的物业管理费标准的测算旨在确定一个能够满足小区物业管理服务需求的合理费用水平。
这一费用应能够覆盖物业管理企业提供的各项服务成本，并保证企业有一定的合理利润，以维持其持续稳定的运营和服务提供。
（二）依据1、相关法律法规和政策文件，如《物业管理条例》等，对物业管理费的收取和使用有明确的规定。
2、小区的实际情况，包括建筑面积、户数、公共设施设备的数量和类型、绿化面积等。
3、物业管理服务的内容和标准，包括安保、保洁、绿化养护、设施设备维修等方面的具体要求。
4、当地的物价水平和劳动力成本，这对服务成本的计算有着重要影响。
二、小区基本情况（一）小区规模小区总建筑面积为_____平方米，其中住宅建筑面积为_____平方米，商业建筑面积为_____平方米。
小区共有_____栋住宅楼，＿____户居民。
（二）公共设施设备小区内配备了电梯_____部、路灯_____盏、垃圾桶_____个、消防设施_____套、监控设备_____套等公共设施设备。
（三）绿化面积小区绿化面积为_____平方米，包括草坪、花坛、树木等。
三、物业管理服务内容（一）综合管理服务包括小区的日常管理、客户服务、档案管理等。
（二）公共区域清洁卫生服务涵盖楼道、电梯、公共道路、垃圾桶等的清洁，以及垃圾清运等。
（三）公共区域秩序维护服务负责小区的门禁管理、巡逻、车辆停放管理等，保障小区的安全和秩序。
（四）公共区域绿化养护服务包括绿化的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。
（五）共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务如电梯的维护保养、路灯的维修、消防设施的检查等。
四、物业管理费成本构成（一）人员费用1、管理人员工资、社会保险和福利等。
2、安保人员、保洁人员、绿化养护人员、维修人员等一线员工的工资、社会保险和福利。
（二）公共设施设备运行维护费用1、电梯的年检、维修、保养费用。
2、路灯、消防设施、监控设备等的维修、更换费用。
房地产估价计算法及公式
1．2房地产的概念建筑密度%=建筑基底总面积×100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.标定价格：政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格.房屋重置价格：某一基准日期,不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润.房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价=土地总价总建筑面积楼面地价=土地总价×土地总面积=土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价（单价）=现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率补地价总价=补地价单价×土地总面积补地价单价=原楼面地价×现容积率—原容积率补地价单价=原容积率下的土地单价×现容积率—原容积率原容积率4．4建立价格可比基础建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积套内使用面积1公顷＝10000平方米1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304平方米下的价格＝坪下的价格÷3.305794．5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格×1＝可比实例正常市场价格1±S%或者：可比实例成交价格×100＝可比实例正常市场价格100±S%上式中,1或100是交易情况修正系数1±S%100±S%采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格×1±T％＝可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格×100±T/100＝可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率期数＝可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率×期数＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格×1＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R%可比实例在其房地产状况下的价格×100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R可比实例在其房地产状况下的价格×100/＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100/×/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×1±S%×1±R%＝可比实例成交价格×1±T%或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1×1±T%×1或者∶1±S%1±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100×100±T×100100±S100100±R百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数估价对象价格×1±S%±R%＝可比实例成交价格×1±T%或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1±T%或者∶1±S%±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100±T100±S±R差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费计算基数＝土地取得成本＋开发成本,即：直接成本利润率＝开发利润/土地取得成本＋开发成本计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率,即：成本利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用计算基数＝开发完成后的房地产价值售价,相应的利润率可称为销售利润率,即:销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%新开发区某宗土地的单价=取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润/用地总面积×开发完成后可转让面积的比率×用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积比率×该荒地总面积新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C1—R/N上式中：Di——第i年的折旧额.D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；C—S——称为折旧基数；年折旧率d=D/C×100％=C—S/C×N×100％=1—R/N×100％有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝C—St/N＝C1—Rt/N直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—C—St/N＝c1—1—Rt/N上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；C—S——称为折旧基数；成新折扣法V=C＋q式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率%；用直线法计算成新率的公式为：q＝1—1—Rt/N×100％当R＝0时,q＝1—t/N×100％＝1—1—RN—n/N×100％＝t/N×100％＝1—1—Rt/t＋n×100％＝n/t＋n×100％建筑物经济寿命＝1/年折旧率修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—无效成本＋超额持有成本5．6成本应用中涉及的有关规定年折旧额＝原价×1—残值率/耐用年限6．1收益法的基本原理地价＝年地租×购买年地价＝地租/利息率某笔资金×利率＝房地产的净收益房地产价格＝房地产的净收益/利率6．2报酬资本化法的公式V=A1/1＋Y1＋A2/1＋Y1×1＋Y2＋…＋An/1＋Y1×1＋Y2…×1＋YnV=A1/1＋Y＋A2/1＋Y2＋A3/1＋Y3＋…＋An/1＋YnA末＝A初1＋YV=A/Y1—1/1＋YnV=A/YKn=1—1/1＋Yn=1＋Yn—1/1＋YnV70=V∞×K70V50=V∞×K50V∞=V50/K50V40=V40×K40/K50Vn=VN×Kn/KN=VN×1＋Y×1＋Yn—1/1＋Y—1Vn=A/Yn〔1—1/1＋Ynn〕或VN=A/YN〔1—1/1＋YNN〕以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；n—收益年限；A1,A2…An—第n期净收益；Y1,Y2…Yn—第Y期报酬率折现率收益期限为有限年的公式:式中t为净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式:净收益按一定数额递增有限年V=A/Y+b/Y2×1—1/1+Yn—b/Y×n/1+Yn未来第n年为A十n—1b收益年限为无限年V=A/Y+b/Y2净收益按一定数额递减有限年V=A/Y—b/Y2×1—1/1+Yn+b/Y×n/1+Yn未来第n年为A—n—1bn≤A/b+1净收益按一定比率递增有限年V=A/Y—g×1—1+g/1+Yn未来第n年为A1+gn—1无限年V=A/Y—g净收益按一定比率递减有限年V=A/Y+g×1—1—g/1+Yn未来第n年为A1—gn—1无限年V=A/Y+g以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；b—净收益逐年递增减的数额；g—净收益逐年递减的比率；净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE,收益年限为有限年公式为:V=I/Y—gI×1—1＋gI/1＋Yn—E/Y—gE×1—1＋gE/1＋Yn上式中：I—有效毛收入；E—运营费用；gI—逐年递增的比率；gE—逐年递增的比率；预知未来若干年后的价格的公式：如果净收益每年不变为A,则公式为:V=A/Y1—1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定数额递增,则公式为:V=A/Y＋b/Y21—1/1＋Yt—b/Y×t/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定数额递减,则公式为:V=A/Y—g1—1＋g/1＋Yt＋b/Y×t/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定比率递增,则公式为:V=A/Y—g1—1＋g/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定比率递减,则公式为:V=A/Y＋g1—1＋g/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果难以预测未来的价格公式为:V=A1＋Yt—1/Y1＋Yt—1＋△=A/Y—△×Y/1＋Yt—1=A/Y—△a上式中：a—偿债基金系数；A—净收益；V—房地产收益价格又称现值；Y—报酬率折现率；△—增值率；6．3净收益潜在毛收入PGI；有效毛收入EGI；净运营收益NOI；税前现金流量PTCF；运营费用率OER 税后现金流量ATCF；净收益率NIR净收益率＝1—运营费用率净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用＝有效毛收入—运营费用运营费用,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值6．4报酬率报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿一投资带来的优惠6．5直接资本化法资本化率＝年收益/价格V＝NOI/R上式中：V—房地产价值；NOI—房地产未来第一年的净收益；R—资本化率；收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,即：收益乘数＝价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值＝年收益×收益乘数房地产价值＝毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数,即:毛租金乘数＝价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数,即:PGIM=V/PGIV＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数,即:EGIM=V/EGIV＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数,即:NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系,通常很少直接采用净收益乘数法形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式,即:V=NOI/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM因为NIR=1—OER所以Ro=1—OER/EGIM上述公式的来源是：因为Ro=NOI/V所以,将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入EGl 得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro—综合资本化率；OER—运营费用；V—房产价格；NIR—净收益率；EGIM—有效毛收入乘数；NOI—某一年的净收益；在净收益每年不变且持续无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y1—1/1＋YnR=Y/1—1/1＋Yn在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/1＋Yt—1或R=Y—△×Y/1＋Yt—16.6投资组合和剩余技术式中：Ro—综合资本化率；RL—土地资本化率；RB—建筑物资本化率；VL—土地价值；VB—建筑物价值；V—土地价值占房地价值的比率；B—建筑物价值占房地价值的比率,L＋B＝100％；Ro=VL×RL＋VB×RB/VL＋VBRL=VL＋VBRO—VB×RB/VLRB=VL＋VBRO—VL×RL/VBRo＝L×RL＋B×RBRo＝L×RL＋1—LRBRo＝1—BRL＋B×RB抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM＋1—M×RE在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×1＋YMn/1＋YMn—1=YM＋YM/1＋YMn—1式中：RM—抵押贷款常数；YM—抵押贷款报酬率,即抵押贷款利率i；n—抵押贷款期限；房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式为:VL=AO—VB×RB/RL直接资本化法的建筑物剩余技术公式为:VB=AO—VL×RL/RB上式中：VL—土地价值；AO—土地与地上建筑物共同产生的净收益；VB—建筑物价值；RB—建筑物资本化率；RL—土地资本化率；直接资本化法的自由资金剩余技术公式为:VE=AO—VM×RM/RE直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为:VM=AO—VE×RE/RM上式中：VE—自有资金权益价值；AO—房地产净收益；VM—抵押贷款金额；RM—抵押贷款常数；RE—自有资金资本化率；6.7净收益与资本化率的匹配①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率④由房地收益单独求取土地价格：土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率土地价格=房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格⑤由房地收益单独求取建筑物价格：建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益—土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格7．2假设开发法的基本公式待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费适用于开发完成后出售的公式：V＝VP—C适用于开发完成后出租、营业的公式：V＝VR—C上式中:V—待开发房地产的价值;VP—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；VC—应扣除项目VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值；7．4假设开发法计算中各项的求取利率＝单位时间内的利息/本金×100％I＝P×i×nF＝P1＋i×n复利的本利和计算公式为：F＝P1＋in复利的总利息计算公式为：I＝P1十in—1在名义利率下的本利和为：F＝P1＋r／mn×m在名义利率下的一年末本利和为：F＝P1＋r／mm假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F＝P1＋i令一年末名义利率与实际利率的本利和相等,即P1＋i=P1＋r/mm得出i＝1＋r/mm—1名义利率与实际利率的关系,还可以通过利率的计算公式得出,即i=F—P/P=P1＋r/mm—P/P=1＋r/mm—1上7.4式中：i—利率;n—计息周期数;I—总利息;F—计息期末的本利和;r—名义年利率;m—一年中计息m次;r／m—每次计息的利率;P—本金;8．2数学曲线似合法Y＝a＋bXa=∑Y—b×∑X/Nb=N×∑XY—∑X×∑Y/N×∑X2—∑X2当∑X=0时,a=∑Y/Nb=∑XY/∑X2上式中：Y—各期的房地产价格;X—时间;a,b—为末知参数;N—时间序列的项数;8．3平均增减量法Vi＝Po十d×id=P1—Po＋P2—P1＋…＋Pi—Pi—1＋…＋Pn—Pn—1/n=Pn—P0/n上式中：Vi—第i期房地产价格的趋势值;i—时期序数;Po—基期增减量的平均数;d—逐期增减量的平均数;Pi—第i期房地产价格的实际值;8．4平均发展速度法Vi=P0×tit=P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi—1×…×Pn/Pn—11/n=Pn/P01/n上式中：t—平均发展速度;8．6指数修匀法下式中：Vi—第i期的预测值;Pi—第i期的实测值;Vi+1—第i＋1期的预测值;a—修匀常数,0≤a≤1公式为：Vi+1=Vi＋aPi—Vi=aPi＋1—aViVi+1=aPi＋1—aViVi+1=Vi＋aPi—Vi9．1路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度英尺255075100125150175200四三二一法则%403020109876单独深度价格修正率%403020109876累计深度价格修正率%407090100109117124130平均深度价格修正率%1604014035120301002587.221.878.019.570.817.765.016.25平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度9．1．7路线价法计算公式以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例①一面临街矩形土地价值的计算公式：V单价=u×dυV总价=u×dυ×f×d上式中:V—土地价值;u—路线价;dυ—临街深度价格修正率;f—临街宽度;d—临街深度②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：V总价=uo×dυo×f×do＋u1×dυ1×f×d—doV单价=uo×dυo×do＋u1×dυ1×d—do/d上式中:V—土地价值;uo—前街路线价;dυo—前街临街深度价格修正率;f—临街宽度;d—总深度;do—前街影响深度;υ1—后街路线价;dυ1—后街临街深度价格修正率;③矩形街角地价值的计算公式：V单价=uo×dυo＋u1×dυ1×tV总价=uo×dυo＋u1×dυ1×t×f×d上式中:V—土地价值;uo—正街路线价;dυo—正街临街深度价格修正率;υ1—旁街路线价;dυ1—旁街临街深度价格修正率;t—旁街影响加价率;f—临街宽度;d—临街深度;④三角形土地价值的计算公式：V单价=u×dυ×hV总价=u×dυ×h×f×d÷2上式中:V—土地价值;u—路线价;dυ—临街深度价格修正率;h—三角形土地价格修正率; f—临街宽度;d—临街深度;⑤其他形状土地价值的计算.通常是先将其划分为矩形、三角形土地,然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减9．4高层建筑地价分摊的方法①按建筑面积进行分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积②按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值③按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值地价＝地租/利息率地租量＝农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利润地。
居住区经济技术指标计算
建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。
容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。
容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。
建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。
例如：在1 万平方米的建筑基地上，建有单楼层5 千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100% ，建蔽率为50%。
公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。
这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。
公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
包括公共绿地、宅旁绿地等，对公共绿地最小的要求是宽度不小于8 米，面积不小于400 平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70% ，且至少1/3 的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙 1.5 米和道路边线 1 米以内的用地，不得讲入绿化用地。
在房地产开发中，政府有规定这是这个指标，一般是不少于30% 。
绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙 1.5 米和道路边线 1 米以内的土地和地表覆土达不到 3 米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。
房屋评估方法
房屋评估方法一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。
城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。
房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。
重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
１．建筑安装工程造价（简称工程造价），一律按房屋评估时前一年执行的《XX省建筑工程预算定额》及各市发布的单位估价表、《XX省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。
在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。
工程造价为确定重置完全价置的基础。
２．室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。
３．土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。
４．拆迁补偿费，系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。
５．房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。
各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。
朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。
单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。
楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。
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住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表:从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占%，房型面积70-100M2的占%，户型面积100-150M2占%，户型面积在150M2以上的占%，由于户型面积在100M2以上的占%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。
实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下(见下页):3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:万元万元。
一般情况下购房者首付30%，即万元万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以万元(二房二厅一卫)房型为例，首付万元，余款万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为%，每万元每月还本付息额为元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。
另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案:社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅(7-13层)，因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
参考经济指标:(1)住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积: 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户(每单元设1台电梯)，则每幢12层小高层住宅建筑面积为:12层*5单元/层*2户/单元*=12450平方米已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:21000*=52500M2根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为:52500M2*95%=49875M2可建12层小高层住宅幢数为:49875/12450=4幢住宅实际可建建筑面积:4*12450=49800M2每户平均建筑面积为 M2，则住户数为:49800/=480户(2)公建配套设施公建配套服务设施包括:幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积:总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积:2700*40%=1080M2便民商店建筑面积:2700*35%=945M2其他配套设施建筑面积:2700*25%=675M2(3)室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。
停车位:小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为:480/3=160个，地面车位数:160*15%=24个;地下车位数:160*85%=136个。
独立式地下停车库:每个车位平面尺寸为*5m，占地面积。
地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为: 136*35=4760M2变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下:民用建筑单位面积用电量指标摘录如下:住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为:30W/M2，便民商店为:60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。
在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量:49800*50=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量:1080*30=千瓦便民商店用电量:945*120=千瓦其他配套设施用电量:675*80=54千瓦小高层住宅楼本身地下室:*5*2*4幢*30=千瓦独立式地下停车库:4760*30=千瓦用电量小计:千瓦另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为:*(1+5%)=3105千瓦选用变压器容量为3200KVA(1KW视同1KVA)能满足整个住宅小区用电要求。
拟设10KV容量为800KVA变电所4座。
取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。
网球场:为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。
标准网球场规格:*。
网球场占地面积:669M25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算建筑覆盖率:4幢12层小高层占地面积:*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套设施(以2层计)占地面积:2700/2*(1+10%)=1485M2配电所占地面积:200*(1+10%)=220 M2建筑物占地面积:6270M2(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)建筑覆盖率:6270/21000*100%=%绿化率:新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积:21000*35%=7350M2网球场占地面积:*=669M2地面车位占地面积:24**5=300M2幼儿园、托儿所室外活动场所:面积同建筑面积1080 M2居民室外活动场所:取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2小区道路占地面积:21000-6270(建筑物)-7350(绿化)-669(网球场)-300(地面车位)-1080(幼儿园、托儿所室外活动场所)-1050 M2(居民室外活动场所)=4281 M2小区道路占有率:4281/21000*100%=%6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算:民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下:供水指标:住宅:7-10升/M2?日;公建配套设施:6-10升/M2?日;绿化:升-2升/M2?日。
小区日最大用水量为:10升/M2*49800M2(住宅)+10升/M2*2700M2(公建配套)+2升/M2*9450M2(绿化)=544M3排污指标:住宅:升/M2?日;公建配套设施:升/M2?日。
小区日最高污水排放量为:升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3人工煤气日最大用量:户*480户+2700M2*M2=2328M3人工煤气用量指标:住宅:户?日;公建配套设施:M2?日。
电话容量指标:住宅:100-154门/万M2;公建配套设施:25门/万M2电话线数量:154门/万M2*万M2+25门/万M2*万M2=774门7、前期策划成果汇总如下:建设规模:拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积:平方米，层高米地块总面积:21000平方米建筑物占地面积:6270平方米绿化占地面积:7350平方米网球场占地面积:669平方米地面停车位占地面积:300平方米小区道占地面积:4281平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积:1080平方米小区居民室外活动场所占地面积:1050平方米总建筑面积:57260平方米住宅商品房建筑面积:49800平方米公建配套设施建筑面积:2700平方米幼儿园、托儿所面积:1080平方米便民商店面积:945平方米其他配套设施面积:675平方米独立式地下停车库建筑面积:4760平方米规划容积率:(不包括地下停车库面积)建筑覆盖率:%绿化率:35%小区道路占有率:%其他娱乐，休闲设施占有率:%住宅小区总用电量:3105千瓦住宅小区最高日用水量:544立方米住宅小区最高日污水排放量:497立方米住宅小区最高日人工煤气用量:2328立方米住宅小区电话容量:774门总户数: 480户二、开发项目开发成本分析及估算(一)、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。