上海市建设项目报批报建办理指南

上海市浦东新区区建设项目办理指南

为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，推出上海市各区建设项目办理指南（本册为浦东新区区）。

《上海浦东新区区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、浦东新区区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房管局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市浦东新区区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。

使用须知：

1、浦东新区区建设项目办理指南主要分为两大部分：第一部分上海市核准制企业投资项目建设

流程；第二部分上海市浦东新区区建设项目办理流程注解。第二部分由两部分组成：第一章浦东新区区房地产开发报批报建流程图；第二章浦东新区区建设项目办理流程注解。

2、该册将浦东新区区建设项目的整个报批报建过程分为6个阶段（土地获取及规划阶段、方案

阶段、初步设计阶段、施工图阶段、开工阶段、竣工阶段），并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。

3、重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资

料、相关表格、获取文件。设计重点关注报送资料的表格。

4、附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。

5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。

6、本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。

7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。

8、浦东新区区建设项目相关办事指南可查询网站：https://www.360docs.net/doc/579152736.html,/

办事地点：浦东新区合欢路2号浦东新区市民中心

前言 (1)

第一篇上海市核准制企业投资项目建设流程 (4)

第二篇上海市浦东新区区建设项目办理流程 (7)

第一章概述 (7)

一、土地招拍挂建设项目： (7)

二、划拨用地建设项目： (8)

三、自有土建设项目： (9)

第二章浦东新区建设项目办理流程示意图 (10)

第三章浦东新区区建设项目办理流程注解 (14)

（一）土地获取、环评、项目核准阶段 (14)

1. 招标、拍卖、挂牌用地审批 (14)

2.建设项目选址意见书 (14)

3. 建筑工程规划设计要求 (15)

4. 建设项目环境影响评价文件审批 (17)

5. 项目核准 (17)

6. 工程报建审批 (18)

7. 详细规划组织报审 (18)

（二）设计方案审批阶段 (19)

1. 设计招投标 (19)

2. 方案征询 (19)

3. 建设项目设计方案批复 (21)

4. 申请可行性研究报告批复 (23)

5. 申请《建设用地规划许可证》 (23)

（三）设计文件审查阶段 (25)

1. 扩初征询 (25)

2. 抗震超限专项审批 (26)

3. 申请扩初批复 (27)

4. 初步设计概算 (27)

（四）核发建设工程规划许可证阶段 (28)

1. 施工图审查 (28)

2. 施工报建图 (29)

3. 申请《建设工程规划许可证》 (29)

4. 室外管线综合设计 (31)

（五）核发施工许可证及竣工验收阶段 (31)

1. 办理《建设工程施工许可证》 (31)

2. 办理防雷检测 (31)

3. 办理建设工程安全质量监督手续 (32)

4. 工程开工放样复验灰线 (32)

5. 居住区名称命名审批 (33)

6. 申请编订门弄(楼)号牌 (34)

7. 面积预测 (34)

8. 商品房预售许可证 (35)

（六）竣工阶段 (35)

1. 地籍修测及地籍图 (35)

3. 住宅交付使用许可证 (37)

4. 大产证办理 (38)

附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程 (40)

附页二：上海市超限高层抗震审批流程 (44)

附页三：概算设计 (45)

附页四：室外管线综合设计流程 (46)

附页五：上海市建设项目规划管理电子报件 (48)

第一篇上海市核准制企业投资项目建设流程（一）土地招拍挂项目

根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。

土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；

3、项目核准；

4、设计方案审批；

5、设计文件审查；6核发建设工程规划许可证；7、核发

施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。

（二）划拨用地项目

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

划拨用地项目核准流程包括8个主要环节： 1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。

自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发商品房。

自有土地项目核准流程包括8个主要环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准； 4、设计方案审批； 5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。

第二篇上海市浦东新区区建设项目办理流程

第一章概述

一、土地招拍挂建设项目：

根据土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节，具体是：

1.招拍挂出让土地使用权——土地使用权招拍挂出让前，由市、区（县）招拍办向房地、投资、

规土、环保、绿化、市容环卫、公安（交通）、民防、卫生、管线管理等部门书面征询意见，各部门提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理建设要求，并书面反馈市、区（县）招拍办。各项管理建设要求应当在招标、拍卖、挂牌文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位）。

2.环评审批——在报送项目核准机关核准前，项目单位凭土地中标通知书（或者成交确认书、

土地出让合同）先到环保部门申请办理环评审批。

3.项目核准——项目单位在获得环评审批文件后，向项目核准机关报送项目申请报告，并附土

地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）、办理审批等文件。核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案、建设用地规划许可等手续；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。

4.设计方案审批——项目单位按照出让合同的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审

批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。

5.设计文件审查——项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设

交通管理部门。建设交通管理部门受理后 , 组织投资、规土、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。6.核发建设工程规划许可证——项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文

件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。

7.核发施工许可证——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施

工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。

8.竣工验收——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门

召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防

等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。

建设单位可以自行组织竣工验收。

二、划拨用地建设项目：

划拨用地项目核准流程（见附件2）包括8个主要环节，具体是：

1.核发规划选址意见书——以划拨方式提供国有土地使用权的，项目单位在报送核准机关核准

前，向规划管理部门申请核发规划选址意见书。

2.用地预审和环评审批——项目单位凭规划管理部门出具的规划选址意见书，分别向房地管理

部门申请办理建设项目用地预审；向环保部门申请办理环评审批。

3.项目核准——完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附规划

选址意见、用地预审、环评审批等文件。核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案审批；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。

4.设计方案审批——项目单位按照规划选址意见的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部

门审批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。设计方案审批通过后，向规划管理部门申请办理建设用地规划许可等手续

5.设计文件审查——项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设

交通管理部门。建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。6.核发建设工程规划许可证——项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文

件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。

7.核发施工许可证——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施

工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。

8.竣工验收——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门

召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。

建设单位可以自行组织竣工验收。

三、自有土建设项目：

自有土地项目核准流程（见附件3）包括8个主要环节 , 具体是：

1.规划设计要求（及用地预审）——项目单位在报送核准机关核准前，首先向规划管理部门申

请办理建设工程规划设计要求审批，并按规定向房地管理部门申请办理建设项目用地预审。

2.环评审批——项目单位凭规划管理部门出具的建设工程规划设计要求通知单或合同变更文

件，向环保部门申请办理环评审批文件。

3.项目核准——完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地

预审意见（或土地出让变更合同）、规划设计要求、环评审批等文件。核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案审批；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。

4.设计方案审批——项目单位按照规划设计要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审

批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。

5.设计文件审查——项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设

交通管理部门。建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审,或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。

6.核发建设工程规划许可证——项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文

件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。

7.核发施工许可证——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施

工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。

8.竣工验收——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门

召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。

建设单位可以自行组织竣工验收

第二章浦东新区建设项目办理流程示意图1、土地招拍挂建设项目办理流程图示图：

建设工程

第三章浦东新区区建设项目办理流程注解

（一）土地获取、环评、项目核准阶段

重要报批环节：招标、拍卖、挂牌用地审批、申请《选址意见书》、申请建筑工程规划设计要求、项目核准、工程报建、修建性详细规划的审核

1. 招标、拍卖、挂牌用地审批

1.1 审批部门：房管局

1.2 审批时限：20个工作日

1.3 报送资料：

1.4 相关表格

建设项目用地申请

表.doc

1.5 获取文件

《中标通知书》

2.建设项目选址意见书

适用范围：除国有土地使用权转让地块以外，建设项目有下列情形之一的，从申请建设项目选址意见书其办理：1）新建、迁建单位需要使用土地的；2）原指扩建需要使用本单位以外的土地的；3）需要改变本单位土地使用性质的。

2.1 审核单位：规划土地局

2.3 报送资料：

2.4相关表格

《建设项目选址意

见书》申请表.doc

2.5获取文件

《建设项目选址意见书》及附图《建设项目选址意见书的通知》

3. 建筑工程规划设计要求

向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）

控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布

适用范围：1）利用原址新建、改建、扩建且不改变土地使用性质的建设工程；2）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及涉及原有外貌或者基本平面布局的装修工程；3）需要变动主体承重结构的建筑大修工程；4）沿道路或者在广场设置的城市雕塑工程；5）不需要申请用地的管线、道路工程。

3.1 审核单位：规划土地局

3.2 审批时限：20-30个工作日

3.3 报送资料：

3.4 相关表格

《建设工程规划设

计要求》申请表.doc

3.5获取文件

《建设工程规划设计要求通知单》及附图

4. 建设项目环境影响评价文件审批

4.1 审批单位：环境保护和市容卫生管理局4.2 审批时限：受理后1个月

4.3 报送资料：

4.4 获取资料

《环评批复》

5. 项目核准

5.1 办理单位：发改委

5.2 办理时间：30个工作日

5.3 报送资料：

5.4 获取文件

《项目核准意见》

6. 工程报建审批

6.1 办理单位：区建交委

6.2 办理时间：当场

6.3 报送资料：

6.4 获取文件

工程报建IC卡（工程报建IC卡是建设项目进行审批、招标的钥匙，具有非常重要的作用）

7. 详细规划组织报审

控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布

7.1 审核单位：规划土地局

7.2 审批时限：35个工作日

7.3 报送资料：

7.4 相关表格

修建性详细规划申

请表.doc

7.5 获取文件

《修建性详细规划批复》

（二）设计方案审批阶段

重要环节：设计招投标、方案征询、申请方案批复、申请环评批复、申请可研批复、申请《建设用地规划许可证》、办理土地证

需注意的设计环节：室外管线综合设计

1. 设计招投标

（上海市建设项目共性环节）

控制要点：设计招投标的进行应越早越好，设计合同备案的完成对设计单位尤为重要，是设计单位进行自我保护的最有效的措施。接触项目后应及早办理设计招投标手续。招投标备案办理时间不得晚于扩初报审。

详见附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程

2. 方案征询

2.1 征询部门:

区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环保市容、区农绿局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房管局、市空港办