中海地产-建安成本概况及控制要点

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中海成本控制的四大重点

设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。

控制设计的意义一方面，合约及工程应积极配合参与构造选型设计、根底设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以工程定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进展设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多项选择样、多分析、防止完工后的返工及不必要的本钱浪费。

房地产工程本钱管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、工程建造施工阶段、竣工结算阶段。

，工程本钱确定比重最大的发生在招标阶段，本钱管理最复杂、变更工作量最大的发生在工程施工阶段，竣工结算阶段则是确定工程最后收入和本钱的阶段。

〔一〕初步设计阶段的工程本钱控制多种设计方案经济性比拟。

设计方案经济性比拟是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，本钱控制人员进展经济比拟，寻找造价最低的设计方案。

通过设计方案的经济性比拟从而降低工程造价是发挥工程优势的一个主要方式。

具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反应意见的根底上，找出可进展多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明2、外立面门窗设计〔2〕**本钱经历数据集控制要点按照总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型**本钱造价一般在1700~2100元/㎡左右〔毛胚〕，别墅类型普遍在2300元/㎡以上。

1. 前期工程价格水平：按建筑面积计算，单方造价大约20-50元/㎡。

与设计环节无关，与工程的占地面积有关，与总建筑面积的关联不大，场地的现状直接决定本钱水平。

前期工程主要注意两项，一是场地平整土石方工程，另一个是围墙。

2. 根底工程以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80~120元/㎡。

以建筑基底计算的桩基根底，其造价为600~800元/㎡。

2.1 地基处理：完全与场地的地址条件有关。

中海地产建安成本概况及控制要点研究报告

2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）建安成本概况及控制要点中海地产集团发展管理部2009年1月目录一、前述 (1)二、工程成本科目介绍 (5)三、建安成本现状及控制要点 (6)四、相关部门工作中存在的问题 (25)五、如何增强合约和成本意识 (30)六、综述 (32)建安成本概况及控制要点（总部发展管理部）一、前述2007-2008年度主要城市II级镙纹钢价格走势图2,500.003,000.003,500.004,000.004,500.005,000.005,500.006,000.006,500.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/吨）2007-2008年度主要城市商品混凝土价格走势图200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份C 30价格（元/m 3）2007-2008年度主要城市水泥价格走势图250.00350.00450.00550.00650.00750.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/m 3）2007-2008年度主要城市人工价格走势图35.0050.0065.0080.0095.00110.00125.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/工日）以上仅列举了北京、上海、成都及深圳四个主要城市的主要建筑材料及人工的价格走势。

从已采集的全国19个地区公司当地的材料人工价格数据来看，其基本走势大体与以上四个城市类同。

从以上图表可以看出，从2007年1月至2008年8月，主要建筑材料与人工价格持续上扬，2008年中的时候我们作过研究分析，2007年我司实际建造面积（进行主体结构施工的项目分期总建筑面积之和）达4,254,411.07m2，据此建造规模，2007年度因材料及人工上涨我司额外支出的总金额达26,081.60万元；2008年度全年我司预计实际建造面积将达6,185,245.77m2，据此建造规模，2008年度因材料及人工上涨我司预计将额外支出49,229.23万元（与2008年1月相比）。

造价成本控的要点：以中海地产为例

造价成本控的要点：以中海地产为例2016年9月由中国房地产业协会、上海某知名房地产研究院本周发布的《2016中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，中海地产依然位居第一名，蝉联6年榜首。

那么，中海地产成本控制有哪些可以借鉴到造价环节？全过程目标成本管理成本管理构成动态成本管理对于成本管理的思路，中海地产把成本的管理分为了两个类别：全过程目标成本管理和动态成本管理。

其中，全过程目标成本管理涉及到以下几个环节：可研阶段、市场定位阶段、规划设计阶段、施工阶段。

全过程目标成本的管理倾向于对全过程成本的规划和设计，中海地产的业务范围较多，但是这一套管理体系可以让各地区分部根据筹建的建筑的档次、物业类型做出相应的成本盈利预测；规划设计环节，一样需要对设计结果进行成本盈利预测并以此作为施工阶段的成本控制目标；施工环节，在项目竣工的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。

从环节来看，中海地产对于全过程目标成本的控制细分到每个环节，每个环节都都对应的控制目标，又构成下一个环节参考目标。

在整个过程中，负责人和重点人员要从开始坚持到结束，人员的稳定也能确保全过程环节对于成本的设定目标的控制，有变动也要以计划目标控制作为基准参考。

中海地产对于动态成本的管理，是借助ERP系统，总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。

其中成本预警也是整个动态环节的重点，中海要求：项目施工阶段出现总成本预计超支2％或建安成本超支5%的情况时，应及时上《项目成本超支审批表》或《建安成本超支审批表》，并附上成本超支分析告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施，批准后相应调整成本控制目标。

在目前的造价环节，对于动态成本管理各有不同的处理方法，但是能做到中海地产这种严格控制标准并不多。

中海地产成本控制

【中海成控】中海地产利润之王的秘密（中海成本控制关键点）懒人提示：本文重点部分已经用黄色标注。

一、按照成本科目，逐一分析各项成本。

1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。

这项费用，与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。

其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。

这是不可取的。

2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。

中海地产房地产开发成本控制的几个阶段[1]

各公司成本部
阶段[1]
1、成本管理架构(万达)
成本目标组招标合约组
过程控制组
指导检查组
集中采购组
万达成本控制部
中海地产房地产开发成本控制的几个阶段[1]
1、成本管理架构
部门投资管理部
规划设计中心营销策划中心财务资金部发展管理部
工作职责
负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。
1、房地产项目的特点唯一性
2、房地产项目成本的特点个性大于共性还是共性大于个性？影响因素有哪些？
3、房地产项目成本管理的特点
大家思考
中海地产房地产开发成本控制的几个阶段[1]
（二）集团性地产公司的成本管理体系
1、成本管理架构
2、成本管理制度
中海地产房地产开发成本控制的几个阶段[1]
1、成本管理架构
2、动态成本管理
过程监督控制
总部对地区公司的工程物资合同有监管的权利和责任，并直接参与大额工程物资合同（超过 500万以上的合同）的招标、定标等工作；
总部通过ERP系统对工程合同的增补实行审批管理。
固定总价的工程合同，其增补合同额累计每达到：主包合同200万元、其他合同100万元，应上报总部发展管理部履行审批手续，经审批后的增补合同方能办理款项支付；
中海地产房地产开发成本控制的几个阶段[1]
2、动态成本管理
实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。

建安成本控制方法和指标分析

建安成本控制方法和指标分析建安成本控制是指在建筑工程项目的整个生命周期内，采取一系列措施和方法，以及使用合适的指标来控制建筑工程项目的成本，确保项目在预算范围内完成。

建安成本控制的方法和指标分析是非常重要的，可以帮助项目管理者在项目实施过程中及时发现并纠正成本问题，确保项目的顺利进行。

一、建安成本控制方法1.预算编制预算编制是建安成本控制的第一步，通过对项目的需求和预期目标进行分析，制定出详细的预算方案，对人力资源、材料、设备、工期等各方面进行全面的预测和计划，并考虑到市场价格波动、风险因素等，从而为建筑工程项目的进行提供了基础。

2.设定成本控制目标在项目开始前，明确建筑工程项目的成本控制目标，确保项目在预算范围内完成。

成本控制目标可以是整个项目的成本总额，也可以是每个施工阶段的成本指标等。

3.成本控制的质量安全管理质量和安全管理是建筑工程项目成本控制的重要组成部分，必须在建设过程中注重消除隐患，减少事故，以避免发生质量和安全事故带来的额外成本。

4.优化工程设计在建筑工程项目的设计阶段，要通过设计优化来实现成本控制。

注重材料的选择、施工的方案设计等，既要确保达到设计要求，又要有效控制成本。

5.供应链管理建筑工程项目的成本控制不能仅仅局限在施工阶段，供应链管理是整个项目周期中非常重要的一环。

合理的供应链管理可以减少材料的损耗、降低供应商的价格、提高施工效率等。

6.风险管理建筑工程项目中难以避免的风险因素对成本的影响是巨大的。

建筑工程项目的成本控制方法之一就是通过合理的风险管理，进行风险评估、合理的保险规划以及建立风险准备金等，从而缓解项目不确定性带来的成本压力。

7.成本控制的信息化建设信息化建设是建筑工程项目成本控制的趋势。

通过建立成本管理系统，实现对成本的实时监控和分析，提供及时的决策依据，减少人工的干预，并且可以更好地进行成本控制。

二、建安成本控制指标1.总成本总成本是指项目从开始到结束所需要的全部成本。

中海地产成本管理

中海地产成本控制的具体办法及经验
公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。
中海地产成本控制的具体办法及经验
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01
管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。
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02
管理成本控制的具体措施：
中海地产财务成本管理
另外，与合约管理部配合，采取适当缓付分判商粮款的方式也可以降低财务成本
中海地产成本管理体系剖析
海地产成本管理文件体系分析理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。
中海地产成本管理体系剖析
中海地产成本管理体系剖析
总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
中海地产管理成本控制
管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成本。
管理成本
人力资源
行政成本
中海地产项目管理成本控制
人力资源成本由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。

地产建安成本控制要点

XX建安成本控制要点一、按照成本科目，逐一分析各项成本。

1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。

这项费用，与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。

其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均 2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。

这是不可取的。

2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。

对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。

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从已采集的全国19个地区公司当地的材料人工价格数据来看，其基本走势大体与以上四个城市类同。

达到这一金额的前提是基于2008年5月之后结构主体开工的项目按2008年4月的材料与人工价格去预估，也就是说假如2008年5月至12月的材料与人工价格继续维持在4月的水平上，我们全年将因为人工与材料涨价的因素额外支出近5亿。

今年已经陆续有了几个项目正是因此原因造成了建安成本超支5%以上。

当然，我们也可以从图中看自08年9月底、10月初开始，钢材价格大幅下挫，目前一直维持在3600-4000元/吨之间，所以实际发生的没有达到5亿。

但我们在庆幸材料价格回落的同时，也不得不面临一个更加严重的问题，这就是全国房地产市场的萎靡，售价降低，成交量也在不断萎缩，下图是深圳、北京、上海与成都的价格与成交量示意图（2007年1月至2008年10月）。

在这样的市场环境下，我们要想保住有限的利润，就必须得重视成本。

这里有一个观点需要说明：不是说市场好、售价高，成本控制就不重要，我们倡导的是无论市场环境如何，都需要坚持利润最大化的原则，成本控制任何时候都重要，只不过在市场环境好的状况下，有些控制措施可以松口，不用过于严厉。

回到刚才的话题，既然目前市场条件下成本控制尤为重要的话，那么目前我们中海地产的建安成本现状是怎样？我们应该从哪些方面入手控制成本？项目发展过程中的各环节容易出现哪些问题？这就是我们今天需要介绍给大家的内容。

二、工程成本科目介绍因为建筑产品的单一性特点，它不象其它行业产品，可以重复生产，所以，其成本也必须是逐一核定。

理论上讲，没有两个建筑物的成本是相同的，既然所有的设计图纸都一样，也可能因为建筑物所在位臵的地质条件不同导致基础工程在成本上产生差异。

这也就产生了“工程成本管理”这一专业。

比如各地都有一个“定额站”。

与建筑行业有一些共同特点的是造船业，但造船行业却没有造价管理这一专业。

因为每一个建筑的造价都不相同，所以，对于其造价的分析对比就有相当的难度。

为了最大限度地将可比的内容罗列出来，所以就必须建立工程成本分类的统一口径和标准。

这就是我们说的“科目”。

如下所示：具体详见附表。

三、建安成本现状及控制要点因为这套成本科目，是今年新发布的。

在此基础上，我们收集到的项目成本数据还是有限的，因为我们建立这些数据库，都是在工程成本已经结算的前提下进行的，加之以往地区公司的工作习惯不同，按这套成本来分类，很多数字要想拆开，需要花费较长的时间和较多的精力。

而且这些数字，都还没有赶上07年之后的涨价风潮，我们在鉴别这些数字时，要留意时间差。

从上表可以看出，按总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型普遍集中在1,800元／m2以上，别墅类型普遍在2300元/m2以上，但离散度更大一些。

但这个数字之间不能做简单的对比说谁高谁低，因为它没有考虑物业类型比例，地上与地下面积比例，不同地区设计差别，档次高低等因素。

目前我部最近批复的指标，以钢筋材料价格4200元/吨为基数，整个项目的建安单方造价控制在2200-2400元/m2（非别墅，以总建筑面积为计算依据），但能否达到公司领导要求的以可售计2500元/m2，还取决于地下室面积及所谓的赠送面积大小。

下面我们按照科目，逐一分析各项成本。

1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。

这项费用，与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。

场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。

能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位臵、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。

这是不可取的。

2.对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设臵工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。

基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。

基础工程的造价水平，显得较为刚性。

（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。

比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位臵土质不符合要求。

相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。

（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。

而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。

除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，一般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。

在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。

在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。

端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。

桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。

我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。

根据规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。

所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！（3）非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。

如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。

对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。

3.地下室：地下室工程的造价，一般是2,200－3,000元／m2。

目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素很多：（1）地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。

在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。

（2）地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。

但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。