Reits-房地产信托投资PPT课件
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房地产投资信托基金(REITS)(ppt 21页)
• 混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既 包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%)
9
深圳证券交9易所
10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好。
4
深圳证券交4易所
5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托 形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
11
深圳证券交11易所
12、REITs 交易和收益
12
深圳证券交12易所
13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅 速,但隐含巨大风险
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%；
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人
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深圳证券交9易所
10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好。
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5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托 形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
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12、REITs 交易和收益
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深圳证券交12易所
13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅 速,但隐含巨大风险
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%；
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人
《REITs讲义》课件
投资住宅地产REITs，受益于 人口增长和城市化趋势，通 过租金收入实现稳定的现金 流。
办公楼大厦
投资办公楼大厦REITs，受益 于商业租赁市场的需求和租 金上涨，获取稳定的投资回 报。
1 长期持有
通过长期投资REITs来实现稳定的现金流和资本增值。
2 仔细选择
研究和评估不同REITs的财务状况、投资组合和管理团队。
3 多样化
投资于不同地区和行业领域的REITs以降低风险。
REITs的发展趋势和前景
1
数字化创新
技术的发展将推动REITs市场的数字化创新，提供更便捷的投资和管理方式。
2
可持续性投资
REITs行业将越来越关注可持续性和环境社会治理问题，推动绿色建筑和可再生 能源的发展。
3
全球化
REITs市场将以跨国扩张为导向，寻求在全球范围内的投资机会和收益增长。
REITs在中国市场的应用
1 国内市场开放
中国市场对REITs的开放将吸引更多海外投资者参与，同时提升市场的流动性和透明度。
2 房地产融资
REITs将成为一种有效的房地产融资方式，帮助开发商和房地产公司释放潜在价值。
3 城市更新
REITs在城市更新项目中的应用将促进旧市区的改造和经济发展。
REITs投资的成功案例和经验分享
高端购物中心
住宅地产
通过投资高端购物中心REITs， 获得稳定的租金收入和资本 增值，为投资者带来高回报。
《REITs讲义》PPT课件
探索REITs的定义、基本概念和在投资领域的重要性。
REITs的分类和种类
股权REITs
专注于持有和管理商业和居住地产的股权类REITs，投资者可通过股份享受租金和资本增值。
房地产信托融资课件
案例教训
该案例提醒其他房地产开发商在寻求信托融资时，应充分考虑自身财务状况和市场环境， 制定合理的融资计划。同时，应加强风险管理，确保融资活动的顺利进行。
05
未来房地产信托融资的发展趋势
政策环境对房地产信托融资的影响
政策环境的变化对房地产信托融资的发展具有重要影响。随 着政府对房地产市场的调控力度加强，房地产信托融资的规 模和投向将受到一定限制。
验和资源。
合作内容
平安信托为万科提供了一笔规模 为XX亿元的信托融资，期限为 XX年，利率为XX%。万科以其 持有的优质地产项目作为抵押。
合作成果
该合作成功解决了万科的短期资 金缺口，为其提供了稳定的资金 来源，支持了其业务的持续发展 。同时，平安信托也获得了可观
的收益。
成功案例二：恒大地产与中信信托的合作
技术创新对房地产信托融资的影响
技术创新为房地产信托融资提供了新 的工具和手段，例如区块链、人工智 能等技术的应用可以提高融资效率、 降低风险。
技术创新也可能会带来新的风险和挑 战，例如数据安全、技术更新换代等 问题，信托公司需要保持敏锐的市场 洞察力和技术跟进能力。
THANK YOU
政府对房地产信托融资的监管政策也可能会发生变化，例如 提高投资门槛、加强信息披露等，这将影响信托公司的业务 开展和风险控制。
市场需求对房地产信托融资的影响
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，房地产市场需 求持续增长，为房地产信托融资提供了广阔的发展空间。
不同地区和不同类型房地产项目的需求差异也会影响房地 产信托融资的投向和规模，信托公司需要根据市场需求调 整业务策略。
多元化投资组合
通过分散投资降低单一项目的风险集中度。
强化法律合规意识
该案例提醒其他房地产开发商在寻求信托融资时，应充分考虑自身财务状况和市场环境， 制定合理的融资计划。同时，应加强风险管理，确保融资活动的顺利进行。
05
未来房地产信托融资的发展趋势
政策环境对房地产信托融资的影响
政策环境的变化对房地产信托融资的发展具有重要影响。随 着政府对房地产市场的调控力度加强，房地产信托融资的规 模和投向将受到一定限制。
验和资源。
合作内容
平安信托为万科提供了一笔规模 为XX亿元的信托融资，期限为 XX年，利率为XX%。万科以其 持有的优质地产项目作为抵押。
合作成果
该合作成功解决了万科的短期资 金缺口，为其提供了稳定的资金 来源，支持了其业务的持续发展 。同时，平安信托也获得了可观
的收益。
成功案例二：恒大地产与中信信托的合作
技术创新对房地产信托融资的影响
技术创新为房地产信托融资提供了新 的工具和手段，例如区块链、人工智 能等技术的应用可以提高融资效率、 降低风险。
技术创新也可能会带来新的风险和挑 战，例如数据安全、技术更新换代等 问题，信托公司需要保持敏锐的市场 洞察力和技术跟进能力。
THANK YOU
政府对房地产信托融资的监管政策也可能会发生变化，例如 提高投资门槛、加强信息披露等，这将影响信托公司的业务 开展和风险控制。
市场需求对房地产信托融资的影响
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，房地产市场需 求持续增长，为房地产信托融资提供了广阔的发展空间。
不同地区和不同类型房地产项目的需求差异也会影响房地 产信托融资的投向和规模，信托公司需要根据市场需求调 整业务策略。
多元化投资组合
通过分散投资降低单一项目的风险集中度。
强化法律合规意识
REITs最全解读(2020年整理).pptx
学海无涯
▌第一章 REITs 的定义与相关概念的区别 第一节 REITs 的定义和特点 一、REITs 的定义 REITs 就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言， REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投 资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。 REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分 红。REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs 其实是房地产 证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资 本市场上的证券资产的金融交易过程。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITs 在性质上等同 于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可 以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美 地区的 REITs 收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲 REITs 的平均收益最低 (7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲 REITs 收益率迅速下降至-9.2%，而北美 地区的 REITs 则取得了 12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国 家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 二、REITs 的特点 总的来说，REITs 具有如下几方面的特点： 1流动性：REITs 将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场 上 市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。 2 资产组合：REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资 产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。 3 税收中性：不因REITs 本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予 REITs 产品一定的税收优惠。 4 积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的 REITs，大多为主动管理 型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司 治理结构。
▌第一章 REITs 的定义与相关概念的区别 第一节 REITs 的定义和特点 一、REITs 的定义 REITs 就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言， REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投 资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。 REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分 红。REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs 其实是房地产 证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资 本市场上的证券资产的金融交易过程。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITs 在性质上等同 于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可 以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美 地区的 REITs 收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲 REITs 的平均收益最低 (7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲 REITs 收益率迅速下降至-9.2%，而北美 地区的 REITs 则取得了 12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国 家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 二、REITs 的特点 总的来说，REITs 具有如下几方面的特点： 1流动性：REITs 将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场 上 市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。 2 资产组合：REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资 产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。 3 税收中性：不因REITs 本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予 REITs 产品一定的税收优惠。 4 积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的 REITs，大多为主动管理 型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司 治理结构。
房地产投资信托基金REITS课件
房地产投资信托基金
金融产品中心 2015.03
目录
1 REITs概况 2
REITs类型 3
REITs的运作模式 4
特性比较 5 REITs功能 6 总结
REITs概况
房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投 资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划
抵押投资REITs （mortage REITs)是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息
混合投资型 REITs（hybrid REITs)是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托
REITs的运作模式
投投资资者
基金管理机构
红利
• 一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不 得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大 障碍；
• 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理 混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
• (3)封闭式契约型产业基金模式。
• 契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)， 指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受 托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基 金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
• (2)房地产上市公司模式。
• 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据；
• 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验；
• 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；
金融产品中心 2015.03
目录
1 REITs概况 2
REITs类型 3
REITs的运作模式 4
特性比较 5 REITs功能 6 总结
REITs概况
房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投 资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划
抵押投资REITs （mortage REITs)是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息
混合投资型 REITs（hybrid REITs)是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托
REITs的运作模式
投投资资者
基金管理机构
红利
• 一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不 得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大 障碍；
• 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理 混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
• (3)封闭式契约型产业基金模式。
• 契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)， 指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受 托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基 金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
• (2)房地产上市公司模式。
• 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据；
• 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验；
• 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；
第五章 房地产资金信托《信托与租赁》PPT课件
信托与租赁
图5—7 公司型REITs结构图
3.案例
(1)项目情况 (2)基金关键主体 (3)关键协议
信托与租赁
5.3.2 房地产并购基金
1.房地产并购基金的概念 房地产并购基金，是专注于对房地产相关目标企业进行并购的基金。
信托与租赁
表5—5房地产产业并购基金和房地产并购重组基金对比
房地产产业并购基金 房地产并购重组基金
(2)信托分层设计。将信托投资人分为优先级受益人和次级受益人,其中优先级受益人在分
信托与租赁
配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利,剩余收益(若有)或剩余信托财产(若有) 由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商(资金需求方)或其关联公司,在房地产信托法 律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务,即若信托 收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益,则由次级受益人追加认购次级信托份额, 并将该等追加资金分配给优先级受益人。 (3)其他措施。设置独立托管账户、信托公司参与房地产项目公司日常管理、第三方连带担 保、项目公司股权质押等也是房地产资金信托常用的风险保障措施。
§5.2 房地产资金信托的类型及主要业务
5.2.1 房地产资金信托的类型 根据资金投向的不同,房地产资金信托可分为四类:
信托与租赁
1.债权型房地产资金信托
图5—2 债权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
2.股权型房地产资金信托
图5—3 股权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
3.财产收益型房地产资金信托
信托与租赁
图5—6 契约型REITs结构图 (2)公司型REITs,是通过发行股份的方式募集资金成立投资公司,具有法人资格。股份持有人
信托与租赁
图5—7 公司型REITs结构图
3.案例
(1)项目情况 (2)基金关键主体 (3)关键协议
信托与租赁
5.3.2 房地产并购基金
1.房地产并购基金的概念 房地产并购基金，是专注于对房地产相关目标企业进行并购的基金。
信托与租赁
表5—5房地产产业并购基金和房地产并购重组基金对比
房地产产业并购基金 房地产并购重组基金
(2)信托分层设计。将信托投资人分为优先级受益人和次级受益人,其中优先级受益人在分
信托与租赁
配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利,剩余收益(若有)或剩余信托财产(若有) 由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商(资金需求方)或其关联公司,在房地产信托法 律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务,即若信托 收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益,则由次级受益人追加认购次级信托份额, 并将该等追加资金分配给优先级受益人。 (3)其他措施。设置独立托管账户、信托公司参与房地产项目公司日常管理、第三方连带担 保、项目公司股权质押等也是房地产资金信托常用的风险保障措施。
§5.2 房地产资金信托的类型及主要业务
5.2.1 房地产资金信托的类型 根据资金投向的不同,房地产资金信托可分为四类:
信托与租赁
1.债权型房地产资金信托
图5—2 债权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
2.股权型房地产资金信托
图5—3 股权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
3.财产收益型房地产资金信托
信托与租赁
图5—6 契约型REITs结构图 (2)公司型REITs,是通过发行股份的方式募集资金成立投资公司,具有法人资格。股份持有人
信托与租赁
《房地产信托》课件
肆
受托人为受益人的最大利益管理信托事务。
叁
信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。
贰
信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。
信托的基本特征
房地产信托分类
01
按房地产信托性质分类
02
委托业务
03
委托业务包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等。
委托人——即是信托财产的所有者，是让受托人适从其目的对财产进行管理或处理的人 (客户既受益人)
受托人——即是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理处理的人 （信托公司）
保管人——银行：由于信托财产的独立性，银行是承担着保管人的作用（与证券的三方存管相同）
信托的角色
壹
信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。
风险等级： 中
PE类信托产品
证券投资信托是指信托机构将个人、企业或团体的投资资金集中起来，代替投资者进行有价证券投资，最后将投资收益和本金偿还给受益人，信托部门从中收取手续费。二级市场的阳光私募、一级股票定向增发等，目前市场上常
见的就这两大类 。（如前期公司合作的重阳10期证券投资集合资金信托计划）
举例（股权类信托）
某上市公司要扩大项目进行再融资，缺少资金8000万，由于证监会不予批复再融资项目，当前资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以公司股票做抵押，由信托公司贷款8000万，年利率9%，期限1年。信托公司他可以把这个上市公司再融资项目作为一个信托产品向公众融资，年率8%。为了防范市场风险，信托公司会要求上市公司按标的股票市值的50%来确定融资额度，确保信托成立。
第11章 房地产投资信托基金 《房地产金融》PPT 课件
封闭型基金 与开放型基 •金第的一区,基别金。
单位发行 的数量限 制不同。
• 第二,基金 的买卖方
第三节 房地产投资信托基金的发展
一、REITs在中国的发展之路
在中国,极具本土特色的“中国式REITs”已 开始尝试。
从试点模式来看,目前国内有“银监会版 REITs”和“证监会版REITs”两种方案,分别 由“银央监行会和版证RE监IT会s”和牵“头证。监会版REITs”两种 方案代表了REITs在中国可能的两个发展 方向。从目前国内状况来看,债权型
依照法律规定,创建REITs时必须满足以下条件:
第一,每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东;
第二,至少有100个股东,其中前5大股东持股不 能第超三,过必5须0%是(5房/5地0法产则的);投资者,而不能作为经纪 人第四; ,至少90%的总收入必须来源于租金和利息 收其第和入他五抵,、房押至出地利少售产息75财资收%的产 源 入总、所、收所得出入持售; 必有房须的地来其产源他、于信所房托持地股有产份的租以其金及他 信第托六,股总份资和产其的他75房%是地房产地资产源资所产得或; 房地产抵押、 现金和政府债券。
• 第二,财务独立,经理公司 在保管机构有独立的基金
第二节 房地产投资信托基金的类型
三、按照投资人能否赎回分类
开放型
REITs(open•en可de以d 不RE断ITs)
向投资者 发售新的 股票,并利 用收入购 买其他房
封闭型
REITs(closed •-是en指d R当EI原Ts)
始股票发 行和资产 购买以后, 就不再发 行新的股
流动性较弱,无公开交易,仅限于 信托凭证的转让
期限较长,一般超过ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0年 收益率在5%~8%,可能更高
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4
• 参与Reits的各方： 发起人 受托人 投资者 资产管理人 物业管理人 交易涉及的中介机构
5
2.Reits的盈利模式
• Reits交易对于各方当事人具有的好处： 对于发起者有哪些好处？ 1.迅速募集资金，融资额度增加 2.资产负债率降低 3.通过拥有Reits份额仍可控制部分资产 4. 提高知名度及信用度
Reits-房地产信托投资基和中 国市场
1
本次演讲的几个主题
一.Reits的基本模式和制度 二.中国Reits的发展历程 三.未来中国Reits发展的展望
2
一、Reits的基本模式和制度
3
1.什么是Reits?
简单来说，Reits (Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金）是 把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特 定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所 发行的Reits股票，即视为入股。
投资并获取分红
承租户
10
3.Reits的主要管理结构---
外部管理、契约型
11
内部管理、公司型（主要在美国）
公司型Reits基金
分红
投资入股、 参与管理
公司股东、投资人
房地产资产
授权管理 公司内部管理人
收取租金
承租人
12
各国（地区）Reits制度
13
二、中国Reits的发展历程
14
1、政府法规政策的发展
6
• 对于投资者有哪些好处？ 1.具有很好的变现性和流动性 2.极大地降低了投资门槛 3.收益稳定、安全
7
这些好处是如何实现的？
权益型Reits（1）8权益型Reits(2)
9
抵押型Reits
所 有 发权 起 人人 缴 纳 租 金
房 地 抵押、付息 产 资 产 提供贷款
出 租
Reits基金
投资者
16
2、“曲线救国”的尝试
越秀模式 以SPV和离岸公司控制内地资产并在香港 上市，全球发售。
CRCT模式 “171号文”发布后，境外公司不能直接持 有内地资产，凯德置地利用更复杂的结构 在新加坡上市。 CRCT模式增加了企业成本。
17
越秀基金
18
嘉茂中国房产基金 （CRCT)
19
三、中国未来Reits发展的展望
20
1、未来Reits模式-银行间债券市场
21
2、Reits模式-交易所市场
22
3、保障房开发模式
23
4、Reits信托权属的登记制度及税收
Reits信托权属的登记制度及税收 可能产生的税收： 土地增值税 企业所得税 营业税 契税 印花税 根据：增值税暂行条例、企业所得税法、营业税暂 行条例、契税暂行条例、印花税暂行条例
2004年开始，银监会、证监会、央行开始试点。
国务院、人民银行、银监会发布多个文件，提出 开展Reits试点的方案。
目前的进展：银行间债券市场试点 证券市场试点 信托登记管理办法
15
已出台的草案或征求意见稿： 《银行间债券市场房地产信托受益券发行 管理办法》 《房地产信托公司信托业务管理暂行办法》 《房地产信托登记暂行办法》
24
• 参与Reits的各方： 发起人 受托人 投资者 资产管理人 物业管理人 交易涉及的中介机构
5
2.Reits的盈利模式
• Reits交易对于各方当事人具有的好处： 对于发起者有哪些好处？ 1.迅速募集资金，融资额度增加 2.资产负债率降低 3.通过拥有Reits份额仍可控制部分资产 4. 提高知名度及信用度
Reits-房地产信托投资基和中 国市场
1
本次演讲的几个主题
一.Reits的基本模式和制度 二.中国Reits的发展历程 三.未来中国Reits发展的展望
2
一、Reits的基本模式和制度
3
1.什么是Reits?
简单来说，Reits (Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金）是 把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特 定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所 发行的Reits股票，即视为入股。
投资并获取分红
承租户
10
3.Reits的主要管理结构---
外部管理、契约型
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内部管理、公司型（主要在美国）
公司型Reits基金
分红
投资入股、 参与管理
公司股东、投资人
房地产资产
授权管理 公司内部管理人
收取租金
承租人
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各国（地区）Reits制度
13
二、中国Reits的发展历程
14
1、政府法规政策的发展
6
• 对于投资者有哪些好处？ 1.具有很好的变现性和流动性 2.极大地降低了投资门槛 3.收益稳定、安全
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这些好处是如何实现的？
权益型Reits（1）8权益型Reits(2)
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抵押型Reits
所 有 发权 起 人人 缴 纳 租 金
房 地 抵押、付息 产 资 产 提供贷款
出 租
Reits基金
投资者
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2、“曲线救国”的尝试
越秀模式 以SPV和离岸公司控制内地资产并在香港 上市，全球发售。
CRCT模式 “171号文”发布后，境外公司不能直接持 有内地资产，凯德置地利用更复杂的结构 在新加坡上市。 CRCT模式增加了企业成本。
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越秀基金
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嘉茂中国房产基金 （CRCT)
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三、中国未来Reits发展的展望
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1、未来Reits模式-银行间债券市场
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2、Reits模式-交易所市场
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3、保障房开发模式
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4、Reits信托权属的登记制度及税收
Reits信托权属的登记制度及税收 可能产生的税收： 土地增值税 企业所得税 营业税 契税 印花税 根据：增值税暂行条例、企业所得税法、营业税暂 行条例、契税暂行条例、印花税暂行条例
2004年开始，银监会、证监会、央行开始试点。
国务院、人民银行、银监会发布多个文件，提出 开展Reits试点的方案。
目前的进展：银行间债券市场试点 证券市场试点 信托登记管理办法
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已出台的草案或征求意见稿： 《银行间债券市场房地产信托受益券发行 管理办法》 《房地产信托公司信托业务管理暂行办法》 《房地产信托登记暂行办法》
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