信托与房地产信托
信托公司房地产投资信托业务管理办法
信托公司房地产投资信托业务管理办法信托公司房地产投资信托计划试点管理办法(草案)第一章总则第一条为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法.第二条本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金,为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。
第三条信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。
本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。
以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划,适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。
第四条信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。
信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。
信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。
第五条房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。
经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。
第六条信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。
第七条中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。
1第二章房地产投资信托计划的设立第一节信托公司资质第八条设立房地产投资信托计划的信托公司,应具备下列条件：（一）注册资本不低于5亿元人民币;（二）设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托知识的人员; 经验和房地产专业（三)具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好;（四）董事会应设立独立的风险控制委员会,包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会;(五)过去三年连续盈利;(六）过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录;（七）公司已累计设立房地产集合信托计划10次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好;(八）最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚.第九条信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份:（一）申请报告;（二)已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表；(三)由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料；(四）业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度；(五)公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表；(六）具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。
信托的种类与特点
信托的种类与特点信托是指个人、法人或组织将其财产或财产的部分转移给信托公司，由信托公司依照受托人责任进行管理、运作，并按照委托人的意愿进行有关财产的运用和处分的一种民事法律行为。
信托的种类众多，每种信托都有其特定的特点和适用范围。
以下是常见的几种信托的种类与特点：1.慈善信托慈善信托是指用于慈善事业的信托，并以慈善事业为受益人。
它的特点是委托人的财产在设立信托时就被永久转移，委托人不再享有财产的支配权，该财产只能用于慈善事业，不能撤回或转移给继承人。
2.生态环保信托生态环保信托是指用于生态环境保护的信托。
委托人将自己的财产转移给信托公司，并要求信托公司用于环境保护项目的投资，保护自然生态环境。
该信托的特点是既能保护环境，又能保障委托人的利益。
3.房地产信托房地产信托是指将房地产作为信托财产的信托，其特点是委托人将自己的房地产转移给信托公司，并由信托公司负责管理和运作。
该信托的特点是可以为房地产拥有者提供长期收益，并有效地规避房地产的管理和处置问题。
4.企业兼并重组信托企业兼并重组信托是指用于企业兼并重组的信托，其特点是委托人将自己的股权或企业资产转移给信托公司，由信托公司负责进行企业兼并重组操作。
该信托的特点是能够降低兼并重组过程中的风险，提供资金和专业管理经验，促进企业合并后的可持续发展。
5.高净值个人财富管理信托高净值个人财富管理信托是指针对高净值个人的财富管理需求而设立的信托。
该信托的特点是委托人将自己的财产转移给信托公司，并要求信托公司根据委托人的需要进行专业的财富管理和投资运作，以实现财富保值增值的目标。
以上是几种常见的信托的种类和特点，每种信托都有其特定的适用范围和优势。
通过将财产转移给信托公司进行管理和运作，委托人可以实现更好的财产保值增值，并按照自己的意愿进行财产的运用和处分，同时也能规避财产管理和继承问题带来的风险。
信托公司房地产信托业务风险管控
信托公司可以通过分散投资的方式 ，降低房地产信托业务的风险集中 度，降低非系统性风险。
风险转移策略
购买保险
信托公司可以与保险公司合作，为房地产信托业务购买相关保险 ，转移部分风险。
设立风险准备金
信托公司可以按照业务收入的一定比例提取风险准备金，用于弥补 房地产信托业务可能出现的损失。
信托公司房地产信托业 务风险管控
2023-11-10
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务概述 • 信托公司房地产信托业务风险识别与评估 • 信托公司房地产信托业务风险管控策略
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务风险管控实践案 例
• 信托公司房地产信托业务风险管控展望与 建议
信托公司房地产信
严格尽职调查
信托公司在开展房地产信托业务前，应进行充分的尽职调 查，全面了解项目的各项风险因素，确保项目合规、合法 。
风险控制策略
合理设置风险阈值
信托公司应根据自身实际情况 ，针对房地产信托业务设置风 险阈值，对超过阈值的项目进
行严格的审批和管控。
加强资金监管
信托公司应加强对房地产信托资金 的监管，确保资金用于符合合同约 定的用途，减少违约风险。
信托公司房地产信
03
托业务风险管控策
略
风险预防策略
建立完善的风险管理制度
信托公司应建立一套完整的风险管理制度，包括风险评估 、风险控制和风险监督等环节，确保在开展房地产信托业 务时能够及时识别和防范风险。
强化风险意识
信托公司应通过培训、宣传等方式提高员工的风险意识， 使其能够在业务开展过程中保持对风险的警惕性。
加强同业交流与合作
房地产投资信托基金与房地产信托的区别
房地产投资信托基金与房地产信托的区别许多投资者对房地产投资信托基金、私募房地产基金、房地产夹层融资和住房抵押贷款证券化等概念模糊不清。
随着我国房地产业和金融业的发展，相关工作的开展和知识的普及都显得较为迫切。
当前房地产投资信托基金(或称房地产投资信托，英文是Real Estate Investment Trusts 或缩写为REITs)在我国已成为房地产金融的热点。
从国外情况来看，自1960年以来，包括美国和澳大利亚等很多发达国家，房地产投资信托基金市场得到较大的发展，对房地产市场发展起到了积极作用。
近十年来，房地产投资信托基金产品已进入了日本、韩国、新加坡、马来西亚、我国香港和台湾地区。
那么，房地产投资信托基金与我国现有的房地产信托和房地产公司股票有什么区别呢?房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票的概念在海外，房地产投资信托基金一般是一家公司，拥有并营运带来收益的房地产，例如办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房，以租赁方式把这些物业出租给租户，股东以这些租金为回报。
房地产投资信托基金的收益主要是租金收入和资产增值，因此投资者应该寻找能提供较高租金收入和有资产增长潜力的房地产投资信托基金。
房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。
事实上，我国房地产信托业务主要是房地产企业信托贷款(融资);房地产信托贷款是信托机构运用信托基金或所吸收的信托资金，以贷款形式对房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式。
股票是一种有价证券，是股份有限公司在筹集资本时，向出资人公开发行的、用以证明出资人的股本身份和权利，并根据股票持有人所持有的股份数，享有权益和承担义务的可转证的书面凭证;房地产公司股票即上市房地产公司的一种有价证券。
房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票的差异房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票有很大的差异，这里仅作了部分比较，但还是可以发现其中的区别：上市、流动性和价格：在美国，房地产投资信托基金可以分为上市和非上市的房地产投资信托基金;只要符合美国有关REITs的法规，可以不公开发行，也就成为私募房地产投资信托基金等;由于近些年来美国绝大多数的房地产投资信托基金都上市，给人们的印象是REITs一定要上市，这个概念一定要明确。
房地产信托是什么意思
引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。
在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。
在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。
正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。
2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。
资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。
3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。
这包括了项目的选址、开发、销售等环节。
4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。
5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。
二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。
2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。
3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。
信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。
4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。
5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。
三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势房地产市场一直以来都是一个充满机遇和挑战的领域。
对于投资者而言，如何在房地产市场中找到适合的投资机会，并实现稳定的回报是一个重要的问题。
在这个背景下，房地产信托作为一种新兴的投资方式逐渐受到人们的关注。
本文将介绍房地产信托在房地产投资中的作用和优势。
一、房地产信托的定义和基本原理房地产信托是指由信托公司作为受托人，通过募集资金并发行信托产品，在合规监管下投资于房地产项目的一种金融工具。
房地产信托的基本原理是通过信托公司的专业管理和投资能力，实现投资者对房地产项目的间接持有和收益分配。
二、房地产信托在房地产投资中的作用1. 分散风险：房地产投资往往需要巨额的资金投入，涉及到较高的风险。
而通过房地产信托，投资者可以通过购买信托产品，间接参与多个房地产项目的投资，从而实现风险的分散。
2. 专业管理：房地产信托产品由信托公司进行专业的管理和运作，投资者无需直接参与项目的日常管理和监督，节省了投资者的时间和精力。
3. 灵活流动性：相比于直接购买房地产物业，房地产信托产品具有更高的流动性。
投资者可以根据自身的需要，在当期满后选择继续持有或者退出投资。
三、房地产信托在房地产投资中的优势1. 高收益：房地产信托作为一种金融工具，通常具有较高的收益水平。
由于信托公司的专业管理和运作能力，可以有效提升房地产项目的盈利能力，并将收益分配给投资者。
2. 降低门槛：相比于直接购买房地产物业，房地产信托的投资门槛较低。
投资者可以通过购买较低金额的信托产品，参与到房地产投资中，享受房地产市场的回报。
3. 长期稳定性：房地产信托通常以长期持有为目标，投资期限较长。
对于那些追求长期稳定回报的投资者而言，房地产信托是一个比较理想的选择。
四、房地产信托的应用和发展前景目前，房地产信托在中国的应用仍处于起步阶段，但已经取得了初步成效。
越来越多的投资者开始关注并选择通过购买房地产信托产品来参与房地产投资。
信托行业分类
信托行业分类信托行业是中国金融市场中的一个重要组成部分，它通过集合投资者的资金并将其投资到各种项目中，来满足不同投资者的需求。
根据不同的经营模式和投资领域，信托行业可以被分为以下几个分类：1. 地产信托地产信托是指信托公司将投资者的资金用于地产开发、房地产项目融资和资金管理等方面的信托产品。
地产信托是当前中国信托行业中最常见和最受欢迎的一种信托产品。
它通常具有较高的回报率和较长的投资周期，同时也有较高的风险。
2. 基础设施信托基础设施信托是指信托公司为实施国家基础设施建设项目而设立的一种信托产品。
它在投资领域涵盖了交通、能源、水务、城市建设等多个领域。
基础设施信托的投资周期通常较长，风险相对较高，但由于国家对基础设施建设的重视和支持，这种信托产品在市场上也越发受到关注。
3. 产业信托产业信托是指信托公司通过向实体企业提供融资支持、股权投资等方式来实现资金投资的一种信托产品。
产业信托的投资领域涵盖了制造业、农业、服务业等多个行业。
产业信托的回报率和投资周期各异，它通常具有较高的风险，但也为投资者提供了丰富多样化的投资机会。
4. 资产管理信托资产管理信托是指信托公司通过管理投资者的资产来实现盈利的一种信托产品。
这种信托产品主要通过投资金融市场中的各种产品来获取收益，包括股票、债券、期货、外汇等。
资产管理信托的收益和风险往往依赖于金融市场的波动和投资经理的能力。
5. 其他信托除了以上几种主要的信托分类外，信托行业还有一些其他的特殊分类。
比如，消费信托是指信托公司为满足消费者的购车、购房等需求而设立的信托产品；海外信托是指信托公司通过与国际投资机构合作，向境外投资者提供信托服务等。
总之，信托行业的分类是根据不同的经营模式和投资领域来划分的。
每个分类都有各自的特点和风险，投资者可以根据自身的需求和风险承受能力选择适合自己的信托产品。
同时，投资者也应谨慎选择信托公司，了解其信誉和业绩，以确保投资安全和收益。
信托理财种类
信托理财种类信托理财是一种通过信托制度进行资金投资和管理的方式，广泛应用于个人和机构投资者。
根据不同的投资目标和风险偏好，信托理财可以分为多种不同类型。
本文将介绍几种常见的信托理财种类。
1. 股权投资信托股权投资信托是指投资者通过信托公司购买上市公司股票或未上市企业股权，以期望获得资本增值和股息收益。
该种信托理财方式通常适用于风险偏好较高的投资者，因为股票市场的波动性较大，存在较高的风险与回报。
2. 固定收益信托固定收益信托是指投资者通过信托公司购买债券、债务资产和其他固定收益产品的信托产品。
该种信托理财方式相对较为稳健，适用于风险偏好较低的投资者，因为固定收益产品通常具有较低的风险和较稳定的回报。
3. 房地产信托房地产信托是指投资者通过信托公司购买或投资于房地产项目，包括商业地产、住宅地产和工业地产等。
该种信托理财方式适用于对房地产市场有一定了解和兴趣的投资者，因为房地产市场具有较长的投资周期和较高的风险回报特性。
4. 基础设施信托基础设施信托是指投资者通过信托公司投资于基础设施项目，如公路、桥梁、电力、水务等。
该种信托理财方式适用于对基础设施建设和运营有一定了解和兴趣的投资者，因为基础设施项目通常具有较长的投资周期和较稳定的现金流特性。
5. 私募股权信托私募股权信托是指投资者通过信托公司投资于非公开市场的股权项目，如私募股权基金和创业投资等。
该种信托理财方式适用于风险投资者和对创业项目有一定了解和兴趣的投资者，因为私募股权市场具有较高的风险和较高的回报潜力。
6. 资产配置信托资产配置信托是指投资者通过信托公司进行资产配置和组合投资，以实现风险分散和收益最大化。
该种信托理财方式适用于对不同资产类别和投资品种有一定了解和兴趣的投资者，因为资产配置需要对市场趋势和资产表现进行深入分析和研究。
7. 养老金信托养老金信托是指投资者通过信托公司投资于养老金计划，以实现长期储蓄和养老资金的积累。
该种信托理财方式适用于对养老金规划和长期储蓄有一定了解和兴趣的投资者，因为养老金计划通常具有较长的投资周期和较稳定的现金流特性。
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? 于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受 让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与 直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁 止捐赠土地给教会的规定。
? 另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建 土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权 ”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因 而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“ 用益权”的方式，使得这种负担得以规避。
1 、现代信托制度的确立
? 早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计 ”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财 产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。
? 当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有 死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯 .
? 但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯 的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继 承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土 地捐赠给教会的规定。
? 用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满 ，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益 人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为 使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。
? 1925年英国以《财产法》废除了《用益法》， 现代信托制度得以确立。
2 、消极信托向积极信托的转化
? 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的 “名义”所有权，对信托财产不负任何积极管 理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由 受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设 计。
民事委托：指以民法为依据建立的不以盈利为目的信托
资
金
证券投资信托： 以自然人、法人或者依法
运
成立的其他组织基于对信托公司的信任，
用
将其资金委托给受托人进行证券投资的金
的 途
商事委托
融业务。
径 不
股权投资信托
同
产业投资信托：
用于具体实业
贷款信托
投资的信托
权益投资信托
? 财产信托
财产信托是指以（非货币形式）物质财产权的管理、处分为目的 的信托业务。企业将不需使用的财产，如厂房、设备、交通工具 等，委托信托机构向指定的或不指定的单位转让、出售，由信托 机构监督价款兑付、物质输导、资金融通的经济行为。
? 以后，受托了“单位信托”。
? 20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国 ，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传 入日本、韩国等东南亚地区。
? 二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的 “开放式基金”，而投资信托是以股份公司形 式运作的“封闭式基金”。
单一资金信托：是指信托投资公司接受单个委托人委托，
按
依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的
委
管理方式单独管理和运用货币资金的行为。
托
人
集合资金信托：是指信托投资公司接受两个或两个以上
数
委托人委托，依据委托人确定的管理方式或由信托投资
量
公司代为确定的管理方式单独管理和运用货币资金的行
为。
按
? 目前，英国和美国都有民事信托和商事信托， 但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事 信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民 事信托和商事信托同样发达。
? 日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托 ，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“ 贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡 献。
二、信托的定义及其分类
第四讲 信托与房地产信托
本讲内容
一、信托制度的起源与发展 二、信托的定义及其分类 三、房地产信托的定义及其分类 四、中国信托业的发展历程 五、中国（房地产）信托的现状
一、信托制度的起源与发展
? 虽然人们对信托观念是起源于罗马法上 的“遗产信托” 还是仿效日耳曼法上的 “受托人”制度尚有争议。
? 但都认为现代信托制度的发展最早是从 英国封建时代的USE用益权制度开始的。
? 通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成 功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而 这种信托被认为是消极信托。
? 随着封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市 场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也 纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代 相传的观念转变为以赚取利润为目标。
? 经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足 消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受 益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求 。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业 日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发 展。
按
动产信托：信托标的物质形态为动产实物信托
信
托
不动产信托：以土地、房产等不动产为信托标的物而设定的
物 的
信托
不
同
财产权信托：以财产权为信托标的物的信托，如股权信托
分
类
知识产权信托：以专利权、著作权为信托标的物的信托
信托的功能
? 财产保全功能，如为了避免财产被浪费、被挥霍 而设立的浪费信托、保护信托等；
3 、现代信托制度的发展与创新
? 英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不 以盈利为目的的民事信托阶段。
? 19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的 英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但 缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交 由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双 方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益 返还给投资者。
? 财产增值功能，如广为流行的商业信托； ? 实现社会公共利益的功能，如公益信托； ? 导管功能，如资产证券化中将受益权分割转让，
? 由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度 ，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与 委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是 依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲 信用，委托人和受益人都无可奈何。
? 在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院 的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由 ，承认并赋予了用益设计制度的合法性。
? 信托指委托人基于对受托人的信任，将其财产 权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿 ，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定 的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管 理或者处分的行为。
? 如果以信托资产的形式为标准，信托可以分为 资金信托和财产信托。
? 资金信托
又称“金钱信托”，指委托人基于对信托公司的信任，将自己合 法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的 意愿为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。