山外山庄木屋别墅项目策划运营计划

天伟地产—山外山庄木屋别墅项目策划策划背景：代理销售项目山外山庄木屋别墅项目的销售企划案；山外山庄运营主线：山庄投资人，从木屋开始……生态木屋益寿延年返朴归真回归自然参与经营高额利润回报养生、投资、度假，木屋别墅的优势已经毋庸置疑，那么，结合山外山庄项目，这个小产权的山外山庄来说，两者的结合又会是什么呢？综合以上的全部市场状态，结合山外山庄木屋别墅项目的实际状况，设计销售策略和策划未来山外山庄的运营模式，创意山外山庄的市场定位，就成为我们的当务之急了；山外山庄市场定位：将山外山庄木屋别墅的市场定位为山外山庄养生度假休闲会所、会所股东、私人养生会所、投资回报、运营管理、炒卖转让、土地50-70年使用期、终身房屋产权。

山外山庄的定位解释：一个适合投资回报、养生度假、田园乐趣、尽享尊贵的山外山庄养生度假休闲会所专供投资回报、休闲、度假、旅游接待、会议接待、养生居住、自助式田园养殖的私家会所集合！在50-70年使用期（可以续期）的土地上打造属于自己的休闲别墅，永久物产权；会所服务配套项目：水上游乐场、垂钓园、游泳池、篮球场、羽毛球场、水果采摘园、高尔夫球练习场，专属会所、休闲烧烤区、休闲帐篷度假区等自助游乐设施（健身房、会议室、阅览室、台球室、乒乓球室、沙狐球室、棋牌室）、超市、餐厅、干洗店等。

运营性质：木屋别墅对外销售吸收投资人，山庄所有设施对外营业创收，由物业公司和运营管理公司共同进行管理，依托客户的代租房屋为接待平台针对旅行社团租、会议接待、自驾游接待、以及散租、短长租（包月出租用于短期修养等等）接待以及山外山庄会员股东和VIP会员接待。

运营创收利润非配：运营管理公司：40%会所股东（山外山庄会所投资人）：20%股东会员：40%物业管理收入：山庄股东100%占有会员股东的回报方案会员股东：是指山外山庄居屋拥有者，在取得会员许可的情况下，以居屋为投资方式的山庄股东。

享受会员股东分红。

分红比例设定最低标准，超额部分不限，限额不足部分由投资方进行补偿！会员投资管理办法：1、尊享私人养生会所享受私家养生会所的细致服务方案，设定私人会所服务标准。

给会员以尊贵与上帝的感觉。

随时回到会所享受写意人生，体会宾至如归的感受，即使是招待朋友、客户都可以尽享豪华与地位！展露地主之谊的荣耀！2、高利润的投资回报购买别墅、MINI木屋项目任何一个单位即得会员身份，在会员授权经营的情况下，对会员购买的木屋对外经营。

对于投资会员客户制定最低投资回报率标准。

A\投资分红，设定投资额为购买单位的金额，按照最低比例设定年回报率；不足回报率部分有山庄运营商补足；B\按照山外山庄休闲会所的运营分红结构进行分红；C\按照适时登记的会所出让现价进行核算转让取得终结性投资回报；D\50-70年运营期内在遇到国家拆迁时按照国家拆迁回报标准进行一次性投资回报；E\认养果树等山庄内农作物和家畜，自行赡养和寄养，果实自行采摘分红；3、运营管理山外山庄的运营管理将依托以下顺序进行,分级实施，逐级实现各级轨道是运营；A\开发商:《北京渡上山水农业生态观光园有限公司》负责规划、建设山外山庄木屋别墅项目，规划建设辅助设施休闲设施种植养殖设施等山庄内应有的各项建筑设备并保证可以正常使用；B\销售策划运作商：北京天伟房地产经纪有限公司在取得开发商授权情况下，负责策划运作方案，设计销售模式，设计盈利及分红模式；参与售后维护；C\开发商自设物业管理公司本物业公司负责维修、售后、物业管理、安保、卫生、水电气保障等标准物业公司服务项目；D\外聘或外招标山庄运营商受开发商、会员股东的双重委托下，负责运营管理山外山庄休闲会所的各项营运项目，单独的成本核算，增加宣传推广，实现山庄的高额利润回报，回报全部投资者；4、炒卖转让设置专人进行媒体宣传炒作，价格更迭炒作，以至于，炒高现有项目的价格，便于会员购买屋宇的转让，赢收和退出机制。

运营管理实施方案：首先，为了配合“专供休闲、度假、旅游接待、会议接待、养生居住的会所集合！”的创意要求，重新规划建设方案，增加后期运营配套需求，制定两套运营管理方案（会员股东服务方案和VIP 会员服务方案），设立分红基金；第二，销售商重新按照开发商提供的基础成本进行核算运营成本，设计逐级运营利润及成本，实施销售全过程；项目销售价格核算：基准售价：5800.00元/平米包租售价：6400.00元/平米销售实施的价格及回报核算：开发商含利成本设定：4200.00元销售总成本为：包租建筑1300.00元（包含二级代理商利润450元—佣金400.00元、150平米以上奖励50.00元）（增加下手办法、扩大销售投资，缩短销售时间，投入前三年的后期运营管理。

）非包租建筑增加200.00元；运营商计提运营基金：会员股东红利回报风险基金：900.00元（约占设定销售金额的14%）用途为补偿因为会员股东的年回报率没有达到事先的成本时，由基金来补充！假定建设总面积为13000平米，6400.00元每平米的销售价格。

总销售金额约8300万元。

计提基金约1170万元。

投资会员资金回报最低比例设定首年5%，次年以后每年设定3%，回报率没有上限设定。

会员股东年回报资金来源：山庄运营利润，不足部分由上述基金来补充。

基金补充预算：首年由回报基金贴补3%，合计约249万元运营利润提取2%，超额部分回收至红利回报基金。

次年以后回报贴补1.5%，运营利润提取1.5-2%，超额部分回收至红利回报基金。

约合计124.5-166万元计提基金约1170万元来计算可以满足未来6.5年的经营期的所有补贴我们初步计划将项目在5年运营期后将项目转让或外包或交由业主委员会接手；计提基金剩余部分及利息归开发商所有；会员投资分红案例：会员股东购买单套小户型度假木屋投入约220000.00-250000.00元年分红回报：平均约4%即8800.00-10000.00元年自住居住：60-90天年采摘回收：全部采摘果实年会员管理费：1.5元/平米，540.00元/年木屋升值：升值利润全部归会员所有会员股东管理服务方案会员股东作为山外山庄项目的第二拥有者将享受如下的股东服务方案，最终解释权归属于开发商；1、定期最低回报保障，并保证回报年限为10年；物业权利享受年限为50年-70年；合同每三年签一次；2、回报年金额为第一年5%，以后每年3%；3、会员股东享受每年的运营分红，不足定额回报率部分由开发商补足；4、会员股东每年有60天的自住期；并可以享受6折好招待度假房和服务项目；5、会员股东享受山外山庄内的认养植物、或者自助式种植农作物以及饲养宠物和家禽，并享有收获的权利；6、家人托管，家人短期照顾或护理；7、增加项目广告宣传，提升山庄知名度，提高山庄资产升值，升值收益何以在会员转让时享受；8、山庄投资其他项目时，会员享受第一参股权；9、免费为会员提供接待业务，负责接待会员股东的亲朋故有、业务伙伴等等；天伟地产销售网络的战略与实施针对各个公司在销售淡季、国家严格管控时期、在销售项目剧减时所采取的停业、休息、转战等运营方式的时候，借助木屋别墅项目，天伟应利用此时期建立自己的销售合作网络以及销售合作平台，形成天伟地产运营的独有利润再造点。

具体实施办法：1、建立2个自有销售团队，结合电话销售、业务团队，广告直投，其他广告投入等实施销售任务，保障公司的基本运营和主要利润体现。

A六里桥设立一个部门专门负责市区的媒体广告宣传，客户接待，彩页投放，电话直销。

B十渡现场设立一个销售部，负责现场接待及办理各项手续。

C每周六日组织联合推广活动，在1-13渡之间进行现场宣传。

2、吸收12家合作公司，进行分销合作，建立培训平台，联合销售。

公司将通过形象控制（同意彩页设计、个人着装、销售口径等）、流程管理（车讲、车身装饰、项目介绍等）来辅助合作销售的实施，保证资源共享、房源共享、利润共享的原则，打造合作体系。

由公司免费提供看房班车及相关配套，每天于六里桥9：00准时发车；3、吸收专职、兼职经纪人的方式，建立天伟经纪人销售网络，吸收专业人才和行业精英，以0费用投入（只支持项目培训和看房团费用经纪人自负的方式），高利润回报（30%左右的利润回报），资源共享（适时提供各个项目的基本房源信息）等办法进行平台维系，保证天伟的迅速发展壮大。

4、联合所有的合作公司、专兼职经纪人、自有销售团队占领和垄断部分推广平台，如：网络（联合进行网帖垄断）、广告（增加媒体广告以广告时段及项目占领媒体份额）、重点区域（六里桥以及其他重点直投区域由大家轮流值守）等。

建立天伟特色的推广理念：推广模式一：人本推广：以团队中的组为单位，以小集群为基础，进行电话销售、彩页直投、定点外宣、市场开发等，销售办法进行推广；施行：留电积分，来电积分，电访积分的奖励模式。

推广模式二：业务团队和兼职业务团队为附属推广办法，吸收业务精英，以地毯式拉网推广的办法，鼓励激励业务团队，发挥集体作用，单独设计绩效考评及奖励办法。

以各个部门的成交数量确定业务部的配比方案，组的综合业绩越好，广告和业务配比人数越大。

推广模式三：媒体广告投放是为团队设计的单独广告投入力度，以媒体广告宣传为依托，进行硬性推广。

广告投放量以团队的销售业绩为参数。

推广模式四：电咨拨打，是最基本的推广形式，就是电话销售的一种形式，是对个人能力提升，对于个人知识运用考核的最好方式，符合推广一的形式。

推广模式五：网帖信息发布，占领网络推广平台，运用资金投入、部分网络垄断、多平台信息叠加等方式，是天伟推广方案的主要形式之一，是领先于其他公司的有力武器之一，所以，必须运用得当。

推广模式六：网点宣传，选择密集型市场商场超市等进行定点小型门店的地毯式高精度宣传，进行精细化宣传，控制宣传时限，逐一一对一推广，对于网点的定期轮换做好准备，网点宣传以组为单位进行实施。

推广模式七：短信投放，对于旺季的销售准备，我们定制了一个短信投放平台，定期群发短信进行宣传，初步方案为每月20万条的投放量来支持公司销售团队的广告宣传。

并通过摸索去评比各项推广模式的效果及回报。

推广模式八：建立个人的裙带推广网络，可以建立自己的合作平台，合作销售实施；（逐步实行）推广模式九：定期的会员活动邀请，对于部分自由客户资源进行跟踪，发出旅游邀请或建立合作平台的推广销售模式。

单独设立奖励激励办法，促进整体业绩的二次提升。

起草人：天伟常晓峰时间：2010-5-17，2：58主题:生态木屋益寿延年返朴归真回归自然依据:科学研究证明长期居住木屋能延长寿命9--11年公认:人居住的房屋以木造最佳原理:地球生物中树木的寿命最长且采伐后依然存活特点:绿色环保节能、调温调湿、抗震抗菌、隔音阻燃、防腐防尘防虫防潮优点:工程造价低、施工周期短、使用寿命长、易安装易迁移1、木质房屋内存在的芬多精与负离子（空气维他命）较钢筋混凝土房屋高出几十倍至几百倍。