万科城市花园简报1

鞍山万科城市花园简报

基本资料

规划设计思想

强调新都市主义设计思想，在设计中注重：

⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。

⑵公共价值重于私有价值。

⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。

设计理念

万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。

户型设计中均体现出以下几个特性：

○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。

○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。

○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。

○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。

○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。

一期面积配比

一期组团、户型、价格区间

优惠方式

（一）、钻石卡：客户需交纳10万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方米的优惠。

（二）、VIP卡：客户需交纳5万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方米优惠外,其余均可享受100元/平方米的优惠。

（三）、大定客户：客户需交纳1万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。

（四）、开盘期间优惠政策：贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。

销售动态

万科城市花园于2004年7月11日正式开盘上市。由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。

预计后续产品在7月底左右上市，价格会有200元/㎡的上扬。

户型、价格分布及当日销控表

3－2＃栋

平面由西至东依次为B1、A、A、B1户型，共14户；

住宅销售面积1371.61㎡，户均面积97.97㎡，户均单价2670元/㎡，户均总价261580元；截至7.12日去化8户，有3户样板屋暂不销售，剩余3户；

备注（下同）：红色代表：已销售；蓝色代表：样板屋，暂不对外销售。

3－1＃栋

平面由西至东依次为B2、C1、C1、D户型，共17户；

住宅销售面积2158.60㎡，户均面积126.98㎡，户均单价2617元/㎡，户均总价332307元；截至7.12日去化11户，有5户样板屋暂不销售；剩余1户；

鞍山万科城市花园的简报

鞍山万科城市花园简报基本资料规划设计思想强调新都市主义设计思想，在设计中注重： ⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。 ⑵公共价值重于私有价值。 ⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。设计理念万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。户型设计中均体现出以下几个特性： ○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。 ○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。 ○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。 ○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。

○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。一期面积配比一期组团、户型、价格区间

优惠方式（一）、钻石卡：客户需交纳10万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方M的优惠。（二）、VIP卡：客户需交纳5万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方M优惠外,其余均可享受100元/平方M的优惠。（三）、大定客户：客户需交纳1万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。（四）、开盘期间优惠政策：贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。销售动态万科城市花园于2004年7月11日正式开盘上市。由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。预计后续产品在7月底左右上市，价格会有200元/㎡的上扬。户型、价格分布及当日销控表

万科城市花园--物业管理服务方案

武汉市万科物业管理有限公司

目录社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18)

一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供）

万科集团简介公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 ◆公司大事记： 1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800 万元，开始涉及房地产业。 1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。 1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定

万科等标杆企业的产品线研究

大型房企标准化运作模式之产品线标准化的研究房地产开发企业在“攻城略地”大规模开发的同时，如何保证产品不走样、效率不降低，显然需要标准化产品线为支撑。可以说，标准化产品线是企业进行“攻城略地”的前提和基础，也是企业实现规模增长、快速扩张的基本保障。一、产品线产生原因和基本概述 1、产生原因业界对房地产开发模式有不同的划分方法。其中，按照运营模式划分，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发下，各个项目差异很大。如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果某类项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程是统一的，就像单个项目开发一样轻松。这就要求企业要实现规模化扩张，必须推行标准化产品，实行产品线连锁开发模式。

正是基于这一认识，2005年前后，万科、绿城、万达等一线企业都开始推行了标准化开发模式：通过统一产品品牌、统一风格、统一设计、统一营销模式，建立起了某一品牌的系列产品，实现了标准化、连锁开发，也进入了越做越轻松的快速发展状态。 2、基本概述所谓产品线是企业产品体系中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。有些企业往往把产业系列、产品标准、产品线混为一谈。其实，产品系列是指企业的各个产品类型，例如住宅地产、商业地产、旅游地产等等。产品标准是指某一产品线的技术标准和开发实施标准。其中技术标准有氛围产品设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等。例如，“金色系列”是万科的产品系列之一，而金色系列下的不同项目都有相对固化的区域位置、客户群体，更有相对固化的技术标准和开发实施标准。以万科和恒大为例。两家企业在推行标准化产品线开发后，均实现了快速增长：万科2004年推行标准化后用了6年时间就实现了从百亿到千亿，恒大在2008年推行标准化后也快速跃入一线企业之列。二、一线标杆企业产品线 1、万科等企业情况目前，一线标杆企业几乎都在推行标准化产品线的复制、连锁开发。绿城先后在主要城市开发了旗下别墅系列产品“玫瑰园”，万科也先后在不同城市建设了10多个万科城市花园。万达旗下的万达广场已达近40个，而且计划

万科综合分析

万科A综合分析答：一．企业简介 (一)企业概况万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良

万科基本情况分析

一、万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。二、万科A偿债能力分析（一）短期偿债能力分析

万科城市花园项目销售企划书

北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书目录 1.万科城市花园项目简介 (3) 1.1.万科集团简介 (3) 1.1.1..................................... 万科集团3 1.1. 2..................................... 北京万科6 1.1.3................................. 北京万科物业6 1.2.北京万科城市花园 (7) 1.2.1..................................... 市场定位7 1.2.2..................................... 开发过程7 1.2.3..................................... 价格策略8 1.2.4..................................... 宣传方式8 1.2.5..................................... 前期总结8 2.百合园、云枫阁销售企划 (10) 2.1.市场二次定位 (10) 2.1.1............................... 客户群特征分析10 2.1.2................................. 竞争对手分析15 2.2.产品设计 (19)

2.2.2..................................... 户型介绍19 2.2.3..................................... 产品数量21 2.3.销售计划 (23) 2.3.1........................... 公司利润与回款要求23 2.3.2............................. 工程施工进度计划23 2.3.3..................................... 销售计划24 2.3.4..................................... 开盘准备25 2.3.5................................. 销售进度安排26 2.4.价格策略 (28) 2.4.1............................... 影响定价的因素28 2.4.2..................................... 价格策略28 2.4.3..................................... 滞销对策29 2.5.销售控制 (31) 2.5.1..................................... 价格控制31 2.5.2..................................... 整体楼盘31 2.6.促销方案 (31) 2.6.1..... 目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考）31 2.6.2....................................... 诉求点32

万科考察简报(精)

借鉴高标准严要求管理体系把防火墙构筑在基层为提升公司干部队伍专业素质，创新干部队伍管理思路，为公司工程精细化管理和安全精细化管理提供强有力的支持，公司于近日组织中层干部及骨干人员赴万科良渚文化村和西溪蝶园进行了考察学习。考察学习期间，主要就工程项目建设管理、工程项目安全管理等进行了交流，使骨干人员对做好工程管理和安全管理进行了多角度的思考。学习高标准打分竞争机制，激发内部动力。在工程项目评价方面，万科集团建立了一套“标准明确”、“充分量化”的考核评价机制。提取100个影响工程质量的关键因素作为标准点，每季度对万科集团同一区域内的工程项目进行同样标准的考核打分，并按照得分进行相应排名，通过通报表扬前几名优质项目，而排名靠后的项目需进行季度检查报告的方式将考核结果落到实处。本套制度的实施，不仅使万科的项目质量有了显著的提高，更激发了集团内部的竞争意识，增强了内部动力。该制度很好地将日常工程管理工作与员工个人考核进行挂钩，对“十二五”期间公司在工程管理考核方面的指导意义重大。学习严要求质量实测制度，提升产品质量。在保证工程项目的质量方面，万科建立了一套质量实测制度，该制度对工程的地面垂直度、方正度、户内门窗等各项内容都做了细致明确的规定，以确保工程施工质量达标。在施工现场，公示栏里公示着“实测实量检查内容及标准”、“实测实量数据公开栏”，数据时时更新，对工程质量进行严要求管理，同时还进行各班组质量评比并予以公示，对质量的重视可见一斑。“十二五”期间，公司以“区域开发”为主导业务，因此，工程质量管理仍是重中之重，必须时刻牢记“质量重于泰山”，借鉴万科实测制度采取切实有效的措施保证工程质量。学习深入基层化安全教育，强化安全意识。万科集团对工程安全事故采取“零容忍”的态度。如何在安全问题上做到一丝不苟，消除一切安全隐患，万科集团采用了将安全教育无孔不入地浸透到基层的做法，安全警示语和标示牌在施工现场随处可见。此外，万科集团还采取工程安全责任制，将安全工作落实到专人，并在公示栏上公示，另有专人每月进行安全专项教育，时时刻刻提醒现场人员“麻痹出事

上海杭州龙湖、万科、绿城等别墅项目考察报告

2012年2月28日

本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝

考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村

本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝

项目概况：龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古树，200余种丰富植物。二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。整个社区以纯粹地中海风情为主题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。同时社区内的高低落差达到7-8米。二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。叠拼别墅面积175 平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花园。一期联排别墅现房在售，面积220平，送80 平地下室，总价698万/套。

楼盘命名的七大黄金法则

楼盘命名的七大黄金法则楼盘名称反映出来的信息和人脑之间有一个最为重要的接触点，命名只要取得合适的名称，而且符合项目的市场定位，原则是可行的，然而，在当今品牌营销时代，房地产市场竞争十分激烈，各种营销造势手法花样频出，各种概念炒作展出不穷，发展商为项目取一个好的楼盘名，不仅可以促进楼盘的销售，更能有利项目二期开发塑造项目的品牌。因此，取一个有文化内涵，有审差价值的，符合项目市场定位的名称是非常重要的。总而言之，好的楼盘命名在整个项目的市场营销过程中能起到画龙点睛的效果，成为神来之笔。为楼盘项目品牌以及房地产开发企业品牌增添光彩，对提高项目知名度，促进市场销售起着决定性的作用。所以说楼盘命名颇有学问。你可以用很多文字来描述楼盘所具备的所有卖点，也可以用一句极富创富的语言作为楼盘的广告口号，展示楼盘与众不同的特色。但是，用简单的几个字来为楼盘命名，且高度浓缩楼盘特性的项目的精华之所在，是一件很不容易的事情，不过，请不要泄气，楼盘命名同样有着一些微妙的个性特质和奥秘所在。法则一：楼盘命名的黄金法则在楼盘项目开发的初始阶段，发展商就应对项目进行调研分析，本地板适合上什么项目，是开发商业物业，还是商住物业，抑或是纯粹的住宅物业。在对项目所处地域周边楼盘进行调查后，再对项目进行市场定位，其次就是取一个好的楼盘名称。在对项目进行命名之前，项目策划人员不防对周边地区同类比竞争性楼盘命名作出分析，取其精华，去其糟粕。可以在脑海中过滤一遍，为什么同片区、同地段、同等质素的楼盘，为什么有的一线飘红，有的却毫无起色呢？再仔细思考和权衡一下彼此的楼盘命名，究竟谁的楼盘命名比较符合项目特性。楼盘命名比较传统，甚至是落伍呢？如果是自己的项目取了一个比较俗套的楼盘名称，结果又会怎样呢？取一个有文化内涵，又有审美价值的楼盘说难也难，是容易也容易，关键是要求项目策划人员平时要博览群书，厚积薄发，在洞悉市场和置业者消费心理、审差需求的基础上，找出一个符合项目市场定位，又不落于俗套的，令人耳目一新的好名字出来。房地产项目命名也有一定的规律可循，一般来说，有如下法则：让人产生深刻印象好的楼盘名字，就像影视、体育明星的名字，让千万人铭记于胸，好的楼盘名字，又如美丽少女的脸庞，叫人过目难忘。在日常生活中，有一见钟情，再见倾心的说法。同样，楼盘名称于广大置业者的第一印象，虽说不是起决性的作用，但有文化内涵，有审美价值的好名字，它的卓越的确能够在置业者心中产生一定的吸引力。而这种吸引力又时时贯彻于房地产项目营销的整个过程之中，至少可吸引目标客户群体注意自身开发的主要产品，进而导致购房决定的第二个行为——客户在众多楼盘信息中，找出自身的楼盘详尽资料，进而到售楼中心现场咨询或者参观样板房。据长期从事房地产销售的一线员工及销售策划人员反映，一个给人以审美愉悦的名称，的确会强化客户的第一印象，而且在整个看房、选房，甚至最后签约过程中，都会起到一种潜移默化的导向作用的影响力。纵观当今市场上的一些知名楼盘，它们的楼盘名称确实有不俗之处，给人留下了深刻的印象，比如：万科青春家园、万科四季花城、万科城市花园香榭里花园、安柏?丽晶、人深处、阳光棕榈园碧海云天、青春驿站、缤纷时代、翠堤湾?龙玺奥林匹克花园、椰风海岸、山水缘、缇香名苑仙桐御景、臻美园、心语稚园、风和日丽、书香门第全色假日名苑、水榭花都、雅颂符、绿景?蓝湾半岛法则2：楼盘命名的确切性楼盘命名是房地产营销的重要环节，怎样为楼盘取一个好名，促进项目的销售呢？首先，楼盘命名一定要与该项目定位，目标客户群体定位以及楼盘属性相符合，否则会为项目的销售带来不必要的麻烦。如果发展高开发的楼盘是针对普通的工薪阶层的，

万科企业文化手册

万科企业文化手册 2009-06-05 17:33 阅读96评论0 字号：小欢迎你加入万科，共同参与公司未来的发展，在此谨祝你工作愉快！万科过去的每一点成就，都有赖于万科职员的努力。万科明天的每一个进步，从今天开始，都与你的努力密切相关。现在，请随我们一起，走进万科—— 这本小册子，将向你陈述万科的价值观，介绍万科内部最基本的规章制度，讲解你在万科所拥有的基本权利、应履行的责任和义务，帮助你更快地融入团队，愉快地开展工作。手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”（或“万科”、“集团”）均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。万科企业股份有限公司人力资源部王石致辞作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。

创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。祝愿你在公司工作愉快。万科企业股份有限公司董事长：王石二零零四年

万科城开盘简报

万科城开盘简报一、项目概况万科城（621、623号地块组成）位于扬州市蜀岗-瘦西湖风景区内，于蜀岗之上，南依瘦西湖，东临大明寺，西靠蜀岗西峰生态公园，占据城市绝版景观资源。万科城项目定位于纯低层电梯院落住宅，辅以少量别墅，项目住宅部分占地217695平米，建筑面积248229平米,容积率1.1，整个小区共建设约1900户，社区人均密度低，居住舒适度高；万科城项目配套丰盛，9万平米的集中式商业及社区商业，规划大型超市、运动会所、星级影院、精品餐饮等。毗邻精品五星级园林式酒店，室外露天泳池、室内恒温泳池双配置。项目指标：

二、项目规划北地块联排南地块三、配套分析项目位于扬州北区蜀冈瘦西湖板块，属于蜀冈生态新城内，目前生活配套尚不成熟，未来将会形成成熟的住宅居住片区；周边景观资源丰富，毗邻瘦西湖风景区、大明寺、鉴真纪念馆等景区；项目规划9万平米的集中式商业及社区商业，涵盖大型超市、运动会所、星级影院、精品餐饮等。毗邻精品五星级园林式酒店。四、开盘户型配比

五、户型展示本次推出产品以95、98平米小三房为主，户型紧凑，带有强大收纳功能的入户玄关、南北通透舒适健康、分离式卫生间、L型厨房同时还预留了充足的个性地带。房间基本带飘窗增大了房间的使用率。六、开盘优惠措施认筹2万抵10万，一期少量房源购房按揭或一次性优惠93.8折/92.8折七、开盘描述二期加推房源

万科城二期5月4日开盘加推69#、70#、71#、73#楼110套房源，面积95-98平米的小三房，项目开盘成交50组，2期开盘均价在10000元/㎡。八、开盘现场

万科城市花园物业管理服务方案(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分

析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 一、社区项目概况

万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。

万科城市花园物业管理服务方案说明

武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08)

物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 一、社区项目概况

万科城市花园物业管理服务方案

$ 武汉市万科物业管理有限公司

目录，社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 【社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) ,

一、社区项目概况 ~ 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生

活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况： ^

万科城市花园销售企划书

「市百合园、云枫阁销售企划书 1. 万科城市花园项目简介 1.1.万科集团简介万科集团北京万科北京万科物业 12 北京万科城市花园市场定位开发过程价格策略宣传方式前期总结...... 2. 百合园、云枫阁销售企划客户群特征分析设计思想户型介绍产品数量公司利润与回款要求工程施工进度计划 2.3. 销售计划 2.1. 市场二次定位 22 竞争对手分析产品设计 .................

销售计划开盘准备销售进度安排 24 价格策略影响定价的因素价格策略滞销对策 2.5. 销售控制价格控制整体楼盘 26 促销方案目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考）诉求点交通潜力各销售阶段诉求点产品包装销售渠道主要宣传方式年度宣传计划营销前台销售 2.7. 销售管理 1.万科城市花园项目简介 1.1.万科集团简介 1.1.1. 万科集团万科集团全称为万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并

进行跨地域房地产经营。在此期间，选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、青岛等区域经济中心进行中高档城市居民住宅的规模开发，相继推出了以 “城市花园”命名的精品住宅系列。秉承“以人为本”的开发理念，经过十年的探索与悉心经营，万科地产以其注重 “家”与“园”相结合的整体规划、亲情般的物业管理和超前的建筑设计风格，在同行中脱颖而出，成为国内着名的房地产开发企业城市花园”业已成为享誉全国的住宅品牌。万科集团地产项目深北京万科星园上海万科广场、优诗美地、西郊花园天津万科都市花园天津万科中心、天津世贸广场、天津万科新城沈阳万科城市花园、紫金苑、东情苑大连万科邮电大厦鞍山东源大厦成都万兴苑北海万科城市花园北京万科北京万科企业有限公司是万科集团附属子公司，现有北京万科城市花园、万科星园两个项目在建开发。位于京城东北部空港开发区内的北京万科城市花园是北京万科在京城投资开发的首个房地产项目，总占地面积为 389亩（约26万平方米），总建筑面积约28万平方米。纵眼望去，小区一片红砖墙、坡屋顶的低层小楼，一派欧式建筑风貌，与周围清新自然的田园气息相呼应，别具韵味，深受客户喜爱。目前，城市花园已建成6个小区，销售率超过98%已入住1200余户; 在建中的丹桂园销售率也已超过 85% 万科星园是北京万科在京开发的第二个项目，占地11.2万平方米，总建筑面积约30万平方米。小区位于亚运村正北 2公里，处在亚北森林公园与亚运村商务圈的交界地带，交通便捷、环境优雅、配套齐全。小区目前处于规划设计阶段，将于1999年上半年破土动工，拟建成具有强烈现代都市风格的咼尚社区。 1997年开始，北京被万科集团确定为跨地域投资的重点地区。北京万科企业有限公司以“精品意识、长期观念、先锋精神”为宗旨，不断提咼投资开发水平，不仅为北京房地产市场提供一种高品质的产品，更以该产品为载体提供一种全新的生活方式，以此为基础，谋求公司长远、稳定的发展。 1.13 北京万科物业北京: 上海: 天津: 沈阳: 大连: 鞍山: 成都: 北海: 1.12. “万科天景花园、威登别墅、荔景大厦、景田城市花园深圳城市花园-桂苑、福景花园、万科彩园、金景苑万科俊园、万科温馨家园、万景花园、四季花城、万华豪情家园北京万科城市花园、上海万科城市花园、天津万科城市花园、

2020年(万科企业管理)万科武汉万科城市花园产品定位建议

（万科企业管理）万科武汉万科城市花园产品定位建议

武汉万科城市花园——产品定位建议一、【万科城市花园大壹期——规划和工程节点说明】在本报告内独立设置工程节点的目的是为了能够以此作为制订本案整体营销推广计划的最终依据，以便本案大壹期的营销推广计划能够和工程施工节点有壹个良好的衔接和互动。 1、规划方案建议说明作为正式踏足武昌光谷的万科城市花园大型住宅社区，除了需要进壹步延续和光大万科地产这壹全国品牌的市场知名度和信誉度以外，更需要从项目实际出发，切切实实把握市场脉搏和需求动态，做到合理规划，推陈出新，同时充分考虑武汉区域市场消费群体的消费心理和消费能力，做到合理有效地控制面积和户型配比，降低和规避不必要的市场风险。 1）项目总体规划建议说明本案地块的位置、面积和区域现状是很典型的城市空间的郊区化扩展，故我们认为在开发模式上应以低密度的住宅社区为导向进行有序的开发。由于人气的冷清是大多数开发区所均有的通病，而区域配套的不完善和商业气氛的淡漠更是造成这种人气冷清的致命伤。为了能够给这壹区域注入活力，我们在此提出以“新城市主义理论”为核心的理念支持，且以本案辐射区域内的文化氛围和人文气息为导向，结合武汉市政府整体规划中的“新城市快速交通网络——地铁”进行全方位的推广宣传。而同时以“新城市主义理论” 为主导思想，积极保留地块内的原生态自然资源，突出本案大壹期规划设计的创造性和新城市主义的原味特色，且积极倡导邻里关系的重新建立和重塑，真正使其成为

武汉地域，乃至全国的标志性大型生态住宅社区。 2）新城市主义社区的开发模式在城市建设和发展过程中，重视居住文化中的城市情结，用街坊式的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套，使人们都能享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境，这就是我们所倡导的"新城市主义"理论。 ——形象地说：新城市生活主义的开发模式=产业化打造的换代住宅＋街坊化的配套和服务＋和谐优美的自然环境＋浓郁迷人的文化氛围长期以来，我们居住社区的分类壹直沿用居住区、居住小区、居住组团这种分级体系，新的居住社区开发往往以这种概念为前提，但事实上城市住宅壹直存在着另壹种更具城市形态的居住形式——街坊型社区。这种社区由街道、街区等基本构架单元组成，比起壹般居住社区，更强调具有城市味的序列空间体系。其自成体系的小城式居住空间的公共空间排列、居住街坊及温馨的小城生活给购房者留下了深刻的印象。此外，新城市生活主义所倡导的"街坊型"开发模式，超越了小区"配套"的常规概念，主张通过营造和公共空间紧密结合的社区商业气氛，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、办公都能在社区中得到基本解决。而同时在建筑设计和社区规划方面必须充分考虑社区居民的生存的、生活的、文化的需求，开发人文环境、提高居住品质，让入住社区的居民生活得更加舒适、方便、宁静、自然，最大限度地满足人们的各种

成都龙泉区地产项目考察简报(精)

成都龙泉区地产项目考察简报本次项目考察是在完成了成都炭素办公综合楼装饰招标的任务后，选择了成都蓉光炭素附近主要的几个高端地产项目，对其销售价格、园林外观及产品类型做了初步的统计，并对龙泉开发区及成都城市南部区域地产开发情况及房地产限购政策有个初步印象，简报内容如下： 1、世茂*花香首府毗邻蓉光炭素西南，驿都大道、成龙大道之间，为世茂集团开发，项目占地1800亩，容积率2.4，一期全部为板式高层30层左右，绿化率70%，户型面积70~120㎡，期房销售均价7000元/㎡，贷款无折扣，一次付清99折，销售较好。销售亮点为：田园、宜居、低碳。项目印象：主体结构封顶，表观质量较好，售楼处装修大气，楼间距较大，户型合理，赠送面积较大，项目宣传效果较好。 2、龙城1号蓉光炭素北侧，成熟园林楼盘，为志达地产开发，项目占地2000亩，一期、二期为别墅、洋房，三期为高层洋房，在售有低层及高层洋房，容积率2.0，绿化率50%，面积70~160㎡，低层销售均价9000元/㎡，高层销售均价7000元/㎡，贷款无折扣，一次付清99折，销售很好。销售亮点：园林突出，物业优良，产品类型齐全，为高端地产代表。项目印象：成熟楼盘，园林配套效果好，现房销售，质量较好，户型较好，面积偏大。 3、艺锦湾蓉光炭素南1公里，项目三期，四川君信房地产开发，占地800亩，三期均为低密度洋房，容积率1.3，绿化率50%，户型面积90~140㎡，部分现房销售，均价7000元/㎡，贷款无折扣，一次付清99折，销售较好。销售亮点：地铁物业，户型合理，性价比较高。项目印象：质量较好，户型合理，电梯洋房，赠送面积较大。 4、万科*金润华府三环外，蓉光炭素北3公里，驿都大道东侧，万科地产开发，项目占地2000亩，为四期高层，容积率2.0，绿化率50%，户型面积70~120㎡，期房销售均价8000元/㎡，贷款无折扣，一次付清99折，销售较好。项目印象：成熟楼盘，配套齐全，期房销售，主体封顶，质量较好，园林一般，性价比较高。 5、恒大绿洲

万科品牌建设之路

建筑无限生活每个人都拥有属于自己的生活，每个人都经历着不同的生活体验。在各自的生活空间里，你始终努力前进，你渴望永远年轻，你满怀无限希望，你要求生活中的一切更理想面对情趣盎然的生活百态和沉浸其中的您，万科，坚持以你的生活为本。从懂得你的生活开始，为每一个你建筑属于你的无限生活。万科历年开发项目（截止2016年底）

郁亮的致辞各位嘉宾，女士们，先生们：今天，是万科企业股份有限公司品牌战略的新起点。首先，我谨代表万科，向前来参加“万科企业形象推广会”的各位领导、同行、新闻界朋友，以及一直以来支持万科发展的朋友们，致以衷心的感谢！ 1988年，万科进入房地产开发领域，经过14年的发展，我们塑造了“万科城市花园”、“万科四季花城”、“万科花园新城”等系列项目品牌，物业管理也赢得良好的口碑。万科所倡导的积极、健康、丰盛的现代生活方式，获得了广泛的认同。本次企业品牌的整合与推广，源于万科对客户需求的深切感受。随着住宅产业市场化程度的提高，消费者更注重产品的内涵，他们需要产品品质和服务品质的保障。作为产品力、售后服务、居住文化、企业实力和管理优势的体现，开发商品牌应运而生。率先实施企业品牌战略，是基于我们对行业发展态势的思考。中国房地产开发行业正处于蓬勃发展阶段，但行业本身尚未形成良好的品牌意识，在一定程度上将影响行业向更高层次发展。从2000年起，万科开始了稳健而有步骤的新城市扩张战略，同时开始思考品牌的整合。2001年5月，万科联合精信广告公司，开始策划和打造万科新的品牌形象。首次推出的形象广告以“建筑你的生活，从懂得你的生活开始”为创意原点，展现万科对消费者内心渴望的了解和理解。从“以人为本”到“以您的生活为本”，不仅展现了万科长期以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统，还体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力。整合后的万科企业品牌将以产品力优势为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。万科相信，一个良好、独特的企业品牌，有助于消费者更好地理解万科的理念与产品的内涵，也有助于万科凝聚核心竞争力，保持持续的增长和领跑。万科与广大客户一起“建筑无限生活”的美好前景，将从这里掀开新的一页。再次感谢各位的光临，并感谢精信公司一年多以来为万科品牌整合付出的不懈努力。谢谢！万科品牌之路 1、消费者成为品牌的主导近20年来，人们对“品牌”的认识有了很大提高。上世纪80年代，人们认为“品牌”只是知名度，有包装、有命名的产品容易被消费者记住。CIs的概念开始流行，主要的宣传方式是命名广告，媒体广告宣传成为品牌推广的主导手段。到了90年代，商家们为了在琳琅满目的商品和浩瀚的广告中突围而出，开始在命名的基础上增加对产品利益点的描述，品牌演变成一种承诺，产品本身的特性成为品牌的主导因素。进入21世纪，品牌的概念又上升了一层，因为人们发现，消费者根据品牌承诺购买产品之后，品牌过程还没有完成，而是要等消费者对产品和承诺有了切身的感受后，进行重复购买或其它反馈行为，才算进入另一轮品牌强化的过程。也就是说，品牌概念从“承诺”上升到“体验”，消费者成为品牌推广的主导。同时，一个强而有力的品牌可以为企业带来更高的消费者忠诚度，排除竞争对手价格下