浅析政府对房地产市场的宏观调控[1](精)
中国房地产行业宏观调控浅析
２ ． １ 房地 产 行业 的经 济调 控 国家 的经济 调 控主 要 包
括金 融、 税 收、 价格 调控 等 方面。
２ ． １ ． １ 金 融调 控 。金融调 控 主要是通 过信 贷和利 率 的 ２ ０ ０ ３年 ８月 ，国务 院 明确 将 房地 产行 业作 为国 民经 调 整 ， 控 制资 金 投放 房 地 产业 的数 量 和 结构 ， 从 而 影 响 房 济 的支 柱 产业 ，明确 提 出 要保 持 房地 产 业 的 持续 健 康 发 对于 展。 １ ０年来 ， 房地产 行 业在 拉动 经 济发 展 ， 解决 就 业等 多 地 产业 的发展 。 为保 证我 国房地 产行 业 的持续 发展 ， 当前我 国房地 产业 有 效需 求不 足 的现 状 ， 我 国通过 住房 公 方面 都给 我 国带 来 了巨大 的推 动作 用 的同时 ， 房价 上涨 也 银 行商 业 性 贷款 、 单位 住房 基 金和 城 市 住 房基 金 等 给很 多人 带来很 大 的生活压 力。政府 充分发 挥宏 观调控 的 积金、 多渠道 保证 居 民基本 购房 的资 金来 源需 求 ， 并通 过 适度 降 作 用是 保证在 房地 产行业 健康 发展 的重要 措施 。 １房 地产行 业 宏观调 控必 要性 低 银行利 率 、 完善房 地产信 贷业 务 ， 支 持房地 产消 费。同时
主要 通过调 整成本 部 分区域 供给 严 重大于 需 求 ， 而房地 产价 格却 没 有依据 价 国家指 导价 来进 行。 物业 价格 的调 控 ， 中所 包含 的各 项税 费来 实现 ， 如 对安居 工程 和经 济 适用 房 格规 律 出现下 降 的趋 势。政府 能够调 控房 地产 的总供 给和 国家采 取减 免税 费 的政 策 ， 并控 制 房地 产开 发商 的建 筑安 总 需求 ， 并保 证实现 其价格 的相 对稳 定。
我国对房地产宏观调控的措施
我国对房地产宏观调控的措施
一、政策状态进行正向调整：实施准入前的宏观调控，制定合理的
准入标准，严格限制买方和卖方在房地产交易中的资金来源，改善房地产
市场的透明度，强化房地产市场的公平性，建立健全的行业监管体系，全
面控制房地产市场的标价、供求和质量。
二、实行稳健的房产税政策：全
面实行土地使用权、房产购置税、二次购房等税政策，建立完善的收税机制，在多方面抑制房地产市场的过度投机热情，保护消费者的利益。
三、
实施调控措施：根据经济形势，实施严厉的贷款政策，实行贷款限额制度，控制个人住房首付比例，遏制投机活动，加快拆除违章建筑，改善住宅空
间结构和市场供给结构，建立公平、规范、高效的房地产市场秩序。
国家宏观调控政策对房地产市场的影响
国家宏观调控政策对房地产市场的影响摘要：要调控房价高涨，必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。
关键词：房地产；政策；经济由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。
因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。
提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
一、房地产业是国民经济繁荣的基本支撑点毋庸置疑作为第三产业的房地产业是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。
房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。
在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10％，甚至高达20％以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。
房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。
使房地产业有极强的投资吸引力。
从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25％左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40％，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。
二、国家对房地产也宏观调控策略首先，及时有效地落实房地产调控政策。
一是各部门要相互协调，及时、明确地出台具体配套措施，尽量缩短市场各方的观望期，减少市场因政策不明产生的影响。
二是要建立有效的监督机制，检查和督促地方政府积极组织、具体实施和落实调控措施。
其次，严肃金融政策，严把信贷关。
要监督商业银行严格遵守对房地产企业的贷款政策，严禁向资本金不符合规定的企业和不符合调控政策要求的企业贷款。
房地产宏观调控政策梳理
房地产宏观调控政策梳理房地产宏观调控政策是指政府为了保持房地产市场平稳健康发展，保障居民住房需求，防范和化解房地产市场风险，而采取的一系列经济手段和政策措施。
下面将针对近年来中国房地产市场的宏观调控政策进行梳理。
1.房地产市场调控目标政府的房地产调控目标主要包括控制房价上涨速度、保障居民住房需求、防范和化解房地产市场风险和推动房地产市场平稳健康发展等。
2.限购政策限购政策是近年来中国房地产市场宏观调控的重要手段之一。
不同城市对购房人的户籍限制不同，通过限制非本地居民购房来控制市场需求，防止投资投机性购房。
此外，限购还可以防止资金流失和投资过热，保障居民购房权益。
3.限贷政策限贷政策是调控房地产市场的另一个重要手段。
通过对购房者的贷款额度和利率等进行限制，防止过度杠杆化和过度借贷，抑制房地产市场的炒作行为。
限贷政策可以有效控制购房需求，维护金融风险稳定。
4.调整供应政策调整供应政策包括增加住房供应、优化住房结构和提高住房保障水平等。
政府通过加大土地供应、推动住房建设和加强公共租赁住房建设等方式，满足居民的住房需求，减轻购房压力。
同时，政府还通过改善住房结构，提高住房品质，提供可负担的住房保障，改善居民的居住条件。
5.房地产税政策房地产税是指对房产及其相关附着物和地上附着物，依法按其评估值征收的一种税收。
房地产税政策的实施可以调节房地产市场供需关系，防止房地产市场价格泡沫，降低投资投机的热情，稳定房价。
6.楼市调控信贷政策楼市调控信贷政策主要包括各部门发布合理增长的贷款政策、完善不合理政策等。
通过放松或收紧信贷政策，调节资金流动，控制房地产市场的投资热情，防止过度泡沫化和金融风险。
7.完善土地供应政策完善土地供应政策是控制房地产市场供需关系的重要手段之一。
政府通过增加土地供应、提高土地使用效率等方式，改善供应状况，稳定房地产市场价格。
同时，政府还可以通过土地拍卖、土地出让金等方式，调节土地市场供应，控制房价的上涨。
中国房地产行业宏观调控浅析
中国房地产行业宏观调控浅析关键词：房地产宏观调控经济调控行政调控2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
10年来，房地产行业在拉动经济发展，解决就业等多方面都给我国带来了巨大的推动作用的同时，房价上涨也给很多人带来很大的生活压力。
政府充分发挥宏观调控的作用是保证在房地产行业健康发展的重要措施。
1 房地产行业宏观调控必要性中国房地产市场上最直观的问题是房价太高，上涨太快。
房价过高，存在泡沫风险。
一旦房地产泡沫破灭，很可能会引发金融危机和经济衰退。
2008年发生的全球金融危机和“大衰退”正是由美国和一些欧洲国家房地产泡沫破灭引发的。
必要的宏观调控是避免房地产问题出现并爆发的有效途径。
1.1 市场经济自我调节的局限性，要求政府必须进行宏观调控我国正在发展社会主义市场经济，市场经济虽然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和局部性等功能上的欠缺，政府能够更加宏观的把握房地产行业整体发展状况，并通过宏观调控引导整个房地产行业的发展方向。
1.2 宏观调控是房地产业发展与国民经济发展相适应的要求房地产行业的健康发展影响着与房地产相关的建筑、装修、家电、物业管理等各行业的发展，并带动国民经济的整体发展。
1.3 宏观调控保持房地产行业的整体供需平衡及价格稳定目前，我国房地产业出现大量房地产闲置的现象，部分区域供给严重大于需求，而房地产价格却没有依据价格规律出现下降的趋势。
政府能够调控房地产的总供给和总需求，并保证实现其价格的相对稳定。
1.4 宏观调控是中低收入者住房的重要保障保障缺乏住房支付能力的中等偏低收入，尤其是低收入、无收入家庭的基本居住条件，是政府和社会的责任，同时也是保障社会稳定、体现社会主义制度优越性的重要手段。
1.5 房地产价格的宏观调控保障社会的稳定发展中国一些大城市的房价之所以大幅度超过一般居民的购买力，其本身就反映了中国贫富之间存在巨大收入差距。
近年来我国房地产宏观调控政策评析
January 201018近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。
与此同时，部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。
这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。
虽然经过五年多的调控，但房地产市场存在的问题并没有根本改善，部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。
本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果，探究其发展过程中产生近年来我国房地产宏观调控政策评析的偏差及问题症结，为下一步宏观调控政策提供参考。
具体归纳为以下四个阶段。
一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2）2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。
针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自文/黎显扬有资本金要求，从而提高行业进入门槛；整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。
其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价过快上涨的势头。
总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。
在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。
2004年6月，全国商品住宅开工面积同比增速15.2%，增速首次回落到2002年以前的水平以下，前后经历了17个月的时间；2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%，比2003年低了近15个百分点。
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
浅析政府价格调控与我国房地产市场的发展
参与性极强的娱乐活动受到绝大部分前来休 闲娱乐的旅游者的追
捧 ．坐 “ 鸡公车 ”的大人小孩 常常排 队等 候上 “ ” 车 。
产价 格 快 速 上 涨 。 本 文针 对 上 涨 原 因，提 出不 断 完善 房 地 产 价 格 旅游产品的特色性还 包括必须体现 当地资源特色。成都作 为 调控 的措施 ， 改善房地 产市场的供应结构 ， 如 完善住 房保 障体 系； 休 闲城市 ， 成都市民 习以为常的休 闲娱 乐活动包括：喝茶 、 牌、 重视土地供应政 策对土地价格的调控作 用， 打 完善土地储备制度 等，
３ 重 视 宣 传促 销
费者争购 ： 以及不 履行开 工时间、竣工 时间等 。而 面对 这些违规
成都周边休 闲旅游产品数量多、品种多，竞争激烈。若想在激 现象 ．各级政府 的有关管理部 门没有采取及 时有效的措施给 予行 烈 竞 争 中脱 颖 而 出 ，宣传 促 销也 相 当重要 和 关 键 。重视 宣 传 促销 ， 政干预 ，致使房地产市场存在严重 的信息不对称 ，没有给消费者 对于成都周边休 闲旅游产 品来说主要应注意 以下几个方面的问题。 （） １ 主题 突出。 每个小长假都 有自己独特的传统文化内涵 ， 也 创造一个透明有序的房地产市场。加之 ，许 多地方政府为追求政 绩 或 明或暗地支持房地产开发 商投资 而对投资方 向不加限制 和 引导 ，以至于近年来我 国房地产市场 出现 了结构 性供 求失衡 ，
则供给不足 ，形成价格攀升 的态势 。 ２ 成本增加是房地产价格 上涨 的内在原 因 在市 场机制下 ， 住房价 格 的确定还 取决于房 屋的建造成 本。 在我国城市商品住房 的开发 中，房屋的建筑成本不断攀升 。而导 致住房建筑成 本升高 的因素主要有三个 ：一是土地成本升高。目
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浅析政府对房地产市场的宏观调控
一.分析我国目前的房价情况
我国房价总体上上涨幅度已经太大,远远超过国际通行标准,超过人民群众承受能力,中央政策意图不在推高房价,市场也未呈现继续上涨行情。
市场不缺房,缺的是市,缺的是买方市场,现在中央降低开发门槛,意味相对供大于求的房市市场将被继续注入新房源,实现供需均衡的唯一选择是降低房价。
其实,房市要重拾涨势,除了消除库存压力使之难以实现,还有更深层次原因:买方市场量能部分被“宣泄”,市场需求扩张的支撑因素已不复存在。
首先,宏观政策贯彻民生为上理念,加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。
去年,全国保障性安居工程支出181.9亿元,增长114.3%. 今年政府工作报告又提出,今后3年要拿出9000亿元政府投资,专门建设保障性住房
其次,因为房价高得离谱,房屋租售比远离常态,相对诸如股市等投资领域,房产投资和增值的价值基本丧失,以投资为目的的买方市场接近“归零”。
与此同时,前几年作为买方市场的投资人,他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。
投资性住房需求减少、二手房市场火暴,都将大幅度削弱买方市场力量。
针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。
二.国家房价调控政策的主要内容
(1金融方面
高房价地区三套房停贷,此前金融机构对房贷所作出的最严厉规定,就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。
“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上,二套房首付比例更达到50%以上。
同时,要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,根据风险状况,第三套及以上住房贷款暂停发放。
针对开发商,对存在土地闲置及炒地行为的,不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
(2地方政府
稳定房价不力将问,有专家认为,“国十条”的严厉体现在两方面:一是将遏制房价与维护稳定等量齐观,这是中央对高房价危害性“评级”最严重的一次;二是首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置,要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,工作不力的要追责。
(3土地方面
超额供地探索出让方式,国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷,是前5年平均供地量的3.3倍。
其中,保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%,单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。
而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。
另外,此次提出,探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
(4税收
研究制定调节收益政策,此次“国十条”没有提新的税收政策,但要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
可以说,除这一税收政策尚未推出外,目前所能动用的一切手段都已被使用到最大极限。
无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。
在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”。
正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。
其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。
一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期
中的经济上下波动。
对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。
但从当前政府出台的不少关
于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。
无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。
三.国家调控房价政策能否让房价回归理性
国家对楼市的调控,可以说是组合重拳抑制房价狂升、稳定房地产市场,这无疑会对房地产市场产生直接影响,也引起社会各界特别是消费者和房地产商的高度关注。
消费者关注的是房价能否回归理性;房地产开发商却担心连续的政策调控会给房地产市场带来较大影响。
(1消费者:盼降怕涨犹豫观望
此次调控让消费者喜忧参半,喜的是他们认为提高二套房首付比例,对限制炒房和投资为目的的房地产交易应该有较大作用,可以有效遏制房地产恶性炒作。
有的消费者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房价上涨,使房价在一定程度上有理性回归,这样他们买房就没那么困难了。
忧的是房价万一不降反升该怎么办。
而对于那些想换房的人来说,同样是疑虑重重,他们希望房价能有所下
降,但是随着二套房首付比例的提高,本来想换房改善居住条件的愿望就无法在近期实现了。
(2开发商:影响销售但房价不会大幅下跌
国家此次的重拳调控房地产市场,旨在抑制炒房和投机的不合理住房需求,增加住房有效供给,抑制房价不断恶性上涨,稳定市场。
那么此次调控会对我市房地产市场带来什么影响呢?一些业内人士认为,此次政策调控,如果各方都能认真执行国家政策,就必然会造成房价下跌。
在梅城,那些改善型购房者占了房产消费者的相当大比例,他们要靠贷款买房,由于二套房首付的提高,就不得不搁置购房愿望;还没买房的消费者也可能会预期房价会跌,就不会买房而进入观望期,这必然会让我市楼市销售大幅下滑。
政策如果长期不变,房地产开发商不收回一定量的资金,他们如何运营?随
着成交量的逐步下滑,在中期时间内房价趋于下行的可能性极大。
但是下跌的幅度有多大,就比较难预测了。
国家本轮密集出台的房地产市场调控政策对市场的影响更多是体现在心理上和情绪上的,我们从近期资本市场走势可以看出,随着房地产调控政策力度的加大,资本市场跌声一片。
对于期货市场来说,农产品由于与宏观经济联系不是很强,因此受其影响不是很大,整体呈现一定的震荡走势,但是螺纹钢和有色等金属品种受其影响却非常大,从国家出台房地产调控政策,螺纹钢即步入了下跌之路,跌幅已经达到6%以上,期价也从4854元/吨下跌至4534元/吨左右,铜期价也从62800元/吨的高位回落,步入下行通道。
不过我们认为本轮房地产调控措施对金属市场的利空影响更多是由于市场信心的降低所引起的,但是长期来看有望对其价格形成一定的利好。
从本轮政策的调控目标来看,政府调控的重点主要在房价,而不是控制量。
从调控措施来看,由于本轮宏观调控政策中对二套房购买提高了首付比例和利率水平,故改善型住房的需求将被压制。
同时首套房购买者对于未来房价下降的预期也会延迟其购买计划,这将使得商品房销售面积出现下降。
但是国家调控政策中同时加大了对保障性住房(廉租房、经济适用房等的建设力度,即确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,这将弥补由于调控措施导致商品房需求量下降的那部分,且调控措施中还要求,国有房地产企业应积极参与2010-2012年的保障性住房建设和棚户区改造,因此长期来看对建筑钢材和有色金属需求有望增加,从而对其价格形成一定的利好。