房地产地块投资经济测算规划技术指标表
房地产项目投资成本费用估算建议指标表
610～710元/㎡×工程量
工具箱系列zzz
地下室
1.3.1.2.4
转换层
740～840元/㎡×工程量
1.3.2装
饰装修工
程费
1.3.2.1
住宅
150～300元/㎡
1.3.2.2
商场
300～500元/㎡
1.3.2.3
地下室
50元/㎡×工程量
1.3.3安
装工程费
1.3.3.1
一般水电
项目
一级组成
二级组成
三级组成
建议指标
1开发成
本
1.1土地
成本
1.1.1土
地使用权
出让金
1.1.2土
地征用及
拆迁安置
补偿费
1.2前期
工程费
1.2.1规
划设计费
1.2.1.1
方案费
15～25元/㎡
1.2.1.2
初设与施
工图设计
费
15～30元/㎡
1.2.1.3
景观绿化
设计费
15元/㎡×占地面积
1.2.2项
费附加
营业税×3％
1.4交易
印花税
交易价×1‰（买卖各一半）
1.5交易
服务费
交易价×0.2％（买卖各一半）
3.2土地
增值税
销售收入×1％
3.3企业
所得税
按租赁纳税×33％（或销售收
入×3.3％）
工具箱系列zzz
2，土建造价×10％～13％＝水电造价
3，桩基础80～100元/㎡（多层）110～150元/㎡（高层）
费用
开发成本×3％
2.2销售
费用
房地产经济测算表（EXCEL）
房地产经济测算表（EXCEL）填表须知1、根据用地指标、用地形状、周边建筑物、当地规划要求（如楼间距等）计划各指标，填入“表一”中，其中：①规划用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等应该在用地指标中直接获取相关信息，土地成交价在完成招标后会公示。
以上信息可直接填写。
注意土地成交价有些地方包含了城市建设配套费及其他规费，避免重复计算。
②绿化面积＝规划用地面积×绿化率③道路广场面积＝规划用地面积×（1-率化率-建筑密度）④住宅总户数＝各种物业户数之和，各种物业户数＝面积/户均面积，其中各种物业的户均面积应该根据项目定位分别填写，填写在相应的表格内，会自动计算。
⑤各种物业主要用地性质、容积率及周边情况进行计算后所得，一般容积率在0.8以内的可做别墅类项目、容积率有0.8-1.5左右可做联排和多层住宅，1.5-1.8主要为小高层，1.8-2.2主要为20层以下高层，2.2-3.0以上要做100米以内高层住宅，具体根据各地、各项目及项目定位会有很大差异，建议由子公司销售部会同技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。
⑥公共配套设施的面积应根据项目要求进行，一般情况下如有特殊的配套要求会在规划用地指标中明确，未明确的按当地规划部门要求进行公共设施的配套设置，各子公司可咨询技术部。
建议由子公司销售部与技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。
其中人防工程一般11层以上（包括11层）按一层建筑面积计算，11层以下按一定的比例进行计划，如南京按4%，宁波5%，清远2%等，各地不一样，请分别进行了解后填写。
因此要求填写各物业层数以方便计算人防面积。
⑦总车位住宅一般按户数的一定比例进行计算，办公按面积指标进行计算，请直接填写当地的车位比例和地下、地上车位的比例，便于计算地下停车库面积。
停车比例各地各项目不一样，请分别了解后填写。
⑧地下停车库面积＝（地下车位-人防车位）×35-45m2/只（一般面积较大、柱网规整的地下室可取下限，对楼下地下室、面积较小的多层地下室可取上限）。
房地产项目投资测算表7
1、 对价拆分表 填写“对价拆分表”表中蓝色底纹区域，明确交易对价的构成；
2、 规划指标 填写“规划指标”表中蓝色底纹区域，确定本项目的整体方案；
3、 销售收入 填写“销售计划”表中各月份的销售面积和销售单价，注意销售面积不能大于总可售面积；
4、
地价分摊
，单元格均用蓝色底纹标记。 汇总、运营计划必须为集团各条线复核后数据，城市公司财务负责人对测算逻辑
； ； 售面积不能大于总可售面积； 成本支付节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需以公式形式录 配套中预留项（若该项目有涉及）； 价支付、销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系；
填写“地价分摊”表中的“附1：土地成本表”与“附2：土地成本支付节奏表”中的蓝色底纹标 入；
5、 成本汇总 填写“成本汇总”表中蓝色底纹标注区域，营销设施建造费和配套中预留项（若该项目有涉及）
6、 投资计划 填写“投资计划”表中蓝色底纹区域，注意项目开始时间与地价支付、销售计划之间的关系，开
7、 资金平衡 填写“资金平衡”表中蓝色底纹标注区域。
填表说明
1、测算模板由17张表组成，用于投资阶段项目的经济测算；其中仅7张表需要填写，单元格均用蓝色底纹标记。 2、蓝色底纹为必填或选择区域，其余单元格自动生成请勿修改。
3、封面填写完整，本表由城市公司财务负责填报，其中规划指标、销售收入、成本汇总、运营计划必须为集团各条线复 的完整性及税款计算的准确性负责。
开发商拿地初步估算指标表
名称
总用地面积
总建筑面积
总计容面积
可售物业
低层 多层
其中
11层 11-18层 18层以上
住宅总面积
单位 m2 m2 m2 m2
m2
设计条件要求
规划数值 68315 180380 136630 134724 130724 -
130724
参考值
商业配套
m2
4000
不可售物业
m2
架空层面积
m2
酒店
m2
医疗配套
m2
其中
教育配套 物业用房
m2 m2
社区用房
m2
市政配套用房
m2
其他
m2
容积率
2.0
建筑占地面积
m2
总建筑密度
%
25%
绿地面积
m2
绿地率
%
35%
户数
户
其中
低层 洋房
户 户
居住人数
人
户均人口
人/户
机动车停车位
个
其中
地上 地下个 个地面停车率%地下车库面积
m2
非人防地下车库面积
m2
人防面积
商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业 物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。按人 口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2
平方米，我国是人均0.8~1平方米。
可能设置幼儿园 总建筑面积0.4%估算 总建筑面积0.3%估算 电信机房、消控室、公厕 变配电房、生活水泵房
120m²>户型面积≥90m²，1.1辆/户 商业和配套
人车分流，住宅设于地下
表一：重要数据
项目
房地产开发项目经济指标测算表-综合版(较全)
费 14 防雷监督费
15 地震安全性检测费
16 排污费
17 公示费
18 人防图纸审查费
19 施工图审核费
20 房屋面积测绘费
㎡
小
计
1 土地成本
㎡
2 招投标代理费
3 监理费
4 勘探费
前 5 规划方案设计费
期 工 6 施工图设计费
程 7 园林景观设计费 费
8 临时电力工程费
9 临时给排水工程费
10 临时围墙
套 5 小区东大门（主入口）
工 程
6 小区南大门
7 小区围墙
m
小
计
合
计
1 广告策划费
销 售
2 销售费用
小计
（可售面积）×（销售均价） ×5%
项目成本测算表
项序 目号
项目明细
单位 工程量
1 可行性研究报告编制费
2 节能评估报告编制费
3 大市政配套费
㎡
4 规划方案专家评审费
5 规划方案面积复审费
6 规划定位放线费
7 规划验收测绘费
8 环评及检测费费
9 水土保持费
10 墙改基金
㎡
前 11 白蚁防治费
㎡
期
手 12 建设工程劳保费
续 13 雷击风险评估及装置
m
13
公共部位精装修（含楼 梯栏杆）
㎡
14
样板房精装修（6套） （含家具电器）
㎡
15 户门
樘
16 钢质防火门
㎡
17 木质防火门
㎡
18
消防工程（含水、电、 排烟、报警）
㎡
19 人防门及通风工程
㎡
20
售楼处精装修（含家具 、电器）
规划用地主要技术经济指标表
社区菜市场
——
1 处，位于 1-02 地块，与社区商业合建。
地下规定建筑面积 一级建筑覆盖率 二级建筑覆盖率 绿化覆盖率 机动车泊车位
12000 ≤65% ≤25% ≥30% 6845 个
地下商业 含车辆段盖板面积
建筑限高：北部≤100 米，西南部≤150 米，东南部≤150 米。
各地块主要技术经济指标表
1-02 地块用地主要技术经济指标表（地铁上盖物业）
类别 规划用地面积 计容建筑面积
住宅建筑面积
指标 297689 m2 451390 m2 376294 m2
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ商业建筑面积
公共配套建筑面积 其 12 班幼儿园（2 处）
55508 m2
19588m2 6700 m2
9 班幼儿园（1 处） 中
社区健康服务中心（1 处）
社区警务室（1 处）
社区管理用房（1 处）
其
公共充电站（1 处）
中
公交首末站（1 处）
公共厕所（2 处）
小型垃圾转运站（1 处） 再生资源回收站（1 处） 汇聚机房（1 处） 环卫工人休息室（2 处）
文化活动中心
社区体育活动场地
党群服务中心
3200 m2 1200 m2 57 m2 250 m2 1100 m2 3200 m2 140 m2 150 m2 60 m2 200 m2 81 m2
1-01 地块主要技术经济指标表（保障房）
类别 规划用地面积 计容建筑面积 其 住宅建筑面积
指标 60118 m2 300000 m2 282295 m2
中
备注
包含物业服务用房 2 处，共计 560 ㎡
商业建筑面积 公共配套建筑面积 其 社区管理用房（1 处） 中 社区警务室（1 处）
房地产地块投资经济测算估算简单表(含三个版本)
序号科目估算成本（万元）备注一土地成本108,859.20楼面价12000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计148,140.76十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润46,533.49毛利润率31%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本117,930.80楼面价13000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价12000***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价13000房地产地块投资经济测算估算简单表（含三个版本）项目成本费用总计157,212.36十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润37,461.89毛利润率24%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本136,074.00楼面价15000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计175,355.56十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价15000润19,318.69毛利润率11%9071639369513471.22200035000190009071639369513471.32200035000190009071639369513471.5220003500019000。
房地产项目经济测算表
89685.27 4506
2690.56 44114.03
E+F+G
销售均价 （万元/㎡，万元/个） 0.49 0.45 1.53 8.00 ——
销售率 100% 100% 100% 30%
销售总额 （万元） 23985.62 4680.00 58905.00 2115 89685.27
备注
各种税费总税率为销售额的5.5％
二、开发成本核算 费率（万元 ／亩；%；元 ／㎡） 280.00 4% 0.6% ------164.50 8.00 20.00 —— ------住宅 公寓 建安成本 商业 地下室 合计 室外工程费（室外挡土墙、给排水、电力电信等） C、房屋开发成本 室外智能化设施费 室外燃气费 绿化建设费 消防设施费 工程质量监督费 工程造价咨询费 监理费 合计 D、不可预见费 E、管理费用 F、财务费用 项目开发弹性支出 管理费(人员工资、住宿、日常交通、招待费) 银行利息、融资费用 100 10 3500 300 --0.0045 10 ------B+C的2% -0.20 0.25 0.25 0.25
总额（万元） 8223.60 328.94 49.34 8601.89 2045.29 15.66 248.67 50.00 2359.62 9790.05 2600.00 9637.56 6608.28 28635.89 195.80 19.58 243.60 176.22 0.00 0.00 128.86 124.33 29524.29 637.68 300.00
三、销售收入 物业类别 住宅 公寓 商业 车位 合计（万元） 注：车位剩余50%作为固定资产余值计算 可销售量（㎡，个） 48950 10400 38500 881 —— 销售均价 （万元/㎡，万元/个） 0.49 0.45 1.53 8.00
规划用地主要技术经济指标表
7400 m2 10305 m2 250 m2 55 m2 400 m2 5400 m2 1050 m2 150 m2 3000 m2 5.0 ≤80% ≤25% ≥30% 3000 个
含车辆段盖板面积
建筑退线：地块内规划建筑沿松福大道退用地红线一级退线≥6 米，二级退线≥15 米； 沿桥山路退用地红线一级退线≥6 米，二级退线≥12 米；沿佘屋东路退用地红线一级退线≥ 6 米，二级退线≥9 米。
规划用地主要技术经济指标表
类别 规划用地面积 计容建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积
公共配套 建筑面积
指 (m2) 392822 751390 658589 62908
29893
九年一贯制学校
--
12 班幼儿园
6700
9 班幼儿园
3200
社区管理用房
500
社区警务室
112
便民服务站
400
其
文化活动 中心
1-01 地块主要技术经济指标表（保障房）
类别 规划用地面积 计容建筑面积 其 住宅建筑面积
指标 60118 m2 300000 m2 282295 m2
中
备注
包含物业服务用房 2 处，共计 560 ㎡
商业建筑面积 公共配套建筑面积 其 社区管理用房（1 处） 中 社区警务室（1 处）
便民服务站（1 处） 文化活动中心（1 处） 社区老年人日间照料中心（1 处） 邮政所（1 处） 公交首末站（1 处） 容积率 一级建筑覆盖率 二级建筑覆盖率 绿化覆盖中率 机动车泊车位
8000
中
社区健康服务中心
1200
社区老年人日间料 理中心
1050
邮政所
150
房地产开发投资测算表完整版2024新版
04
建安成本测算
前期工程费
01
规划设计费
包括规划方案设计、初步设计、施 工图设计等阶段的费用。
招投标代理费
委托招标代理机构进行招投标的费 用。
03
02
地质勘察费
进行地质勘察、土壤测试等所需费 用。
临时设施费
建设期间所需的临时设施，如临时 办公室、工地围墙等费用。
04
建筑安装工程费
建筑工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等 工程的费用。
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2% 。
企业所得税
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日 起五个月内，向税务机关报送年度企 业所得税纳税申报表，并汇算清缴， 结清应缴应退税款。
土地税费及其他费用
土地使用税
指按照国家规定对使用土地的单位和个人征 收的税费。
耕地占用税
指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的 单位和个人需要缴纳的税费。
契税
指在土地权属转移时向承受土地使用权或房 屋所有权的单位和个人征收的税费。
其他费用
包括土地评估费、土地登记费、土地测绘费 等与土地相关的其他费用。
其他税费
印花税
对商品房销售合同按照产权转移书据征 收印花税，税率为0.05%。
VS
契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者 征收的税种。契税的计税依据为不动产的 价格。由于土地、房屋权属转移方式不同 ，定价方法不同，因而具体计税依据视不 同情况而决定。
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0.00 0.00 0.00 0.00
12248.78
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 244975.50
0.00 0.00
5% 100.00%
0.00 0.00 0.00 0.00 4899.51 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 97990.20
0.00 0.00 0.00 12248.78 0.00 12248.78 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00
0 0.00 0.00 12248.78 0.00 12248.775
0
0
用地性质
科研、商业金融
类别3
类别4
代征绿化 类别3
类别4
地下车库 ㎡
平均每户面积
总建筑面 总积可：售面
可售面积 232726.73
0.00 0.00 0.00 0.00 232726.73
0.00 0.00 0.00 0.00 232726.73
建筑物占地面积 产品比例
公建配套 地下
车位（库）
写字楼 企业独栋 集中商业 底层商铺
酒店 小计
产品12 产品13 产品14
小计
地下车位 产品16 产品17
小计
科研、商业金融
类别5
建设用地
代征地 类别5
地上
代征地
单元数
户数
244975.50 244975.50
126730
项目名称
工作区
总用地面积
97990.2
建筑用地面积 97990.2
其中： ㎡
类别1
类别2
代征地面积
㎡
代征道路
总建筑面积ຫໍສະໝຸດ 316825地上265000
其中： ㎡
类别1
类别2
地下
㎡
地下人防
容积率 2.704352068 建筑密度
产品构成
高层
产品2
产品3
住宅
产品4
产品5
产品6
小计
建筑面积 232726.73
积：
产品线定位
产品
容积率
多层
高层
2.50
建筑面积比重 0% 95%
建筑面积 0.00
232726.73
占地面积比重 95%
占地面积 0.00
93090.69
叠拼 花园洋房
（6层多 产品5
产品6
写字楼
企业独栋
集中商业
底层商铺
2.50
酒店
产品12
产品13
产品14
地下车位
产品16
产品17
合计
2.50
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%