中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司、徐某1房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司、徐某1房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2020.04.20【案件字号】(2020)鲁02民终1059号【审理程序】二审【审理法官】王化宿安太欣齐新【审理法官】王化宿安太欣齐新【文书类型】判决书【当事人】中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司;徐某1;青岛金世纪房地产有限公司;中信信托有限责任公司【当事人】中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司徐某1青岛金世纪房地产有限公司中信信托有限责任公司【当事人-个人】徐某1【当事人-公司】中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司青岛金世纪房地产有限公司中信信托有限责任公司【代理律师/律所】林巧国浩律师（青岛）事务所;李榕北京市盈科（淄博）律师事务所【代理律师/律所】林巧国浩律师（青岛）事务所李榕北京市盈科（淄博）律师事务所【代理律师】林巧李榕【代理律所】国浩律师（青岛）事务所北京市盈科（淄博）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司【被告】青岛金世纪房地产有限公司;中信信托有限责任公司【本院观点】《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

【权责关键词】撤销法定代理合同过错不可抗力合同约定第三人法定代理人质证诉讼请求执行异议查封拍卖变卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，本院查明的事实与一审一致。

【本院认为】本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

本案中，根据业已查明的事实，2009年5月20日，中信信托公司与金世纪房地产公司签订《人民币资金贷款合同》，约定中信信托公司就涉案房地产项目向金世纪房地产公司发放信托贷款19500万元，中信信托公司依约向金世纪房地产公司足额发放了贷款，中信信托公司于2012年6月办理了涉案项目在建工程抵押权证，抵押物包括涉案房屋，后中信信托公司与长城资产管理山东分公司签订涉案项目债权转让协议，且已履行债务人及担保人告知义务，长城资产管理山东分公司作为涉案债权受让方对涉案房屋所在工程依法享有抵押权。

现金世纪房地产公司并未未依约偿还贷款，徐某1要求长城资产管理山东分公司、中信信托公司涤除涉案房屋的抵押权，于法无据，本院不予支持。

徐某1与金世纪房地产公司于2013年11月5日签订涉案房屋商品房预售合同，徐某1支付了相应房款，金世纪房地产公司向徐某1交付涉案房屋，双方就涉案房屋的交易行为均发生在涉案在建工程抵押权设立之后，现长城资产管理山东分公司对涉案房屋所在建筑物享有的抵押权并未涤除，徐某1要求金世纪房地产公司协助办理涉案房屋产权登记手续，属于法律及事实上不能履行。

一审判决适用法律不当，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。

至于徐某1未能办理过户登记是基于何种原因、抵押权人能否对涉案房屋进行查封并强制拍卖，不属于本案的审理范围，本院在本案中不予审理。

综上所述，长城资产管理山东分公司的上诉请求成立，本院予以支持。

一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初12583号民事判决；二、驳回徐某1的诉讼请求。

一审案件受理费10773元，二审案件受理费10713元，均由被上诉人青岛金世纪房地产公司有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 09:20:00【一审法院查明】一审法院查明事实：一、徐某1购买涉案房屋并履行支付全部购房款义务的事实。

1、2013年11月5日，金世纪房地产公司与徐某1（徐某1之父徐某2代签）作为甲、乙双方签订《青岛市商品房预售合同》。

该合同约定：乙方向甲方购买黄岛区（原胶南市）温州路198号《世纪花园》32栋x单元x层x户房屋，政府批准的规划用途为住宅，总房价款为697342.42元。

案涉房屋具备预售条件，预售许可证编号为：青房注字（胶南xxx）xxx号；合同第十一条约定，甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；第十四条约定，在甲方取得房地产权属登记证明后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。

《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；第十六条约定，甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。

如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。

合同附件一约定付款方式为自有资金支付：乙方于2013年10月19日前付定金10000元；乙方于2013年11月4日与甲方签约，并付首付房款687342.42元。

2、2013年10月19日，徐某1之父徐某2代其向金世纪房地产公司支付购房款10000元；2013年10月28日，徐某1之父徐某2代其向金世纪房地产公司支付购房款687342.42元。

3、2016年4月29日，金世纪房地产公司向徐某1开具不动产楼牌号为胶南市开发区管委温州路198号x号x单元x层x室，金额为694973.78元的购房款发票。

二、金世纪房地产公司逾期办证的事实。

1、2016年4月29日徐某1之父徐某2代其与金世纪房地产公司签署《房屋交接书》。

2、涉案房屋于2017年10月16日取得房地产权属登记证明，具备办理不动产权证书的条件。

三、金世纪房地产公司拖欠贷款未还，涉案房产存在在建工程抵押未撤销的事实。

1、2009年5月20日，中信信托公司与金世纪房地产公司签署了编号为：S2009C1QS0001-01的《人民币资金贷款合同》。

中信信托公司依据《人民币资金贷款合同》约定向金世纪房地产公司累计发放信托贷款19500万元。

2012年6月12日，中信信托公司取得了证号为：南房预抵字第××号的《在建工程抵押权证》，抵押物为包括案涉青岛黄岛区（原胶南市）温州路198号x栋x单元x层x号房屋在内的在建工程。

中信信托公司向金世纪房地产公司足额发放了贷款，但金世纪房地产公司未依约偿还贷款。

2、2017年12月28日，中信信托公司作为转让方与作为受让方的长城资产管理山东分公司签订编号为S2009C1QS001-21的《债权转让协议》。

该协议约定，中信信托公司将对金世纪房地产公司的主债权、与主债权相关的担保权利以及由主债权、担保权利派生或转化的其他权益，通过协议的方式转让给长城资产管理山东分公司。

2018年1月2日，长城资产管理山东分公司向中信信托公司支付了全部转让款90900000元；2018年1月3日，中信信托公司向金世纪房地产公司发出《债权转让通知书》，该通知书同时送达担保人及其他相关方。

2018年1月8日，中信信托公司收到各方盖章的回执；2018年1月17日，中信信托公司将贷款债权全部文件、资料与进行了交接。

该债权转让，没有办理抵押权的转让登记手续。

3、金世纪房地产公司收到徐某1交纳的案涉房屋购房款后，未向中信信托公司或长城资产管理山东分公司提出撤押申请，亦未给徐某1办理撤销涉案房屋抵押登记的手续。

四、涉案房屋现状以及其他事实。

2013年6月13日，金世纪房地产公司取得包含案涉房屋在内的，编号为青房注字（胶南xxx）xxx号的《青岛市商品房预售许可证》。

2016年4月28日，金世纪房地产公司向徐某1发出《交房通知书》，通知徐某1于2016年4月29日办理房屋交付手续。

2016年4月29日，金世纪房地产公司向徐某1交付了案涉房屋。

【一审法院认为】一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

当事人争议的焦点是：1、案涉房屋上所存在的抵押权是否应当解除；2、金世纪房地产公司是否应协助办理不动产权证。

根据查明的事实和当事人庭审质证意见，结合相关法律法规规定，一审做如下分析判定：一、关于案涉房屋上所存在的抵押权是否应当解除的问题。

一审认为，案涉房屋上所存在的抵押权应予解除。

理由如下：首先，从交易安全的保护上，应保护购房人的利益，取得预售许可证视为开发商已经可以销售该房屋，而对于购房人来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的行为，从而相信其所购买的房屋上是不存在任何权利瑕疵的标的物。

而在其支付了全部购房款的情况下，如果不能取得没有抵押权负担的标的物，则对于交易安全的信赖会受到严重损害。

其次，从交易成本上，应保护购房人的利益。

在政府管理上，预售许可证的取得意味着开发商已经可以销售该房屋，已经符合了《物权法》相关规定的条件。

对于购房人来说，其在开发商已经取得预售许可证的情况下，很少会去考虑开发商是否已经清偿了银行的债权，也很难有能力去进行此类情况的调查。

与此相反，抵押权人则能够有效控制预售许可证的取得，其既可以在设定抵押权时与开发商约定在取得预售许可之前应先清偿其债务，也可以通过出借款项时设定一定的条件限制开发商在未清偿其债务之前不能取得预售许可证，而抵押权人实施这种行为的成本最小。