房地产企业税收政策和税收筹划B.ppt
税收筹划(PPT-85张)
1
税收基本常识
2 税收筹划相关知识
3 常见流转税税收筹划
4
所得税税收筹划
5
税收筹划风险
野蛮者抗税 愚昧者偷税 糊涂者漏税 聪明者避税 1精明者做税收筹划
➢ 案例思考 ➢ 案例分析 ➢ 常见问题
抗税
抗税：是指纳税人、扣缴义务人以暴力、 威胁方法拒不缴纳税款 的行为
应承担的法律责任
分摊费用
企业生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入 成本。费用分摊就是指企业在保证费用必要支出的前提下， 想方设法从账目找到平衡，使费用摊入成本时尽可能地最大 摊入，从而实现最大限度的避税。
➢一次费用分摊 ➢平均摊销和 ➢不规则摊销
通过名义筹资避税
这一原则就是利用一定的筹资技术，使得企业达到最 高的利润水平和最轻低的税负水平。一般说来，企业 生产经营所需资金主要有三个渠道：
A公司年利润额＝(8.3—6.0)×100＝230(万元)
A公司应纳所得税＝230×15%＝34.5(万元)
B公司年利润额＝(6.0—5.2)×100＝80(万元)
该企业经营的是机电产品，属于非紧俏商品，基本上是买方 市场，购货单位先付款后提货的可能性较小，经查阅其业务 日报表和销售部门的发货记录，发现付款单位已将货提走， 但发票未开从而确定为属于销售货物的行为，只是部分余款 未结。经过逐项核实，发现该企业将销售货款挂“预收账款”， 未转入“商品销售收入”，少报销售额515502．62元(其相应 的商品成本为443502．62元)。
印花印、城市维护建设税等
税收基本知识
• 税与税法 ➢ 税法的种类 ✓ 税收实体法—《个人所得税法》 ✓ 税收程序法—《税收征收管理法》 ➢ 税法的构成要素 ✓征税人 纳税人 ✓征税对象 税目 ✓税率 计税依据 ✓纳税环节 纳税期限 纳税地点 ✓减免税 法律责任
房地产开发企业及相关行业纳税筹划-PPT精品文档
第二讲 房地产开发企业及 相关行业纳税筹划
一、房地产开发企业及相关行业的主
要税种及税率 二、相关行业的税种及税率 三、房地产业营业税的纳税筹划思路
一、房地产开发企业及相关行业 的主要税种及税率
㈠ ㈡ ㈢ ㈣ ㈤ ㈥ ㈦ 主要税种及税率简表 营业税及附加税 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 房产税
ห้องสมุดไป่ตู้
0
5%
增值额30% 增值额 40%-扣 除项目金额5% 增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
15%
35%
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括：
第一，出售房屋收取的款项；
第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。
第五，视同销售的营业额
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收
的一种行为税。
2．印花税的征税范围
• 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权
转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许
可证照等。
㈢ 印花税2/2
3．印花税的纳税人 • 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、 使用税法规定应税凭证的单位和个人。 【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。 4．印花税的计征依据及计算方法 ⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量 计征 ⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税 • 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰ 【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人 均应交纳。
房地产全程纳税筹划详细PPT
房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1、工商管理部门对抽逃出资的处罚《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、开发资质管理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。
但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。
3、股东借款——税法界定为分利财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？（1）子公司、分公司税收管辖权（2）跨地区项目的税收管辖权（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异5、出资方式的涉税问题：（1）货币——印花税（2）货物——增值税、印花税（3）无形资产——印花税（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税（5）股权或债权6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
《房地产税收筹划》课件
2 研究税收政策
了解最新规定
4 切实减少税务风险
遵守相关法规
房地产税收筹划的案例
1
如何降低房产交易税
2
最佳交易时间和方式
3
如何避免重复征税
合理规划资产结构
如何优化资产结构
合理配置不同类型的资产
结论
1 房地产税收筹划的重要性
最大化利用税收优惠政策
2 如何合理规避税收风险
确保合法合规
参考资料
• 税务法规 • 房地产税收筹划案例 • 相关报告和研究
《房地产税收筹划》PPT课件
# 房地产税收筹划 ## 简介 - 什么是房地产税？ - 房地产税的作用和目的 - 房地产税与其他税种的区别
房地产税的种类和征收产税
契税，增值税，转让税
如何进行税收筹划
1 税务规划的重要性
有效管理资产
3 合理安排资产组合
最大限度减少税务负担
第六章 企业所得税的税收筹划PPT课件
▪ 这是跨国纳税人利用海上作业，就地收购原材料、 就地加工、就地出售的典型节税案例。
▪ （二）子公司与分公司的选择
子公司是以独立的法人身份出现的，因而可以 享受子公司所在地提供的包括减免税在内的税收 优惠。但设立子公司手续繁杂，需要具备一定的 条件；子公司必须独立开展经营、自负盈亏、独 立纳税；在经营过程中还要接受当地政府部门的 监督管理等。
分公司不具有独立的法人身份，因而不能享 受当地的税收优惠。但设立分公司手续简单，有 关财务资料也不必公开，分公司不需要独立缴纳 企业所得税，并且分公司这种组织形式便于总公 司管理控制。
如果向自然人投资者分配股利或红利，还要 代扣投资者20%的个人所得税。对于投资国内(沪 市和深市)上市公司的自然人股东，对其所获得的 股息红利所得，暂减按50%计入个人应纳税所得 额，按现行税法规定征收个人所得税。
▪ 2、非居民企业税收政策
非居民企业在中国境内设立机构、场所的， 应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内 的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、 场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。
第一节《企业所得税法》及《实施条例》要点解读
业务招待费的税前扣除：按照发生额的60%扣 除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的 5‰。 广告费和业务宣传费的税前扣除：不超过当 年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除； 超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
公益性捐赠支出的税前扣除：在年度利润总 额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额 时扣除。
房地产企业所得税政策与纳税筹划
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房地产企业所得税政策与纳税筹划
四、房地产企业对外出租房屋租金收入，什么时间确 认缴纳企业所得税？
五、最新资产损失扣除方法解读。 六、建筑公司在外地设立的工程部如果超过经营收入
的0.2%就地预缴了企业所得税，在总机构汇算清缴 时是否可以减除？ 七、国债利息收入纳税问题。
房地产企业所得税政策与纳税筹划
八、用于企业在建工程的贷款，因工程暂停 施工，所支付的贷款利息，是否可以计入 当期财务费用扣除？
九、支付给境外企业的设计费是否需要代扣 代缴营业税、城建税和教育费附加及企业 所得税？
十、关于企业转பைடு நூலகம்上市公司限售股有关所得 税问题。
房地产企业的税收政策及税收筹划PPT共59页
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
59
房地产企业的税收政策及税收筹划
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
二税收筹划的基本方法PPT课件
属于绝对节税
技术简单
适用范围狭窄
具有一定的风险性
▪ 减税技术的要点
尽量争取更多的减税待遇并使减税最 大化
尽量使减税期最长化
.
14
合理利用减免税技术
《企业所得税法》第三十条：安置残疾人员及国家 鼓励安置的其他就业人员所支付的工资
（虚报安置残疾人数量 ）
利用税收优惠政策进行税收筹划时应注意两个问 题：
▪ 征即退税额=当期软件产品增值税应纳税额-当 期软件产品销售额×3%
.
32
▪ 退税技术要点
尽量争取退税项目最多化 尽量使退税额最大化
.
33
亏损弥补
▪ 一般情况下，企业如果能够预测亏损当年 后五年内的盈利额可以弥补当年的亏损， 那么，能够扩大当年的亏损显然是有利的。
推迟收入的确认 要准确核算和增加不征税收入及免税收入额 要尽量增加当期扣除
.
37
▪ 理由有两个：一是如果没有该笔转让收入，研 究所2011年盈利为7万元，可按20%优惠税率缴 纳企业所得税，而如果在年内支付转让费则 2011年盈利额超过30万元，应按25%缴纳企业所 得税。二是若在年内付款，则该笔转让费应作 为2011年的收益计算纳税，于2011年底或2012 年初计算缴纳所得税；若将付款日期改为2012 年1月，则意味着该笔收入应作为2012年的收益， 在2013年计算纳税。由于该研究所采用按上年 应纳税所得额的四分之一分季预交、年终汇算
.
6
▪ 因为废煤渣的排放未能达标，使周边乡 村的水质受到影响，因污染问题受到环 保部门的多次警告和罚款。如何治污， 拟定两个方案：
把废煤渣的排放处理全权委托给A村村 委会，每年支付该村委会40万元的运 输费用
用40万元投资兴建墙体材料厂，生产 “非粘土烧结空心砖” （符合 GB13545—2003技术要求 。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案摘要：近年来，房地产行业一直是我国经济的重要支柱，然而，伴随着行业竞争的激烈和政策的变化，房地产企业面临着越来越多的税收压力。
为了确保企业的可持续发展和盈利能力，房地产企业需要进行有效的税收筹划。
本文将从减少税负、降低税务风险和提高税收管理效益三个方面，提出房地产企业税收筹划的方案。
一、减少税负1. 合理利用税收优惠政策房地产企业应充分了解和利用国家和地方对于房地产行业的税收优惠政策。
例如，合理运用企业所得税抵免、税前扣除和免税等政策，减少纳税额度。
此外，可以申请享受增值税和土地增值税的优惠政策，降低税负。
2. 合理调整税收筹划结构房地产企业可以通过调整公司的财务结构和运作模式来降低税负。
例如，可以通过合理规划企业的资金流动，减少利润的转移和避免重复征税。
二、降低税务风险1. 改善企业会计核算房地产企业应合理开展会计核算，确保财务报表真实、准确，符合相关法规和税收规定。
建立健全的内部控制机制，加强企业的财务管理和风险控制。
2. 完善税务合规管理体系房地产企业应建立健全的税务合规管理体系，确保企业在税务方面的合规性。
加强与税务机关的沟通和合作，及时了解相关的税收政策和法规变动，确保企业按照规定缴纳税款。
三、提高税收管理效益1. 提升税收筹划团队能力房地产企业应建立专业的税务团队，提高税收筹划的专业知识和技术水平。
通过培训和学习，不断提高团队成员对税收筹划的理解和运用能力。
2. 制定绩效评估和考核机制房地产企业应建立完善的绩效评估和考核机制，对税收筹划的效果进行评估和考核。
及时发现问题和不足，并进行改进和优化，提高税收管理效益。
结论：房地产企业税收筹划是确保企业可持续发展和盈利能力的重要措施。
通过减少税负、降低税务风险和提高税收管理效益，房地产企业可以有效地优化税收结构，提高企业的竞争力和利润水平。
因此，房地产企业应重视税收筹划，制定科学的策略方案，并适时进行调整和优化，以实现最佳税收效益。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划方案一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；开发阶段会涉及税种：印花税、增值税-进项税、土地使用税；销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、增值税-销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。
尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。
二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税的税率取得=拿到行业最大的进项）增值税专用发票。
能取得专用发票不能用普通发票报销。
零散的不方便开取专用发票，应集中或定向采购取得增值税专用发票。
2、增值税的税收筹划⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为16%，而房地产销售的税率为10%，达到“低纳高抵” 的效果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据收购价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。
（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木不是这样的，请找下度娘）⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务税收政策，合理的规避部分不利的政策。
增值率判别法：当增值率小于18.75%时（18.75%从哪里来？），企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于18.75%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售额的比重小于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。
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地使用权和提供应税劳务。 ●应税营业额：全部价款和价外费用。价外费用，包括
收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖 励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代 收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费， 但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或 者行政事业性收费：
他单位或者个人； （２）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物
后销售，其所发生的自建行为； （３）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
一、房地产开发企业的主要税收政策
财税[2009]111号文件规定，个人无偿赠与不动产、 土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税： ●离婚财产分割； ●无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙 子女、外孙子女、兄弟姐妹； ●无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或 者赡养人； ●房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承 人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（1）委托方与受托方签订代建合同； （2）用房单位能提供土地使用证和有关部门的建设 项目批准书及基建计划； （3）房地产开发企业不垫付资金； （4）受托方与委托方全额结算（原票转交），受托 方只收取手续费（浙江省规定：不发生土地使用权和 产权转移）。
一、房地产开发企业的主要税收政策
6.混合销售 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳
一、房地产开发企业的主要税收政策
●自2019年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住 房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对 外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的 差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普 通住房对外销售的，免征营业税。
一、房地产开发企业的主要税收政策
●纳税义务发生时间：纳税人采用预收款方式转让土地 使用权或者销售不动产的，以收到预收款的当天为纳 税义务发生时间。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务， 采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。
一、房地产开发企业的主要税收政策
2.视同销售 （1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其
一、房地产开发企业的主要税收政策
（二）土地增值税的主要税收政策 1.征税范围：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附
着物，并取得收入。非国有土地使有权转让、房地产 继承、赠与、出租等不属征税范围。 特殊情形：
（1）房地产交换，个人经批准可免税，合作建房 暂免征税。
（2）企业兼并转让房产，国家收回土地使用权、 地上建筑物等免税。
一、房地产开发企业的主要税收政策
（１）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由 国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批 准设立的行政事业性收费；
（２）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （３）所收款项全额上缴财政。
一、房地产开发企业的主要税收政策
●单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、 销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上 注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另 开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业 额中减除。
一、房地产开发企业的主要税收政策
●适用税目：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并 代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中， 其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照 “建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使 用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理 业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其 代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴 纳营业税。
一、房地产开发企业的主要税收政策
2.计税依据：土地增值额 ●转让房地产取得的收入：包括货币收入、实物收入和
其他收入。 ●代收费用：计入房价的一并计税；不计入房价的可以
不计税。 ●扣除费用，包括以下各项：
一、房地产开发企业的主要税收政策
3.房产出租：房产出租（包括转租）应缴纳租赁业营业 税。
4.合作建房：应分别情况处理： 土地使用权与房屋所有权交换：分别纳税； 土地使用权租金与房屋所有权交换：分别纳税； 成立共担风险、共负盈亏合营企业：不纳税。
一、房地产开发企业的主要税收政策
5.代建房：符合规定条件的代建房按手续费计算纳税。 条件：
润分配、共同承担投资风险，不征营业税。其股权转 让也不征营业税。 （2）企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产转移， 暂不征收营业税。 （3）企业整体转让不征营业税。 （4）破产拍卖房地产不征营业税。 （5）旧城改造，拆迁房获得补偿费，不视同销售不动 产。 （6）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产， 免征营业税。
房地产企业税收政策与税收筹划 主讲 黄董良
一、房地产开发企业的主要税收政策
房地产开发企业应缴纳的税种主要是：营业税、 土地增值税和企业所得税。另外还有：城市维护建设 税、印花税、房产税、车船税、城镇土地使用税、耕 地占用税、车辆购置税、契税、增值税、关税等；同 时负有代扣代缴个人所得税义务。
一、房地产开发企业的主要税收政策
务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴 纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的， 由主管税务机关核定其应税劳务的营业额： （１）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （２）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
一、房地产开发企业的主要税收政策
7.不征或免征营业税的主要项目 (1)以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利
●纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业 额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力 价款在内，但不包括建设方提供的设备●纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全 部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后 的余额为营业额 。
●单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原 价后的余额为营业额。