项目拓展城市布局及拿地策略(利海集团)知识讲解
有一有二，有三有四，不过请投资拿地圈的人注意，第四次就是最后一次了！
有一有二，有三有四，不过请投资拿地圈的人注意，第四次就是最后一次了！2017年房地产行业的天已经变了，伴随着房地产市场调控的深入，房企规模化成为撇不开的情结，房企之间不仅在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。
因为土地是房地产公司的原材料和血液，开发项目以土地获取作为起始点，没有土地，公司也就可以关门了，所以房企的拿地能力就是核心竞争力，“有土地才有未来，得拓展精英得天下”已经成为了行业的共识！在此背景下，博志成整合实战专家团队，关注房企拿地最新动态与热点，精心研发推出业内首个《房地产投资拓展高阶研修营》，将当前投资拓展团队必须要具备的核心能力，高度浓缩在四天三夜内，旨在提升投资总的核心专业能力，同时博志成秉承精品办班的宗旨，限定每期投资拓展班招生仅为100名！博志成投资拓展高阶营一经推出，便引得行业的广泛认可和参与，短短一周时间第一期的参会名额就招满，3月23日-26日第一期在北京如期举办后，效果反应强烈，随后第二期于4月20日-23日举办，会场依旧爆满，可见房企对投资拓展课程内容迫切需求，会后学员都表示收获良多。
顺应房企需求，上海投资总第三期，成都投资总第四期也将在6月陆续推出。
6月8日-11日，博志成第三期投资拓展高阶研修营在上海如期举办，本次博志成投资高阶研修营在前两次获得成功的基础上，在师资和课程内容上进行全面优化与升级。
▲会议现场来自全国各地的数十家房企的董事长、总经理及投资拓展负责人齐聚上海龙柏酒店上海厅，在四天三夜的时间里将于多位行业专家、名企高管就房地产土地政策解读、房企投资升级、拿地策略、房企并购合作等业界焦点进行了交流和探讨。
嘉宾分享黄博文博志成创始人、首席战略构架师分享主题：房地产行业发展形势解析及拓展战略黄博文老师通过一上午的时间为与会学员讲解了房地产行业的发展趋势、房企投资拿地的运营效率，以及运营效率提升需要的策略支撑，从战略到落地，细致分明，极具指导意义。
某大学城项目策划报告提案
商品房销售均价分别比
100
上一年上涨3.9％、
2001
7.61%、10.6%，价格上
扬幅度逐年递增；其中
住宅均价2005年为2539 3200
元/m2；项目所在区域开 福区均价为2060元/m2；
3000
元/平米
2800
2005年商品房增长幅度 （10.6%）低于可支配收 2600
2582
入增长（12.8%），房价 2400
区域内教师、公务员、 企业主，主要是河西的 客户，河东客户很少
天心区 雨花区
以新搬迁的省政 府为核心的政务 新区
多层16%；小高层47% 高层34%；别墅3%
2房90；3房110-130；4房 150；复式210； 连排-；独栋-
城市传统体育、 文化中心，
城市南拓带来区 域发展利好
多层16%；小高层35% 高层41%；别墅8%
是销售的持续增长
是品牌和知名度
目
标
沟
经过和利海集团长沙项目团队的多轮沟通和
通
讨论，我们认为利海集团长沙大学城项目的
主要目标是：
PURPOSE1: 稳健开发，赢得合理的销售价格和销售速度
通过本项目的操作在长沙建立一定品牌知名
PURPOSE2: 度，为利海在长沙的进一步发展打下基础。
问
题
界
经过和利海集团长沙项目团队的多轮沟通和
项目为城郊非资源型大盘
02
市场 分析
01
5
1
长沙市场
商品房成交面积近年大幅度增长，供求关系趋于 平衡，价格平稳上扬
2005年长沙市场成交面 积首次大于竣工面积， 房价稳定上升，基本消 化了市场前几年的市场 积压；
[房地产]中海拿地的规划和土地的储备(doc 6页)
![[房地产]中海拿地的规划和土地的储备(doc 6页)](https://img.taocdn.com/s3/m/469dca04e87101f69e3195d9.png)
中海拿地的规划和土地的储备引言：地产公司扩张的基础是土地储备量，而中海地产全国土地储备量一直稳定保持在500万平方米，规划建筑面积约900万平方米，这为资产规模及经营规模庞大的中海地产保持稳定增长奠定了良好的基础。
据报道，2005中国两大房地产行业领导品牌是：中海地产和万科。
两大品牌继续保持了在房地产行业的领导地位，并且实现了品牌价值的大幅度提升。
中海地产品牌价值为33.11亿元，同比去年增长7.1亿元；万科品牌价值为32.08亿元，同比去年增长9.71亿元。
2004年是两大领导品牌加速发展的一年，中海地产完成了中海系地产业务的强势整合，并借助行业领导品牌的优势，销售收入突破90亿元、资产规模增长26%，净利润同比增长56%。
2003年一、二线城市唱主角1月04日中海取得长春市净月潭卫星南路总占地面积100万平方米土地开发权，该地块拟分期开发建设为一个大型的生态化商住小区。
4月10日中海成都成功拍得1号地块。
该地块位于成都市一环路东南，总用地面积近6.2万平方米，净用地面积近5.1万平方米，拟发展望江豪庭商业住宅项目。
7月30日中海上海公司与有关方面签订《国有土地使用权出让合同》，所涉6幅地块，位于卢湾区建国东路，土地出让面积18.8万平方米，总开发建设面积约60万平方米，总投资额约60亿元，拟发展高档商业住宅及商业和写字楼。
12月中海西安投得YT7-（1）-1-1（航博馆）地块，该地块位于西安市南二环路西段南侧，可发展商业和住宅建筑面积达17万平方米。
2004年转战三线城市01月13日中海竞得南京市2003G56地块。
该地块占地面积12万平方米，可发展建筑面积17万平米，地价总金额3.36亿元。
04月15日中海竞得成都市国际社区项目地块，地块占地面积132.42万平方米, 可发展建筑面积139.78万平方米,地价总金额11.91亿元。
04月16日中海地产与香港信和置业联合成功竞得深圳市福田区香蜜湖的B303—0041号地块，地块占地面积9.3万平方米，可发展建筑面积13.1万平方米，地价总金额9.5亿元。
项目拓展城市布局及拿地策略(利海集团).共57页
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
项目拓展城市布局及拿地策略(利海集团). 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
ENDBiblioteka
海棠湾分区规划与城市设计概述PPT(共-93张)精选全文
滕桥 林旺
村庄的搬迁：
南部：保留安置地块内村
庄及周边部分村庄。 安置人口：5455人，拆迁地 89.38公顷
中 部 ： 保留林旺集镇
及周边部分村庄。 安置人口：11372人，拆 迁用地129.07公顷
北 部 ： 保 留 高 速 公 路
以北的村镇及部分具有本 土文化特色的小渔村。 安置人口：4094人，拆 迁用地167.12公顷
C、盈科第三轮调整方案
7.27提出的方案（阿特金斯）
➢ 提出了两个划地方案，区域总用地约17平 方公里，海岸线约6公里。
➢ 划界相对完整,兼顾滨海与腹地区域
• 主要问题： • 划地边界存在
不确定性； • 总用地较大；
盈科7.27提出的方案（易道公司） Summary:
Total Land Area: 2100 Ha Preserved Open Space: 600Ha Developable Site Area: 1500 Ha
• 。。。。。 总体开发单元管控包
空间管制规划
• 禁止建设区47.17平方公里，占 总用地的47.75％
• 开发建设条件综合评价确定的“不可建设地区” 为基础，增加为满足生态结构完整性而划定的 生态廊道以及其它规划中判定不可建设的地区。
• 一级限制建设区10.31平方公里， 占总用地的10.44％
• 顶级酒店带
• 海洋公园
• 国家海洋大学 • 国家海洋公园
• 国际游艇港
视廊与建筑高度控制
• 建筑高度确定为五级控制区， 从9米以下到30米以下。设 立高度特别控制区。
人口规模与建设总量控制
总人口：25万人 总用地面积：98.7平方公里
商业项目调整分析
三亚新鸿港新鸿港X区商业项目调整分析一、商业街背景分析----------------------二、商业街打造的特点----------------------三、经营规模定位-------------------------四、商业街的战略规划---------------------五、招商战略规划与布局规划原则-------------六、招商战术-----------------------------七、招商设计-----------------------------八、招商运营工作程序--------------一、背景分析；自贸港建设发展以来，三亚市加大经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈,引入新理念是发展和竞争的趋势。
新鸿港X区项目是打造进出主城区的综合性商业街，针对该区域的市场特点，通过精准的市场分析和超前意识的商业策划，以休闲、娱乐、生活的民生项目，结合旅游、观光、购物的定位模式打造一条特色商业街，即能买到所需商品，又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。
目标消费群体以三亚本地中高档收入人群和游客为主；以中高档消费为市场定位；以休闲、娱乐、生活观念为购物消费导向,并通过引进先进的管理理念，带动整个商业街的进步和提高。
功能优势：该商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营不同规模的经营业态，有较强的满足力。
交通优势：项目位于海南环岛东线、海棠湾、亚龙湾入三亚分流口，迎宾路、榆亚路源头，对面在建客运总枢纽，交通便利。
商圈优势：能打造辐射半径3公里的民生服务圈，常住人口数12万。
物业管理优势：发展商自持有物业，可执行标准化管理，高效统一经营、统一管理。
同步世界先进经营理念，展现新型商业气象。
发展优势：本项目为三亚农产品交流中场，这里集聚了人流优势，可通过利用资源优势，发展商圈品牌。
招商优势：可制定有优势的价格，吸引商家投资。
弱势：处于非成熟商圈位置。
利海蓝生活招商沙盘讲稿
“利海·蓝生活广场”统一说辞您好，我是利海亚洲国际招商中心的XXX，现在由我为您介绍我们利海蓝生活广场！利海亚洲国际的总建筑面积为42万平米，位于东盟商务区中央位置，是东盟商务区内中央核心标志，也是最具前瞻性、投资性的形象标志楼盘。
项目周边有10多座高端商务楼盘（天健、九洲国际、东盟财经中心、北部湾大厦等）；20多个高端成熟社区、20万个家庭的日常消费圈……广场对面为五星级的喜来登酒店；西临万象城，仅为300米左右的距离。
华润万象城的开业，带动消费人群的聚集，促进整个东盟乃至南宁商业的发展，使东盟商务区成为集CLD与CBD双重投资价值的投资区域。
万象城消费定位主要以高端品牌、高端消费为主，我们利海蓝生活广场会和万象城有一个业态形成差异化，主导中高端的消费。
打造成一个蓝钻级的全家庭型的生活体验MALL）。
蓝是永恒的象征，代表自由、纯净、和谐。
在这里，我们能与父母共聚晚餐，成为一家人的温情交流中心，共享天伦。
在这里，我们能为女士提供五层的时尚主场，前沿时装、鞋包风尚、香水迷离、SPA、美容美发会所……在这里，我们能为先生提供商务、社交、健身、娱乐场所，在“超越健身”，让孩子学着独立成长，为先生提供育儿方案；在这里，我们为孩子打造广西甚至西南最大的室内儿童主题乐园和儿童智趣成长中心……在这里，我们能与友人、同事共享繁华，聊聊往事……利海蓝生活广场商业部分面积为12万平米，使用率为55%，公摊为45%。
商业部分由地下一层地上四层构成，根据项目独特的地理方位，分为A区和B区。
A区的业态规划为：负一层：大润发超市已签定。
面积为2.4万平，是万象城超市的10倍，是华联的6倍，是目前广西南宁体量最大的超市；一楼;以珠宝、鞋业零售以及不打烊的餐饮为主，（麦当劳、真功夫、屈臣氏）二楼：服装、内衣、化妆品三楼：数码港、KTV、大地影院、百茗汇茶叶四楼：ktv、健身馆、大地影院5D影院、城市猎人电玩、丽人区：美发美甲养发音响制品B区的业态规划为：一楼;快时尚、户外休闲运动用品、珠宝二楼：母婴用品超市、儿童玩具城、儿童家饰、童装童鞋三楼：家饰家纺、早教、儿童摄影、室内儿童游乐城、（QQ宝贝摄影）四楼：餐饮B区玻璃体的部分，层高14米，近1700平米的面积，将打造成广西甚至西南地区最大的室内儿童游乐场及儿童智趣成长中心，与凤岭儿童公园形成互补，在这里，不管天气周期、环境如何变化，都能够满足儿童玩乐的需求，在玩乐中学习和成长。
2019年利海·亚洲国际营销推广方案-文档资料
南宁小户型住宅市场在08年将会迎来井喷型供应，再加上目前市场上已经出现的项 目在不断地分流客源，若不能以差异化营销策略提前赋予产品独特的个性卖点，待到本 项目入市时则难以在硝烟弥漫的市场上取得领跑地位。
新政策影响
① 存款准备金率上涨。该政策实为抽回社会上剩余资金，在成本推动型通货 膨胀的时下，针对流动性过剩的收紧银根政策会有效减少投资需求。 ② 加息和降低利息税。利率不断上涨致使在东商区内占大部分客源的投资性 客户的投资成本提高，货币政策与财政政策并行促使其选择不进入市场或 快速退出市场。 ③ “第二套房”政策。对于投资客户来说，“第二套房”政策提高首付和房 贷利率，相应的提高了投资门槛和投资风险，并降低了投资回报率，使他
等多方面机遇，这为本项目这一城市发展综合体来说，创造了良好的投资环境。
② 项目位于东盟商务区的商贸核心，被东盟使馆区、东盟商务区以及住宅休闲区所环 环包围，建成后的东盟商务区的人气将在本项目得以汇聚；
③ 项目处于南宁城市东进的中轴之上，由于是未来的新城市中心，政府重点发展的区
域核心，对交通网络和市政配套的规划和建设将比其他城区更为科学和系统，同是 也更为迅速有效； ④ 片区内李宁水上公园将于08年内建成，将为项目提供更为全套的设施服务，使投资 客户信心倍增； ⑤ 连接东盟商务区与五象新区的南宁大桥也将在08年内建成，将东盟商务区直接与五 象新区连接，为项目笼络更广泛的客户资源。
③ 摩卡生活馆： 08年1月21开盘，推出361套 30-92㎡单间、一房、两房，均价：6000 元/㎡，当天销售289套 ；
④ 云星香槟时代： 08年1月19开盘 ，推出147套35-45㎡精装小户，均价：5000元/㎡ ，
当天销售率37.4% ； ⑤ 永凯现代城：商业：1-5层，酒店：1层，6-27层，住宅：7-28层 53.75-53.89㎡一房， 74.08-127.36㎡两房，124-131㎡三房。预计开盘时间：08年3月左右； ⑥ 小结：
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公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
公司战略布局
拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的 直接控制权。
目录
一
公司战略布局
二
公司拓展拿地方式
目录
1
土地一级开发项目
公司重点关注项目
土地一级开发的界定 定义
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国 有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进 行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五 通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过 程。
目录
三
第三梯队城市及拿地策略
公司战略布局
第三梯队城市：
除第一、第二梯队城市外的其他城市作为第三梯队城市（如成都、 西安、太原 等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯 队城市。 城市描述：
第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地产投资额、 商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前20名。也就是说这些城市本身的地位 和辐射力都比较 高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行 筛选， 一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。
项目拓展城市布局及拿地策略
利海中国地产发展中心
目录
一
公司战略布局
二
公司重点关注项目及拓展拿地方式
公司战略布局
拓展定位
当前，集 团项目拓 展类型定 位：
一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快 速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。
公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目获取途径主要是股权转让或者项目收购，土地成本较低，投入资 金小，能快速实现资金回笼。项目规模以中等优先，项目产品销售均 价不低于6000元/㎡，项目开发销售净利率不低于25%。
建议重点关注并可以寻求机会切入的城市：成都、西安、太原等城市
公司战略布局
拿地策略：
城市描述：
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房 地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较 短，产品销售相对畅旺。
公司战略布局
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
公司重点关注项目
土地一级开发的模式
北京模式 重庆模式 云南模式 武汉模式
公司重点关注项目
北京土地一级开发模式 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。
政府主导模式
企业主导型模式
公司重点关注项目
重庆土地一级开发模式
典型的政府主导型模式
土地一级开发的主体是市政府，代表市 政府实行一级开发的机构是九个国有控 股集团(城市建设、高速公路、高等级公 路、水务、地产、水利投资、开发投资 集团、渝富)。
相关产业的土地一级开发项目（比如北京房山区琉璃河项目）或一二级联动开 发项目（如郑州雁鸣湖项目），规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。
目录
2
第二梯队城市及拿地策略
公司战略布局
第二梯队城市：
贵阳、长沙、南宁、郑州等集团已经进入的城市。 城市描述：
集团目前已进入开发项目的城市都是省会城市，其城市发展潜力大，且集团在 当地已建立了一定的政府关系、树立了良好的企业品牌以及拥有各自的开发管 理团队，因此，我们将继续加大对这些城市的项目拓展，逐步壮大已有项目公 司的规模及实力。
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项
目等作为优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
公司战略布局
项目拿地策略及方式探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他
公司战略布局
拿地策略：
□策略层面——意向城市能否实现集团的开发目标 主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面
是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况 以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。
□ 执行层面——如何进入意向城市 主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评 估等）、地价分析及建议等方面内容。
公司重点关注项目
云南土地一级开发模式
云南运作模式是将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成 本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本 收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖 东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元 建设采取的都是这种模式。
对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。
□战略层面——该不该进入该城市 主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景，包括城市在背景 区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产 业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发 展商在该城市表现等方面。
公司重点关注项目
土地一级开发模式解的合作方式
1、与当地政府的土地储备中心合作 2、与当地市一级政府的土地整理机构企业合作
二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型，此类型的项目比如郑州雁鸣湖项目，需要三到五年的培育周期， 但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
目录
1
第一梯队城市及拿地策略
公司战略布局
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
北京、上海、广州、海南、青岛及紧邻周边城市以及具有资源性、 稀缺性项目的全 国重点城市。