招商市调报告上海大宁国际商业广场
曹路(美地芳邻)市调报告
一、区域分析
1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
曹路镇经济指标分析
经济指标 曹路镇国内生产总值（亿元） 人均GDP（元/年） 常住人口/其户籍和流动（万人） 城镇居民人均可支配收入（元/年） 城镇居民人均消费支出（元/年） 社会消费品零售总额(亿元) 户籍6.51流动6.86 曹路镇2010年指标
地块位置
地块面积 土地性质 容积率 土地总价 楼板地价
9744元/平米 东士房产
本案
受让企业Βιβλιοθήκη 一、区域分析1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
万科第五园
万科第五园是万科蓝山的第三期，尾盘销售阶 段。万科蓝山共约886户距离本案约1公里。 建筑面积：6万平米 容 积 率：0.6 总 户 数：300 物业类型：双拼、联排别墅 在售均价：35000元/平米 主力户型：160-200平米
娱乐类定位较高，以商务类餐饮、洗浴为主，另有酒 店
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
曹路中心广场
特点 基本信息
区域内唯一的集中式、街区型商业。总 建筑面积25000平米
开业时间 项目位置 项目体量
2011年4月 位于曹路镇民春路369号，与民雨路交界处 建筑面积2.5万㎡， 其中润福超市占1.2万㎡（含超外面积） 超市部分：90%，街区部分：70% 2.5~3元/平方米/天（复式餐饮商铺），4元/平/天（一层服 饰类商铺） 南侧商场（共三层）： 一至三层为润福超市，其中一层为超外店
曹路现有商业主要集中分布在民耀路、民春路、川沙路沿线以及民春路和民雨路交 界的曹路中心广场
4
1
民耀路沿街商业
2
民春路沿街商业
3
川沙路沿街商业
上海大宁小城MD定位报告
MP思路：业态主题亮点——日式休闲餐饮体验一条龙
• 根据目标消费者消费习惯，以极乐汤和江户小路为主力业态，尽量延长消费者在本项目停留时间，营造一条龙 式的消费体验
极乐汤
日系餐饮
花园餐厅
温泉酒店
江户小路
MP思路：商业创新亮点
• 通过屋顶花园的景观化营造，打造花园当中的餐厅
• 集合屋顶花园以及屋顶平台景观美化，着力打造花园主题餐厅 • 餐饮消费过程融入美景当中，为商家经营带来更高附加值
地铁
地块研究：周边交通
➢大宁地道是为解决因大宁公园对南北两侧交通 阻隔割裂的问题。 ➢未来大宁地道的开通将会对南北两侧的客流进 行有效联通，对本项目来说南侧较为高档客户 的引入是一大利好消息。
本案
大宁 地道
地块研究：周边商业
➢周边直线距离2km范围内竞争性商业设施共计2个，其中在建项目1个（大宁久光）；在营项目2个（大宁音乐广场、大宁国际商业广场） ；
MP思路：商业创新亮点
• 全方位的人性化卫生间配备
• 迎合女性喜好，将卫生间的功能细化 • 不仅仅是解决生理需要，还是商场的一个特色，有的消费者是为了来这里而逛商场
MP思路：建筑设计亮点
• 飞机头造型（模拟飞机头的造型，喷涂日系风格的图案。标志着从异国而来，给大家欢乐、不一样的生活体验）
MP思路：建筑设计亮点
日式餐饮，包含了快捷式、烤肉、自助、面馆、刺身等形式，满足消费者对日式餐饮的一切所需， 在这里就能体验到正宗的日本风味。
业态组合：日式杂货
以日式的杂货类为主，满足了消费者生活、出行所需。
业态组合：高端日式进口超市
配备的高端类的进口型超市，既 能满足周边居民的生活所需，又 能为周边白领带来便利。
关于赴上海苏州考察的报告
关于赴上海苏州学习考察情况的汇报区政府：4月3日至5日，我中心组织××房产公司及××文化公司就××中学地块业态规划与定位事宜，赴上海和苏州两地进行的实地调研与考察，参观学习了大宁国际商业广场、大拇指广场和圆融时代广场等三个项目。
现就学习考察情况及樱园中学地块业态定位建议汇报如下。
区国有资产运营中心2009年4月6日外地考察与××中学地块定位报告一、考察项目状况1、大宁国际商业广场大宁国际商业广场位于上海市闸北区，项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约为25万平方米，于2006年中陆续开业。
该项目整体定位为针对中高档消费群的综合性城市生活中心。
其主要内容包括：15幢高3-19层建筑；11个大小广场；2公里商业步行街；1500个机动停车位。
具备8大主要功能----酒店/公寓式酒店；办公楼；SOHU式商住楼；百货零售；餐饮；娱乐；文化/教育；现代服务业等。
从设计上来看，大宁商业国际广场选用独具特色的第三代购物中心设计,突破了第一、第二代封闭式购物的模式,采用开放式格局,通过露天商业街的连通，增加了布局的通透性与灵动感。
从经营上来看，该项目以出租为主，自落成后在两年的时间内已发展成为区域商业中心。
从开发上来看，该项目由上海福乐思特房地产发展有限公司投资开发，近期收益主要为租金收入，长期来看物业升值是该项目最大的利益点。
据悉，开发商近期通过约20%的股权转让收回了建设投资。
2、大拇指广场大拇指广场位於浦东联洋社区，占地面积近6万平方米，建筑面积10多万平方米，是集大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施为一体的现代商业中心，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连，将教堂、商场、露天吧、咖啡吧、和平鸽广场以及“大拇指”雕塑融为一体。
通过了解，该项目最初的经营是失败的。
联洋属于一个白领和外籍人士居多的住宅区域，夜间的营业和中高档的消费服务是必不可少的，然而初期的大拇指广场缺少相应的业态支持。
上海杭州商业综合体考察报告
2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。
【上海】大宁国际
埃蒙顿广场项目：最新启劢的项目“埃蒙顿广场”位亍 浦东釐桥，总建筑面积约16.4万㎡ 。 思南路项目：参与市中心复兴路和思南路的花园洋房保 留保护和高级住宅发展项目，总建筑面积约为5.5万㎡ 。
周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。 周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等。 大润发班车：共计10条线，辐射范围已到虹口和宝山两区。
开车：大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的交界处。
本案区位优势明显，交通便利，辐射范围广。
地铁一号线 /南北高架 新建住宅区 大 宁 国 际 传统住宅区 火车站 不夜城商圈
33%
业态分布 飠饮
面积（㎡） 35 4500 350 450 2000 420
大宁国际5座业态比例图 （按商铺数量）
17%
（按商铺面积）
26% 58%
零售 飠饮
50%
零售 16% 飠饮 休闲娱乐
18
休闲娱乐
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上海大宁国际案例分析
2010.11
目
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析 3. 项目商业布局 4. 项目劢线分析 5. 项目建筑分析
录
03 08 12 38 42
6. 项目小结
47
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2
PART
1 项目基础信息
大宁国际1座业态比例图
商场招商指标完成情况汇报
商场招商指标完成情况汇报尊敬的领导：根据商场招商指标完成情况的要求，我向您汇报我所负责的商场招商工作情况。
首先，我要向您汇报的是我们商场的招商情况。
在过去的一段时间里，我们商场共计招商10家新店，其中包括服装、餐饮、娱乐等多个行业领域。
这些新店的入驻不仅丰富了商场的业态，也为商场带来了更多的客流量和消费者。
其次，我要向您汇报的是商场的招商指标完成情况。
根据我们商场的招商计划，今年我们商场的招商指标为引进15家新店，目前已完成10家，完成率达到了67%。
虽然还有5家新店尚未确定，但我们已经与多家优质品牌进行了深入的洽谈，相信很快就能完成剩余的招商指标。
除了招商数量的完成情况，我还要向您汇报的是我们商场所引进新店的品质情况。
在这次的招商过程中，我们商场注重引进具有品牌影响力和市场竞争力的优质品牌，确保新店的质量和商场整体形象的提升。
同时，我们也注重引进多样化的业态，以满足不同消费者的需求，提高商场的吸引力和竞争力。
最后，我要向您汇报的是商场招商过程中的工作成效。
在这次的招商过程中，我和团队充分发挥了各自的优势，积极开展市场调研和资源整合，与潜在合作伙伴进行了深入的沟通和洽谈，最终取得了这些优质品牌的合作。
同时，我们也积极开展了商场品牌的宣传推广工作，提高了商场的知名度和美誉度，为招商工作的顺利进行提供了有力的支持。
综上所述，我向您汇报的是商场招商指标完成情况。
通过我们的努力，商场已经完成了67%的招商指标，引进了多家优质品牌，提高了商场的竞争力和吸引力。
在未来的工作中，我们将继续努力，完成剩余的招商指标，为商场的发展贡献更多的力量。
谢谢您对我们工作的关注和支持！此致。
敬礼。
上海商圈盘点-大宁国际广场市调报告
本报告是严格保密的。
9
大宁国际商业广场----定位成功 大宁国际商业广场----定位成功 ---大宁国际商业广场设计重以人为本，与消费者的生活习惯和要求融汇， 创造舒适惬意的生活、消费环境； 充分发挥其自身的优势，提升闸北商贸服务业，与闸北的城市功能 规划相吻合； 建筑现代感的设计风格，为消费者的“逛街文化”，提供一个有品 “逛街文化” 味、高水平、具规模的环境； 目标消费群体十分明确，25岁至35岁年龄层的消费群体，他们喜好 25岁至35岁 25岁至35 时尚品牌，讲究消费环境； 高中档的市场定位非常准确,十分理性的把中等收入家庭、普通社区 家庭作为服务对象,获得最大的市场空间和消费群体；
本报告是严格保密的。
11
大宁国际商业广场----规划布局亮点 大宁国际商业广场----规划布局亮点 ---大宁国际商业广场开放式建筑风格 开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过 开放式建筑风格 内部区域楼与楼之间的步行街、室外与室内交替的走廊和天桥、 走廊和天桥、 走廊和天桥 精致的园林景观中心广场，将不同区域的建筑有机地组合成一个 整体，新颖的立面视觉效果、准确的指示系统，清新的绿化境， 新颖的立面视觉效果、准确的指示系统，清新的绿化境， 新颖的立面视觉效果 处处彰显品味和情趣 ．
本报告是严格保密的。
3
商务酒店
大宁国际商业广场的商务酒店由国际知名的喜达屋 (Starwood)酒店管理公司以其品牌“福朋喜来登(Four Points by Sheraton)”来管理。拥有326间客房及咖啡厅、音乐茶座/ 酒吧、宴会厅、室内泳池和健身房的商务酒店计划于2007年 第一季度试营业。
本报告是严格保密的。
6
设计理念
大宁国际的设计重以人为本，与消费者的生 活习惯和要求融汇，创舒适惬意的生活、消费。 具体而言，大宁国际以现代建筑风格，重新塑 造上海传统的商业街区，为延续上海市民的 “逛街文化”，提供一个有品味、高水平、具 规模的现代化平台。
2024年上海市写字楼市场调研报告
上海市写字楼市场调研报告1. 引言这份报告是对上海市写字楼市场进行的调研，旨在分析该市场的现状和趋势，为投资者和相关业务人员提供参考。
本报告主要从市场规模、供需情况、租金水平等方面进行分析。
2. 市场规模上海市作为一个国际金融中心和商业中心，吸引了大量企业和机构进驻，从而推动了写字楼市场的发展。
根据我们的调研，上海市目前拥有约XX万平方米的写字楼面积，分布在核心商务区和郊区。
3. 供需情况上海市写字楼市场的供需情况总体平衡。
由于企业数量的增加和租户选择的多样化，写字楼的出租率保持在一个稳定的水平。
同时，新建写字楼的投入也提供了更多供应，以满足市场的需求。
4. 租金水平上海市的写字楼租金水平相对较高，与其地位作为国际金融和商业中心密切相关。
核心商务区的写字楼租金通常高于郊区。
根据我们的调查，核心商务区的写字楼租金每平方米每月约为XXX元，而郊区则为XXX元。
5. 发展趋势上海市写字楼市场的发展显示出某些趋势。
首先，随着上海市的经济发展和对外开放程度的提高，预计会有更多国内外企业选择在该市投资和扩大业务规模，进一步推动写字楼市场的发展。
其次，随着互联网、共享经济和其他新兴行业的崛起，写字楼市场将面临新的机遇和挑战，需要持续关注。
6. 结论通过对上海市写字楼市场的调研，我们可以得出以下结论：市场规模较大，供需情况平衡，租金水平较高。
同时，市场发展趋势显示出稳定增长的特点。
投资者和相关业务人员可以根据这些信息做出更明智的决策。
以上是对上海市写字楼市场的调研报告，我们希望该报告能为您的业务决策提供帮助。
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上海大宁国际商业广场
市调日期：
市调人员：
●市调目的：考察上海大宁国际商业广场业态规划及品牌，并结合（公司名）项目在
定位，布局和硬件环境上作参考，整合优势及建设性的意见，为（公司名）的管理添砖加瓦并从考察中得到学习和提高。
上海大宁国际商业广场
大宁街区
地理位置：大宁国际商业广场（简称“大宁国际”）位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，离外滩和南京路及淮海路中心商务区只8-10分钟车程。
因位处内环和中环路网立交之间，交通四通八达。
项目距离地铁一号线延长路站只有80米，马戏城（广中路）站约300米，离人民广场仅有五个地铁站。
开发商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司
项目体量：项目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米，其中地下部分5万平米，项目总投资额20亿人民币。
项目规模：共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院、约2公里步行街。
具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。
总租户数量大约150多家，停车位1300个。
项目定位：定位为集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心。
是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区，目标客群定位：大众消费者。
开业时间：2006年10月
业态规划：大宁国际商业广场与商业有关的零售、餐饮、娱乐、教育文化和生活配套部分的建筑面积合计11万平米，占总建筑面积的比例为44% 。
空间布局功能面积占比
地上部分商务酒店30,000 12.0% 办公楼39,000 15.6% 商业零售50,000 20.0% 餐饮/娱乐45,000 18.0% 教育文化和生活配套15,000 6.0% 停车场和公共区域21,000 8.4%
地下部分停车场及设备房50,000 20.0% 合计250,000
布局和业态
餐饮组合
时尚品牌
超市配套
休闲娱乐
数码卖场
项目分析
商业定位
1、项目所在闸北区地处上海中心城区北部，当地原先缺少成规模的商业业态。
2、项目是大宁国际社区的主要功能板块之一，周边建有宝华现代城，慧芝湖花园，明园森林都市三个住宅社区；多媒体谷，市北工业新区和物流园区等工业区；上海马戏城，市北体育场等文化娱乐设施及上海大学，复旦大学等教育基地。
3、上海大宁国际商业广场的建成弥补了地区商业上的空白。
商业街区规划
延续上海市民“逛街文化”特色，广场采用开放式格局，由露天商业街连通
•项目采用开放式格局的露天商业街概念
•2公里长步行街贯穿项目全部建筑物
•发展商计划沿步行街每隔20-30米设置小型景区或雕塑，模型等人文景致，共计80处
•服装服饰类租户的缺少及百货类租户的缺乏影响了项目的客流
环境布局设计
•散布在各建筑裙楼的商业店面，及开放式建筑群落，充分体现商业街区概念
•沿步行街分布的雕塑，模型等景致及流动的载客车，尽力为消费者提供轻松购物的氛围
上街项目的个人建议：
1.两个项目在定位，规划上有相同之处，都是属于城市的2、3线商圈，整合周围
资源打造新的地区商业，同属于敞开式的格局，而上街“步行街”的味道更浓郁。
因此，在目前的阶段，餐饮是整体格局比较统一的，招商需要整合不同的餐饮业态扩大需求面，并结合一系列的推广活动，有主题的，有阶段的展开，这样商户和潜在租户会有“东西看”。
2.在街区的设计上可以增加跳动的元素，可以增加售货点，情景布局，儿童娱乐设
施，招商会结合业主要求有针对性的介绍商铺，因为目前对应的业态布局形成不了，在推荐商铺时会有所侧重。
注：其余所拍照片会保留，可以用到的大家可以采纳。