第二章房地产金融理论基础.pptx

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第一节 货币的时间价值
四、货币时间价值的计算
（四）复利的计算 3、平利率和有效利率的转换计算： 平利率（flat interest rate）是指在复利计算中以一年为计息 期时的利率；有效利率（effective interest rate）是指在复利计 算中计息期不等于一年（季度、月、日）时折算的利率，也叫
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第一节 货币的时间价值
货币时间价值贯穿于全部金融业务，也是房地产 金融业务的基础。
房地产贷款属于长期贷款，分析、评价贷款效益， 必须对贷款形成的现金流量进行科学预测，掌握现金 流出与流入的时间和数量以及它们在时间数量上的差 异，然后换算成统一时点的数值，用终值、现值和年 金的形式进行全面、客观评价。
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第一节 货币的时间价值
二、货币时间价值存在的基础和原因
货币时间价值产生的基础，一是“信用”，即借贷关系的普 遍存在，货币的所有权和经营权分离；二是货币资金的“效用”， 即货币资金满足投资、消费需求及增值的功能。
在货币借贷关系中，贷款者因借出资金而失去可能投资获利 的机会，因而需要得到借款人一定的经济补偿；借款者得到资金 不仅以承担偿还义务为前提，同时也获得了利用借贷资金投资获 利的机会，因此必须给予贷款人一定的经济补偿。
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第一节 货币的时间价值
三、货时间价值的量及其影响因素
货币时间价值的量，是没有风险和通货膨胀条件下的社会 平均资金利润率。在此基础上，风险越大，投资报酬率越高， 时间价值越大。并具体取决于以下因素：
1、资金使用的时间。时间越长，时间价值越大。 2、资金数量。时间一定，资金数量越大，时间价值越大。 3、利率。利率越高，资金的时间价值越大。 4、资金使用方式。整借整还和分期付款资金的时间价值不 同。
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第一节 货币的时间价值
二、货币时间价值存在的基础和原因
货币时间价值产生原因源于“时间偏好”，具体原因有： 1、投资获利机会：将货币资金贷出的时间里，贷款者失去 了更多投资获利的机会，因此，要求取得一定的报酬，从而使 同一数额资金的现实值高于未来的价值。 2、通货膨胀因素：在通胀情况下，同额货币的购买力不断 降低，使人们普遍认为现实的货币价值要高于同等数额的将来 货币的价值。 3、风险因素：由于不确定的风险因素，现在的投资在将来 可能会有不能收回或不能全部收回，从而使同一数额资金的现 实值高于未来的价值。 4、现实消费的因素：货币持有者把货币借给他人，就会牺 牲其现实使用的权利，把现实的消费推迟到将来，对这种“牺 牲”要求取得一定报酬（补偿），所以，资金的时间价值是对 “牺牲”现实消费的一种报酬。
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第一节 货币的时间价值
四、货币时间价值的计算
（三）单利的计算 单利（simple interest）是指无论借款时间多长，只以 本金作为计算利息的基础，所产生的各期利息不再加入本金 合并计算利息的一种计息方法。 1、单利终值的计算公式：
ƒ=ｐ×（1＋ i × t ）
2、单利现值的计算公式：
ｐ= ƒ÷（1 ＋ i × t ）
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第一节 货币的时间价值
四、货币时间价值的计算
（二）符号规范： 在利息的计算中我们将统一使用以下符号： ｐ——本金，又称期初金额或现值（present value）； i——利率，年利息额占本金的百分比；
I——利息；
ƒ——本金和利息之和，又称终值（future value）； t——计息期的时间，通常以年为单位； n——计息期的期数。
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第一节 货币的时间价值
四、货币时间价值的计算
（四）复利的计算 复利（compound interest）是指每经过一个计息期，将本 期所产生的利息在期末加入本金合并计算下一期利息的计息方 式，俗称“利滚利”。 1、复利终值的计算公式：
ƒ=ｐ×（1＋ i ） n
2、复利现值的计算公式：
ｐ= ƒ÷（1 ＋ i ） n
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第一节 货币的时间价值
四、货币时间价值的计算
（一）理论原理 借款人借入的金额称为“本金”；借款人按一定利率 （interest rate）支付给贷款人超出本金部分的金额称为“利 息”。 根据一定利率计算出的本金在未来某一时点的价值（本利之 和），称为“终值”；反过来，如果把未来某一时点的货币金额 看作是本金在未来这一时点的“终值”（本利之和），按现行利 率逆向计算出的该“终值”现在所必须具有的本金，称为“现 值”。 把未来金额“终值”折算为“现值”的过程称为“折现或贴 现”（discount）；折现中使用的利率称为“折现率或贴现率” （ discount rate）。
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第一节 货币的时间价值
四、货币时间价值的计算
（一）理论原理 由于不同时点货币的不相等性，因此，不同时间货币收入进 行比较必须换算到相同时间基础上，换算的方法就是通过不同 时间资金的计息来进行。 在考虑时间因素的情况下，把不同时点发生的绝对值不等的 资金换算成的相等的经济价值，称为资金等效值或等值。其中： 把资金运动起点时的金额称为“现值”（present value）； 把资金运动结束时与现值等值的金额称为“终值或未来值” （future value）。
房地产贷款及其证券化定价、信贷风险防范及银 行的其他房地产金融业务核算都是以货币的时间价值 为基础。
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第一节 货币的时间价值
一、货币时间价值的概念：
是指货币资金随着时间变化而形成的增值，表现为同一数量 的货币在不同时点上具有的不同价值。
100元的经济价值（或经济效用）： 现在≠一年后，或，现在＞一年后； 现在的100元贷款（货币），按年利率5%计算，一年时间后 增值5元成为105元，这5元就是100元贷款（货币）的时间价值， 或者说，上述贷款（货币）的时间价值为5%。实际上，上述增 值的5元是100元贷款（货币）一年时间的利息。 因此，货币时间价值最直接的表现形式是“利息”。
第二章 房地产金融理论基础
第一节 货币的时间价值 第二节 资产定价和财务杠杆原理 第三节 金融风险管理原理 第四节 房地产抵押及其法律关系
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本章教学目的
通过本章教学，使学生重点认识和掌 握资产定价、财务杠杆、资金时间价值、 金融风险管理等房地产金融理论原理和房 地产抵押法律关系原理，为学习并掌握房 地产金融业务奠定理论基础。