美国大城市

一个地区的建筑应该各色各样，年代和状况各不相同，应包括有适当比例的老建筑。

老建筑对于城市是如此不可或缺，如果没有它们，街道和地区的发展就会失去活力。

我所说的老建筑，是很多普通的、貌不惊人和价值不高的老建筑，包括一些破旧的老建筑。

如果城市的一个地区只有新建筑，那么在这个地方能够生存下去的企业肯定只是那些能够负担得起昂贵的新建筑成本的企业。

能够承担得起这种费用的企业相对来说就必须能够支付得起高额的管理费用——较之在老建筑里的成本要高得多的费用。

要承担得起这样的高额管理费用，企业就必须要做到以下两者之一：要么有高额利润，要么有很多的资助。

我们发现，只有那些早已成就卓著、高产出、标准化或资助很多的企业才能支付得起使用新建筑的费用。

连锁店、连锁饭店和银行会进驻新建筑，但是，街区里的酒吧、外国特色的餐馆和典当铺则会进入老建筑。

超市和鞋店常常进入新建筑，而书店和古董小铺则很少会这么做。

得到很多资助的歌剧院和艺术博物馆通常会使用新建筑，而一些还不成气候的艺术工作者——工作室、画廊、音乐器具店和艺术杂品店，以及那些在一个屋子里放一张桌子就能挣点小钱的人——这些人和地方会使用老建筑。

也许，更重要的是，成百上千的普通企业——它们对街道和街区的安全和公共生活是一种必需，人们离不开它们提供的方便和亲近的人际关系——能够在这些老建筑里称心如意地发展，但如果它们进入新建筑，则肯定会被高额的费用压垮。

即使是能够承担得起新建筑昂贵费用的城市企业(商业)，也需要在紧邻其旁边的地方有一些旧建筑。

否则的话，这些企业在经济环境和吸引力方面就会受到限制——以致会影响其活跃程度和提供的方便。

在城市的任何地方，成功的多样性指的都是高产出、中产出、低产出和没有产出的企业的混合。

对一个城市的地区或街道来说，老建筑的惟一危害最终会来自建筑的老化——这种危害存在于任何年代久远的东西，任何衰老的东西里。

但是，对于城市某个地区来说，并不是因为这个地方年代久了，就会遭遇失败。

恰恰相反，这个地区变得又老又旧，是因为这个地方首先遭遇了失败。

原因有多种，或者企业或人们支付不起新建筑的费用而抬脚走人了；或者是这个地方还吸引不了能带来机会的新来者，他们根本就不会到这里来投上一分钱。

年复一年，一些老建筑会被新建筑代替——或经过整修，焕然一新。

因此，在经历了一些年头后，肯定会出现各个年代和样型的建筑的混合。

这是一个自然能动的过程，在这些混合的建筑群里面，曾经是新的建筑，最终总会变旧变老。

时间使得在一个年代里成本昂贵的建筑成为另一个年代里价格廉租的抢手货。

对某些企业来说，时间使得建筑的一些结构过时了，但对另一些企业来说则正好有用。

在一个世纪里平平常常的建筑在另一个世纪里却成了有价值的珍品。

战后，尤其在整个20世纪50年代，建筑成本上涨迅速，大多数战后建筑的使用费用与那些大萧条前的建筑的使用费用的差别非常之大。

在商业空间方面，两者每平方英尺的建筑使用费可以相差一倍或两倍(尽管老建筑的质量也许要比新建筑的好，而且所有的建筑包括老建筑的维护费用都已经上涨。

当今天的新建筑变老时，老建筑仍将成为一种必需，因为不管怎么样，一个已经折旧的建筑的使用成本总要比一个还没有收回投资成本的建筑的使用费用要低。

一年前，我在一个关于城市商业多样性之社会需要的城市规划设计讨论会上做了一次讲话。

我的话刚开始，下面的设计者、规划者和学生们就回应了我这么一个标语式的口号：“我们必须要为街角边的杂货店留出空间！”很快我就收到了一些为廉租住宅区和重建区做的规划图，在这些构图里，确实在很多地方为街角杂货店留出了地方。

在城市多样性方面，这种街角边的杂货店可能对上世纪的某个村庄来说还比较合适，但对今天一个热闹的城市地区而言，那些孤单的杂货店通常日子都不太好过。

如今，在住宅区的某个地点建上一个在郊区常见的那种购物中心，再加上这种生意清淡的街角杂货店，这种想法早已纳入了成片成片新的建设，或大片早已安排好的翻新项目的计划书之中了。

而那些孤单的杂货店，如果真的建了起来，也根本不会是那种设计者们想像的给人温馨感觉的小店。

为了承担很高的维持费用，它们要么必须得到资助(但是谁来资助，为什么要资助？)要么为了生机每日拼命挣扎。

同一时间建立起来的大批新建筑注定会遭遇效益低下的问题。

我们可以在纽约的斯特伊佛桑特镇看到这样的现象。

1959年，在新建项目完成十多年后，镇上商业地区的32家店面，有7家不是空的，就是没有正常生意(只是作为仓储、橱窗广告或类似的东西)。

这种没有正常使用或使用率不高的现象占整个街面店的22%。

与此同时，在一条邻街的对面，那儿建筑的年代和状态各不相同，在140家街面店中，只有11家是空的或使用率不高，只占7%。

而且，那些老街里的空置店面大多很小，按面积来算，还要少于7%。

显然，拥有各个年代建筑的街道在商业上占有优势。

一些连锁店和超级市场也遭遇到了同样的问题，为此，他们一直在建筑物年代混合的地区里开设新的店，而不去占有新建地区的那些空置的店面。

在一个活跃的地区，没有什么建筑会由于年代太久而被废弃，因为总有人会来选择它——其位置始终不会被新的建筑取代。

老建筑这种可用性并不仅仅是因为它有什么特殊的地方或魅力。

在芝加哥的“后院”地区，似乎还没有发现那些饱经风霜、日晒雨淋、样式平常、年久失修或早已过时的木板房已到了找不到租户，或吸引不了人来这里花钱的地步——因为这不是一个人们在获得了成功，稍稍有点钱后就离开的街区。

在格林威治村，几乎没有一个中产阶级的家庭会瞧不上那些老建筑，他们巴不得在这个活跃的地区里捡到一个便宜货。

同样，那些旧房翻修者们也不会鄙弃老建筑，旧房对其而言就如金蛋一样。

在一些成功的地区，旧建筑会“脱颖而出”。

但在迈阿密海滩却是另外一个极端。

在那儿，新奇是最高准则。

建成仅10年的酒店就被认为是旧了而废弃不用，因为有更新的。

崭新以及光彩四射的状态是一种表面现象，也是消失最快的商品。

很多城市里的人和企业并没有对这种新建筑的需求。

我写本书时呆的那个楼层同时还拥有很多家单位：一个带健身房的健身俱乐部、一家“教义”装饰公司、一个反对派民主党改革俱乐部、一个自由党政治俱乐部、一个音乐协会、一家手风琴协会、一个退休的做进口生意的人，现在则通过邮寄卖巴拉圭茶、一个卖纸同时也做茶运输的人、一个牙科实验室、一个教授水墨画的工作窒以及一个制造珍珠饰品的人。

在我进来以前还在这里但不久就离开的租户中还有一位出租无尾礼服的人和一个海地舞蹈团。

我们这些人喜欢的东西里面就是没有包括新建筑。

我们需要的(也是很多其他人需要的)是在一个充满活力的地区里的旧建筑，我们中的一些人可以帮助使这个地方变得更加充满活力。

城市里的新住宅建筑也不一定没有问题。

比如，有些人喜欢更多一点空间，而不是那些专为瘦人们设计的新式小餐厅。

有些人喜欢隔音好的墙。

很多旧建筑可以满足这种条件，但现在的很多新建筑却并不具备。

同样是花钱改善居住条件，有些人会更喜欢加入自己的劳动和想法，如利用颜色、灯光和装饰，把一些昏暗的空间改造成舒适、有用的房间；在窗口装电扇来给卧室增加空调功能；拆掉非承重墙把两个房间变成一个房间等等。

旧建筑固有的混合用途以及在费用和趣味上的多样化才能满足人们的这一需要。

在大城市的街道两边，最令人赞赏和最使人赏心悦目的景致之一是那些经过匠心独运的改造而形成新用途的旧建筑。

联体公寓的店堂变成了手艺人的陈列室，一个马厩变成一个住宅，一个地下室变成了移民俱乐部，一个车库或酿酒厂变成了一家剧院，一家美容院变成了双层公寓的底层，一个仓库变成了制作中国食品的工厂，一个舞蹈学校变成了印刷店，一个制鞋厂变成了一家教堂，那些原本是穷人家的肮脏的窗玻璃上贴着漂亮的图画，一家肉铺变成了一家饭店：这些都是小小的变化，但只要城市的地区具有活力，并且能够回应居民的需要，那么这些变化就会在这些地方永远延续下去。

我们可以来看一看路易维尔一座无产出建筑的历史。

最近它被路易维尔艺术协会进行了重新修整，拥有一个剧院、一个音乐室、一个画廊、一个图书馆、一家酒吧和一家餐厅。

这个建筑是以一家运动俱乐部的身份开启它的历史的，后来成为一所学校，再后来变成一家奶制品公司的仓库，然后又成了一所骑术学校，接着又变成了一个舞蹈学校，再往下又成了一个运动俱乐部，然后又改成一个艺术工作室，接着又成了一所学校，再往下是一个铁匠铺、一家工厂、一家仓库，现在则成了一个欣欣向荣的艺术中心。

谁能在事先就预想到这个建筑可以经历这么长一串名称的变化，而且始终充满希望，兴盛不哀？如果把城市的旧建筑经历的这些充满生机的变化视为只是权宜之计，那就过分学究气了。

应该说这完全是一种好钢用在刀刃上的行为。

旧建筑开发了一种用途，如果没有它，这种用途就根本不会产生。

在纽约布朗克斯区帕克切斯特一片很大的中等收入的住宅区外，我们可以看到一些拥挤在一起的商店建筑，但却受到了本地居民的欢迎和支持。

在一块原是加油站的坑坑洼洼的地面上，乱七八糟地挤着一堆商店：快速借贷部、乐器店、相机交换部、中国餐馆和廉价服装店。

像这种人们需要但却没法在这里生存的店还有多少？一边是需要的却没有生存空间，另一边是有着各种用途的旧建筑却被同一年代的建筑取代，结果是境况萧条、效益低下，只得采取“保护主义政策”。

旧建筑还具有孵化企业的功能。

路易维尔的样品鞋市场刚开始招租时，租金很低，20英尺宽，40英尺长的店面，租金只是每月25到50美金。

现在早已经上涨到75美金了。

很多后来成为城市的重要经济资源的企业一开始是既小又穷，后来才变得强大，但是如果在其刚起步时没有产出收益小的地方容纳它们，这个过程就不可能有发生。

在吸引那些正在寻找落脚点的大型和早已成绩卓著的制造企业方面，纽约的布鲁克林区不是郊区的竞争对手。

但是，布鲁克林起了工业孵化器的作用。

经常有小企业在这里起步。

比如，有些机械工给别人干活干厌了，就在自家的车库后面自己干了起来。

这些人都干得不错，而且还有所发展，很快车库就装不下他们的企业，于是他们就搬到一个租来的阁楼上；再后来他们就自己买下一个房子。

当他们的企业发展到这个房子容纳不下，而不得不自己建房时，他们就会搬出这个地方到皇后区去，或到拿骚或到新泽西。

与此同时，20或50或100个像它们这样的企业会在这里开始它们的企业生涯，而布鲁克林的旧建筑正好能够帮助布鲁克林完成它的任务。

环顾四周，我们可以发现，早至廉租住宅建筑的时候就开始，很多衰落街区的例子都是发生在同一时间建成的街区里。

通常，这些街区刚开始时都风光十足。

有时候，这些地方开始就是殷实的中产阶级街区。

我们不能把这些地方的呆滞和可持续性发展能力差笼统地归咎于它们的同一时间建成。

但是，这确实是这些地方很多问题中的一个，而且不幸的是，即使这些建筑已陈旧过时，这个问题的影响还会持续很久。