商业房地产开发前期应该调查什么
房地产开发商项目前期工作
房地产开发商项目前期工作房地产开发商在启动一个新项目之前，需要进行详细的前期工作，以确保项目的顺利推进和成功完成。
这些前期工作包括市场研究、土地选址、项目规划和准备、预算编制等。
本文将以格式清晰的方式介绍房地产开发商项目前期工作的各个方面。
市场研究房地产开发商在考虑启动一个新项目时，应首先进行市场研究，以了解当前市场需求和竞争态势。
市场研究是通过调研和数据分析来获取市场信息和趋势的过程。
这一阶段的目标是确定潜在的市场机会，确定项目的可行性，并为项目的规划和设计提供基础。
土地选址土地选址是房地产开发商项目前期工作中的关键一环。
在进行土地选址时，开发商需要考虑诸如地理位置、交通便利性、人口密度和市场需求等因素。
此外，法律法规、土地所有权和土地价格也是影响土地选择的重要考虑因素。
选择合适的土地将对项目的后期发展起到重要的推动作用。
项目规划和准备一旦合适的土地选定，房地产开发商需开始进行项目规划和准备工作。
项目规划包括定位项目的主题和定位、确定建筑类型和功能、设计土地使用方案等。
建筑设计和工程规划也是项目规划中的重要组成部分。
在这一阶段，还需要与建筑师、设计师和其他相关专业人士合作，制定详细的项目规划和设计方案。
预算编制预算编制是项目前期工作中不可或缺的一部分。
房地产开发商需要编制详细的项目预算，包括建筑和基础设施的成本、设备和材料的采购成本、项目管理和监督的费用等。
同时，还需考虑项目的融资和资金筹集方式。
准确的预算编制有助于控制项目成本，为后续的项目执行打下良好的基础。
法律和规章制度遵守无论房地产开发商在任何项目前期工作阶段都必须严格遵守当地的法律法规和规章制度。
这包括土地使用规划、环境评估、建筑许可和规划许可等。
同时，还需要与政府机构和相关部门进行有效地沟通和协调，以确保项目的合法性和顺利进行。
团队组建为了顺利推进前期工作，房地产开发商需要组建一个高效的项目团队。
项目团队应包括不同领域和专业背景的人员，如市场研究人员、土地规划师、建筑师、设计师、财务专家等。
商业房地产项目的开发前期的市场调查
商业房地产项目的开发前期的市场调查1. 引言商业房地产项目的开发前期市场调查是确保项目成功的关键步骤之一。
通过市场调查，可以评估项目的可行性和潜在投资回报率，了解市场需求和竞争状况，为项目的规划和开发提供有力的依据。
本文将详细介绍商业房地产项目的开发前期市场调查的重要性、调查方法和步骤。
2. 重要性商业房地产项目的开发前期市场调查对项目成功至关重要。
市场调查可以帮助项目开发者了解项目所在区域的市场需求和潜在客户群体的特点，确定适宜的项目类型和规模。
通过市场调查，项目开发者可以更好地把握市场趋势，避免投资盲目和风险。
具体而言，市场调查的重要性表现在以下几个方面：2.1 评估项目可行性市场调查可以评估项目的可行性，包括市场需求、竞争状况和资金回报率等方面。
通过对市场需求的调查分析，可以确定项目类型和规模，并预测项目的出租率和销售率。
同时，对竞争状况的了解可以帮助项目开发者制定有效的竞争策略，提高项目的竞争力。
2.2 了解市场需求市场调查可以帮助项目开发者了解市场需求，包括消费者的需求变化、消费习惯和购物习惯等方面。
通过对市场需求的了解，可以确定项目的定位和特色，满足消费者的需求，提升项目的吸引力和竞争力。
2.3 预测经济环境市场调查可以帮助项目开发者预测项目的盈利能力和投资回报率。
通过对经济环境的调查分析，可以了解宏观经济的变化趋势和影响因素，预测未来的市场走势，为项目的规划和决策提供有力的依据。
3. 调查方法和步骤商业房地产项目的开发前期市场调查可以采用多种方法和步骤。
下面将介绍常用的方法和步骤。
3.1 市场调研市场调研是商业房地产项目开发前期市场调查的重要方法之一。
市场调研可以通过问卷调查、访谈和观察等方式收集市场信息，了解消费者的需求和购买意愿，评估竞争状况和市场容量。
通过市场调研，可以获取大量的市场数据，为项目开发提供参考。
3.2 竞争分析竞争分析是商业房地产项目开发前期市场调查的重要步骤之一。
房地产前期应该调研什么
商业地产项目前期调研什么房地产项目在开发的前期应对地块的价值、开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。
所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP 发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5 年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
以上只是其中的一方面，还包括: ◆公共设施状况◆交通体系状况定位报告分析报告酒店专题楼书文案定价策略推广策略万科地产中海地产世联地产中原地产奥美广告商业地产住宅地产营销策划商业地产营销策划最新房地产市场研究报告房地产项目工程管理房地产物业管理房地产企业管理房地产楼书文案房地产销售管理◆道路状况、通行量◆城市性质与功能特点◆各项城市的机能◆城市规划通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。
商业房地产市场调研内容及调研方法
调研内容及调研方法：一、宏观经济分析及预测二、房地产市场现状及预测、商业物业研究1、调查目的：了解当前及未来的产业及城市开展规划对工程开发的影响方向和程度2、调查内容：1）总体规划〔XXXX-XXXX〕2）道路交通规划建设情况3）产业结构及分布情况4）经济开展规划5）城市开展规划6）产业结构及分布情况7）已经出让的土地开发方案8）建设用地出让方案9）房地产总体建设与销售情况10）已经批准立项的房地产建设根本情况11）工程周边开展规划及其影响12）工程片区地上建筑物分布情况3、调查方法：文献调查：网络、报刊杂志、相关文本资料等4、资料来源：工程片区法定图那么、相关政府文件、法律法规以及相关图书资料等三、市典型楼盘研究1、调查目的：调查分析典型楼盘的客户构成和来源、工程开发过程、目标市场定位、产品特点、营销策略、效果评估2、调查对象：具体调查对象需与委托方协商确定。
3、调查方法：售楼现场观察+文献研究+专家深度访谈+方案购置者个别访谈4、专家访谈对象：参与上述典型楼盘的调研、筹划、设计、销售/代理、工程管理、广告等相关工作机构部门经理以上职务的专业人士5、研究内容1）各楼盘概况〔区位、环境、规模、开发商背景等〕2）开发该楼盘动机3）购置〔租用〕者特征及结构4）目标市场定位、产品定位、形象定位5）工程规划设计特点〔面积大小、功能配置、建筑细部、各类户型的平面布局等〕6）宣传推广策略与方法四、消费者定量调查1、调查目的：寻找有兴趣、有能力购置〔租用〕东方银座广场工程产品的消费群，描述其个人〔企业〕社会经济特征、媒体接触习惯、生活方式、购置动机和目的、价格预期、品牌价值。
2、调查方法：非概率抽样的各种面谈访问方式3、调查区域：4、抽样方法：非概率方便抽样5、样本配额：具体见附表参照选择地点如下：〔根据城市实际情况来定〕7、访谈甄别对象：以工程概念卡严格过滤选择访问对象1）对工程概念是否有兴趣2）对工程概念感兴趣条件3）购置〔租用〕可能程度4）满足其他常规过滤条件8、主要访谈内容：1）对工程概念感兴趣的原因2）对工程产品的使用态度3）购置可能性4）价格预测5）地产商品牌对工程的影响程度6）产品需求根本意向〔面积、户型、功能〕7）影响消费者行为的因素—个人和社会特征〔文化程度、职业、职务、收入、性别、年龄、婚姻状况、家庭结构、居住形式〕8）影响消费者行为的因素—企业和社会特征9）影响消费者行为的因素-媒体特征〔主要媒体接触习惯、接触频率、主要媒体类型与名称、最喜欢的节目类型〕10）影响消费者行为的因素-生活方式〔态度、价值观、消费观、兴趣、时间支配方式、观点、个性和自我〔企业〕观念〕六、潜在客户座谈会：1、调查目的：在第一阶段调查结果的根底上，深入了解目标客户组合中各细分群体的产品态度和心理需求，以及对工程的规划设计建议和消费障碍，分析工程产品组合比例和产品功能设计要点。
地产项目前期调研与可行性分析
地产项目前期调研与可行性分析在地产开发行业中，进行前期调研和可行性分析是非常重要的一步。
它为开发商和投资者提供了有关项目潜在盈利能力和可持续性的重要信息，从而帮助他们做出明智的决策。
本文将介绍地产项目前期调研的步骤和可行性分析的内容，以帮助读者更好地理解这一过程的重要性。
1. 项目背景在开始前期调研和可行性分析之前，我们首先需要了解项目的背景信息。
包括项目的地理位置、土地性质、规划用途和限制条件等。
通过这些信息，我们可以确定项目所面临的市场环境和发展潜力，从而为后续的调研工作提供指导。
2. 市场调研市场调研是前期调研的核心环节之一。
通过调查市场需求、竞争情况和预测市场未来发展趋势，我们可以评估项目的潜在销售额和市场份额。
市场调研可以分为定性和定量两个方面，定性调研主要是通过访谈、观察和调查问卷等方法获取主观意见和市场趋势，而定量调研则是通过数据统计和分析来确定市场规模和增长潜力。
3. 技术调研技术调研是针对项目开发过程中所需的技术要求和技术能力进行的。
这包括土地调研、工程规划、环评报告、用地性质变更申请等。
通过技术调研，我们可以了解项目在技术层面上的可行性和挑战，并提出相应的解决方案。
4. 经济调研经济调研是进行可行性分析的一项重要任务。
它包括项目投资成本、预计销售收入、预计运营成本、预计获利能力等方面的调研。
通过分析这些数据，我们可以评估项目的经济可行性，并预测项目的盈利能力和回报周期。
5. 风险评估在进行可行性分析时，我们必须考虑到项目所面临的各种风险和不确定性因素。
这包括市场风险、政策风险、技术风险、环境风险等。
通过对风险的评估和分析，我们可以制定相应的风险应对措施，以降低项目的风险水平。
6. 可行性分析报告在前期调研完成后，我们需要将所得数据整理成可行性分析报告。
这份报告应包括项目背景资料、市场调研结果、技术要求和能力评估、经济分析和风险评估等内容。
同时，报告应具备清晰的结构、简明扼要的语言，并配有合适的图表和表格来展示数据和分析结果。
商业房地产开发前期应该调查什么
商业房地产开发前期应该调查什么在进行商业房地产开发的前期阶段，调查是至关重要的一项工作。
充分了解项目所在地的市场情况、区域发展趋势以及相关政策法规，将为项目的规划和决策提供重要的参考和支持。
本文将介绍商业房地产开发前期应该进行的调查内容，以帮助开发者全面了解并做出明智的决策。
1. 市场调研在商业房地产开发前期，开发者应该对市场进行全面细致的调研。
了解市场需求和竞争情况对项目的定位和规模具有重要意义。
行业趋势分析开发者需要了解商业房地产行业的最新趋势和发展方向。
通过分析行业数据和市场报告，开发者可以了解当前市场的主要需求，以及未来发展的方向和潜力。
项目定位与需求调研开发者应该明确项目的定位和目标受众。
通过调查人口统计数据、消费者调研等方式，了解目标受众的消费能力、消费习惯以及对商业物业的需求，从而预测项目的潜在市场规模和收益能力。
竞争对手分析开发者需要对目标区域的竞争对手进行调查和分析，了解他们的经营模式、产品特点、市场占有率等。
通过比较分析，开发者可以确定项目的差异化策略，提高项目的竞争力。
2. 区域调查商业房地产项目所在的区域状况对项目的规划和发展具有重要影响。
以下是开发前期应该进行的区域调查内容。
地理位置评估开发者需要评估项目所在地的地理位置优势和劣势。
了解交通便利性、人流密集度、社区配套设施等，可以帮助开发者确定最适合商业项目的地点。
基础设施调研开发者需要了解项目所在区域的基础设施情况，包括道路交通、供水供电、通信网络等。
这些设施的完善程度将直接影响商业项目的运营效率和便利性。
社区环境调查开发者需要了解项目所在社区的人口结构、社会经济状况、教育医疗资源等。
通过这些调查，开发者可以了解潜在客户的消费能力和生活方式，掌握商业项目的发展机会和潜在风险。
3. 政策法规调研商业房地产开发涉及众多政策法规，了解并遵守相关规定将有助于项目的顺利开展。
土地政策调研开发者需要研究当地的土地政策，了解土地供应、土地使用权的获取方式以及相关限制。
必读房地产投资前的尽职调查
必读房地产投资前的尽职调查房地产投资是一项复杂而风险较高的投资行为，因此在进行房地产投资之前，进行必要的尽职调查是至关重要的。
本文将针对房地产投资前的尽职调查提供必读的指南，以帮助投资者做出明智的决策。
一、法律法规调查在进行房地产投资之前，了解相关的法律法规是非常重要的。
这包括土地使用权、房屋产权、建筑规划等方面的法律法规。
投资者应查阅相关法律文件，了解当地政府的土地政策，确保所投资的房地产项目符合法律要求，避免潜在的风险。
二、项目背景调查在选择投资的房地产项目之前，进行详细的项目背景调查是必要的。
这包括了解项目的发展商、建筑商、设计师等相关方的信誉和业绩。
投资者还需了解项目的规划和设计方案，包括区位、交通、配套设施等因素，以评估项目的潜力和价值。
三、市场调查房地产市场是一个复杂而动态的市场，了解市场状况对于投资者来说至关重要。
投资者可以调查当地的房价走势、供需关系、政府发展规划等方面的信息，以判断市场的前景和投资的可行性。
此外，还可以了解当地的租金收益率、空置率等数据，以评估投资回报率。
四、物业状况调查对于购买已建成的房地产物业，投资者需要进行物业状况调查。
这包括了解建筑的结构、建筑质量、装修情况等。
此外，还需要了解物业的维护管理情况、物业费用等因素，以确保物业的价值和投资回报。
五、财务状况调查在进行房地产投资之前，了解相关方的财务状况是必要的。
对于开发商来说，投资者可以查看其资产负债表、利润表等财务报表，评估其经营状况和偿债能力。
对于已建成的物业，投资者可以查看其租金收入、物业费用等财务数据，以评估投资回报率。
六、风险评估在进行房地产投资之前，评估投资的风险是必要的。
投资者可以进行风险评估，包括地理风险、市场风险、政策风险等方面的考虑。
此外，还可以通过与相关专业人士咨询，了解潜在的风险和应对措施，以综合评估投资的风险和收益。
七、专业咨询在进行房地产投资之前，寻求专业的咨询是非常重要的。
投资者可以咨询律师、会计师、房地产经纪人等专业人士，了解相关法律、财务、市场等方面的信息。
房地产开发的前期调研与市场分析
房地产开发的前期调研与市场分析在进行房地产开发项目之前，进行前期调研和市场分析是至关重要的。
这些步骤可以帮助开发商了解市场需求，优化项目定位，并制定有效的发展策略。
本文将讨论房地产开发的前期调研和市场分析，并提供一些建议和实用技巧。
一、需求调研在开始任何开发项目之前，了解市场需求是至关重要的。
通过收集和分析相关数据和信息，可以确定当前市场的潜在机会和挑战。
以下是一些常用的方法来进行需求调研：1. 市场调查：通过实地踏勘、问卷调查和访谈等方式，了解目标受众的需求和偏好。
这有助于确定住房类型、面积和定价等关键因素。
2. 数据分析：搜集和分析人口统计学数据、市场报告和行业趋势，以确定市场的规模、增长率和潜在机会。
同时，还可以了解竞争对手的情况和市场份额。
3. 客户反馈：与潜在客户进行交流，了解他们的需求和意见。
这可以通过组织座谈会、开展焦点小组讨论或与客户建立联系等方式来实现。
二、项目定位在进行前期调研后，开发商需要确定项目的定位。
项目定位是指确定项目类型、市场定位和目标客户群体的过程。
以下是一些考虑因素：1. 地理位置：地理位置是房地产项目成功与否的重要因素。
开发商应该选择具有便利交通、发展潜力和吸引力的地段。
同时，还需考虑基础设施、教育和医疗资源等因素。
2. 产品类型：根据需求调研结果确定住宅、商业或混合开发等产品类型。
确保产品类型与目标客户群体需求相吻合。
3. 定价策略：根据目标客户群体的经济状况和买房意愿确定合理的定价策略。
这需要考虑到开发成本、竞争对手的定价和市场供需情况。
4. 市场定位：确定项目的市场定位，即确定项目的差异化特点和竞争优势。
在市场饱和的情况下，具有独特特点的项目更容易吸引客户。
三、竞争分析竞争分析是房地产开发中的重要环节。
通过了解竞争对手的项目定位、市场份额和销售策略，开发商可以制定更具竞争力的发展策略。
以下是一些竞争分析的关键要点：1. 竞争项目调查：了解竞争项目的位置、项目规模、产品类型和售价等信息。
商业房地产开发前期应该调查什么
商业房地产开发前期应该调查什么房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的专门性、利益和谐的多样性和开发商赢利模式的不确定性，因此更需要在开发前期进行市场调查和研究。
然而，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位查找依据。
从我们在客户的顾咨询的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域都市结构调查与进展规划、商业进展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、以后商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，期望和大伙儿一起探讨。
经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，专门是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济进展和政策的阻碍大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险专门大。
因此，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP进展状况及产业结构情形◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，差不多能够反映出一个都市经济进展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
区域都市结构调查与都市进展规划调查所在区域都市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的集合经营依旧不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在都市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地点，则都市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
商业房地产开发前期调查策划要点分析
商业房地产开发前期调查策划要点分析房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的专门性、利益和谐的多样性和开发商赢利模式的不确定性，因此更需要在开发前期进行市场调查和研究。
然而，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位查找依据。
从我们做客户的顾问的过程中，我们总结出了包括经济环境的分析和研究、区域都市结构调查与进展规划、商业进展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、以后商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究等以下几方面内容，期望和大伙儿一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，专门是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济进展和政策的阻碍大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险专门大。
因此，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP进展状况及产业结构情形◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，差不多能够反映出一个都市经济进展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域都市结构调查与都市进展规划调查所在区域都市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的集合经营依旧不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在都市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地点，则都市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
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商业房地产开发前期应该调查什么六、未来商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。
而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。
在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。
商业地产的供应是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业作多大，做什么。
在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。
根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。
开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能跟好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。
如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。
现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者的消费行为进行定量和定性研究。
1．人口结构。
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。
除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。
如在区域内规划建设高校，人口的增加速度和人口结构变化将非常快，它将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。
2．家庭户数构成。
家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。
如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内口大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。
城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。
3．收入水平。
根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。
例如个人年收入在2万元和5万元的消费者，在选择购买衣服的场所是完全不同的，前者以市场为主，后者则以专卖店或百货公司为主。
4．消费水平。
消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。
据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5．购买行为。
分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6．交通和出行方式。
随着汽车越来越来多的进入家庭，人们的交通方式发生了变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择选择的消费内容的变化。
在消费者消费的空间和尺度上，对不同业态、业种的需求在路上花费的时间都有不同的心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要是就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长。
交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。
所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。
所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。
1．道路类别。
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。
道路可分为快速路、主干路、次干路和支路，大型商业主要分布在主干路和次干路两侧。
所以有些道路兼备交通和商业的双重功能。
像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。
对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次是靠近商业区的交通干道。
2．顾客是否容易到达商业区。
除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。
以大家非常熟悉的北京国际展览中心家乐福为例。
以前没有中间交通栏隔的时候，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加兰格后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂且不论，但是对面的许多专卖店和饭馆的生意肯定会因此受到影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。
3．周边环境和目前的商业设施。
这就是为什么北京的家具广场都喜欢选择在玉泉营的原因。
同业经营虽然会使新店面面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来但一消费人流，业态的错位经营或者互补性也很关键。
玉泉营周边的花卉市场就是具备业态的交叉性，有利于共同聚集人气。
4．商业的能见度和日照情况。
商业建筑是否能容易找到即商业能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。
因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。
日照情况对商业经营也非常关键。
据7月5日中央电视台报道，由于长沙市持续高温，在周末，许多市民选择在商店购物以躲避天气，商业街区东面门庭若市，而西面因为西晒的原因冷冷清清。
但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西ACEF九、商圈的确定和研究1．商圈的概念及分析目的商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。
这是原则性的标准，实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。
进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。
如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。
2．商圈的构成及顾客来源商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。
核心商圈的辐射半径在1公里左右。
包括这一商店顾客总数的55-70%。
该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。
次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。
其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。
边缘商圈辐射的半径在7公里范围。
一般情况下只有大型百货商场、真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。
包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。
在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上作冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。
如图：3．商圈的设定商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营何种业态的基础上，不仅要对周边竞争者的状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。
一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。
另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。
如顾客购买生鲜等日用品消费品率高，但是接受的购物距离短，而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。
所以，必须结合业态的规划来确定商圈范围。
根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引的顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商定的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。
4．确定商圈的方法（1）零售吸引力法则（又称里利法则）：从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。
（2）商业饱和理论：通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。
（3）康维斯“新零售引力法则”：与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。
（4）哈夫“概率模型”：完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。
当地的整体规划及商业发展趋势人口结构及消费习性的调查立地条件商圈状况。