城市综合体物业管理特点及其运作方案

综合体前期物业管理服务介入方案
5.参与物业管理用房的位置及功能划分 布局讨论，依照相关法律法规对物业 管理用房的面积提出要求。 6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期 介入小组将管理公司已托管小区中业 主对户型设计的意见、装修中的常见 改动等情况反馈给开发商，以便开发 商选择最优化的户型设计方案。 7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管 理维护和安全管理的角度提出有关建 议。 8.物业管理市场调查及目标客户群分析， 物业管理作为房地产开发的后续服务， 必须切实掌握目标客户群的需求，制 定出有针对性的管理服务措施。
三.综合体购物中心部分物业管理方案
购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服 务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针 对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境 营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取 有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设置好导示标志和 临时标志；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理， 货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组 织和管理上，也要采取有效措施。
1995年6月29日下午6点05分，大 楼开始倒塌，在20秒内，5层百货 大楼层层塌陷进地下4层内，共造 成502人死亡，937人受伤，是韩 国历史上在和平时期伤亡最严重的 一起事故，也是世界上建筑自行倒 塌的伤亡极其重大事故之一。 一般百货承重450KG/平方米。
参与景观系统的方案研究
4.参与广场绿化与空中 花园景观系统设计的论 证，前期介入小组重点 从后期维护的角度对绿 化植物树种、景观的选 择、喷灌系统的布局、 保养期的维护保养标准 等方面提出建议。 例如,不同植物对土层厚 度的要求。
物业管理费用的确定
1.人员工资 2. 相关的办公费用 3.建筑相关维护材料和 维修费用;设备备件和 维修费用 4.物业管理的合理利润
加强和规范“佣金”“基金”的核算与管理
深圳市物业管理行业管理规定
要求，物业管理处应该按照管 理成本的10%提取管理佣金上 交物业管理公司，这部分提取 的佣金可以列入物业管理处的 管理成本。如果物业管理处收 不抵支，佣金可以少提，但是 不可因为物业管理处收高于支 而擅自提高计提标准。 物业管理企业最主要的一项基 金就是住宅维修基金，它是一 项区之于业主用之于业主的专 项消费基金。物业管理企业必 须按照代管理基金的性质严格 遵循物业管理条例及物业管理 部门的规定核算管理合使用。
三、 综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括 在项目规划、建设与验收 交付阶段的前期介入，开 盘区的物业管理服务，物 业的接管验收、入伙与装 修管理策划及房屋质量遗 留问题的处理流程等。根 据项目开发各阶段的工作 重点的不同，物业管理公 司将委派相对应的人员参 与前期物业管理服务工作， 充分发挥开发商自有物业 的资源优势，确保产品更 具人性化优势与恒久的品 质。
公寓
3-5元/平方米
五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米
关于城市综合体的物业计费和管理规约应按照业主共同利益区分
主力店和次要主力点水电 费用和物业管理费用应在 租赁合约中明确规定，主 力店物业管理费用可以低 于普通商铺。 公共空间采用分摊思路， 利于通道和空中花园照明 等计费采用公摊方式。 划分组团的公共空间，采 用本组团分摊方式。
施工图设计阶段的物业服务介入
2.配套 1）室内管道、计量器具、智能化设 施布置的合理性，2）及给业主造成 的影响 3）各种设备产生的噪音对业主的影 响 4）各种设备总控制开关是否设在公 共区域内 5）各种设备设施的能源消耗 6）室外管线、管道井布局的合理性， 及给业主造成的影响 7）智能化设施的可靠性、适用性与 经济性
综合体物业管理特点
1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、 写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统， 智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平 维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综 合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的 “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大 化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化 工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同， 其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
综合体前期物业管 理服务介入方案
参与项目的规划，如在本 项目中，前期介入小组对 综合体出入口设计、人车 分流、地下车库预留各单 元入口、小区景观区道路 设置残疾人通道等的建议。
成都万象城市综合体公共设施设 备的配套设计、方案 制定与设备选型工作， 前期介入小组从管理 需要、使用便利、维 护经济性等方面对公 共设施设备的配套提 出建议，参与设备采 购、安装及维保合同 的洽谈工作。
施工图设计阶段的物业服务介入
一 .参与人员 前期介入小组，以管理公司总经理、管 理处经理为主。 二.在管理的角度主要关注以下内容， 根据实际情况提出合理化建议
1.土建 1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防 水材料的选择 2）门、窗的材质 3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸 4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求 5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收 集 6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区 域布置 7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利 性
施工中的深圳华 润万象城综合体
物业管理就是要为顾客创造美好和谐的环境
秦观——《满庭芳》
山抹微云，天粘衰草， 画角声断谯门。 暂停征棹，聊共引离尊。 多少蓬莱旧事， 空回首，烟霭纷纷。 斜阳外，寒鸦万点，流水绕孤村。 销魂、当此际， 香囊暗解，罗带轻分。 谩赢得青楼、薄幸名存。 此去何时见也？ 襟袖上、空惹啼痕。 伤情处，高楼望断，灯火已黄昏。
位置很好,知名品牌入住很多的综 合体里边的空气环境不好,例如, 在10月份或冬季却很差 普遍问题就是室内温度过高,同时 空调采暖费也会很高,这样的后果 就算是把商家引进了， 也可能会存在退场的可能性 济南万达广场客户嫌空调采暖物 业费过高,而要求退房的如下照片 及各大商场写字楼的室内环境很 差的统计结果。需要在设计阶段 就考虑空调和通风系统的节能与 空气质量问题，采用送新风调节 和水冷却模式。
城市综合体物业管理特点及其 运作方案
深圳市新摩尔商业管理公司 杨宝民 2013年10月修订 QQ:250703408 综合体群:203197880
现代综合体物业管理含义
鉴于综合体物业类型管理要求高 ，物业设施含量高，日常运营管 理要求高，因此，我们需要考虑 采用基于知识的综合体物业管理 体系,吸引高品质人才进入到物 业管理公司,实现物业服务智能 化,降低物业能耗和运营成本。 现代物业管理要通过提供丰富的 增值服务和高附加值服务,提升 自己的服务品质,满足业主的各 类需求,体现业主资产价值的最 大化,最终实现企业创富能力的 提升、物业管理产业结构的优化 升级、行业社会效益和经济效益 的同步增长、行业社会价值和社 会地位的彰显。
关于中央空调系统的节能比较
18万平方米购物商场 （享受不到夜晚谷值电价）
全年采用电中央空调，每年冬夏共使用约240天，70元/平至100元/ 平（不含设备维护，年折损），即1260万 至1800万 全年采用非电中央空调（燃气溴化锂），40元/平至70元/平（不含设 备维护，年折损），即720万 至1260万 注：能源价格电价1元，燃气价格3.6元/立方，设备均为国际一线品 牌
通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通 渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利 益均得到有效的保护。
前期介入要考虑空调等机电设备等的建筑承重的影响
三丰百货施工过程中，第5层楼面原本是计 划设置溜冰场，后来就成了8家餐馆，其中 一间叫中韵餐厅。由于韩国人有吃饭时席 地而坐的习惯，这家餐馆的混凝土地面下 添加了一层加热设备，这极大的增加了承 重结构的负担。此外，整幢大楼的空调设 备都被安装在了楼顶之上。3台大型空调共 重29公吨，加上开放空调满水时，总重量 更高达87公吨，达设计标准的承重负荷4倍 之多。让情况变得更糟的是，由于周围居 民对空调设备噪音的抱怨，大楼后部所有 的空调设备都被移到了前部。这一移动本 应使用起重机，但结果是所有的设备都是 直接在楼顶上利用滑轮被推拽到该位置， 使本来已经超出负荷的楼顶出现裂痕，整 个楼顶结构大受损伤，并使承重柱受压， 位于中韵餐厅的承重柱更遭到重创。之后 每次开动空调设备时，震动就将裂痕由楼 顶逐渐扩散到第5层楼面，中韵餐厅的承重 柱上的裂痕亦不断扩大。[1]
施工阶段
（一）参与人员 前期介入小组，由管理处经理牵头， 适时安排工程维修人员参与。 （二）主要关注以下内容，对影响 后期管理的项目提出合理化建议
1.地产公司招标工作介入 1）供方门、窗质量及售后服务评价 2）公共设施设备质量标准及后期维修保养 成本条款的制定 2.施工介入 1）房屋质量控制 2）隐蔽工程检查验收记录 3）设计变更记录的收集 4）设施、设备的安装调试及操作培训 5）成品保护 6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施 质量
2.商业综合体物业基本的管理职能为：
——办公室（含前台、财务、采购、仓 库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、 维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理与能耗管理（供水、供电、 供气、空调、电梯、消防、通讯等设备 的运行、维护、维修、管理；公共部位 装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、 重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团 膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理 部。可以根据具体情况进行调整。
购物中心物业管理任务一般包括
1.购物中心的前期介入 2.购物中心的装修管理 3.保安和录像监控系统 确保对购物顾客的无打 扰服务 4.购物中心的清洁 5.机电设施维护 6.电脑系统结算整个购 物中心物业管理相关费 用