龙湖合院别墅产品研究
龙湖蓝湖郡合院别墅1053144834
观察一：合院别墅龙湖蓝湖郡：高容积率下的品质合院别墅龙湖的每一个作品，都带给我们一份惊喜，抛开其华美的市场包装，浪漫的景观布置，产品本身总是在不断地推陈出新，并带动一阵风潮。
作为其2号作品，蓝湖郡首先呈现给我们的是“合院式”的组团别墅，以12栋为基数紧密围合在一起，由双拼和独栋组成。
它们之间是怎么连接的呢？首先看一下项目的基本情况：总占地17.8万㎡，综合容积率为1.66，是由别墅、公寓及商业办公混合的大型综合项目。
此次首推的合院别墅总建筑面积达5.3万㎡，组团容积率为0.7至0.8间，由153栋双拼别墅和69栋独栋别墅组成，采用堆坡技术，均为地上三层，地下一层设计，面积段在202-281㎡间。
合院别墅我们见多了，传统上的以三合四合的形式为主，这种组合特点在于，中央位置处有个公共空间，供邻里间交流，相对来说私密性欠佳。
再来看龙湖的产品，又一次“不走寻常路”，竟然一口气把12栋别墅放在一起，你肯定会问，这样设计好么？采光怎么样？私密性差么？规划排屋会不会更好?不要急，先来请看右图示意：首先，从整体来讲，合院别墅是具有强烈中国特色的一种围合形式，由于中国的民风民情，喜欢热闹，注重邻里之间的互动、情感的交流，因此在每个组团中，会有一个公共的交流平台。
建筑风格也大多是以中式为主，而蓝湖郡却把异国风情融入其中，以惯用的地中海风情做装饰，而组织形态上则忠于原味。
看久图0909-1 嘉定新城 龙湖蓝湖郡 组团示意图惯了中式的合院风格，西式合院也是个不错的尝试。
每个组团基本以12栋别墅围合排列，由双拼及独栋组成，共六组户型，东西南北四个角上为独栋别墅，每两个独栋间夹杂一组双拼别墅。
实际上，双拼与独栋间并没有完全断开，而是在局部处相连，成为类别墅产品。
采用堆坡及开挖技术，使得每户地下层层高达到5米，不仅有下沉式庭院及私家庭院，同时连接每户地下庭院的公共中央庭院，面积达320㎡，既保证了一定的私密性，又拥有开放的交流空间。
龙湖滟澜山产品楼书
产品楼书基本框架封面：LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生序言：Follow Your Heart 心逸物享人生（2P）曾经，以智识驰骋资本疆场，进而抱负人生，退而梅妻稚子和融。
殷家富业，从容而不桎梏于社会樊篱。
人生优雅的格调，飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。
龙湖·滟澜山，借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神，营造的闲适逸致，在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间，浸染平日每一个不经意的瞬间。
在这里，快乐，不用太多的刻意，只需要眼睛与心灵的体会。
龙湖·滟澜山——Follow Your Heart，心逸物享人生。
目录Contents1、品牌缘起Origin of Branda．凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluenceb．别墅中的艺术品The art of villa—Li Xuesong2、中央别墅区 Central Villa Districta．一个新城市中心的未来The future of a new urban centerb、新城市别墅生活家Life in new urban villa3、山谷庭园Valley Gardena．园林是建筑的外立面Garden is the external facade of the buildingb．山谷庭园解读valley Garden Interpretation4、地中海风情别墅Mediterranean Villaa．创造经典度假式生活方式creating classical holiday life styleb、人性尺度考量的Family空间Family Space measuring for humanity scalec、别墅解读Villa Interpretationd、动步公园、国际会所Green Walking Park、 International clubs5、善待你一生Treat Your Lifea、创见性优质服务，善待一生。
20110901_龙湖颐和原著赏析 (NXPowerLite)
2 实景赏析
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
PART
3 豪宅价值分析
颐和原著豪宅价值分析总结
价值一：继承历史，传世家族建筑
项目位置的稀缺性，，好比是龙湖发掘到的一块儿稀世美玉，为后世传承
价值二：当代家族生活方式的全新表达
成功人士从征服人生向享受人生的生活方式的转换，收藏一方山水，陶冶身心
项目基本信息
开发商 地理位置 项目占地 产品形态 北京龙湖置业有限公司 海淀区西苑二龙间路 9.8万平米（147亩） 中式园林别墅 总建 户数（套） 13.2万平米 91套
电话 容积率 户均占地
62886699 0.74 约1.6亩
户型面积
地上两层、地下两层，分9种户型，18种外立面 A户型：3000平米以上2栋楼王 B、C户型：2000平米以上11栋 D户型：1300—1600平米31栋 E1户型：1000平米31栋 E2户型：1200平米16栋 毛坯（没有装修套餐） 车库配比
项目基址为三百年封藏特供土地，三家皇家园林中心位置，历来为 “上风上水”之地
项目位于清朝康熙、雍正、乾隆所缔造的三大皇家园林（畅春园、圆明园、清漪园即颐和园）的中心 位置。 项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。有丰富的水源，历史上形成了以“三山五园”为代表的 皇家园林；如今，这一带已成为历史风貌与生态环境得到严格保护的、北京最稀缺的宜居之地。
项目信息简介 项目地理位置 项目营建工艺 户型图分析
1.1 1.2 1.3 1.4
颐和原著——三百年封藏，颐和园旁一场中国家族盛会
公园1750年，盛世大国的主人乾隆皇帝，将必胜美好意向，倾注于清漪园（即颐和园）这部史诗巨 制。光阴流转，颐和园，成为爱新觉罗家族唯一的荣耀见证。 承接三百年盛世荣光，于当今又一美好时代，与颐和园仅一墙之隔，龙湖悉心考究营建承载百年盛世 理想的91栋千米级中式大宅，再续传世家族之梦想。
合院别墅产品分析3
体现价值的土地选择
地段 邻居
交易中的客户 营销服务
施工质量把控 建筑细部营造 高品质产品
选材用料
合理的总体布局
周边环境 内部环境的营造
优质服务
样板房
良好的建筑单体设计 附加价值 主要功能空间的合理布局 灰度空间的营造（阳台、庭院、 次要功能空间的 赠送 露台、半地下室）
合院别墅的空间
消极空间
积极空间
合院别墅环比分析
停车分析
合院别墅的停车解决方案
地面停车 沿合院外围道路进行路面停车。 优点：节省院落内部空间，降低工程造价。 缺点：影响外围环境，拉低别墅档次。
独联路网密 度较小
合院别墅环比分析
停车分析
架空层停车 从别墅内部给出一个空间来做停车使用。 优点：工程造价较低。 缺点：浪费别墅内部空间，土地价值利用度降低，停车库计入容积率浪费建筑面 积。
合院别墅环比分析
停车分析
大半地下室停车
堆坡绿化来使架空层满足地下室条件， 地下室结构顶板距室外地坪1.2米以内可 视为地下室不计容积率
附加价值
优点： 1.挡墙比分户地下室少，降低成本 2.无防水措施，降低成本 3.人车分流 4.增加附送
停车
赠送下沉庭院
合院别墅环比分析
停车分析
大半地下室停车
附加价值
六合院
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的 其余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。 在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。
合院别墅案例
六合院组团分析
3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户 的首层起居室下设地下车库。每户 均设置两个车位。 人行先进入东西向主道路，然 后分别入户。
上海龙湖好望山案例分析
联排别墅：196-250平方米（另赠送地下面积70-190㎡）
项目背景： 龙湖好望山被称为龙湖地产长三角区域最高端的项目，以及2011年上海最惊 艳也最值得期待的作品。 “生命洋溢的作品”取代一贯别墅身份尊崇的概念自定义，也被很多人认为 是对一代别墅开发更深层次上的更新和升级。
பைடு நூலகம்
总体规划
项目计容总建面约14.8万㎡，规划为186套合院别墅、3栋精装高层公寓、5栋大平层公 寓。通过对产品、居住体验、景观体验的三大提升，完成龙湖合院别墅产品的升级。
规划理念： 扩大建筑组团规格，提升社区秩序感和仪 仗感，凸显项目更加高端尊崇的身份感。 延续合院布局特色，让邻里情结回归到城 市顶级人群的常态生活。在保障私密的前 提下，增进让人不人之间的交流最大化
半合院：8套面积1500平米， 送1000平米，花园1500平米
全和院：16套面积3900平米，送2000平 米，花园2800平米
户型特征
以F户型为例：253㎡ 地下室 户型特色： 双首层设计，地下室 一层
全采光，增加使用功
能 地下车库配置2个车 位，但利用率稍显欠 缺 一层南北双花园设计 作为合院内价值最高 的户型，占有约8.6米 南向面宽
4.8米 3.8米
户型特征
以F户型为例：253㎡ 户型特色： 二层设有卧室套房， 另有南北各1个房间， 二层 三层
可按需要布置为卧
室或书房
3.6米
4.8米
3.8米
三层豪华主卧套房，
自带书房和大露台
中央花园景观效果图
建筑风格
建筑风格： 西班牙建筑风格为主，暖色调的立面，配以彩色的筒瓦、熟铜色的铁艴、红色的陶罐，整体显得明快 温暖。 立面上丰富的西班牙元素，如长长短短的廊、拱、柱、弧形窗，都营造出浪漫的异域风情和度假感受。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖别墅产品分析2-2
取勢 · 明道 · 優術
色、香、味、形、声
声：喷泉和跌水是龙湖项目景观内运用的重要小品，经常设置在社区入口，景观视线焦点等处， 不仅是一处水景，而且能营造出水声，能听到”景观的声音“。
上海滟澜山
取勢 · 明道 · 優術
北京香醍溪 岸
北京滟澜山 32
营造浪漫气息的主题园
龙湖的景观设计通常会利用项目周边自然环境设置森林走廊、森林河谷等景观概念的专属园林。 在社区内部，布置香草丛林、薰衣草园等富有浪漫元素的主题园，主题园一般作为示范区的一部分 提前展示，起到震撼的景观展示作用。
龙湖的景观小品设置都经过了 精心的设计和摆设，造型独具匠 心，营造出很自然的情景化生活。
同样造型的景观小品会在一些 项目之间复制，但外在表现形式 又不完全相同。
重庆悠山郡
取勢 · 明道 · 優術
成都长桥郡
上海滟澜山 35
无处不在的坛坛罐罐
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取勢 · 明道 · 優術
严谨的景观细节
低矮的花坛周边用植物包围
20Leabharlann 取勢 · 明道 · 優術现场树木是成树移植，配合弯曲的宅 间小路，可以想象到夏天枝叶茂盛时 曲径通幽的美景。成树移植需要的成 本相对高些，但这样做可以让住户在 更短的时间内享受到成熟庭院呈现的 景色。在该项目园林规划上，水景的 布置并不多。
21
贰
龙湖别墅产品分析报告
之景观专项
22
取勢 · 明道 · 優術
融入了整个建筑和园林的设计中。
7
项目主力户型面积为160-400平方米，层高3.1米，上层电梯入户。超大的 户内面积使得户型配置优越（多功能厨房、独立卫生间、主卧衣帽间、书 房等一应俱全）。每户朝阳，面宽大增加观景空间。利用地下一层，在技 术上舒缓了国家规定的日照间距强制要求，同时，创造了容积率为1.4低 密度平面布置，为庭院的景观设计带来相对更开阔的视觉空间。入户花园， 花园露台及大尺度观景空间增加了小区居住情趣，也使得项目略显高档。 如此，与成熟园林的配合更能在心理上吸引消费者。
合院式联排别墅
营造出高低错落的漫坡生活体验； 5层垂直绿化：第一层，高7～8米，大乔木； 第二层，4～5米高的小乔木、大灌木； 第三层，2～3米高的灌木； 第四层，花卉、小灌木；这是园林内 最有特色，层次最为丰富的部分； 第五层，草坪、地被。 不对称立面
用地效率比较
四合院－0.95
七合院－1.62
十二合院－1.58
保利叶上海 占地面积：404300平方米 建筑面积：550000平方米 容积率：1.35 产品类型：联排别墅、高层公寓（18F)
1.2.围合式
界面形式统一； 用地效率较低，下面组团共20户组成， 占地约11058平米，建筑面积5000平米。
浦江新城8号Leabharlann 块 占地面积：64188平方米 建筑面积：43537平方米 容积率：0.68 产品类型：联排别墅、高层公寓（11F)
1.3.合院式
合院式联排别墅的本质，是在为联排别墅 类产品提供明确的私人领域的同时，引入一个 半公共的空间场所。 从而，在社区公共空间和别墅私家空间之 外，一个新的空间层次由此产生，一种新的居 住体验和生活状态成为可能。 合院式联排别墅组团示意
第二部分：三个院子
上海万科蓝山小城
深圳万科金域华府
4.3.十二合院－平面
入户方式
用地效率
建筑面积：2916M2 占地面积：1836M2 中间庭院面积：244M2
4.3.十二合院－平面
入户方式
停车 8户分享
4.3.十二合院－平面
E
F
4.3.十二合院－平面
E
F
类 独 栋
类 双 拼
2.4.坡地、绿化 坡地：通过开挖与填土的方式，对地形进行重塑，从而
围合型联排别墅的品质与空间分析
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1、产品模块（十合院）
• 五种不同的户型单元，十户围合， 新空间布局，新邻里情怀。
• 户型面积280-320㎡，从容享受。 • 中庭花园扩展了邻里之间的交流。
• 可视实际需要对十合院进行拆分， 取其部分。
A
BB
A
C
C
D
EE
D
地下室平面
A
B
C
D
E
地下室-3.1m标高处
A
B
C
D
• 预留了电梯空间。 • 中庭花园覆土达到2.6m，可种植大型乔木，便于景观营造；且能方便到达，
成为合院住户的公共交流活动空间。 • 各户均设有南北双庭院。 • 采光庭院及采光井的设置将极大改善地下室的光照环境及使用体验。 • 地下停车便于别墅区人车分流，可直接入户，停车位每户2辆；在适当位置
设置了一些访客车位，可有效增加车位数。
E
一层平面
A
B
C
D
E
二层平面
A
B
C
D
E
三层平面
A
B
C
D
E
屋顶平面
A
B
C
D
E
2、经济技术指标
项目
占地面积
地上建筑面积
一层面积
其中
二层面积
三层面积
地下一层建筑面积
容积率
建筑密度
绿地率
机动车停车配比
指标 3910 2933 1170 1029 734 1302 0.75
30 40 1:2
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1466.66
651.19
651.19
赠送庭院 面积 174.71 128.47 119.57 113.99 95.98 632.72
4、产品价值点
• 地下室层高5.9m，实际为双层地下室。其中地下一层相对中庭花园及采光庭 院而言，相当于地面一层。地下二层相当于传统意义的地下室。每户赠送 100-160㎡不等（地下一层），折合成容积率的话，相当于容积率由0.75提高 到了1.10，附加值很高。
% %
备注 十合院 十合院
十合院（不含车库部分）
3、户型面积
户型 一层面积 二层面积 三层面积 计容总面积 赠送面积（地下一层） 地下二层面积
户型 A
114.42
户型 B
111.71
户型 C
132.10
户型 D
111.05
户型 E
115.82
106.34 100.31 103.07 107.24 97.72
71.00 74.63 78.65 75.74 66.86
291.76 286.65 313.82 294.03 280.40
110.78 107.66 158.11 137.40 137.24
110.78 107.66 158.11 137.40 137.24
合计 585.