新型城镇化规划案例分析

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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三改一化
三、“三改一化” ： “集改股”、“农改非”、“村改居”、推进“城乡一体化”的综合配套改革。在三区建设完成之 后，通过将农民户口改为城市户口、农村集体经济股份制改革、村改居这三大措施，来实现城乡一体化。
改资产集体共同所有为农民股份所有 村改居 成立新镇管理委员会及其 下属机构，建成管理体系 集改股： 改资产收益“按劳分配”为“按股分配” 集体资 产处理 改资产不能继承为可以继承
土地运作
——用地指标流转平衡
村民全部搬入新镇后，拆除原来的村庄，宅基地 统一复垦 ，可实现占用耕地的平衡。坚持土地承 包制不变，保证耕地占补平衡 复垦耕地归还新镇建设申请的用地指标，符合总 体规划前提下，结余指标获批后可由区政府调剂 使用 宅基地换取城镇住房，整合城市周边土地，集约 土地，提高土地利用率
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三区联动
二、“三区联动”模式：以宅基地换房为基础，实现了小城镇的建设，三区联动核心与实质是经济要素的 重组与分布，形成良性循环，为城镇的后续发展提供有力的经济支撑和可持续的动力。
宅基地换房
三区： 农民居住进社区 工业生产进园区 农业生产在园区
一、以宅基地换房为突破，解决了土地占用矛盾与资金困难矛 盾，实现了地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡为城镇化 奠定基础。 1.房屋普查 明确住房权属与 有效面积 2.规划建设
高水平规划，建设 生态宜居、适合产 业聚集的新城镇
3.村民申请换房 政策公开，依法 办事，平等自愿
4.实现宅基地换房 基本标准：
农民
劳动 力
居住社区
居住 社区
资金 公共 服务 工业园区
土 地
教育、医疗、 居住等相关服 务及各种资源 集中
农业园区
工业 园区
深加工 物流配套 支撑平台 原料提供
农业 园区
居住社区
农民通过宅基地换房进入社区，为后续发展提供土地资源、劳动力、 盘活资金和生活配套服务，成为工业园区和农业园区稳定的大后方。 为居住社区和农业园区的发展提供重要支撑。解决居民的就业问题， 同时可消耗农业园区的产品。企业向工业园区集中，改变了乡镇企 业布局分散和重复建设问题，有利于生产要素合理流动和配置。
全国唯一农村城市化范例参展 2010上海世博最佳实践区 “宅基地换房”经验典范
2.三区联动
3.三改一化
“两大创新”
1.金融创新 2.社会管理创 新
——“新”在何处？
解决中小企业经营难题， 促进产业发展 提示社会管理水平，探索 智慧管理模式，服务民生
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6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
12.06 10.37 14.56 1.25 1.43
合计：
8427亩
39.67（亿元）
全镇宅基地：12071亩 节约了约4000亩的土地指标。
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新镇建预算投入资金39.67亿元，设实际投 入建设资金47.8亿元，而土地出让收益超过50亿 元，“资金和土地双平衡有余。” 5
六 案例解析
新镇建设用地 农民还迁住房用地 开发经营性用地 3476 4951
资金筹措 ——建设资金平衡
政府主导，市场运作：东丽区政府成立滨 丽公司，作为华明镇的投融资和建设主体 新镇建设中规划出让经营性开发土地。 小城镇建设中集约出来的宅基地出让收益 权质押获得国家开发银行20亿元贷款授信
投资预算 征地费 建设费 配套费 不可预见费 利息 合计
操作模式：
区政府组织规划 申 请 指 标 市国土房管局 归 还 建 设 指 标 组 出 申 请 分 配 住 房
市政府审批
组建开发建设融资机 构
村民大会通过 制定换房办法
村民搬迁完成
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
新型城镇化规划案例分析
2015.04
六 案例解析
“三大步骤”
1.宅基地换房
6.1天津东丽区华明示范镇 —— 新型城镇化的特色发展之路
突破现实矛盾，为城镇化 建设奠定基础 ——如何突破？ 优化运作模式，构建城镇 建设的经济支撑。 ——如何联动？ 配套改革推动三区建设， 实现城乡一体化 ——如何改革？
1、房屋有效面积：分为主房附房，主房拆一还一，附 房拆二还一。 主房
+
附 房
2、人均置换面积：30平方米／人置换，一户人家最 多可换取3-4套房子。超出面积部分，给予货币补偿。
3、纯货币补偿：补偿标准为3800元—5000元/平方米
=
城镇
住 房
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6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
房屋性质改变：农房为小产权房，置换之后的房子是按经济适用房 标准建设的，5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商 品房。
宅基地换房住区建设 ——农村居民获益
财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而置换之后的90平 方米房子，价值30-50万，房屋增值10至20倍。 享受城镇生活实惠：农民换房后，住进了统一规划的城镇，享受到 了便利的城市生活公共设施，有利于就业，农民开始转变为享有薪 金、租金、股金、保障金的新型农或者社区居民。
工业园区
农业园区
对原宅基地进行整理复垦，最大限度地增加土地存量资源，保护耕 地，促进农村土地集约节约利用，维持地方的耕地占补平衡，为城 市土地开发和建设腾出空间，为失地农民拓宽就业渠道，从而促进 农村经济社会整体协调发展，推动农村城市化顺利进行。
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三区联动
5个农业园共计占地 8700亩，每年土地租 金收益逾千万
规划面积27.3平方公 里，2013年已开发面 积10平方公里，招商 引资200亿元，入驻企 业1000余家，提供居 民就业保障，形成了 航空航天、机械制造、 电子信息等几大产业 5.618平方公里的基 础配套工程，建成农 民还迁住宅162.54万 平方米、公建房屋20 多万平方米，为4.5 万换房村民提供居住 条件和完善的配套服 务设施，最终可容纳 10万人居住。