资产评估PPT 第2章资产评估的基本方法PPT教学课件
合集下载
二 资产评估的基本方法PPT课件
超额运营成本引起的功能性贬值是设备未 来超额运营成本的折现值。
注：
一般功能性贬值指超额运营成本引起的功能性贬值
.
26
CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值
1.分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素； 经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机
相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的 能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工 作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机 多耗电6000度。 2.确定被评估设备的尚可使用寿命，如每度电按0.5 元计算，则每年的超额运营成本为： 每年的超额运营成本=6000×0.5=3000元
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、 新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本（购置成本）降低。
超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
.
25
（一）功能性贬值的分类
B、超额运营成本引起的功能性贬值
是由于新技术的发展，使得新设备在使用 过程中运营费用低于老设备。如人耗、能耗、 物耗、维修费、生产的产品质量。
.
19
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
注：
一般功能性贬值指超额运营成本引起的功能性贬值
.
26
CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值
1.分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素； 经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机
相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的 能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工 作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机 多耗电6000度。 2.确定被评估设备的尚可使用寿命，如每度电按0.5 元计算，则每年的超额运营成本为： 每年的超额运营成本=6000×0.5=3000元
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、 新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本（购置成本）降低。
超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
.
25
（一）功能性贬值的分类
B、超额运营成本引起的功能性贬值
是由于新技术的发展，使得新设备在使用 过程中运营费用低于老设备。如人耗、能耗、 物耗、维修费、生产的产品质量。
.
19
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产评估的基本方法课件
资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万 元）
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
26
(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
26
(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
管理学院
资产评估学
（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
管理学院
资产评估学
计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
管理学院
四、成本法的优缺点
成本法的优点
资产评估学
• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
管理学院
成本法的缺点
资产评估学
资产评估学
一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
资产评估的基本方法培训课件(ppt 108页)
变
动
指 数
环比指数 ＝（1＋a1）×（1＋a2）×
（1＋a3）……（1＋an）
（其中an表示第n年环比价格指数）
20
1.1 成 本 法
例2-3 某机床于2005年购置安装，账面原值为16 万元。2007年进行一次改造，改造费用为4万元； 2009年又进行一次改造，改造费用为2万元。若 定基价格指数2005年为1.05，2007年为1.28， 2009年为1.35，2010年为1.60。
23
1.1 成 本 法
3.功能价值法
（1）基本原理
是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作 参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参 照物成本推算被估资产重置成本的方法。
参照物
被评资产
功能价值
重置成本
（单位生产能力）
（2）理论假设
资产重置的目的在于重置其功能，
功能相同，购建成本也应相同 。
18
1.1 成 本 法
2. 物价指数法
（1）基本原理
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
（2）计算公式
资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数
个别 物价 指数
分类 综合 物价 物价 指数 指数
19
1.1 成 本 法
物 价
定基指数 ＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
34
（1）观察法
计算公式为：
1.1 成 本 法
资产实体性贬值=重置成本×（1—实体性成新率）
主要通过观察被评估资产的外表： 光洁度、腐蚀程度、形体物理变化 通过观察确定 程度等综合分析资产的设计、制造、 新旧程度 使用、磨损、维护修理、大修理、 改造情况及物理寿命。
资产评估全部实用PPT
第二章 资产评估的基本方法
第二节 成本法
（五）成新率的估算 1、观察法。 2、使用年限法。 3、修复费用法。
第二章 资产评估的基本方法
第三节 收益法
（一）收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折 算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 1、资产未来收益期有限的情况
评估值＝∑n Ri /（1+r）i i=1
（二）资产评估程序的重要性
第一章 总论
第六节 资产评估的程序
（三）资产评估程序的内容
1、明确资产评估业务基本事项 2、签订资产评估业务约定书 3、编制资产评估计划 4、资产勘查与现场调查 5、收集资产评估资料 6、评定估算 7、编制和提交资产评估报告 8、资产评估工作档案归档
（四）履行资产评估程序的基本要求
公式为：
机器设备 评估值
＝
重置成本
－
实体性贬值ຫໍສະໝຸດ －功能性贬值－
经济性贬值
第三章 机器设备的评估
第三节 机器设备评估的成本法
（一）机器设备重置成本的构成 重置成本包括构建全新资产所需合理的直接费用和间接
费用。
1、对于单台机器设备，不需安装的，重置成本仅包括购置成本、 运杂费；
2、需要安装的，则还要包括安装费、基础费、资金成本和税金； 3、对于原地继续使用的机器设备，还包括一些间接费用； 4、对于进口设备，还应包括进口从属费用，如海外运费、海外保 险费、进口关税、公司代理手续费、商检费等。
一、资产评估准则的内容及其框架体系
1、价值类型是指评估价值的含义，是评估价 消费税＝［车辆价格（CIF）＋进口关税］÷（1－消费税率）×消费税率
第一节 房地产评估概述
值质的规定。其作用表现在： （3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
《资产评估第二讲》PPT课件
参考答案:该类通用设备的重置本钱=1200×80/50 =1920〔万元〕
本钱法:常见的评估方法
1.重置本钱评估方法
复原重置本钱 更新重置本钱
2.各种贬值评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功能本钱 线性函数法 功能本钱 指数法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
观察法 使用年限法 修复费用法
=180000+5000+20000=205000〔元〕
教学案例2
• 例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 置价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接本 钱0.4万元，安装费用中间接本钱为0.2万元。
准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评 估对象一样的全新资产所发生的费用。 • 更新重置本钱是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对 象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
• 更新重置本钱和复原重置本钱的一样方面在于采 用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是 一样的，不同之处在于所用材料、技术、设计、 标准等方面的差异。
• 根据对同类型设备的调查，现在购置价格比2年前 上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接本钱 上涨40%，间接本钱占直接本钱百分率不变。该 设备的重置本钱是多少？
参考答案
• 〔1〕计算直接本钱 • 购置价=8×〔1+20%〕=9.6〔万元〕
• 例2：被评估资产为一 台2年前购置的机器设 备。据调查，该机器
• 2)如果找不到更新重置本钱，也可用复原重 置本钱计算本钱。
重置本钱的估算方法1—重置本钱法
本钱法:常见的评估方法
1.重置本钱评估方法
复原重置本钱 更新重置本钱
2.各种贬值评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功能本钱 线性函数法 功能本钱 指数法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
观察法 使用年限法 修复费用法
=180000+5000+20000=205000〔元〕
教学案例2
• 例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 置价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接本 钱0.4万元，安装费用中间接本钱为0.2万元。
准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评 估对象一样的全新资产所发生的费用。 • 更新重置本钱是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对 象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
• 更新重置本钱和复原重置本钱的一样方面在于采 用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是 一样的，不同之处在于所用材料、技术、设计、 标准等方面的差异。
• 根据对同类型设备的调查，现在购置价格比2年前 上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接本钱 上涨40%，间接本钱占直接本钱百分率不变。该 设备的重置本钱是多少？
参考答案
• 〔1〕计算直接本钱 • 购置价=8×〔1+20%〕=9.6〔万元〕
• 例2：被评估资产为一 台2年前购置的机器设 备。据调查，该机器
• 2)如果找不到更新重置本钱，也可用复原重 置本钱计算本钱。
重置本钱的估算方法1—重置本钱法
资产评估的基本方法ppt课件
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
13
（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
成新率+实体性贬值率 =100%
通过观察 确定新旧
程度
32
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工 艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺 制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都 会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更 新重置成本。 注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新重 置成本资料的情况下，应选择更新重置成本。
12
2.重置成本的估算方法
23
பைடு நூலகம்
物
定基指数
＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
价
变
动 指 数
环比指数 ＝（（11＋＋aa13））×…（ …1（＋1a＋2）an×）
（其中an表示第n年环比价格变动指数）
P30 例
24
练习1：某台机器设备购建于1996年，账面原值 为20 000元，当时该类资产的定基物价指数为 92%，评估时该类资产的定基物价指数为 120%，求该资产的重置成本。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
其方法判断资产价值的评估技术规程。
3、市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一。
2020/12/09
2
第一节 市场法
二、市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，必须具备以下
前提条件。 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活
动。
2020/12/09
3
二、市场法的基本前提
可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初 步评估结果转换成最终评估结果。
注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估 值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估 对象的认识。
2020/12/09
7
2020/12/09
8
㈡运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素 主要有:（比30页提到的可比角度更细）
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个 方面：
⑴参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同
⑵参照物与评估对象面临的市场条件具有 可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易 条件等
⑶参照物成交时间与评估基准日时间间隔 不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可 以调整的
2020/12/09
1.资产的功能。 资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之 一。 2.资产的实体特征和质量。 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 3.市场条件。 主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情 况。 一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。 4.交易条件。 交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。 5.其他。房地产的区位因素，设备的制造厂家等
第二章 资产评估的基本方法
1、市场法 2、成本法 3、收益法 4、评估方法的比较与选择
2020/12/09
1
第一节 市场法
一、基本含义 1、定义 ：利用市场上同样或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称 。
寻找到可与被评估相比较的资产——参照物。
2、市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及
2020/12/09
6
5.综合分析确定评估结果。 32页
一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上， 一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一 个结果最合理呢。
⑴评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初 评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。
⑵如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估 过程没有明显的疏漏和疏忽。
2020/12/09
9
四、市场法中的具体评估方法
市场法中的具体方法可以分为两大类： 直接比较法 间接比较法
2020/12/09
10
PPT精品课件
谢谢观看
Thank You For Watching
11
4
二、市场法的基本前提
2020/12/09
5
三、市场法的基本程序
（一）基本程序 1.选择参照物
关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似 的）。
同时注意：参照物应该选择3个以上（含3个） 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物 与评估对象之间进行比较。 3.指标对比、量化差异。 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。 5.综合分析确定评估结果。
3、市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一。
2020/12/09
2
第一节 市场法
二、市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，必须具备以下
前提条件。 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活
动。
2020/12/09
3
二、市场法的基本前提
可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初 步评估结果转换成最终评估结果。
注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估 值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估 对象的认识。
2020/12/09
7
2020/12/09
8
㈡运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素 主要有:（比30页提到的可比角度更细）
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个 方面：
⑴参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同
⑵参照物与评估对象面临的市场条件具有 可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易 条件等
⑶参照物成交时间与评估基准日时间间隔 不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可 以调整的
2020/12/09
1.资产的功能。 资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之 一。 2.资产的实体特征和质量。 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 3.市场条件。 主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情 况。 一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。 4.交易条件。 交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。 5.其他。房地产的区位因素，设备的制造厂家等
第二章 资产评估的基本方法
1、市场法 2、成本法 3、收益法 4、评估方法的比较与选择
2020/12/09
1
第一节 市场法
一、基本含义 1、定义 ：利用市场上同样或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称 。
寻找到可与被评估相比较的资产——参照物。
2、市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及
2020/12/09
6
5.综合分析确定评估结果。 32页
一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上， 一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一 个结果最合理呢。
⑴评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初 评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。
⑵如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估 过程没有明显的疏漏和疏忽。
2020/12/09
9
四、市场法中的具体评估方法
市场法中的具体方法可以分为两大类： 直接比较法 间接比较法
2020/12/09
10
PPT精品课件
谢谢观看
Thank You For Watching
11
4
二、市场法的基本前提
2020/12/09
5
三、市场法的基本程序
（一）基本程序 1.选择参照物
关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似 的）。
同时注意：参照物应该选择3个以上（含3个） 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物 与评估对象之间进行比较。 3.指标对比、量化差异。 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。 5.综合分析确定评估结果。