第二章资产评估基本方法

2. 理 论 依 据 - 市场法依据的是替代原理。
同一市场上相同或类似的资产有相近的价格。
3. 评估思路
- 利用类似资产成交价格信息，并以此为基础，采用比较和 类比的思路及其方法，来判断和估测被评估资产的价值。
❖一、市场法的含义及其前提
（ 二
市场 前提
）
市
场
法
的
前
提
可比
前提
要有一个活跃 市场上要有足够多的相
简单算术平均
加权平均
众数
中位数
分析差 异因素
量化差 异因素
得出评 估结论
❖三、市场法中的具体评估方法
直接比较法
市场法
•现行市价法 •市价折扣法 •功能价值类比法 •价格指数法 •成新率市价法 •市场售价类比法 •成本市价法 •市盈率乘数法
间接比较法
评估对象 价值
参照物 成交价格
评估对象的A因素值 参照物的A因素值
第二章 资产评估基本方法
教学大纲
1
市场法
教
学
2
收益法
内
容
3
成本法
4
资产评估方法体系
第一节 市场法
一、市场法的含义及其前提 二、市场法的基本步骤
三、市场法中的具体方法
❖一、市场法的含义及其前提
❖ （一）市场法的概念
1. 定 义 -市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称。
购买收益性资产，可 以视为一种投资：投 资者购买的目的，不 是购买资产本身，而 是购买其未来所能产 生的收益，是以现在 的一笔资金去换取未 来的一系列资金（收 益）。
对于投资者来说，将 资金用于购买资产的 收益，与将资金存入 银行获取利息所起的 作用是相同的。 于是一项资产的价格 就相当于这样一笔资 金，如果将该笔资金 存入银行，也会带来 与该项资产所产生的 收益相等的收入。
五、收益法的计算公式
❖一、收益法的含义及前提
（一）收益法概念
•通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价 值的各种评估技术方法的总称。
（二）收益法的基本思路
•以被评估资产的预期收益能力为导向，以其未来预期收益的现值 作为评估值
（三）益是持续的、可计量的。 2.被评估资产所面临的风险是可以量化的。3.未来的收益期 限是确定的。
的公开市
同或类似资产的交易。
功能可比
用途、性能等方面具有可 比性
市场条件可比
供求状况、竞争状况、交 易条件等方面具有可比性
时间可比
参照物交易时点与评估基 准日相隔不能太长
实体特征 和质量可比
结构、新旧程度等方面具 有可比性
❖二、市场法的基本步骤
搜集 参照物
明确评 估对象
资产评可估比基性 本事项代？表平性均法：
区同类房地产价格指数： ❖ 1、在此期间，累计上升4％，则：
P’＝3000×（1＋4％） ❖ 2、在此期间，平均每月上升1％，则：
P’＝3000×（1＋1％ ×5） ❖ 3、在此期间，每月递增1％，则：
P’＝3000×（1＋1％）5 ❖ 4、在此期间，每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％，则：
P’＝3000(1+2％)(1-1％)(1+1％)(1-2％)(1+1％) ❖ 5、交易时为110％，评估时为116％，则：
P’＝3000×（116％÷110％）
❖三、市场法中的具体评估方法
❖ 价值比率法：
评估价值
评估对象某一 口径财务指标
参照物价值比率
参照物价值比率
参照物成交价格 参照物相同口径的财务
上，x为0.68。则： ❖ 评估值 = 10000×（8800/9200）0.68 = 9702.25（元） ❖ 3.已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%，则： ❖ 评估值=10000×（90%/85%）=10588.24（元）
❖三、市场法中的具体评估方法
❖ 价格指数法： ❖ 例：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。已知该地
指标
❖ 例：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在 上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公 司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。则用市盈 率倍数法计算被评估企业的评估值为（D ）万元。
A.37500
B.30000
C.1875
D.无法计算
第二节 收益法
一、收益法及前提 二、收益法的理论依据 三、收益法的基本要素 四、收益法的基本步骤
第二章 资产评估基本方法
教学大纲
教学目的 和要求：
通过本章的学习，熟悉三种基本方法的评估思路； 掌握收益法的计算公式和成本法中各要素的计算方 法，并能初步运用收益法和成本法评估资产价值； 了解市场法的具体方法。
重点及 难点：
收益法中计算公式的运用；成本法中各 要素的测算及应用。
计划 学时： 10课时
资产当前的价值，通常不是基于 其历史价格、开发建设所费的成 本或者过去的市场状况，而是基 于市场参与者对其未来所能获得 的收益或者能够得到的满足程度 的预期。
二、收益法的理论依据
收益法的基本思想表 述如下：由于收益性 资产有一定的期限， 占用收益性资产不仅 现在能获得收益，而 且期望能在未来持续 获得收益。
评估对象的价值的高低主要取决于下列3个因素：1．未来净收益的 大小；2．获得净收益的可靠性；3．获得净收益期限的长短。
二、收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的
资产的价值取决于未来的效用
预期原理说明，决定资产当前 价值的，重要的不是过去的因 素而是未来的因素。历史资料 的作用，主要是用来推知未来 的动向和趋势，解释未来预期 的合理性。
某笔资金（资产价格）×利率＝房地产的净收益
1st
2nd
3rd
4th
二、收益法的理论依据
例如：某资产每年可产生2万元的净收益，银行存款年利率为5%，则该 资产的价格应该为多少？
按5%的利率，需存入40万元，每年才有2万元的利息收益。 投资者若要投资购买该项资产，理想的价格应该为40万元。
❖三、市场法中的具体评估方法
❖ 例：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类 似设备，其交易价格为10000元。拟采用市场法进行评估。 搜集到的相关资料如下：
❖ 1.被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品 8800件和9200件，该类设备功能与价值呈线性关系 。则：
❖ 评估值 = 10000×（8800/9200） = 9565.22(元) ❖ 2.已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同