物业共用设施设备维护管理规范

物业共用设施设备维护管理规范1 范围本标准规定了物业共用设施设备使用、运行、维护管理的基本要求以及特种设备管理、设备管理应急预案与演练的基本要求。

本标准适用于深圳市物业服务企业为业主或非业主使用人提供共用设施设备运行、维护管理服务提供参考。

2 本标准适用于物业服务企业提供的共用设施设备维护管理服务。

3 术语和定义3.1共用设施设备物业区域内属于全体业主共有的、保障业主或非业主使用人正常工作和生活的基础设施和设备。

3.2承接查验物业服务企业承接建设单位移交的新建物业或者承接业主大会（或委托业主委员会）移交的原有物业时，对物业本身的现存状况进行验收的行为。

注1：承接查验除了需要核查物业本身的质量/安全问题外，还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养结果等，物业承接验收是物业服务企业承接物业时不可或缺的工作程序。

3.3特种设备指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器(含气瓶，下同)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场(厂)内专用机动车辆。

注2：本规范所指的特种设备除设备本身外，还包括其所用的材料、附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。

3.4设备全寿命周期管理指对设备从进行可行性研究、选型决策、购置合同管理、安装调试、初期管理、设备运行、清扫、点检、保养（包含润滑、紧固、调整、对中、平衡、堵漏、防腐等细节）、修理、技术改造、直至淘汰的全过程管理以及备品备件管理。

设备全寿命周期始于设备的规划，终于设备的淘汰。

3.55S——质量管理类教材是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）五个项目，因日语的罗马拼音均以"S"开头，简称5S。

3.6点检是指利用人的感观（“五感”：视、听、触、嗅、味觉）或用仪表、工具，按照一定的标准，定点、定人、定期地对设备进行检查，以发现设备的异常、隐患，掌握设备故障的前兆信息，及时采取对策，将故障消灭在发生之前的一种管理方法。

3.74 共用设施设备制度管理4.1 总要求物业服务企业应制定共用设施设备管理手册，建立设备长效管理机制。

明确共用设施设备管理的目的和原则，确立设备管理模式，推行信息化的设备管理体系。

提倡物业服务企业采用国际、国内先进的设备管理经验，了解设备管理的新趋势，建立符合企业特点的设备管理体系。

4.2 基本要求4.2.1 建立共用设施设备档案物业服务企业宜建立基于共用设施设备档案为基础的信息化管理系统，档案管理的内容包括但不限于：——设施设备的分类、分级和编号，在企业内或者一个特定的项目内，单台设备的编号是唯一的；——单机台账和设备管理卡，内容含括设备的型号规格、技术参数、厂商信息、生产日期和安装验收的信息等，并以项目为单位建立设施设备统计表；——与企业的VI体系相适应的设施设备标示及其状态标示；——设施设备的图纸、安装使用说明书和安装、调试、验收资料；——设施设备运行使用中的运行、维修、保养、改造和更新记录。

4.2.2 编制作业指导书物业服务企业应编制与本企业技术水平相对应的共用设施设备运行、维修、保养作业指导书，以确保企业所提供的服务产品满足合同要求，作业指导书的内容包括但不限于：——适用范围、依据和标准；——准备工作；——作业流程及作业人员的要求；——作业步骤；——安全注意事项；——相关记录。

注3：作业指导书宜针对不同类型的设施设备一一编制，且在编制时，应对作业流程一一推演，以适合企业的管理运作方式。

4.2.3 建立运行使用管理制度物业服务企业应制定符合项目管理规约所约定的共用设备运行使用管理制度，明确运行使用时间、故障处理、故障修复时间等方面的要求，明确运行使用管理责任人员的权责，明确运行时用的相关记录以及保存期限的要求。

提倡物业服务企业推行设备经济运行管理，结合物业项目的特点和各类型共用设施设备的作用，推广节能环保管理措施，如根据气候或时节变化，调整运行使用时间等。

4.2.4 设备维修保养、改造与更新管理物业服务企业应根据物业项目的特点，制定共用设施设备维修保养、改造和更新的管理制度，明确实施计划和要求。

维修保养制度中应明确不同类型设备的维保周期、保养等级、维保标准和相关记录与证据实施改造更新时，应征得业主大会或业主大会授权业主委员会的同意后方可进行，提倡物业服务企业以设备全寿命周期管理的方法，推广应用新技术、新产品、新模式，且不应采购国家或地方明令禁止的产品，应优先选用节能产品。

4.2.5 设备检查与评估评价物业服务企业应定期或不定期对共用设施设备的使用运行、维修保养、更新改造结果进行检查或验收，并及时处理检查中发现的问题，尽可能减少因设施设备故障对业主或非业主使用人造成的不便。

提倡物业服务企业实施设施设备点检工作（参见附录A点检工作系统图）。

物业服务企业宜根据检查结果评价共用设施设备与服务提供标准相匹配的能力，最大限度地优化配置要求，提高设施设备的综合管理水平。

注4：设备管理的评价方式可参照目标管理的方法实施。

5 设备房管理5.1 设备房环境要求物业服务企业应明确各类设备房的温度、湿度、通风、安全防护等基本要求，并制定超出环境条件下的应急处置措施。

5.2 管理制度上墙物业服务企业应在项目设备房悬挂有关设备安全操作、维修保养、应急处理的流程和制度，以指导相关作业人员的规范操作。

5.3 设备房钥匙管理物业服务企业应设专/兼职人员管理设备房钥匙，明确设备房钥匙使用管理制度，防止非授权人员未经许可进入设备房，以免发生设备或人身伤害。

5.4 设备房“5S”管理物业服务企业宜制定设备房“5S”（整理、整顿、清洁、清扫、素养）管理制度，延长设施设备使用寿命。

6 共用设施设备运行使用管理6.1 共用设施设备运行值班与巡查管理6.1.1 工作内容物业服务企业应建立24小时共用设备实施运行值班机制，运行值班与巡查的工作内容包括但不限于：——定期巡查所在项目设备房环境和共用设施设备运行状况；——工作计划中安排的工作内容；——填写设备房巡查记录表；——及时汇报发现的异常情况；——及时处理发生的紧急情况；——填写值班记录——履行交接班手续。

6.1.2 交班管理交班工作内容包括但不限于：——完整填写当班各项记录；——整理各种工器具、钥匙和资料；——打扫干净值班室内外环境；——提醒接班人员应注意的事项及其他问题；——交班人在下班前除完成日常维护、巡查工作外，必须将本班设备运转情况、运行中发现的问题或异常情况、处理经过或故障维修情况等详细记录在“值班记录”上；并应主动向接班人口头介绍；——如交接班时间已到而接班人员未到，交班人员应迅速报告上级，并坚守岗位，等到接班人员或上级指派的代理人员到现场办理交接手续后，方可下班；——发现接班人员喝酒或精神异常时，应拒绝其接班并向上级主管报告。

6.1.3 接班管理接班人员应提前进入交接地点，了解交班情况，交接双方在交接班记录上签字接班。

接班工作内容包括但不限于：——查阅值班记录和设备运行的有关记录；——检查设备状况和变更情况；——检查设备房和值班室清洁卫生情况；——检查各工器具、资料、钥匙和安全用具及消防设施是否齐全完整；——在交接班时发生事故或异常现象，由交班人员负责，接班人配合处理；——交班时间以正点为准，一切交接班手续务必办理妥当，以签名为准。

6.1.4 巡查管理物业服务企业应做好共用设施设备巡查管理，包括但不限于：——对巡查人员资格要求的规定；——巡查内容的规定；——对周期性检查时间间隔的规定和设备运行负荷高峰期的巡查规定。

对需24小时不间断运行的设备，可分别设置白昼与夜间（高峰期除外）巡查的频次要求；——设备运行故障的紧急处理；——交班与接班的规定；——值班及巡查记录。

6.2 共用设施设备故障紧急处置6.2.1 紧急处理流程物业服务企业应制定共用设施设备故障时的紧急处置制度，明确紧急情况下的工作流程，紧急处理事项主要是针对影响业主或非业主使用人工作和生活的停电（参考附录B停电应急处理流程图）、停水、停梯/或电梯困人、中央空调停止供冷等。

6.2.2 紧急响应物业项目一旦发生共用设施设备紧急情况，项目相关人员应启动紧急处置流程，积极应对，将影响降低至最低程度。

6.2.3 善后事宜由于共用设施设备故障导致业主或非业主使用人的人身或设备伤害的，物业管理处应积极采取措施施救，保留相关证据，如有管理失职，应承担相应的责任。

7 共用设施设备维护保养管理7.1 保养工作流程物业服务企业应制定共用设施设备保养工作流程（参见附录C）作，以确保按照约定履行物业服务合同，且保持企业服务水平的一致性。

7.2 保养计划物业管理项目的专业人员应编制本项目共用设施设备的年度/月度保养维修计划，报职能部门、主管领导审批后落实，计划的内容包括但不限于：——设备类型；——维保类别及周期；——作业人员和责任人员；——主要工作内容及标准；——实施时间；——检查检验；——计划的编制、审核和审批。

注5：编制保养计划时，宜结合项目设备运行周期作不同保养等级的规划，如中央空调、游泳池设备在投运前和停运后的保养安排，排水设备在雨水季节来临前的保养安排等，以降低保养的整体人工成本和保养费用。

7.3 实施保养物业管理项目的专业管理人员应按照经批准的共用设施设备保养计划的要求，组织具备相关资质的作业人员，参照相关作业指导书的规定，対共用设施设备实施维修保养工作，完成作业任务，且试车成功后清理场地，做到工完场清。

实施保养工作前，物业项目管理人员应以公告或其他方式告知业主和非业主使用人，公告的内容包括但不限于：——保养工作内容；——起始工作时间；——可能的影响；——需业主和非业主使用人应做好的准备工作。

7.4 效果检查与验证物业项目的专业管理人员应及时对实施的维修保养工作质量进行检查和监管，注重人身和设备安全以及实施的效果，并在实施记录上签字确认。

8 设施设备管理统计分析8.1 统计分析的内容物业服务企业应对共用设施设备的运行使用、维护维修进行统计分析，并形成周期性（月、季、半年和年度）的分析报告，统计分析的内容包括但不限于：——设施设备的完好情况；——设施设备维修保养成本；——设施设备的能耗；——设施设备的故障率、平均无故障运行时间等；——设施设备监督检查不符合项；——从业人员能力状况；——其他检查评估数据。

8.2 统计方法物业服务企业宜灵活运用统计技术进行统计分析，推荐使用检查表、排列图、因果图、直方图、控制图等质量管理工具进行分析，并进行趋势比较。

8.3 统计分析的应用物业服务企业对共用设施设备的运行、维修维护、改造更新等管理运作应依据其相关的统计分析结果来决策。

9 特种设备管理9.1 管理机构和人员配备物业项目内有电梯等为公众提供服务的特种设备的物业服务企业，应设置特种设备安全管理机构或者配备专职/兼职的安全管理人员。