棚户区改造培训讲义会议课件(国家开发银行)
棚户区改造实务探讨ppt课件
4、市住房城乡建设委
市住房城乡建设委要配合市重大项目办做好棚户区改造和环境整治项目的组织、指导和协调工作， 会同有关部门督促各区县政府编制棚户区改造和环境整治规划；加强协调指导，抓好建设进度、工 程质量等工作；统筹协调中心城区棚户区改造和环境整治定向安置房建设；指导各区县做好房屋征 收、直管公房管理、产权登记、房屋修缮等相关工作。
第一，棚户区所在区域属于城市市区内，及城市建成区，包括城镇、国有农场等国有土 地之上。
第二，棚户区所在的绝大部分房屋为平房。平房是相对于楼房而言，其特点是低矮，质 量差。也包括部分简易的楼房。
第三，市政设施不完善，没有公共排水设施等。治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差 的区域。 第四，破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建。 第五，人均居住水平低，建筑面积小。
三、棚户区改造的分类：
➢城市棚户区改造。 ➢国有工矿棚户区改造。 ➢国有林区棚户区改造。 ➢国有垦区危房改造。
本案以北京为例重点探讨城市棚户区改造。
李克强总理对棚改的工作思路：
一、增加财政投入。 二、引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。 三、对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。 四、落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造等。 关于开发商参与棚改的方式主要有两种： 一是委托代建，即地方政府出钱，开发商来建造，但是地方政府要给与开放商代建费; 二是政府、银行和房企三方一起进行合作，政府出地、银行出钱、开发商建设，建设完成以后依 据协商内容，开发商或建筑商可获得几个点的回报。
13、市审计局 负责组织对棚户区改造和环境整治项目资金使用情况和使用程序进行审计监督。
14、市公安局
负责对阻碍执法、暴力抗法等行为依法进行处罚；对相关实施主体履行法定消防安全职责的情况 进行监督检查。
棚改课件(改后)
国发〔2013〕25号
意︽ 见国 ︾务 院 关 于 加 快 棚 户 区 改 造 工 作 的
国发〔2015〕37号
农发银发〔2015〕207号
设城︽ 有乡关 关危于 工房进 作改一 的造步 意及做 见配好 ︾套城 基镇 础棚 设户 施区 建和
建保〔2015〕137号
关 款于 支加 持大 力棚 度户 的区 通改 知造 贷
3、项目投资评估。
一是对于新建安置住房项目和配套基础设施建设项目，应 根据可行性研究报告确定的建设标准审核投资估算，主要 包括：通过核对土地出让合同价款或土地费用支付凭证等 确定建设用地费用，参考当地造价管理部门发布的同类工 程造价信息核算工程直接费，按照取费依据复核工程建设 其他费等，其中，在建项目应依据施工图预算、工程中标 文件或施工合同等确定工程造价。二是对于购买安置住房 项目，应根据项目实施方案中的投资估算、购房合同或团 体购房意向性协议金额及支付方式来确定项目投资，购房 单价原则上不应高于当地同类商品房平均价格。三是对于 单一货币补偿项目，应根据被征收人认可的征收补偿方案 规定标准确定项目投资。
农住 业建 发城 展乡 银建 行设
务︽ 的关 指于 导做 意好 见棚 ︾户 区 改 造 贷 款 业
外部政策
内部政策
农发行开办棚户区改造贷款业务的政策依据（外部）
“贷款用途限定 为城镇基础设施、 文化教育卫生和 环境设施、便民 商业设施和农民 集中住房（包括 农村集中居住区、 棚户区 、泥草房 等）改造工程建 设。”
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项目具有可靠的偿债 资金来源，能实现对 贷款本息的全覆盖
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项目资本金或还款来源资金中涉及地方财 政资金的，地方政府须将其纳入地方政府 财政预算管理
棚改资金支付流程及-培训材料课件.
国 家 开 发 银 行
China Develo管理机制 在资金支付前，政府相关部门、结算经办行、用款人、施工 方等相关单位应建立沟通管理机制，明确各方责任、权利和 义务，统一资金支付资料模板。
国 家 开 发 银 行
China Development Bank
国 家 开 发 银 行
China Development Bank
四、资金支付流程
1、贷款资金支付流程的发起 （1）对贷款项目工程费支付，由用款人交易对手发起流程；
（2）对贷款项目拆迁补偿费用支付，由用款人直接面对拆迁 户实施的，由用款人发起流程，政府明确或由用款人委托其 他单位进行拆迁补偿工作的，由相应单位发起流程。
国 家 开 发 银 行
China Development Bank
一、相关解释
用款人
是指贵州省2013-2017年棚改项目各子项目的项目法人。用 款人应为项目属地政府发文指定的国有独资公司，且应与项目 可研报告批复的项目法人保持一致。用款人对国家开发银行项 目贷款资金的合规使用负主要责任，并履行与借款人签署执行 相关协议的责任、义务。
三、资金支付前期条件
4、建立和完善内部管理机制
依据省政府相关规定，项目属地政府财政 、住建部门应建立 开行贷款资金支付审核机制，明确资金支付审核经办机构及 人员，对资金支付合规性等方面进行审查。
用款人作为项目法人，应按相关法律、法规完善项目建设管 理机制，并按建设管理机制制订包括监理审核在内的贷款资 金支付内部审批表。用款人应选派熟悉项目、财务，沟通能 力较强的人员负责与开行、借款人、政府相关部门、结算经 办行进行日常沟通，确保资金支付合规、高效进行。
国 家 开 发 银 行
中央国家机关房改资金业务政策培训会汇总课件
生成并打印《中 央国家机关售房 款交款通知书》
以主动付款的方式将所收售房款全部转 入开立在资金中心的单位售房款账户
售房款交存方式2：职工个人交款
• 单位经办人登录F系统录入业务信息
第一步
• 生成并打印《中央国家机关售房款交款通知书》
第二步
• 职工个人持通知书到受托银行网点交款
金业务付款确认书》，到资金中心领取《中央国 家机关房改资金业务办结通知书》后，持加盖单 位预留印鉴的《确认书》到受托银行。
三、维修资金的交存使用
（一）房改房维修资金
交存方式：房改房维修资金采取由售房款划转的方式。
业主在办理房屋入住手续前，应将首期住宅专项维 修资金交售房单位;
售房单位将收到的维修资金连同售房款一并存入单 位售房款账户，并应于收到资金起30日内，连同从售 房款中提取的维修资金，一并转入单位的维修资金专 户中。
（一）日常使用的条件
1.使用条件 （1）项目属于维修资金使用范围； （2）售房单位和相关业主足额交存维修资
金，并核算到户； （3）向业主公示征求意见。
（二）日常使用的申请材料
2.申请材料 （1）《中央国家机关住宅专项维修资金使用备案
表》； （2）《中央国家机关住宅专项维修资金使用支取
第三步
售房款使用
326号文件：中央国家机关和财政补 助的事业单位，其售房款在提取住房 专项维修资金、缴纳和支付有关售房 税费后，按照有关文件规定，每年可 按余额的一定比例用于发放住房补贴。
售房款发放职工住房补贴
售房款发放住房补贴
计划申报
11月中旬
额度下达
次年计划申报
维修资金不足额的补交
标准：高层200元/建筑平方米 多层100元/建筑平方米
城市更新专题培训ppt课件
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
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三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
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（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
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（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
棚户区改造政策解读PPT课件
4.积极推进国有垦区危房改造。 五年改造国有垦区危房80万户，其中，2013年改
造37万户。要优化垦区危房改造布局，方便生产 生活，促进产业发展和小城镇建设。将华侨农场 非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造 中央补助支持范围，加快实施改造。要注重规划 先行，优化垦区危房改造布局，方便生产生活， 促进垦区产业发展和小城镇建设。要探索通过多 种方式妥善安置，切实解决好特困职工安居问题。
• 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安 置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土 地增值税。《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普 通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免 征土地增值税。对于转让旧房没有此项税收优惠，财税 〔2010〕42号文件突破了条例的限制，并且不再强调是 否为普通标准住宅，但文件强调“转让旧房作为改造安置 住房房源且增值额未超过扣除项目金额20% 的”才可享 受此项税收优惠。
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3.大力推进国有林区棚户区和国有林场危旧房改造。 五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万
户，其中，2013年改造18万户。对国有林区（场） 之外的其他林业基层单位符合条件的住房困难职工， 纳入当地城镇住房保障体系统筹解决。对林区（场） 没有经济来源的特殊困难家庭，要探索通过多种方 式妥善安置。要尽快研究房屋产权证明办理问题， 健全具有林业特色的住房管理办法，维护职工群众 的合法权益。其他林业基层单位符合条件住房困难 职工，纳入当地城镇住房保障体系统筹解决。
条件明显改善，基础设施和公求和基本原则
（一）总体要求 以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科
学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改 善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进 各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独 立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造， 稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各 类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善， 基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
棚户区改造工作会议讲话（3）
棚户区改造工作会议讲话(3)棚户区改造工作会议讲话(三)：同志们：今天这次棚改工作会议，是一次非常重要的会议。
对开好这次会议，市委、市政府高度重视，会前多次进行了专题研究。
会上，出台了5个相关文件，并与各区(市)签订了责任书。
这次会议有三个特点：一是规格高。
一个地级市召开这样的年度工作会议，国家住建部和省住建厅的领导亲自到会指导，并作重要讲话，这在全省乃至全国也是不多见的。
二是范围广。
参会人员包括在家的各位副市长，各区(市)、枣庄高新区以及一些乡镇(街道)的主要负责同志，市直各单位一把手，还邀请了市人大、政协的领导和市纪委、市委组织部的负责同志参加。
三是时间点特殊。
国家提出5年完成棚改，我们提出3年完成，去年开局，今年攻坚，明年收官。
在攻坚之年召开这样一次会议，对实现三年棚改目标具有特殊重要的意义。
同时，这也是我们春节后召开的第一个大规模会议。
这次会议所有在家的副市长都参加，因为棚改不仅是住房问题，还涉及到方方面面，是一项关系全局的工作，事关我们城市转型“三大战役”中第三大战役的成败。
会后，各区(市)要抓紧把这次会议精神向会汇报，并召开政府常务会议进行专题部署;各部门要围绕今天会议的要求，从各自的工作实际出发，认真研究如何支持好、运作好、服务好棚改工作;枣庄矿业集团参加会议的同志，也要向集团党委做好汇报，对工作进行研究;各新闻单位要对今天的会议和棚改工作进行专题宣传，在全市掀起棚改的新高潮，为工作开展营造良好的舆论氛围。
刚才，国家住建部的冯俊司长和省住建厅的吴英副厅长分别作了重要讲话。
冯司长站在民生的高度，从四个方面谈了棚改的重要意义，以及如何创新机制做好棚改工作等问题。
冯司长长期从事国家住房问题研究以及政策制定工作，现在又主抓保障性住房工作，讲话高屋建瓴，非常深刻，非常有见地。
吴厅长从规划、资金、分类指导、政策文件等方面，对我市棚改工作提出了指导性意见和具体要求。
冯司长和吴厅长还对我市的棚改工作给予了肯定、鼓励和鞭策，希望大家认真学习领会。
棚户区改造国开行贷款项目收支平衡实施办法
棚户区改造国开行贷款项目收支平衡实施办法第一章总则第一条根据国务院关于做好同时完成棚改计划任务和实现资金平衡“两篇文章”的要求及《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作意见》（X发〔X〕3X号）、《财政部关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综〔X〕1X号）、《X省人民政府关于做好政府购买棚户区改造服务工作的实施意见》（X政函〔X〕1X号）、《X市人民政府办公室关于印发政府购买棚户区改造服务管理暂行办法的通知》（X政办发〔X〕5X号）、《X省财政厅转发财政部<关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知>的通知》（X财办预〔X〕6X号）、《X 市财政局X市住房和城乡建设局关于印发<X市政府购买棚户区改造服务项目国开行贷款资金管理暂行办法>的通知》（X财办建〔X〕4X号）、《X市棚户区改造项目国开行贷款还款资金管理办法》等规定，进一步加快资金运行，规范贷款还款程序，结合我县实际，制定本办法。
第二条本办法中的棚户区改造是指X县纳入国家棚户区改造计划并申请国家开发银行（以下简称“国开行”）贷款的项目。
第三条本办法中的棚改项目贷款资金是指国开行X年以前经过“三统一”模式申请的贷款资金和X年以后通过政府购买服务模式申请的贷款资金。
第四条本办法中的市级贷款承接主体为X市城市建设投资开发有限公司（以下简称“市城投公司”），承担全市棚改项目还款资金归集职责；X县建设发展有限责任公司（以下简称“县建发公司”）为X县棚改项目的法人（实施和承接）主体。
第二章贷款申报第五条贷款项目审查（一）由县棚改工作领导小组成员单位或委托具有资质的第三方单位对拟实施的项目进行可行性和收支平衡评价。
（二）对于能够通过可行性评估和达到收支平衡的项目，由县棚改工作领导小组办公室牵头召开审议会议，由县住建局、财政局、发改局、国土局、环保局、棚改办、县建发公司共同参加并审议。